Kinnisvara, isegi väga tagasihoidliku korteri ostmine on alati märkimisväärne kulu, millega iga pere eelarve hakkama ei saa. Ideaalne võimalus oma elamispinna laiendamiseks või uue soetamiseks on säästa sissetulekust, kuid tänapäeva reaalsus annab selliseid võimalusi harva kellelegi.

Kui eluaseme jaoks pole piisavalt raha, kuid see on äärmiselt vajalik, jääb üle pöörduda vana ja end tõestanud, kuigi üsna riskantse meetodi — pangalaenu — poole. Peamised laenuliigid jagunevad tarbimis- ja hüpoteeklaenuks. Nende peamine erinevus on hüpoteeklaenu kitsas fookus, mida kasutatakse eranditult kinnisvara ostmiseks, samas kui tarbimislaenu saab kasutada laenuvõtja mis tahes vajaduste rahuldamiseks.

Mis on tulusam: laen või hüpoteek, kui teil pole piisavalt omavahendeid sellise vajaliku ostu nagu korteri eest tasumiseks?

Mis vahe on hüpoteeklaenul ja tarbimislaenul?

Hüpoteeklaenu ja tarbimislaenu erinevus seisneb ennekõike laenatud vahendite sihipärases kasutamises. Hüpoteeklaenu puhul on võimalik ainult nende sihtotstarve — korteri maksumuse ühekordne tagasimakse, mille pank teostab iseseisvalt. Tegelikult ei puutu inimene mingil juhul raha, mille ta finantsasutuselt laenas.

Tarbimislaen väljastatakse laenuvõtjale «käes» ja võimaldab seda kulutada oma äranägemise järgi. Pank ei nõua väljastatud rahaga ainult eluaseme eest tasumist – nendega saab osta mida iganes ning laenuvõtja ei pea nende sihtotstarbelise kasutamise kohta aru andma.

Hüpoteek või laen korteri ostuks erineb ka laenu andmise perioodi poolest. Hüpoteeklaenu keskmine tähtaeg on 20-30 aastat — selle aja jooksul peab inimene finantsettevõttele tagastama võrdsete osamaksetena kogu võlasumma ja selle intressid. Tarbimislaenu väljastatakse reeglina mitte kauemaks kui viieks aastaks, samuti on tunduvalt soodsam võlg enne määratud perioodi tagasi maksta.

Laenutaotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsustab pank igal konkreetsel juhul individuaalselt. Hüpoteegi puhul muutub ostuobjekt automaatselt raha tagastamise pandiks, seetõttu võib pank sellest vaatenurgast olla rahulik — võla tasumata jätmise korral ei kanna ta märkimisväärset kahju. Tarbimislaen, eriti väikeses mahus, reeglina ei nõua materiaalset tagatist tagatise näol – selle saamiseks piisab sissetuleku tõendi esitamisest. Lisaks võtab hüpoteegitaotluse otsuse tegemiseks aega vähemalt üks päev ja tarbijataotluse puhul — mitu tundi.

Kuna tarbimislaenu väljastamise hetkel ei ole pangal võimalik end selle maksmata jätmise vastu kindlustada, siis toob see kaasa asjaolu, et seda tüüpi laenult küsitav intress on märgatavalt kõrgem kui hüpoteeklaenu puhul ja võib ulatuda kuni 12%, samas kui sihtlaenu keskmine intressimäär on umbes 8%. Samuti on selline märkimisväärne enammakse tingitud lühikestest perioodidest, mille jooksul pank peaks saama maksimaalset kasu.

Järgmine erinevus on otseselt laenusumma. Hüpoteek võimaldab peaaegu täielikult katta kogu kinnisvara maksumuse, välja arvatud sissemakse, ja võib ulatuda mitmekümne miljoni rublani. Näiteks mitte nii kaua aega tagasi suurendas Sberbank võimalike hüpoteeklaenufondide limiiti 100 miljoni rublani.

