Eluaseme maksumus Sotšis 2022. aastal ei ole möödunud aasta lõpus prognoositud muutusi täielikult läbi teinud. Esiteks on selle põhjuseks investorite arvu vähenemine nii professionaalide kui ka tavaostjate hulgas. Viimase poole aasta jooksul on nõudlus kinnisvara järele selles kuurortlinnas märgatavalt vähenenud. Selle nähtuse põhjused ei ole mitte ainult poliitilised ja majanduslikud, vaid sõltuvad ka mõnest muust Sotši ainulaadsele kinnisvaraturule omasest aspektist.

Hinnakujunduse eripära viimastel aastatel

Ammu enne linna kuulutamist olümpiamängude pealinnaks tõusis Sotši keskmise ruutmeetri maksumuse graafik märkimisväärselt. Piirkonnas on alustatud aktiivset infrastruktuuri ettevalmistamist suurenenud turistide arvu vastuvõtmiseks: uute rajatiste ehitamine ja vanade remont.

Eraldi kohandusi tegi ka 2020. aastal alanud pandeemia, mis sulges piirid ja muutis suvepuhkuse kättesaadavaks ainult oma osariigi piires. Oma eluaseme eeliseid kuurortlinnas sel perioodil hinnati kõrgelt, mille tulemusena kasvas oluliselt Sotši kinnisvara populaarsus ja pärast seda ka maksumus.

Pärast karantiini kaotamist teravnes veebruari lõpus puhkenud kriisi tõttu taas välismaal puhkuse küsimus. Pühadehooaja väljavaated ühes kodumaisest regioonist on ligipääsetavuse ja ohutuse osas muutunud eelistatumaks. Sellega seoses toimus 2022. aasta kevadel Sotšis korterite hinnatõus, mis saavutas haripunkti aprillis ja peatus järgmistel kuudel peaaegu. See protsess oli paljuski seotud rahvusvaluuta järsu odavnemisega ja osaliselt ka ebakindlusega, kuidas Musta mere ranniku eluasemeturg arvukatele sanktsioonidele täpselt reageerib.

Kui kuvada Sotši kinnisvaraturu hinnadünaamikat numbrites, siis alates 2021. aasta aprillist kuni 2022. aasta aprilli lõpuni on piirkonna kuurordipealinnas uuselamud kallinenud ligi 32%. Mis puudutab teisest eluaset, siis selle maksumus on veelgi kasvanud — 34,5%. Nii väljendus keskkevadel, mida iseloomustas majanduse tasakaalustamatuse haripunkt, Sotši kinnisvara kallinemine selles, et keskmine ruutmeetri hind oli 279 ja 240 tuhat rubla esma- ja 240 tuhat rubla. sekundaarne korpus.

Sotši 2022. aasta kinnisvaraturu analüüs: peamised mõjutegurid

Kui varasematel aastatel näitas Sotši kinnisvaraturu kasvustatistika pealinnast kõrgemaid tempe, siis 2022. aasta teises kvartalis see protsess peatus. Esimene seletus, mis meelde tuleb, on väärtuse marginaalne tõus ja see pole tõest nii kaugel. Teatud hinnapunktis muutub eluaseme ostmine kahjumlikuks, mistõttu juhitakse investorite tähelepanu teistele objektidele ja piirkondadele.

Lae saavutanud hinnad pole aga ainus Sotši turu iseärasusi reguleeriv tegur. On ka teisi sama olulisi näitajaid, mis mõjutavad otseselt Sotši korterite ja eramajade hindade kujunemist.

Esmaturu suundumused

Nagu analüütika näitab, on Sotši kinnisvara, eriti selle esmane segment, praegu märgatava mahu languse staadiumis. Esimene ja lihtsaim tegur, mis sellise languseni viis, on osade lõpetamata kinnistute müügilt eemaldamine. Nende ehitamine jätkus, kuid korterite müük peatati, kuni baasintress stabiliseerus ja mõisteti, kuidas turg edasi toimib.

Statistika oli esimene, kes sellistele sündmustele reageeris. Näiteks eelmise aasta lõpus kõikus müügis olevate korterite arv 5000 ringis. 2022. aasta kevade keskpaigaks oli see arv langenud 3000-ni. Seega on langenud ka keskmine ruutmeetri hind.

Teine tegur on ilmsem, sõltub peamiselt sisemistest teguritest ja iseloomustab kohaliku turu iseärasusi. Lisaks mõjutab see otseselt statistilisi andmeid – suhteliselt väikese elamukompleksi müügilt eemaldamine või ostuks avamine võib andmeid oluliselt nihutada ja põhjustada järjekordse muutuse eluaseme keskmises maksumuses.

Antud juhul räägime uute elamute ehitamise keelust, mis jõustus 2021. aasta suvel. Selle põhjuseks oli ehituskruntide terav nappus, millega kaasnes nende kiire hinnatõus. Samasugune seadus võeti vastu ka linna kaootilise arengu vastu võitlemiseks, et muuta see harmoonilisemaks ja turvalisemaks.

Nagu praktika näitab, tehakse siiani enamik esmase eluasemega seotud tehinguid õiguste loovutamise teel. See tähendab, et mõned Sotšis aktiivselt eluasemeid ostnud ostjad otsustasid selle 2022. aastal maha müüa. See nähtus annab aga tunnistust veel ühest olulisest aspektist: praegu ei ehitata uut kinnisvara, mida saaks osta otse arendajalt.

