Iga kinnisvaratehing on seotud teatud juriidiliste või tehniliste riskidega. Tihti väidetakse, et päriliku korteri ostmise riskid kaaluvad oluliselt üles tehingu ebasoodsa tulemuse tõenäosuse muud tüüpi elamukinnisvara soetamisel. Tegelikult ei erine sellised lepingud praktiliselt sarnastest. Eeltoodud väide tuleneb peamiselt sellest, et statistika järgi saab kõige sagedamini vaidluse objektiks just päritud eluaseme kuuluvus.

Kinnisvara pärimisreeglid

Müüja poolt päritud korteri ostja riskid on ligikaudu samad, sõltumata sellest, kuidas ta selle vara sai. Mõnikord võib aga müügilepingu edaspidises täitmises rolli mängida pärimise eripära.

Juriidilises mõttes on tavaks eristada pärimist seaduse ja testamendi alusel. Esimene õigusnorm eeldab, et pärast kinnisvaraomaniku surma saavad seda nõuda tema lähedased, kes on seaduse järgi jaotatud järjekordadesse. Kokku on neid kaheksa: esimesse rida kuuluvatest abikaasadest, lastest ja lastelastest ning lõpetades omaniku ülalpeetavatega.

Omandi üleandmine sellises olukorras toimub eelisjärjekorras. See tähendab, et kõigepealt rahuldatakse esimese järgu pärilikud õigused ja alles seejärel — teise ja järgnevad. See on aga võimalik vaid juhul, kui eelisjärjekorras pärijaid pole.

Seadusega pärandatud korteri ostmine on ohtlik omandiõiguse üleandmise vea tõttu. See tähendab eluaseme pärimist surnud omaniku kauge sugulase poolt elava pärija või esimese liini pärijate juuresolekul.

Huvitav fakt! Seaduses on selline asi nagu vääritu pärija. Teda võidakse tunnistada isikuks, kellelt pärimisõigus on ära võetud sõltumata teatud järjekorda kuulumisest pärandajale või esimese järjekorra taotlejatele kahju tekitamise tõttu. Selle staatuse määrab pärijale kohus.

Testamendi alusel pärimine on kinnisasja omaniku poolt eelnevalt tehtud, dokumentaalselt tõestatud ja notariaalselt kinnitatud otsus vara pärast tema surma üle anda konkreetse isiku või mitme isiku omandisse. Sel juhul ei oma sugulusaste tähtsust – täiesti võõras inimene võib olla testamendi alusel pärija.

Vaatamata kõigi vajalike omandiõigust tõendavate paberite seaduslikule vormistamisele on testamendi alusel korteri ostmisega siiski riskid. Testamenti ja seega ka ostu-müügitehingu seaduslikkust saab vaidlustada kahel kõige levinumal juhul.

Esimene neist on isikute olemasolu, kellel on õigus saada kohustuslikku kinnisvaraosalust. Seadus ütleb ühemõtteliselt, et mõned kodanikud võivad teatud kategooriasse kuulumisel nõuda osa pärilikust omandist. Siia kuuluvad majaomaniku töövõimetud või puudega lapsed, abikaasa, eakad vanemad. Selliste isikute õigused on seadusega usaldusväärselt kaitstud ja ükski testament, olenemata sellest, kuidas see on sõnastatud, ei võta neilt võimalust saada osa korterist.

Teine sisaldab mõningaid testamendi koostamise asjaolusid. Seda dokumenti peetakse ebaseaduslikuks, kui testaator koostas selle, olles teovõimetu või surve all. Teisel juhul on tegu kriminaalkuriteoga, esimesel juhul kaotab testament lihtsalt oma juriidilise jõu.

Pärimise teel korteri ostmine on ohtlik ka neil põhjustel, sest enamasti tulevad sellised faktid kindlasti lähiajal päevakorda. Ostja riskid pettusejuhtumitega kokku puutuda on väga suured, kuid peamised hädad võivad teda ees oodata siis, kui testament on sunniviisiliselt kirjutatud.

