Ühisehituse teel korteri ostmine on raske ja mis peamine – hirmutav. Järsku jäätub ehitus kinni või läheb arendaja pankrotti. Kuidas arendajat kontrollida ja kuidas seda ise teha, lugege materjali.

Arendaja kontrollimine pole nii keeruline, kui tundub. Eriti interneti ja videokaamerate ajastul ehitusplatsil. Kohustuslikus nimekirjas on ainult 1 punkt, mis nõuab juristi kaasamist. Ülejäänu saab ostja ise üle vaadata. Korteri ostmisel tasub valida arendaja kontrollimiseks teie puhul mugavad ja rakendatavad viisid.

Tüüpiline arendaja ülevaade koosneb 12 sammust. Vaja näha:

• Ettevõtte asukoht;
• load kohapeal;
• finantsriskid projekti dokumentatsioonis;
• arendaja akrediteering panga poolt;
• teave ühtses teabebaasis;
• teave Rosreestris;
• ehitusaeg;
• tegevus ehitusplatsil;
• kohtutegevuse ja pankrotialane teave;
• pikaajalise ehituse register;
• kliendi poolt juba ehitatud majad;
• aktsialeping.

Arendaja sait

Veebileht on kaasaegne visiitkaardi vorm ja põhielement arendaja kontrollimisel enne korteri ostmist. Pole olemas ehitusfirmasid, kellel poleks oma kodulehte. Seal peaks olema:

• ehitusload ja -load;
• ehitatud ja ehitatavate majade nimekiri;
• fotod ehitusplatsilt.

Tegusa ettevõtte kodulehel on veebikaamerad ehitusobjektidelt. Nad vastavad küsimusele, kuidas kontrollida arendaja usaldusväärsust, ja võimaldavad ka aktsionäridel jälgida maja olukorda, mille jaoks nad raha panustasid.

Sait on esimene nende punktide loendis, mille alusel ehitajad välja sõelutakse. Isegi kui ehitusplatsidel pole kaameraid (mis on kahtlane), tuleks fotosid objektil regulaarselt (vähemalt kord kuus) uuendada.

Ehitaja dokumendid

Organisatsioonid ei saa töötada ilma asutamisdokumentideta. Seetõttu on saidil litsentsid, load, väljavõte juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist. Väljavõttest leiate teavet järgmise kohta:

• juriidilise isiku;
• põhikapital;
• asutajad;
• ja mis kõige tähtsam, kas arendajal on käsil firma likvideerimine või selle saneerimine.

Advokaadid soovitavad sellele teabele tähelepanu pöörata. Kuid isegi see, et dokumendid on korras, ei garanteeri, et konkreetse uue hoone puhul pole probleeme. Seetõttu on asutamisdokumendid teisejärgulised küsimuses, kuidas kontrollida arendaja usaldusväärsust uue hoone ostmisel.

Blogijatel soovitatakse kontrollida, kas arendaja esindaja öeldu ja asutamisdokumentides märgitu vahel pole vastuolusid. See on aga nõrk viis arendaja ehitusfirma kontrollimiseks. Juht võib tegelikult olla uustulnuk, kes ei lugenud asutamisdokumente ja vastas lihtsalt «nii hästi kui oskas».

Kuidas kontrollida ehitaja ehitusluba:

1. Selleks avage lubade väljastamise eest vastutava osakonna veebisait. Kui rääkida Moskvast, siis load on riikliku ehitusjärelevalve komisjoni jurisdiktsiooni all. Osakond avaldab nimekirjad, kes tohivad ehitada.
2. Samuti on load üles pandud arendaja kodulehele ja uusehitiste ühtsesse andmebaasi «Meie dom.rf». Uut hoonet tuleks andmebaasist otsida aadressi või ehitusfirma nime järgi.

Finantsriskid

Uue hoone ehitamine Moskvas — vundamendi süvendist kuni võtmete inimestele üleandmiseni — maksab 3-4 miljardit rubla. Balashikhas on see veidi odavam, Voronežis veelgi vähem — kuni 300-400 miljonit rubla. Piisab, kui vaadata ettevõtte põhikapitali numbreid, et mõista, et enamikul ehitusettevõtetel sellist omaraha käibes pole. Nii et ehitamine toimub laenatud vahenditega:

• pangalaen;
• aktsionäride raha, kellele müüakse ehitusjärgus kortereid.

Finantsanalüüs on hea võimalus kontrollida arendajat uue hoone ostmisel.

Pank on esimene instants, kes kontrollib uut hoonet ja arendajat. Nad kontrollivad:

• asutamisdokumendid;
• olemasolev info arendaja ja maja kohta;
• rahandus;
• olukord selle ettevõtte teiste ehitusprojektidega.

