Täisartikkel ajakirjas Kylie

Enamik inimesi ostab eluaseme ühe korra ja vaid väike osa elanikkonnast teeb ostu-müüke rohkem kui kaks korda. Vaatamata sellele, et need andmed on väga keskmised, võib siiski väita, et korteri ostmine on pikaajaline ja perspektiivikas investeering, mis nõuab tasakaalustatud otsuseid.

Uusehitiste populaarsus on täna investorite seas juhtival kohal, võrreldes eluasemete järelturuga. See on suuresti tingitud arendajafirmade pakkumiste pidevast kasvust.

Eluaseme projekteerimise etapis üldtunnustatud standarditest kõrvalekaldumine võimaldab mitmekesistada pakutud elamispinna võimalusi: alates ühele inimesele mõeldud kompaktsetest stuudiokorteritest kuni mugavate esmaklassiliste katusekorteriteni. Lisaks on ettepanekute hulk nii suur, et suudab varuga katta elanike vajadused nende enda eluruumis.

Eluaseme kvaliteedi peamised parameetrid

Peamine kriteerium korteri valikul on selle kvaliteet – ilma selleta pole kodu mugavus ja hubasus võimatu. Kvaliteet on aga liiga üldine mõiste, et seda ühe või kahe kriteeriumiga iseloomustada. Peamiste tegurite hulgas, mis mõjutavad konkreetses korteris elamise mugavust, võib eristada olulisimaid.

Fassaad

Kaasaegsed uusehitised pakuvad palju kujundusvõimalusi mitmekorruseliste elamute väljanägemiseks. Maja kvaliteeti tuleb aga hinnata ennekõike ehitusmaterjalide järgi.

Tänapäeval eelistab enamik arendajaid paneel- või monoliitset konstruktsiooni. Pikaajalised ja ehituslikult töömahukad telliskivimajad pole nii populaarsed, seetõttu tähendavad uued tellishooned peamiselt äri- ja premium-klassi kortereid ning on sellest tulenevalt üsna kõrge kuluga.

Maja tüüp

Kvaliteedi poolest võivad tellis-, monoliit- ja paneelmajad suuresti erineda. Esiteks kehtib see hoone kategooria kohta, millest need sõltuvad: lagede kõrgus, korterite üldpind, maja enda kõrgus, selle korruste arv.

Ehitustehnoloogia

Tehnoloogia, mille abil teatud maja on ehitatud, mõjutab otseselt selle kvaliteeti. Niisiis eristuvad telliskivimajad hea heli- ja soojusisolatsiooni poolest, neil on tihendatud õmblused.

Ilma keevisliideteta ehitatud monoliitsed majad on ühe betoon-metallkarkassiga, millel puuduvad olulised lüngad ja need ei vaja täiendavat tihendamist.

Sandwich-plokkidest ehitatud paneelmajad jäävad soojusisolatsiooninäitajate poolest tellistest ja monoliitsetest maha, nõuavad hoolikat õmbluste tihendamist ja täiendavate isolatsioonikihtide paigaldamist.

Müra isolatsioon

Mugavuse tase sõltub sellest, kui vaikne korter on. Kõrvalised helid ühelt poolt ja hirm naabrite häirimise ees teiselt poolt segavad korralikku puhkamist ja üksiolemist ning tekitavad konfliktsituatsioone.

Telliskivimajad on heliisolatsiooni omaduste poolest juhtivad. Tellis neelab hästi suurema osa helilaineid, praktiliselt ei juhi vibratsiooni.

Kõrvalise müra eest kaitsmise seisukohalt on monoliitsed majad head, kui neil on tellistest või peensilmast betoonist sisemised vaheseinad, samuti põrandal täiendav heliisolatsioonikiht. Muidu on monoliitsel konstruktsioonil üks märkimisväärne puudus – see juhib väga hästi läbi kogu kaadri põrutus- ja vibratsioonimüra. Selleks, et monoliitne hoone ei muutuks üheks hiiglaslikuks resoneerivaks mehhanismiks, on vajalik seinte, põrandate ja eelistatavalt lagede soojustamine.

