Üldtunnustatud seisukoht on, et ostja riskid kingitud korteri ostmisel on minimaalsed. Fakt on see, et annetuslepingut peetakse üheks kõige usaldusväärsemaks viisiks kinnisvaraõiguse omandamiseks. Selliste tehingute olemuse üle vaieldakse kohtus harva, kuna antud juhul peetakse esmatähtsaks kinkija vaba tahet. Vaidlusalused olukorrad võivad tekkida kolmandate isikute õiguste rikkumisel, kehtiva seadusandluse selgel rikkumisel ning avalikult petturlikul tegevusel nii kinkija kui kingisaaja poolt.

Vastasel juhul kaitseb annetusleping uut majaomanikku. Kui see on korrektselt vormistatud, on kingisaajal täielik õigus kinnisvara oma äranägemise järgi käsutada, sealhulgas seda müüa. Müüja kingiks saadud korteri ost võib vaid erandjuhtudel kujuneda probleemseks tehinguks, kuid sellegipoolest on sellistel kokkulepetel omad nüansid.

Miks peetakse annetuslepingut usaldusväärseks?

Kui kinkeleping vormistatakse rikkumisteta, eelistavad paljud ostjad ja mõned eksperdid nendega nõustuda, osta järelturult eluase neilt müüjatelt, kes omandasid omandiõiguse annetuse teel. Annetuslepingul on mitmeid vaieldamatuid eeliseid:

• Kinnisvara omamise ja vaba käsutamise õigus tekib hetkest, mil see reaalselt kinkijalt kingisaajale üle läks. See tähendab, et viimane saab korteri seaduslikuks omanikuks mitte pärast Rosreestriga lepingu registreerimist, nagu juhtub müügi ajal, vaid kohe pärast selle üleandmist.
• Annetus võib olla väljapääs mõnest vastuolulisest olukorrast. Kui kaasomandi esemeks oleva korteri üks omanikest keeldub kategooriliselt selle müügiks luba andmast, võivad teised omanikud oma osad kinkida. Enamasti juhtub see stsenaarium siis, kui eluase on sugulastevaheliste koduste või muude konfliktide põhjuseks.
• Näiteks vanematelt kingituseks saadud korter on lapsele oma eluaseme tagamine tulevikus ja kaitse abikaasa nõuete eest lahutuse korral. Mõnel juhul võib see muutuda ühisvaraks, kuid seda pole lihtne tõestada.

Miks on annetusleping korteri ostmisel ohtlik? Selle lõpetamise põhjused

Kingitud korteri ostmise riskid algavad hetkel, mil on oht kinkeleping ise lõpetada. Nagu juba mainitud, juhtub see eriti keerulistes olukordades, kui annetamise tulemusena või vahetult pärast seda rikutakse jämedalt annetaja õigusi või ilmnevad muud seaduses sätestatud asjaolud.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule võib annetuslepingu lõpetada järgmistel põhjustel:

• Pärast annetuslepingu ametlikku registreerimist võttis uus omanik annetaja või tema lähisugulaste suhtes toime vägivaldse iseloomuga õigusvastaseid tegusid, mis seadsid ohtu elu ja tervise. Loomulikult ei lõpetata sel juhul mitte ainult varem kinnitatud leping, vaid tekib ka kriminaalvastutus.
• Kinnisvara kujutab endast kinkija jaoks olulist moraalset väärtust ja uue omaniku tegevus põhjustab sellele korvamatut kahju. Selliste tegude hulka kuulub andekate põlglik suhtumine eluasemesse, mis võib viia selle hävimiseni või muul põhjusel vältimatu kaotamiseni.
• Annetusleping sisaldas eritingimusi. Enamasti mõistetakse neid tingimusi kui klauslit, mille kohaselt tagastatakse korter kinkija omandisse, kui ta elab kingisaaja üle. Sellise punkti puudumisel on eluruumi nõudmise õigus viimase omaniku pärijatel, kuid kinkija saab esitada ka lepingu lõpetamise nõude.
• Pärast tehingu sõlmimist halveneb oluliselt kinkija tervislik, varaline, perekondlik või varaline seisund. Sel juhul saab ta pärast halvenemise fakti tõendamist kaevata kohtusse annetuslepingu tühistamiseks ja vara endale tagastamiseks.