Kui kõik on korras, akrediteerib pank ettevõtte. Akrediteerimine mitmes pangas on arendaja ja maja parim kontroll, usaldusväärsuse kinnitus. Pank jälgib pidevalt olukorda ehitusobjektidel – ja tühistab akrediteeringu, kui märkab alanud probleeme.

Tähelepanematud ostjad langevad finantsriski tsooni. Niisiis ei ole Venemaal lubatud kortereid kaevamise etapis müüa. Kui arendaja on vähetuntud või tal oli probleeme eelmise majaga, siis pank annab laenu alles peale 30-40% hoone ehitamist. Seetõttu on soovitatav alustada korteri ostmisel arendaja kontrollimist vastavalt olukorrale ehitusplatsil.

Kuidas kontrollida arendajaid korteri ostmisel ja mida otsida finantsdokumentatsioonist:

1. Rida «Aruandeperioodi kasum / kahjum». Kui jooksva ja eelmise kvartali kohta näidatakse kahjumit, peaks see hoiatama.
2. Rida «Aruandeperioodi tulud». Siin vaadatakse, kui tulus on ettevõtte tegevus tervikuna. Kui näitajad pole “väga head”, siis on oht, et arendaja tasub eelmisel ehitusobjektil tekkinud probleemid selle rahaga, mille omakapitali omanik panustab. Seda suurem on tõenäosus, mida rohkem tõendeid edasilükkamise kohta leitakse ehitusettevõtte varasemaid uusi hooneid vaadates.
3. Rida «Netovara väärtus». See on raha, millele võlausaldajad, sealhulgas aktsionärid, võivad ettevõtte pankroti korral loota.

Arendaja akrediteeringu kontrollimine

Koos loa dokumentatsiooniga tuleb näidata arendaja akrediteerimise tulemus. Kui seda pole, võite küsida ettevõtte esindajale, kas arendaja on panga poolt akrediteeritud.

Kuidas kontrollida arendaja akrediteeringut:

1. Kui maja korteritele saab hüpoteeki panna, siis on arendaja akrediteeritud.
2. Vaadake saidil jaotises «Meist» või «Ettevõtte andmed». See teave on akrediteeritud arendajal.
3. Projekti dokumentatsioonis on jaotis “Finantsriskid”. See täpsustab, kuidas ehitust rahastatakse. Kui see on pangaraha, siis on arendaja akrediteeritud.

Arendaja ehitusministeeriumi kontrollimine

Teave kõigi arendajate ja projektide kohta, mida nad Venemaal ehitavad, asub veebisaidi Nash.dom.RF ühtses infosüsteemis. Iga ettevõte peab vähemalt kord kuus avaldama andmebaasis uued fotod ehitusobjektist. See võimaldab teil leida arendaja kohta uut teavet ja jälgida:

• saidi muutuste dünaamika;
• ehituse kiirus.

Lisaks fotodele on andmebaasis arendaja projektdokumentatsioon. See välistab Photoshopis pettuse ja dokumentide töötlemise. Teid huvitava maja kaardi allservas on kuvatud info uue hoone kasutuselevõtu tähtaegade kohta. Kui need kanti üle (ka kuvati), on see halb märk. Parem on otsida samas piirkonnas teine ​​maja.

Kust ma veel ehitaja kohta infot leian? Neile, kes on huvitatud finantsküsimustest, on huvi teada, et ühtne andmebaas sisaldab ka ehitusettevõtte auditiaruandeid ja finantsaruandeid. Need avaldatakse kord kvartalis. Kuid on nüanss. Andmeid ei avaldata kohe pärast aruande esitamist raamatupidaja poolt. Seetõttu hilinevad nad paar kuud (vähemalt). Ühtse infosüsteemi direktor Aleksandr Lukjanov usub, et tegemist on kõige täielikuma andmebaasiga, kust leiab infot maja ehitaja kohta. Aastaks 2020 on andmebaasi kasutanud üle 100 000 külastaja.

Sõltumata sellest, kuidas arendaja dokumente kontrolliti, saavad ühtse infosüsteemi kasutajad kirjutada kaebuse, kui nad märkavad ehitusplatsil ebaedu. Vastuvõetud signaalil edastavad osakonna töötajad teabe reguleerivatele asutustele. Arvatakse, et see on tõhusam viis probleemile reageerimiseks kui foorumite loomine ja arvustuste kirjutamine sõltumatutele saitidele.