Nõudlus kinnisvara järele

Üldine ülevaade Sotši kinnisvaraturu olukorrast näitab, et nõudlus eluaseme järele on viimasel ajal märgatavalt vähenenud. Loomulikult on selle põhjuseks eelkõige hinnad, mis on saavutanud maksimumi ega ole veel langenud enamikule kodanikele kättesaadavale tasemele. Lisaks peletas kevadine baaskursi tõus minema paljud ostjad, kes soovivad kinnisvara soetada hüpoteegiga. Nüüd jääb määr madalamale tasemele, kuid see on nõudluse taset vähe mõjutanud, eriti Sotši puhul.

Praeguseks on elamispinna keskmine ruutmeetri hind vahemikus 300 kuni 400 tuhat rubla. Need näitajad ei kehti luksuskinnisvara kohta, vaid iseloomustavad ainult mugavust pluss eluaset. Sellised summad on suurema osa ostjate jaoks seletamatult talumatud, mistõttu ei tohiks oodata, kuni need teatud tasemeni langevad, nõudluse kasvuga.

Samas ei maksa ka loota, et arendajad hindu alandaksid. Kuna praegu räägime objektide olemasolust, mille ehitus algas 2021. aasta esimesel poolel, siis enne keelu kehtestamist on ehitusfirmadel oma korterite müügiplaan juba täielikult valmis. Seega võib hetkel turul täheldada teatavat stagnatsiooni: tehingute arv on võrreldes kevade algusega kahekordistunud, kuid need andmed jäävad siiski märgatavalt alla varasemate aastate näitajatele enam kui kahe ja poole võrra. korda.

Stagnatsioon Sotši teisese elamukinnisvaraturul on veelgi tugevam. Selle tulemusena mõjutab see paratamatult esmast segmenti ja vähendab oluliselt müüdavate kinnisvaraobjektide arvu. Kui see protsess jätkub kontrollimatult, võib ostjate aktiivsus taas miinimumini langeda.

Investorite huvi vähenemine

Investorite huvi kuurortlinnade kinnisvara vastu on alati olnud suur, hoolimata sellest, kui palju korterid Sotšis maksavad. Tänaseks on see mõnevõrra vähenenud, kuid see väide ei kehti kõigi inimeste kategooriate kohta, kes soovivad kodu ostmisega raha teenida.

Lihtsaim investorite tüüp, kes võidab ehitatavate korterite omandamisest ja seejärel edasimüügist, on 2022. aastal aeglustunud. Globaalseid põhjuseid siit otsida pole vaja — ehitusmahtude vähenemisega kahaneb paratamatult investeeringute maht. Lisaks on eluaseme maksumusel suur mõju eluaseme müügist kasu saamisele. Kuna see on praegu liiga kõrge, lisaks pole nõudluse näitajad kõige kõrgemal tasemel, peavad paljud inimesed Sotšis uute hoonete ostmisse investeerimist riskantseks.

Teine investoriliik, üüritulu, on endiselt aktiivne, kuid hakkab tasapisi rohkem tähelepanu pöörama välismaa kuurortlinnade kinnisvarale. Praegused Sotši hinnad on taskukohased vaid suurtele investeerimisfirmadele. Mis puudutab tavainimesi, siis märkimisväärne osa neist ostab kortereid mitte rahateenimise eesmärgil, vaid selleks, et kaitsta oma sääste inflatsiooni eest.

Kinnisvara hinnaprognoos Sotšis 2022. aastal

Kuna Sotši korterite hinnad pole suvega langenud, on seda mõttetum oodata sügisel nende langust. Veelgi enam, eksperdid ennustavad, et aasta viimasel kvartalil, kui traditsiooniline suvine tuulevaikus lõpeb, kasvavad need veelgi.

Selle peamiseks põhjuseks on oodatav hüpoteeklaenude intressimäärade langus. Taskukohased eluasemelaenu tingimused toovad kaasa asjaolu, et suurenenud nõudlus eluaseme järele toob kaasa selle maksumuse.

Samuti ei tasu unustada, et eraldiseisev kinnisvaraliik – eliit – pole vaatamata kriisile või muudele majanduskõikumistele nõudlust kaotanud. Kuna seda peetakse üheks kinnisvaraturu komponendiks, osaleb ta ka hinnakujunduses ja on omamoodi stabilisaator. Eliitelamute osakaal Sotšis on väga kõrge, sest maa kõrge hinna tõttu ei õigusta eelarveliste objektide ehitamine end alati. See tähendab, et selle kinnisvarasegmendi hinnamõju on muutumas käegakatsutavamaks.

Kõigi Venemaa linnade seas juhib Sotši ruutmeetrite maksumuse poolest isegi Moskvat. Asjatundjate hinnangul on suve lõpp ja sügise algus praeguse hinnaga parim aeg rannikule korteri ostmiseks. Praegu on turul pakkumisi hinnaga 250 tuhat rubla ruutmeetri kohta, mis on keskmisest märgatavalt madalam. Kui nõudlus hakkab kasvama, müüakse need optsioonid esmalt maha.

Originaal: https://qayli.com/journal/stoimost-kvadratnogo-metra-v-sochi-v-2022-godu/