Kui testaatori teovõimetuse olukorras on testamendi ja ostu-müügitehingu tühistamise oht, siis teisel juhul võidakse ostja tunnistada kuriteos osalejaks. See ei ähvarda teda mitte ainult trahvi või korterikaotusega, vaid ka palju suuremate hädadega.

Märge! Juriidilist jõudu omab ainult üks notari kinnitatud testament. Kui see on koostatud korduvalt ja selle sisu on muutunud, loetakse asjakohaseks uusim testaatori tahet kajastav dokument.

Põhiline risk päritud korteri ostmisel

Korteri ostmisel on vaja pärijaid kontrollida. Hiljuti hea eluaseme omanikuks saanud inimese peamiseks ohuks on selle jaoks teadmata taotlejate ilmumine. Ausalt öeldes tuleb märkida, et isegi professionaalsed juristid ei suuda alati põhjaliku kontrolli käigus arvesse võtta kõiki huvitatud isikute õiguste nüansse. Tihtipeale ei pruugi pärimise teel kinnisvara saanud müüjad oma olemasolust teadlikud olla ja olla ostjate suhtes formaalselt täiesti siirad.

Kõige ebameeldivamad olukorrad tekivad aga siis, kui teadmata pärijatest teatatakse aastaid pärast ostu. Pärimise teel korterit ostes ei saa selle vastu kindlustada ning selles on süüdi selliste nõuete seaduses sätestatud aegumistähtaeg.

Tavaline aegumistähtaeg on kolm, harvem viis aastat ja valdaval enamusel juhtudel hakkab see arvestama vastava normatiivdokumendi jõustumise hetkest. Kuid olukorras, kus pärijad on mööda läinud või teadmata, toimib see reegel pisut teisiti.

Selliste isikute kolmeaastane aegumistähtaeg ei alga hetkest, mil vara pärisid teised isikud, vaid päevast, mil nad said teada oma õiguste rikkumisest. Näiteks pärijat ei teavitatud pärandaja surmast või ta ei teadnud üldse, et võib midagi nõuda, kuid aastaid hiljem tuli tõde pinnale. Isegi kui korteri müügikuupäevast on möödunud viis aastat või rohkem, saab ta ikkagi esitada hagi kohtusse ja oma õigusi maksma panna. Uus omanik ei saa end päritud korterit ostes selle riski eest kaitsta, nagu ka ei saa olla kindel, et selliseid pärijaid pole.

Tähtis! Pärimise taotleja peab esitama kaalukad tõendid põhjuste kohta, miks ta ei pöördunud kohtusse oma pärandiosa tagasinõudmiseks seadusega kehtestatud tähtaegadel. Sama kehtib ka põhipärijate kohta, kes sõlmisid oma õigused ettenähtud kuuekuulisest tähtajast hiljem.

Kuidas kontrollida pärandikorteri puhtust?

Pärimise teel saadud korteri ostmist saab muuta vähem ohtlikuks, kui uurida täpsemalt mõne omandi ülemineku nüansi kohta. Küsimuste hulgas, mida tuleb müüjale esitada ja mida spetsialistid hiljem kontrollivad, on olulisemad:

Kuidas korter pärandus?

Päranduse sõlmimise iseärasused ning omandiõiguse jaotus seaduse ja testamendi alusel on mõnikord väga erinevad.

Teades ette, milliste vastuoluliste olukordadega võib kokku puutuda, on lihtsam valmistuda nende lahendamiseks. Samuti on oluline välja selgitada, kas pärandi kindlakstegemisel oli kohtulahend ja kui jah, siis mis põhjustel? Kui lahkunu sugulaste vahel on kinnisvara asjus õigusvaidlusi, siis on suur tõenäosus, et sellised nõuded tekivad ka tulevikus.

Kui palju seaduslikke pärijaid on?

Korteri ostmine pärimise teel on turvaline vaid siis, kui selle praegusel omanikul on ainsana õigus nõuda surnud isiku vara. Tegelikkuses see alati nii ei ole. Eelkõige peaks ostja huvi tundma nende pärijate vastu, kes kuuluvad müüjaga ühte järjekorda.

Ilmekas näide on juhtum, kui kinnisvara omanik, kellel on õed-vennad, saab selle ainuvaldusse. Äärmiselt oluline on välja selgitada, miks see nii juhtus ja mitte teisiti. Müüja võis korteri pärida vastavalt lahkunu tahtele või tegid teised taotlejad tema kasuks keeldumise.