Rosreestr: kas arendajat on võimalik kontrollida

Arendajat ja uut hoonet on võimalik kontrollida Rosreestri kaudu, kuid see on ebaotstarbekas. Väljavõte, mille taotleja saab, sisaldab sama teavet, mida ta näeb ehitusettevõtte veebisaidil USRN-i väljavõttes: kinnisvara tüüp, aadress, pindala, katastriväärtus. See teave ei aita kindlaks teha, kas arendajal on probleeme ja kas ta annab objekti õigel ajal üle.

Toimingu algoritm:

1. Minge Rosreestri veebisaidil elektrooniliste teenuste plokki.
2. Valige «Hangi kinnisvarateave».
3. Täitke avatud vorm.
4. Saa tulemust.

Pikaajaline ehitus ja ehitusaeg

Kuidas kontrollida arendajat enne korteri ostmist läbi ehitusperioodi? Enim elementmaju ehitatakse 7-10 kuuga. Kuid ehitus võib kesta 1,5-2 aastat, kui see on monoliit-tellistest konstruktsioon. Ehitamine põhjas võtab kauem aega kui lõunas. Sinna telliskivimaja ehitamiseks kulub 2-3 aastat.

Tööde lõpetamise tähtaeg on märgitud ühtse infosüsteemi maja kaardil, samuti ehitusfirma kodulehel. See võimaldab teil kontrollida maja ehitajat. Kui on märgitud vastuvõetavad tähtajad ja tööde valmimise tähtaega ei lükatud edasi, näitab see ettevõtte usaldusväärsust. Järelduse õigsuses veendumiseks tasub vaadata sama ettevõtja uusi hooneid, mis kasutusele võeti.

Veebikaamerad ja fotod ehitusplatsilt

Arendajate kontrollimiseks paigaldatakse ehitusplatsidele videokaamerad. Pildistamine toimub ühe nurga alt, nii et muutuste dünaamikat ei ole keeruline ettevõtte kodulehele ja ühtsesse teabebaasi postitatud piltide abil jälgida.

Mõned ehitusplatsid edastavad veebis 24 tundi ööpäevas saateid. Koduostjad saavad arendaja ja töövõtjaga tutvuda, nähes, kui kiire ehitus käib kella 9.00–18.00.

Mõnikord on arendajad kavalad ja näitavad veebis levitamise asemel 2-3 minutit videot, mis pärast faili lõppu alustab uuesti demonstratsiooni. Tähelepanelik vaataja märkab, et kaadrid korduvad. See viitab kas kaamera talitlushäirele (need tuleks kiiresti kõrvaldada) või konstruktsiooniprobleemidele. Veebiülekanne on parim viis arendaja ja elamukompleksi kontrollimiseks vastavalt hetkeolukorrale.

Arendaja juriidiline tegevus

Kohtusüsteem on juba pikka aega automatiseerinud menetluses olevate või pooleli olnud kohtuasjade arvestust. Kui arendajal oli vaidlusi töövõtjate, üürileandjate, aktsionäridega, siis satuvad nad sellistesse andmebaasidesse. Kohtuvaidlustega tutvumine on ka võimalus kinnisvara ostmisel arendajat kontrollida.

Kontrollimiseks vajate:

1. minna vahekohtuasjade toimikusse;
2. sisestage TIN ja ettevõtte täpne nimi.

Selle tulemusena saab kodanik kõigi juhtumite loendi. Igaühega neist kaasneb kohtuotsus. Siin saate mitte ainult lugeda kohtuasja numbrit või kuupäeva, vaid ka kohtuasjaga tutvuda, et kujundada oma arvamus vaidluste põhjuste ja arendaja süü astme kohta.

Erilist tähelepanu pööratakse vaidluste esinemisele asutajate, pankadega võlgade tagasimaksmise ja pankrotijuhtumite üle.

Andmeid saate vaadata ka GAS «Pravosudie» kohtusüsteemis. Kuid see ei hõlma kõiki juhtumeid. Andmed on kättesaadavad ka territoriaalkohtute veebilehtedel. Moskva jaoks on see Moskva linnakohtu koht.

Teave pankroti kohta

Juhtub nii, et ehitusfirma püstitab osa hoonest ja siis ehitus seiskub ning ettevõte kuulutab välja enda pankroti. Põhjuseid on palju: ehitusmaterjalide kallinemine, asutajatevaheline konflikt, vääramatu jõud, panga poolt akrediteeringust keeldumine.

Pankrotiasjad sisalduvad vahekohtutoimikus kõigi kohtumenetluste hulgas. Ostja näeb neid üldnimekirjas. Pankroti tunnustamise avalduse esitamine ei tähenda arendaja uue staatuse seadustamist. Kohus võib tunnistada nõude alusetuks. Kuid see on signaal teise arendaja otsimiseks. Kuni pankrotimenetlus kestab, kaotab aktsionär 2–5 aastat.