Neil lõksudel annetuslepingu alusel korteri ostmisel ei ole tegelikult aegumistähtaega. Kui juriidilised tingimused sellise lepingu lõpetamiseks saabuvad pärast vara müüki, tuleb uueks omanikuks saanud ostjal rinda pista arvukate kohtuistungitega. Nende kohtumiste tulemus on ettearvamatu: kui kohus otsustab, et kinkijal on vara tagastamiseks väga mõjuvad põhjused, saab ta oma korteri tagasi.

Millal saab kinkelepingu kehtetuks tunnistada?

Kingituseks korteri ostmise riskid hõlmavad mitte ainult kinkija soovi leping lõpetada objektiivsetel või isiklikel põhjustel, vaid ka muid Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites 575–576 selgelt määratletud ja sõnastatud seaduslikke põhjuseid. Need sisaldavad loetelu tingimustest, mille korral annetamise fakt on võimatu või millel on teatud piirangud. Kui neid tingimusi rikutakse, võidakse selline leping kehtetuks tunnistada.

Sellised rikkumised esinevad järgmistes olukordades:

• Kingitud korteri omanik on alaealine või teovõimetu isik. Isegi juhul, kui tema nimel tegutseb ametlik esindaja või eestkostja ja leping sõlmitakse notariaalselt tõestatud volikirjaga, ei ole sellisel annetuslepingul juriidilist jõudu ja see on kohtu poolt kergesti tühistatav.
• Annetaja sõltus annetamise fakti ajal kingisaajast või tema isikus esindatud ühiskondlikust organisatsioonist. See tähendab, et kui kingisaaja oli tasuta sotsiaalteenust osutava õppe-, ravi- või muu asutuse ametlik esindaja, ei saa ta kinnisvara kingitusena vastu võtta. Sellise asjaolu tuvastamisel kuulub ka annetusleping ülesütlemisele.
• Juhul, kui kingisaaja oli korteri kingiks saamise ajal valla liige või muul avalikul ametikohal, loetakse ka selline leping kehtetuks. See kehtib ka olukordade kohta, kus uus omanik sai oma otseste ametiülesannete täitmise tulemusena kingituseks kinnisvara.
• Seaduse järgi ei saa kinkelepingut sõlmida erinevat liiki juriidiliste isikute või organisatsioonide vahel. Kui kinnisvara võõrandamine kingitusena toimus sellistel asjaoludel ja seejärel läks see omakorda üle uuele omanikule-müüjale, on antud juhul kinkitud korteri müügileping kehtetu.
• Annetuslepingu võib kehtetuks tunnistada, kui see on sõlmitud volikirja alusel, mis loetakse seadusega tühiseks. See tähendab, et volikiri on kas antud seadusega mittenõuetekohaselt või on selle kehtivusaeg lepingu sõlmimise ajal lõppenud.
• Omanik tegi annetusakti jõu või vea tõttu. See tähendab, et ta oli väljapressimise, surve, ähvarduste, füüsilise jõu kasutamise või pettuse ohver. Kõik seda laadi toimingud seoses annetajaga liigitatakse raskete kriminaalkuritegude hulka ja toovad kaasa kriminaalvastutuse. Loomulikult ei saa sellise annetuslepingu seaduslikkusest juttugi olla.
• Juhul, kui kinkija ei ole korteri ainus omanik, on lepingu sõlmimiseks vajalik eranditult kõigi omanike nõusolek. Kui annetus tehti ühe või mitme teadmata, loetakse selline leping kehtetuks.
• Kui kinnisvara on laenukohustuste täitmise tagatiseks panditud, ei ole seda võimalik uuele omanikule anda. Sel juhul rikutakse kolmandate isikute – panga või muu krediidiasutuse – õigusi. Tihtipeale püütakse sel moel vara võlausaldajate eest varjata ja usutakse, et kuna see annetati, ei kuulu see võõrandamisele. Tegelikkuses võib kohus annetuslepingu lihtsalt tühistada ja vara vastavalt olukorrale käsutada.