Vaatamata tootjate väidetele on paneelkorrusmajade ehitamisel kasutatavad sandwich-paneelid tihedusest väga kaugel. Pealegi ei ole neil piisavalt paksust, et kaitsta kodu usaldusväärselt väljastpoolt tulevate kõrvaliste helide tungimise eest. Lisaks sellele on mõnel turistiklassi paneelmajal sisepõrandad krohviga kaetud puidust. Koos seinte hea helijuhtivusega muudavad need korterid väga lärmakaks. Elamiseks on mugavad paneelkorterid, millesse on paigaldatud täiendav heliisolatsioonikiht ja on telliskivipõrandad.

Vastupidavus

Mitmekorruselise hoone kasutusiga sõltub kasutatavatest materjalidest ja ehitustehnoloogiast. Näiteks paneelmaja puhul on see 60-70 aastat, telliskivimaja puhul üle 100 aasta ja monoliitmaja puhul 150 aastat või rohkem.

Ehituskulud

Maja ehitamise maksumus ja korterite lõpphind ei sõltu alati ainult ehitustüübist või ehitusmaterjalidest. Paljudel juhtudel eeldatakse hoone projekteerimisel ebastandardset planeeringut, kõrge mugavusega kortereid, täiendavaid heli- ja soojusisolatsioonikihte ning ümbritseva ala haljastust. Kõik need tegurid koos võivad kaasa tuua muutused ehituseelarves, ehitusaja pikenemise ja sellest tulenevalt valmis korterite maksumuse tõusu.

Dekoratsiooni materjalid

Mõnda tüüpi kortereid üüritakse ainult töötlemata viimistlusega, teised aga viimistletud peene viimistlusega kuni iga eluruumi torustikuga varustamiseni.

Aknaprofiilide paigaldamisel tuleks arvesse võtta piirkonna kliima- ja keskkonnaomadusi. Seega on külma talvega piirkondades soovitatav paigaldada kolmekordse klaasiga aknad, mis omakorda on täiendavaks takistuseks tänavalt tuleva müra tungimisel.

paigutus

Kaasaegsete korterite planeering on palju mitmekesisem kui paarkümmend aastat tagasi. Samast trepikojast võib leida ruume, mis erinevad üksteisest mitte ainult pindalalt, vaid ka ruumide arvult, asukoha iseloomult.

Kõige populaarsemad on need eluasemetüübid, mis eeldavad ruumi individuaalse planeerimise võimalust. Muudatusse ei kuulu ainult need korteriosad, millega on ühendatud erinevad insenerikommunikatsioonid: veevarustus, kanalisatsioon, samas võib muutuda elektrijuhtmestik. Monoliitsetes majades on elektrijuhtmestik iga korteri jaoks individuaalne.

lähedal asuv piirkond

Kodu mugavus sõltub ka ümbritseva piirkonna heaolust. Sellesse kategooriasse ei kuulu mitte ainult ruum väljaspool maja, vaid ka sissepääsud, siseõued, seisukordade ja vahede seisukord ja kaunistamine. Kvaliteetse korterelamu juurde kuuluvad heakorrastatud hoovid, mis on varustatud kõige vajalikuga, lillepeenrad, parklad, mänguväljakud, piirdeaiad.

Infrastruktuur

Piirkonna infrastruktuur mõjutab otseselt eluaseme kvaliteeti. Koduse mugavuse taset aitab tõsta kaubandus- ja meelelahutuskeskuste, kliinikute, koolide ja lasteaedade, puhkeparkide ja jalutusalade, parklate, kohvikute ja kaupluste paiknemine jalutuskäigu kaugusel. Arhitektuuriprojekti loomisel peaksid selle arendajad neid nüansse arvesse võtma.

Kvaliteedi kontroll

Kõik majad ei saa teostada kvaliteedikontrolli alates ehituse esimestest etappidest. Näiteks monoliit- või telliskivimaja ehitamisel allutatakse nii hoolikale kontrollile konstruktsiooni iga tasand, paneelkõrghoone ehitamisel aga ainult paigalduse kvaliteeti. Sandwich-paneelide kõikidele tehnilistele standarditele vastavus jääb nende tootja südametunnistusele ega sisaldu valmisehitise lõpphinnangus.