Tarbimiskrediidi puhul on need näitajad palju tagasihoidlikumad. Nende keskmine väärtus ulatub tagatiseta laenu puhul vaid 700 tuhande rublani ja tagatisega või käendajate kaasamisega laenu puhul 3 miljonini.

Millist laenu on lihtsam saada?

Küsimuses, mida on parem võtta: hüpoteek või laen, tuleks lisaks hüvitistele keskenduda ka ühe või teise laenuliigi saamise lihtsusele. Mõlemal juhul peate kinnitama laenuvõtja maksevõimet – reeglina on tegemist tõendiga töötulu kohta. Nii hüpoteegi kui ka tarbimislaenu puhul on põhidokumentide pakett sama. See sisaldab:

• avaldus;
• pass;
• SNILSi või muu täiendava isikutunnistuse koopia;
• tunnistus 2-NDFL ametlikust töökohast;
• üksikettevõtjatele — tuludeklaratsioon.

See tarbimislaenu kinnitamise paberite loend võib olla ammendatud. Hüpoteeklaenu saamiseks vajate lisaks:

• ostetud korteri tehniline pass, kui see on pandiks;
• ametlik järeldus eluaseme hinnangulise turuväärtuse kohta;
• USRN-i väljavõte koos viitega korteri aresti või muu koormise puudumisele;
• sarnased dokumendid omandis oleva kinnisvara kohta, kui seda loetakse lepingujärgseks tagatiseks.

Lisaks dokumentide erinevusele on palju erinevusi taotlejatele esitatavates nõuetes. Seega peaks hüpoteeklaenu vormistaja vanus olema 20–75 aastat. Erinevates pankades on vanusepiirangud erinevad, kuid need on arvutatud eesmärgiga, et kogu makseperioodi jooksul, näiteks 30-aastaselt, oleks võlgnik tööealine ning tal oleks võimalus võlgnevust regulaarselt ja õigeaegselt tagasi maksta.

Tarbimislaenul nii rangeid piiranguid ei ole – ka pensionär võib laenu heaks kiita suhteliselt väikesele summale. Samuti puuduvad ranged töösuhte nõuded — kui inimene peab hüpoteegi saamiseks viimases töökohas töötama vähemalt kolm kuud, siis tavalaenu puhul pole sellised nüansid olulised.

Mis on tulusam: hüpoteek või laen korterile?

Dilemma – kumba on tulusam võtta: laen või hüpoteek – saab hõlpsasti lahendada pärast seda, kui selgub, milline osa summast ei küündi valitud eluaseme maksumuseni. Kui selgub, et enda säästudest piisab vaid sissemakseks, kaob iseenesest küsimus: sellise suurusega tarbimislaenu ei kiida mitte ükski pank.

Ostja dilemma võivad lahendada ka ostjast sõltumatud asjaolud. Näiteks võib pank keelduda hüpoteegi andmisest taotleja kehtiva ametliku sissetuleku alusel ja isegi mitte kinnitada tema kinnisvaravalikut, pidades seda vähetõotavaks. Sel juhul peate ägeda rahapuuduse korral pöörduma tavapärase laenu poole.

Otsustades, kas osta korter laenu või hüpoteegiga, tuleks lähtuda sissetuleku suurusest ja stabiilsusest. Kui teie enda rahaline heaolu lähiaastatel on väljaspool kahtlust, võite julgelt hüpoteeklaenu võtta, olles eelnevalt välja arvutanud, kui soodsaks muutuvad igakuised maksed pere-eelarvele. Üsna märkimisväärsete sissetulekute puhul, mis ületavad isikliku toimetulekupiiri, on täiesti võimalik teatud summasid täiendavalt panustada, et võlg ennetähtaegselt tasuda. Selliste ülemaksete tulemusel väheneb oluliselt enammakstud intressi kogusumma.

Teisest küljest, kui ostjale on lähitulevikus garanteeritud suur rahasumma või ta kavatseb müüa muud kinnisvara, võib mõelda tarbimislaenule. Kui selgub, et pärast loodetud tulu saamist jääb tal puudu vaid väike osa rahalistest vahenditest, on tulusam lahendus tavaline, hüpoteeklaen.