Kingituslepingu alusel saadud korteri soetamise peamised riskid

Müüja poolt annetuslepingu alusel saadud korteri miinused võivad olla samad, mis mis tahes muu kinnisvara puhul. Ohtlikud on vaid mõned asjaolud, millega seoses võib ostu tulemuseks olla tõsine stress või suurest rahasummast ilmajäämine.

Korteri ostmine registreeritud üürnikuga

Üsna sageli sõlmitakse annetusleping märkega, et kinkijal on õigus selles korteris eluaeg elada. Kui kingisaaja on selliste tingimustega nõus ja ta vajab edaspidi vaid tasuta elamist, võib vana omanik sellesse korterisse jääda elu lõpuni ning keegi ei saa teda mitte mingil juhul välja tõsta.

Kahjuks müüvad hoolimatud müüjad sageli sellist koormatud kinnisvara ilma ostjaid teavitamata. Kategoorilisi keelde müüa korterit, milles registreeritud isik elab eluaeg, seadusandluses ei ole. Kõik sellega seotud probleemid on määratud ainult omanikule.

Pärast ostuprotsessi lõppu võib uus majaomanik leida ebameeldiva üllatuse soovimatu naabruskonna näol. Sellist inimest ei saa ei seaduse ega kohtuotsusega korterist vabastada.

Petturid kasutavad seda rikastamisviisi sageli, sõlmides üürileandjaga eellepingu. Pärast selle müüki pahaaimamatule ostjale luuakse spetsiaalselt sellised tingimused, et korteris elamine muutub võimatuks. Tihti tuli ette juhtumeid, kus uued omanikud olid sunnitud ostma vanale omanikule teise elamispinna, et ta omal algatusel korterist lahkuks.

Kingitud korteri saate osta ja riske vältida, kui tutvute hoolikalt selle dokumentidega, eriti hoolikalt — kõik annetuslepingu punktid.

Kohtuvaidlus sugulastega

Mõnikord peetakse testamendi alternatiiviks kinkelepingut. Selle lepingu olemus, mille üle vaieldakse vaid erandjuhtudel, eeldab, et eluaseme omanikuks saab sugulane, kelle nimi on kinkelepingus märgitud. Sageli tehakse seda selleks, et teiste potentsiaalsete pärijate nõuded korterile eelnevalt ära lõigata. Kuid see ei tähenda, et selliseid väiteid üldse ei eksisteeriks.

Pärast müüjalt näiteks vanematelt lastele kingituseks saadud korteri ostmist võivad mõne aja pärast ilmuda sugulased ja nõuda oma õigusi varale. Seaduse järgi on kodu täisomanik ostja, kuid sageli pöörduvad pärijad kohtusse. Nende põhiülesanne on tõestada annetuslepingu enda, mitte ostu-müügilepingu kehtetust.

Argumentidena võib välja tuua annetaja teovõimetuse annetuse allkirjastamise hetkel, tema eksitamist allkirjastatud paberite olemuse osas, pettusi, annetaja abitu seisundit ja muid sedalaadi asjaolusid. Kui esitatud argumentidele on asjakohased tõendid ja kohus peab neid kaalukateks, on oht lepingu kehtetuks tunnistamiseks. Sellest tulenevalt tühistatakse ka ostu-müügitehing kui seadusliku aluseta.

Ebaseaduslikult omandatud korteri omandamine

Antud juhul räägime nendest olukordadest, kus kinkelepingu sai müüja endale ebaseaduslikul või kuritegelikul teel. Olles ähvardusel väljapressimise, füüsilise vägivallaga enda või oma lähimate vastu või petta saanud, võib kinkija sõlmida lepingu ja siis mingil põhjusel, enamasti hirmust, jätta kuritegudest politseile õigel ajal teatamata. Peagi müüakse selline korter maha ja kõigi tagajärgedega peab uus omanik tegelema.

