Moskva kinnisvaramaaklerite sõnul müüakse pealinna kinnisvaraturul aastas umbes 6000 korterit. See moodustab 22% esmase eluasemeturu kogumahust. Analüüsime lähemalt, milline staatus on korteritel täna ja mida nad korteriseaduses muuta teevad.

Mis on korter

Mõiste «korterid» tähistab seadustes ruume, sealhulgas mitteeluhoonesse loodud kortereid. Venemaal liigitatakse sellised ruumid mitteeluruumideks. See tähendab et:

• mitteelukoha staatusega korterit ei saa osta soodushinnaga perehüpoteegi või sünnituskapitali arvelt;
• seda ei saa registreerida;
• kommunaalmaksed arvestatakse teise skeemi järgi kui tavakorteris.

Teistes riikides võib elu- ja mitteeluruume pidada korteriteks. Kõik oleneb sellest, millise staatuse ja võimalused praegune seadus ruumidele annab.

Kas korteris on võimalik alaliselt elada? Lühike vastus on jah. Kuid te ei saa neisse registreeruda, sest. staatus on mitteeluruum.

Mis on multifunktsionaalne hoone

Segakasutusega kodudest on saanud pilvelõhkujate ajastu loomulik jätk. Venemaal on neid massiliselt ehitatud alates 2000. aastate algusest. Kandev teraskarkassiga mitmekorruselised hooned on inimeste eluks ja tööks mõeldud kompleksid. Osa korrustest on reserveeritud eluruumidele ja osa kontoritele, restoranidele, vaateplatvormidele, konverentsiruumidele. Nendes asuvaid eluruume nimetatakse korteriteks, kuid «de jure» on mitteeluruum.

Näiteks ärikeskus Evolution Tower on hoone, kus on hõivatud enamik büroosid. Ühel korrusel on abielupalee. 51. ja 52. korrusel on vaateplatvormid. Katusel on kopteriväljak. Kõik siinsed ruumid on mitteeluruumi staatuses.

70-korruseline torn «Eurasia» on kompleks, kus asuvad kaubandus-, äri- ja elamupiirkonnad. Bürood asuvad kuni 45. korruseni ning korterid 46. ja kõrgemal.

Juriidiliselt ei ole sellistes majades korterid võrdsed tavaliste kõrghoonete korteritega. Ostja on sunnitud maksma kõrgemat kinnisvaramaksu ja maksab rohkem kommunaalteenuste eest. Neisse registreerimine ei ole võimalik mitteelukoha staatuse tõttu. Seetõttu on korteriostjal raskusi juurdepääsuga sotsiaalsele infrastruktuurile: teenindus polikliinikus või laste sidumine laste õppeasutusse. 2021. aastal riigiduumas välja pakutud korterite seaduseelnõu on mõeldud selle olukorra lahendamiseks.

Korterite õiguslik seisund

Arutelud eluruumide omavahelise võrdsustamise üle õiguslikust aspektist on kestnud juba pikemat aega. 2021. aasta aprillis registreeriti Riigiduumas seaduseelnõu nr 1162929-7, mis peaks tagama eluruumide õigusliku staatuse võrdsuse. Pilvelõhkujate ja hoonete puhul, milles osa ruumidest on elamu ja teine ​​​​osa mitteeluruum, tehakse ettepanek võtta kasutusele selline mõiste nagu «multifunktsionaalne hoone». Selliste hoonete ehitusnormide määramise õigus antakse piirkondadele.

Kodanikud saavad ostetud korterid mitteeluruumist elamuks ja vastupidi seadusega ettenähtud korras üle kanda. Menetlust ennast veel ei ole, aga kui eelnõu 2022. aastal vastu võetakse, siis töötatakse selle jaoks välja kaasnevad normatiivdokumendid.

2021. aasta novembris arutati korterite seaduseelnõu esimesel lugemisel ja soovitati vastu võtta. Hetkel on dokumendi vastuvõtmine edasi lükatud järgmisele täiskogu istungile.

Milliseid muudatusi korteriseadus ette näeb?

Multifunktsionaalses hoones (MFZ) asuvad eluruumid võrdsustatakse tavaliste linnakorteritega. Neisse saab olema võimalik registreerida üürnik Kommunaalmaksete tasumise reeglid on samad, mis korterite puhul. Üürnike kliinikusse kinnitamisega probleeme ei teki.

Vastavad muudatused on lisatud elamuseadustikule ja muudele elamukinnisvaraga seotud arvetele. MFZ-d hakkab juhtima omanike koosolek, kes sõlmivad fondivalitsejaga lepingu.

Kuidas mõjutab korterite staatuse muutus kinnisvaraturgu?

Vahendajad usuvad, et arendajad liiguvad edasi segakasutusega hoonete ehitusmahu suurendamise poole. Kui — või millal — korteriarve vastu võetakse, on oodata selliste varade väärtuse tõusu. Keskmiselt 10-15% seoses kinnisvara soetamist soovivate inimeste arvu kasvuga hoonetes, kuhu on korraga koondunud ärikeskused, elamu- ja meelelahutuspiirkonnad. Lisaks suurendab nõudlus korteriomaniku võimalust saada maksusoodustust. Hetkel mitteeluhoonete omanikel sellist võimalust ei ole ja nad kehtivad ainult eluruumide ostjatele.

Kas hüpoteeklaenuprogrammid kehtivad seaduse järgi korteritele?

Kuigi seaduseelnõu on väljatöötamisel, on raske hinnata, millised valikud ostjatele kättesaadavad on. Tänapäeval kehtivad soodushüpoteegid ainult 2 eluasemetüübile. Tegemist on individuaalelamuehituse (ISZH) ja korterite kruntidega. Laenu saab võtta ka muud tüüpi kinnisvara jaoks, kuid mitte soodusprogrammi alusel. See kehtib korterhotellide, hotellikomplekside ja ärikeskuste kohta. Suure tõenäosusega seda tüüpi kinnisvara soodushüpoteegi alla ei kuulu.

Samuti tuleks arvesse võtta, et paljud tegurid mõjutavad seda, millised sätted lisatakse dokumendi uusimasse versiooni. Muutumatuks jääb vaid riigikogulaste soov võrdsustada eluruumide õiguslik staatus kinnisvaraturul. Oluline on, et seadus ei tekitaks majaomanikele raskusi, vaid aitaks neid lahendada. Samaaegselt elamu staatuse tekkimisega korteritesse tekib ehitajatel nõue tagada inimeste mugavaks elamiseks vajaliku infrastruktuuri olemasolu.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/mnogofunkcionalnye-zdaniya-i-apartamenty-zakonoproekty-ob-changeneniyah-v-pravovom-statuse/