Kui ükski eelnimetatud tingimustest ei ole täidetud, on tõenäosus, et pärijad, kelle õigusi on rikutud, soovivad hüvitist, on väga suur. Lisaks on oluline saada müüjalt soovitavalt kirjalik kinnitus, et teadmata taotlejaid pole.

Nõuanne! Eksperdid soovitavad lisada müügilepingusse punkti, mille kohaselt lasub kogu vastutus, sealhulgas rahaline, pärandi võimaliku vaidlustamise korral tulevikus müüjal.

Kas on testamendist loobumine?

Pärast pärandina ostetud korteri kontrollimine peaks hõlmama ka testamendist keeldumise tuvastamist, kui selle on välja andnud pärandaja. Selline dokument annab teatud õigused teistele, kes pärimisega otseselt ei ole seotud, isikutele — annakusaajatele — ja on tegelikult omamoodi koormis kinnisvarale.

Testamendilise keeldumise kohaselt võib selles märgitud isik korteris elada eluaegselt või kohustub vara omanik annakusaajale üüri maksma. Tegelikkuses võib testamendist keeldumise nüansse olla rohkem, kuid nende olemus jääb samaks – kõik kohustused selle dokumendi tingimuste täitmiseks lähevad üle uuele omanikule.

annakusaaja surmast teatatakse omakorda viivitamatult ja tal on aega kolm aastat oma õiguste sissenõudmiseks. Kui seda ei juhtu, siis nimetatud õigused tühistatakse. Seda tüüpi koormise riskide nimekirjast väljajätmiseks tuleks tähelepanu pöörata rohkem kui kolm aastat tagasi päritud kinnisvara ostuettepanekutele.

Säästa aega! Isegi ostuvõimaluse kaalumise etapis, kui selgub, et müüja on selle pärinud, on võimalik iseseisvalt hankida minimaalset vajalikku teavet — taotleda USRN-ist ajakohastatud väljavõtet. See dokument ei sisalda mitte ainult teavet müüja kohta, vaid ka kõiki võimalikke koormisi, sealhulgas testamendiga seotud.

Mis ähvardab ostjat, kui pärandi üle vaidlustatakse?

Peamised riskid korteri ostmisel pärast selle pärandina saamist on müüja pettus ja teadmata pärijad. Esimesel juhul kaitseb äsja omandatud omanik osaliselt õigusriik, mis on mõeldud selliste kuritegude uurimiseks, toimepanijate karistamiseks ja mõjutatud isikute toetamiseks. Ainsad erandid on eriti keerulised skeemid, mille puhul saab ostjat süüdistada kokkumängus müüjaga. Kuid ka siin on võimalus tõestada oma süütust ja süütust.

Palju rohkem muret tekitavad vaidlusolukorrad, kus õigeks osutuvad nii ostjad kui ka omandiõiguse taastamiseks hagi esitanud isikud. Sel juhul muretsevad uued majaomanikud õigustatult, et nad jäävad kinnisvarata ning see läheb üle õigusjärgsetele pärijatele.

Tegelikult on põhjust muretsemiseks vähe. Kohtupraktika näitab, et enamasti tehakse otsus korteri praeguse omaniku kasuks. Muidugi juhtub see ainult siis, kui nõude läbivaatamise käigus tunnistatakse ta heauskseks ostjaks. Sissenõudjatel-pärijatel on võimalik nõuda ka rahalist hüvitist, mis on võrdne oma osaga pärandist, mille maksab endine müüja mõne teise kohtuistungi ajal.

Pea meeles! Päritud kodu ostmisel saab riskide eest kaitsta vaid omandikindlustus. Soovitatav on see välja anda, isegi kui esmapilgul on kõik saadaolevad andmed täiesti korras. Sellise kindlustuse kehtivusaeg on reeglina võrdne pärimisõiguse kohtus vaidlustamiseks ettenähtud tähtajaga või ületab seda.

Allikas: https://qayli.com/journal/riski-pokupki-kvartiry-po-nasledstvu/