Selliste asjaolude ilmnemisel kohtus tunnistatakse annetusleping kohe kehtetuks. Pärast seda kaotab ostja automaatselt kõik õigused varale. Seejärel saab ta esitada müüjale vastuhagi makstud raha tagastamiseks, kuid praktikas on selle tegemise võimalus praktiliselt null. Selle tulemusena jääb ostja ilma korterita ja ilma rahata korraga.

Ostja teadlikkus kingituse ebaseaduslikkusest

Äärmiselt riskantne olukord on see, kui ostja teeb tehingu teadlikult, teades ette, et annetusleping on koostatud rikkumisi ja võidakse tunnistada kehtetuks. Sel juhul peab ta tõe selgumisel vara õigele omanikule tagastama ja mitte nõudma hüvitist.

Kohus võib tunnistada ostja ebaausaks mitte ainult teadvustamise fakti alusel, vaid ka mõnes muus olukorras. Kui ta vaatas omal ajal tähelepanematult kinkelepingut ega märganud selles mainimist asjassepuutuvate kolmandate isikute kohta, loeb kohus, et ta oli nende õiguste rikkumisest teadlik. Samuti võib pahausksuse mõiste alla sattuda korteri korduva edasimüügi fakt suhteliselt lühikese aja jooksul, eriti kui see müüdi turuhindadest oluliselt madalamate hindadega.

Abikaasade ühisvara

Ühele abikaasale kingitud korterit ei käsitata ühiselt soetatud varana ning seda ei jagata lahutuse korral. Kuid kui nad elavad selles pikka aega, võib see muuta oma staatust ja muutuda tavaliseks.

See juhtub siis, kui korterisse investeeritakse ühisraha, mille tulemuseks on selle paranemine ja turuväärtuse tõus. Mõlema abikaasa kulul üheaegselt teostatud rekonstrueerimine, remont, suurte kodumasinate, mööbli ostmine on tasapisi muutmas kinnisvara ühiselt soetatud varaks. Muidugi ei nõua see kuu või kaks, vaid vähemalt mitu aastat üldist majapidamistööd. Samas tuleb tõestada, et mõlemal abikaasal oli sissetulekuallikas ja nad investeerisid võrdselt elamistingimuste parandamisse.

Kingitusena saadud, kuid siis ühisvaraks saanud korteri ostmiseks on müügiks vaja tingimata teise omaniku nõusolekut.

Müüja jätab maksu maksmata

Kinkelepingu sõlmimisel isikute vahel, kes ei ole lähisugulased, on kingisaaja kohustatud tasuma maksu, mille suurus on 13% kinnisvara hinnangulisest väärtusest. Kui võõraste inimeste vahel on annetamise fakt, on enne korteri ostmist kasulik küsida müüjalt maksuameti tõend selle tasu tasumise kohta.

Vastasel juhul võib müügilepingu vormistamisel maksu tasumata jätmise fakti ilmnemisel tehinguprotsess peatada. Maksu tasumise kohustuse üleminek müüjalt ostjale on võimatu, seda peab tegema ainult kingisaaja.

Illusoorne või näiline tehing

Mõeldud tehing tähendab sellist kokkulepet, mis ei kanna reaalse tehingu funktsiooni ega näe ette õiguslike tagajärgede tekkimist. Mõeldud kinnisvaratehingute kõrval on ka nn näilikud tehingud — kui ühte tüüpi lepingud on kattevarjuks erineva iseloomuga kokkuleppele.

Mõeldud või näilik tehing müüjale annetuslepingu alusel saadud eluaseme puhul tekib sageli siis, kui üks lepingupooltest üritab pankroti või võlgade eest sissenõudmise korral vara võlausaldajate eest varjata. Selleks kingib ta kinnisvara, mis uue omaniku saamisel on sundraha eest kaitstud. Sellist tehingut peetakse mõtteliseks, sest kinkija ei kaota tegelikult kontrolli korteri üle – kingisaaja käsutab seda vaid paberil. Suurema kindluse huvides saab kingisaaja müüa eluaseme tähelepanelikule ja kogenematule ostjale, et tagada kinkija huvide kaitse.