Kaasaegsete uusehitiste ühised puudused

Uute mikrorajoonide ja elamukomplekside kaasaegne reklaam sisaldab tingimata selliseid sõnu nagu “kvaliteet”, “mugav”, kuid tegelikkuses ei vasta deklareeritud kõrge mugavuse tase alati tõele.

Kui võrrelda 20. sajandi alguse ja teise poole hooneid, siis esimesed on jõudluses esikohal, eristuvad monumentaalsuse ja vastupidavuse poolest ning kõrgete soojusisolatsiooniomadustega. Teised, mis on suunatud elanike ümberasustamisele ja üksikute korterite nappuse probleemide lahendamisele, on ülekaalus elamispinna hulga osas kvaliteedist.

Tänapäeval märgivad paljud investorid ja potentsiaalsed ostjad kaasaegsete korterelamute kvaliteedi langust võrreldes nende kahekümne-kolmekümne aasta taguste kolleegidega. Paljudel juhtudel peitub põhjus SNiP kaotamises, ehitusprojektide kinnitamises ilma korraliku analüüsita ja mõnikord ka ehitaja ebaaususes. Puuduste hulgas, millele praktikas esitatakse kõige rohkem pretensioone, võib eristada kahte tüüpi:

Tehnilised puudused

1. Halb heliisolatsioon. Praegune arengutempo eeldab väga kiiret majade ja isegi tervete kvartalite ehitamist, seetõttu eelistatakse tehnoloogiaid ja materjale, mis ei nõua olulisi ajakulusid. Seega on täna uusehitiste seas esikohal paneel- ja tavalised monoliitsed majad, milles on väga hea kuuldavus.
2. Kohapealne hoone. Hoonete ehitamiseks vajalike kruntide nappust kompenseerivad arendajad oma täpsusega. Tihtipeale sama mikrorajoonis maja, mille aknast avaneb hea vaade, aasta pärast osutub see tihedalt, paari meetri kaugusel, ümbritsetuna teistest samalaadsetest hoonetest.
3. Territooriumi planeerimine. Uutes mikrorajoonides, eriti nendes, mis asuvad linna peamisest elamurajoonist kaugel, on probleeme lähedal asuva territooriumi õigeaegse korrastamisega. Selliste probleemide hulka kuuluvad mitte ainult täiustatud hoovide paigutus, mugavate mitmerealiste teede olemasolu, vaid ka uute majade ehitusplatsilt lekkiv pidev tolm ja mustus. Kuna ala on võimeline laienema väga pikaks ajaks, võib territooriumi lõpliku korrastamiseni kuluda päris palju aega. Mugava transpordi küsimus sellistes linnaosades saab samuti aastateks lahendatud.
4. Viimistluse kvaliteet. Suur hulk elanikke kurdab siseviimistluse, eriti soojustuse ja heliisolatsiooni kehva kvaliteedi, vuukide puuduliku tihendamise, ebatasase krohvi ning odavate pakettakende üle. Sageli lisanduvad nendele nüanssidele liiga õhukesed siselaed ja välisuksed.
5. Remondikulud. Enamus madala ja keskmise hinnasegmendi maju üüritakse välja vaid krobelise siseviimistlusega. Täieliku renoveerimise, põrandakatete paigaldamise ja torustiku paigaldamise maksumus võib ulatuda kolmandikuni korteri enda maksumusest.
6. Insenerikommunikatsioon. Esimest korda pärast rajatise kasutuselevõttu võib esineda perioodilisi katkestusi elektri-, kütte- ja veevarustuses.