Mõned pangad annavad hüpoteeklaenu ilma sissemakseta, kuid lõplik enammakse on sel juhul väga märkimisväärne. Sellises olukorras on lihtsam ja nagu praktika näitab, ka tulusam saada sissemakseks tarbimislaenu abil raha.

Tavaliselt on sissemakse suurus 10% korteri maksumusest ja see raha on täiesti võimalik ilma tagatiseta laenuks saada, peale selle suhteliselt lühikese aja jooksul ära tasuda. Kui osamakse sisaldub üldhüpoteeklaenu sees, arvestatakse intressi kogu summalt, mis toob kaasa ebamõistlikult suure enammakse.

Hüpoteeklaenude ja laenude plussid ja miinused

Laenu või hüpoteeklaenu saad taotleda lähtuvalt enda rahalisest olukorrast ning arvestades iga pangalaenu liigi eeliseid ja puudusi.

Tarbimislaenu peamised eelised on järgmised:

• lojaalsed tingimused ja taotlejale seatud rangete nõuete puudumine;
• praktiliselt garanteeritud heakskiit väikeste summade emiteerimiseks riigi mis tahes pangas;
• pole vaja säästa kohustusliku sissemakse jaoks;
• lai valik intressimäärasid ja soodustingimusi erinevates pankades;
• ostja saab koheselt korteri täielikuks kaasomanikuks ja saab seda oma äranägemise järgi käsutada;
• eraldi makstud kindlustus puudub.

Tarbimislaenu saamisel on aga ka miinuseid:

• kõrgem intressimäär võrreldes hüpoteegiga;
• lühike periood võla täielikuks tagasimaksmiseks;
• ilma käendajate ja tagatiseta ei saa kuidagi üle 700 tuhande;
• suur hulk regulaarseid makseid, mis koormab suure koormuse pere eelarvele;
• suure laenu võtmiseks tuleb kinnitada oma maksevõime ja arvestada pere koosseisu.

Mõnel juhul on hüpoteeklaenu võtmine palju lihtsam, kuna mõned selle eelised tavapärase laenu ees on vaieldamatud:

• madal intressimäär, igakuise pereeelarve jaoks üsna teostatav tagatise olemasolu tõttu — kinnisvara;
• võimalus kasutada mõnda riigi soodusprogrammi või intressimäära alandavat toetust;
• võimalus teha maksusoodustust ja tagastada osa ostule kulutatud vahenditest;
• ei pea omama suurt sissetulekut, kuna võla tagasimaksmine jaotub ühtlaselt pika perioodi peale;
• soetatud eluaseme õiguskindlus, mille põhjalikku kontrolli teostab võlausaldajapank.

Hüpoteeklaenude kõige olulisemad puudused on järgmised:

• asjaolu, et korter on kuni laenu täieliku tagasimaksmiseni pangale panditud;
• finantsasutuse kehtestatud piirangud eluaseme ostmiseks;
• vajadus koguda sissemakseks keskmiselt 10–15% vara väärtusest;
• enammakse kogusumma koos intressidega ületab korteri turuväärtust vähemalt kahekordselt;
• mitte kõik pangad ei ole nõus hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise küsimustes klientidele poole peale vastu tulema;
• pikk dokumentide kontrollimise, otsuse tegemise ja hüpoteegi taotluse rahuldamise periood;
• lisakulud korteri hindamise, kinnistamise, notariteenuste ja pangavahendustasu näol;
• kindlustusteenused: elu-, tervise-, vara-, mis võib esmapilgul lisada kogu laenuintressile väikese lisaintressi, kuid lõppkokkuvõttes toob kaasa väga olulise ületamise eeldatavast fikseeritud summast.

Lugege artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/chto-vygodnee-dlya-pokupki-kvartiry-kredit-ili-ipoteka/