Kui sellised pettused kohtus ilmsiks tulevad, tagastatakse korter kinkijale tema vara staatuses koos kõigi sellest tulenevate võlgadega kaasnevate tagajärgedega. Ostjale ei too selline sündmuste areng kahjuks midagi head: ta jääb ilma oma korterist ja raha tagastamise võimalus on isegi pärast pikka proovimist väga väike.

Et kaitsta end mõttelise tehingu objektiks saanud korteri ostmise eest, tuleb tähelepanu pöörata ajale, mis annetamise hetkest müügini kulus. Kui see on alla ühe aasta, on põhjust olla ettevaatlik ja lisaks kontrollida, kas kinkija suhtes on algatatud kohtumenetlus, kas talle on välja kuulutatud pankrot.

Kas kinkekorterit on võimalik riskivabalt osta?

Müüjale kingitud korteri saad osta kartmatult, kui tead kindlalt, et kinkimisprotseduur toimus ilma rikkumisteta ja teiste inimeste õigusi riivamata. Väga oluline on, et kinkeleping oleks notariaalselt kinnitatud. Muuhulgas tõendab notar tehingute menetlemisel nende osalejate teovõimet, mistõttu kaob edaspidi automaatselt oht tunnistada annetaja mitteteadlikuks.

Üldiselt peaks sellise eluaseme ohutu omandamise protseduur hõlmama järgmisi samme:

• Korteri ostmisel, isegi kui see ei ole annetus ja selle omanikul on üsna seaduslikud õigused kinnisvara käsutada, peate uurima kogu selle kinnisvara ajalugu. Lihtsaim viis seda teha on nõuda Rosreestrist soovitud aadressil asjakohane väljavõte, kus on märgitud kõik omanikud ja korteri käest kätte üleandmise olemus.
• Kuigi esmapilgul tundub veider, ei jää kohatu ka müüjalt eluaseme müügi põhjuste kohta küsida. Selles küsimuses pole midagi halba ja inimene, kellel pole midagi varjata, räägib üsna meelsasti, mis ajendas teda korteri müüki panema.
• Kui vara saadi kingi teel, tuleks täpselt välja selgitada kõik müügiobjektiga ühel või teisel viisil seotud isikud: registreeritud elanikud, alaealised, muud pärijad, isegi kui nad ei ole nimetatud aadressil pikemat aega elanud. aega ja ärge hoidke doonoriga ühendust. Selles küsimuses on oluline ka kinkija vanus — kui ta on müüjast noorem ja annetusleping sisaldab tingimusi eluaseme tagastamiseks pärast kingisaaja surma, ei tohiks sellist korterit osta.
• Kui doonor on elus ja temaga on võimalik suhelda, on parem seda teha isiklikult, mitte kirja või telefonivestluse kaudu. Esiteks, nii saate olla kindel, et see on doonor, mitte kujund. Teiseks selgub isiklikus vestluses, kas doonor on võimeline. Loomulikult võib inimene pärast annetamist teovõime kaotada, kuid sellises olukorras on parem kontrollida põhjalikult, soovitavalt tunnistajate abiga, kas ta oli lepingu allkirjastamise ajal oma tegudest teadlik.
• Lepingu koostamisel soovitavad eksperdid lisada sellesse punktid, mille kohaselt kohustub müüja annetuse kehtetuks tunnistamise korral hüvitama ostjale rahalise kahju. Kui müüja on kindel annetuslepingu läbipaistvuses ega tunne muret selle seaduslikkuse pärast, ei kohusta sellised lepingutingimused teda millekski. Kuna tegemist on pigem ebaiseloomulike müügi- ja ostudokumentidega asjadega, on parem sellise lepingu koostamine usaldada heale advokaadile. Ta oskab annetuslepingu alusel korteri ostmisel arvestada kõigi nüanssidega ja kindlustada ostja rahalisi vahendeid nii palju kui võimalik.

Tuleb meeles pidada, et annetuse seaduslikkuse vaidlustamise aegumistähtaeg on olenevalt tuvastatud rikkumise iseloomust 1 kuni 3 aastat. Kui korter müüakse tunduvalt kauem kui see periood, on suure tõenäosusega tehing tõrgeteta ning sellel ei ole negatiivseid tagajärgi ei müüjale ega ostjale.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/