Võimaliku pankroti tunnused:

1. Hoone on seda väärt.
2. Ehitusluba aegub ja maja on endiselt pooleli.
3. Puudub finantsaruandlus nii ettevõtte kodulehel kui ka teistes andmebaasides.

Kuidas muidu kinnisvara ostmisel arendajat usaldada? Pankrotiteavet kontrollitakse ühtse föderaalse pankrotiteabe registri kaudu. Andmed sellesse registrisse kannab protsessi alguses määratud pankrotihaldur. See avaldab kohtulahendeid, võlausaldajate koosoleku tulemusi, pankrotistunud ettevõtte vara müügi enampakkumiste tulemusi ja muud teavet.

Probleemsete objektide kontrollimine

Ehitusministeerium kannab ehitusorganisatsioonid arendajate ühtsesse registrisse. Aga osakond ei kontrolli arendaja töökindlust ega märgi andmeid probleemsete objektide kohta. Moskva piirkonnas on aga probleemsete arendajate register. Seda haldab Moskva piirkonna ehitusministeerium. Teiste piirkondade elanikel tasub sarnast teavet vaadata ehituse eest vastutavate piirkondlike osakondade veebisaitidelt.

Arendaja valmis majad

Ühest küljest ei ole valmismajad seotud konkreetse uusehitisega, kuhu venelane korterit ostab. Kuid need võimaldavad teil hinnata ehitustööde kvaliteeti. Tasub pöörata tähelepanu:

1. Fassaadi viimistlus. See võib olla niiske, sellel tekkisid praod või muud defektid.
2. Õue parandamine. Mis jääb alles pärast tööde lõpetamist: lohud, tehislikud savimäed või puhtus ja kord. Maja kasutuselevõtu ajastust see ei mõjuta, kuid kõik ei kavatsegi ehitusprahi keskel elada.
3. Katus ja ülemine korrus. Kui 2-3 aastat tagasi kasutusse võetud kinnistul on tekkinud niiskus või on seintel niiskustriibud, siis sellise arendaja käest on parem korter mitte osta. Või võtke see mitte ülemisel korrusel.

Kui üürimajade ülevaatamisel Sulle kõik sobib, siis saad asuda dokumentide lugemisele ja valitud majja korteri ostmisele.

Omakapitalileping

See on dokument, mis sõlmitakse ostja ja arendaja vahel. Selle eesmärk on kaitsta poolte huve. Seetõttu on soovitatav lugeda advokaatidega sõlmitud lepinguid.

Selguse huvides tasub olukorda vaadelda näitega.

Ehitaja oletab, et tema müüdava suuruseks saab olema 80 ruutmeetrit. m. Kuid kõrvalekalded on võimalikud. Seetõttu toob ta sisse lisatasu klausli: „Kui korteri üldpind ületab lepingujärgset, maksab ostja selle eest juurde ruutmeetri maksumuse määras. Kui pindala osutub väiksemaks, siis kompenseerib arendaja ettevõte intressiomanikule summa tegeliku pinna miinus 3% ja lepingujärgse pinna meetrites, mis on korrutatud ruutmeetri maksumusega, summa.

Sildi raskesti loetavus ei ole kuritegu ega seaduserikkumine ostja vastu. Ehitaja on aga kaval. Kui korteri pindala on 81 ruutmeetrit. m., siis peab ostja selle arvesti eest kogu maksumuse tasuma. Ja kui selgub, et pindala on 79 ruutmeetrit. m., siis jääb üle arvutada, mida ta puuduva arvesti eest tagastab:

80 / 100 \u003d 0,8 — arvutatud meetrite arv ühes protsendis;

0,8 * 3 \u003d 2,4 m — arvutatud, mis võrdub 3%;

80-2,4 = 77,6 ruutmeetrit m.

Need. arendaja lubab endale 2,4m korterit mitte valmis ehitada ilma nende eest raha tagastamata. Selliseid hetki on tekstist läbi sirvides võimatu välja arvutada. Seetõttu on soovitatav omakapitali osalusleping kaasa võtta ja koos advokaadiga läbi lugeda.

Pidage meeles, et arendaja ei ole kohustatud vastama ostja soovimatusele anda talle raha lõpetamata arvestite eest. Kuid keegi ei sunni ostjat tema jaoks ebasoodsat lepingut sõlmima. Konkurents arendajate vahel on suur ja normaalsete tingimustega vastuvõetava korteri leidmine on täiesti võimalik.

Lugege artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/proverit-zastroyshchika-kak-pravilno-pokupat-kvartiru-v-novostroyke-chtoby-ne-natolknutsya-na-dolgostroy/