Õiguslikud vead

1. Ehitusdokumentatsioon. Arendajal peab olema tegevusluba ja ehitusluba, kooskõlastatud majaprojekt, õigus omada või käsutada maatükki. Kui üks või mitu neist dokumentidest puuduvad, ei pruugi valmis korterelamu vahendustasu läbida ja üle andmata.
2. Kohe arvelduse võimatus. Peale korteri maksumuse täielikku tasumist võib sissekolimiseks kuluda üsna kaua aega, eriti kui ost on tehtud ehituse algstaadiumis. Lisaks võib maja üleandmisel tekkida viivitusi insenervõrkude ühendamisega, valminud hoone ja deklareeritud projekti lahknevusega.
3. Ehituse viivitamine või külmutamine. See on kõige negatiivsem stsenaarium, mis kahjuks mõnikord juhtub. Selle põhjuseks võib olla nii rahastuse puudumine kui ka arendaja ebaaus. Võimalike riskide vältimiseks on müügilepingu allkirjastamisel vajalik ettenägematute asjaolude korral ette näha rahaline hüvitis.

Kuidas kontrollida maja kvaliteeti?

Enam-vähem täpselt saab kõrghoonete kaasaegse eluaseme kvaliteeti kontrollida teile meeldiva maja korteri eelülevaatuse etapis. Seal on suur hulk nüansse, millele peaksite tähelepanu pöörama, et mõista, kui mugav on selles elamispinnas elada. Maja üleandmise ajal või enne tehingu tegemist on soovitatav:

• Kontrollige seinu ebatasasuste või krohvikihtide suhtes. Läbi töötlemata viimistluse ei tohiks olla näha tugevduselemente ja muid ehitise paigaldamisel kasutatud konstruktsioone.
• Viimistletud peenviimistlusega korterit ostes tuleb jälgida, et tapeedi vuugid oleksid nähtamatud, laminaat, parkett või plaadid oleksid ühtlaselt laotatud.
• Taseme abil kontrollige põranda tasasust, seinte ristmiku nurka.
• Pöörake tähelepanu sellele, kuidas aknad on paigaldatud. Need peaksid asuma täpselt põranda suhtes, neil ei tohiks paigalduskohtades olla lünki, kuna külmal aastaajal on see ruumis olulise temperatuuri langusega.
• Kontrollige, kui lihtsalt ja mugavalt uksed avanevad ja sulguvad, kui ukseavades on moonutusi.
• Vaata, kuidas töötab torustik ja kanalisatsioon: kui kraan lekib, siis kui kiiresti vesi äravooluavadesse läheb.
• Kontrollige ekstraktori tööd. Selleks sulgege uks, avage aken ja kinnitage kapoti auku paberileht. Leht kleepub kapoti külge, kui see on korralikult paigaldatud ja töötab korralikult.
• Kontrollige pistikupesasid. Seda saab teha tavalise telefonilaadija abil.
• Vaata hoolega üle avalikud ruumid, tuleohutusnurka.

Korteri ostu ettevalmistamise etapis on võimalike riskide minimeerimiseks vaja selgitada ka mõned küsimused:

• Küsige ehitusettevõtte maine kohta. Selleks oleks kasulik tuua info selle varasemate objektide kohta: kui kaua ehitus kestis, kas oli viivitusi, kui kiiresti objektid alla andsid ja kas need suunati ülevaatusele? Samuti saate lugeda arvustusi arendaja kohta, küsida arvamust elanikelt, kes on sellelt ettevõttelt kortereid ostnud.
• Kontrollige, kas arendajal on olemas kogu vajalik juriidiline ja tehniline dokumentatsioon, litsentsi kehtivus.
• Uurige, millistel tingimustel makstakse rahalist hüvitist aja pikenemise või ehitusprotsessi peatamise korral, mis juhtub arendajafirma pankroti korral?

Korteri kõrge hind ei taga alati selle kvaliteeti. Mõnikord võib selle põhjuseks olla kallite materjalide kasutamine, millega kaasnevad mitmed puudused ehitustehnoloogias endas.

Kui võrrelda eluaseme maksumust esmasel ja järelturul, siis on kasumlik investeerimine alles ehituse alguses, selle esimestes etappides. Analüütikute hinnangul on sel juhul kasu hinnanguliselt 30%, kuid ooteaeg jääb 2-3 aastaks.

Uute hoonete kvaliteedi määravad paljud tegurid ja ainult nende kombinatsioon võib pakkuda elanikele optimaalset mugavust.