Ehitusjärgus majas kinnisvara ostmisel — erinevalt teise kodu ostmise korrast ja olenemata objekti valmisoleku astmest — kasutatakse ühisehituses osalemise lepingut. See erineb oluliselt tavapärasest ostu-müügilepingust, sellel on oma omadused ning see kaitseb vastastikku ostja ja arendaja õigusi.

Mis on ühisehituses osalemise leping?

Kinnisvaraobjektide ühiskasutuses osalemise leping on lepingu liik, milles ostja kannab arendajale eelnevalt kindlaksmääratud rahasumma ja vastutasuks kohustub pärast hoone kasutuselevõttu andma aktsionärile konkreetse korteri. operatsiooni. Tegelikult omandab selline ostja või investor selles etapis osa ehitatavast objektist ja aitab oma vahenditega ehitust veelgi edendada.

Ehitusfirma omakorda kohustub saadud raha kasutama ainult sellel objektil tehtavateks töödeks. Omakapitali osalusleping tuleb Rosreestris registreerida, mis tagab poolte kohustuste täitmise. Sellise lepingu riikliku registreerimise kõige olulisem eelis on sama elamispinna mitmele ostjale edasimüümise võimatus. Kui omandiõiguse tunnistuse saamiseks esitatakse Rosreestrile dokumendid, millel on juba andmebaasis olev aadress ja korteri märge, siis sellist DDU-d ei registreerita — seega ei saa korduvostja ettevõtte seaduslikku omanikku. Kodu.

Tähtis! Kuni 2019. aastani ei kaitsnud ühisehituses osalemise leping alati ostjate huve. See tõi kaasa arvukalt juhtumeid, kus hoolimatute arendajate poolt aktsionäre petta. Tänapäeval reguleerib seda tüüpi lepinguid föderaalseadus-214 ja ostjate raha kaitsevad tingdeponeerimiskontod.

Tingdeponeerimiskontodega DDU omadused

Tegelikult nullis tingdeponeerimiskontode tekkimine investorite omakapitali osaluse põhimõtte kortermajade ehitamisel, kuigi neid nimetatakse jätkuvalt omakapitali omanikeks ning lepingu näol on tegemist omakapitali osaluslepinguga. Praegu kehtiva reegli järgi arendajale ülekantavat raha enam otseselt ehitusse ei suunata — rajatiste edasiseks ehitamiseks tuleb ettevõttel kasutada oma- või krediidivahendeid.

Ainult ostjal on juurdepääs tingdeponeerimiskontole ja ainult siis, kui DDU lõpetatakse enne tähtaega. Tegelikult külmutab selline konto aktsionäri raha seni, kuni objekt on täielikult valmis ja vastuvõtuaktis kokku lepitud. Alles seejärel kantakse raha ehitusfirma arvele.

Kui ehitamine mõne teguri tõttu peatub või ei valmi vastuvõetava aja jooksul, on investoril võimalik oma säästud täies mahus tagastada. Seega jääb raha kaitstuks kogu maja ehitamise vältel ja välistab täielikult arendajapoolse pettuse võimaluse.

Tingdeponeerimiskontot kasutava jagatud ehituslepingu ainus puudus on inflatsiooni mõju. Kinnisvara väärtuse kasvutrend püsib peaaegu alati, samas kui tingdeponeerimiskontol olevate vahendite hulk aja jooksul ei suurene. Kui ostja on mitmel põhjusel sunnitud sellest ostuvõimalusest loobuma ja oma raha välja võtma, ei pruugi neist piisata teise sarnase kategooria ja tehniliste omadustega kinnisvara ostmiseks.

Omakapitali osaluslepingu vormistamise reeglid

Üldjuhul on igal ehitusettevõtjal oma omakapitali osaluslepingu tüüpprojekt, kuhu saab soovi korral teha vastastikku kooskõlastatud muudatusi ja täpsustavaid punkte. DDU on koostatud kolmes eksemplaris: ostjale, arendajale ja eraldi Rosreestris hoidmiseks.

Märge! Aktsialepingu allkirjastamise õigus on ainult ehitusettevõtte peadirektoril või teda notariaalselt tõestatud volikirja alusel esindaval isikul. Kui lepingu allkirjastamisel osaleb arendaja kindel esindaja ja volikiri puudub, on parem sellisest lepingust keelduda.

DDU-de loend peab sisaldama omandatud vara järgmisi omadusi:

• korteri maksumus;
• selle soovituslik number;
• ehitatava objekti aadress;
• eraldi maatüki katastrinumber, millel tehakse ehitustöid;
• korteri asukoht korrusel, selle pindala;
• lae kõrgus, lodžade või rõdude olemasolu või puudumine;
• viimistluse tüüp ja selle tehnilised omadused;
• garantiiaeg — nii korteri enda kui ka viimistluse jaoks;
• hoone kasutuselevõtu tähtaeg.

Viimased punktid on eriti olulised ostja huvides, sest arendajapoolsete rikkumiste korral võib ta loota rahalise hüvitise saamisele. Tavaliselt makstakse hüvitist lühiajalise töö pikendamise korral. Kui objekti üleandmine viibib mitu kuud, on ostjal õigus omakapitalileping ühepoolselt üles öelda ja raha tagasi saada.

DDU allkirjastamisel tuleks erilist tähelepanu pöörata arendaja tegevuse seaduslikkusele. Enne lõpliku otsuse tegemist konkreetselt ehitusettevõttelt korteri ostmiseks tuleb kontrollida, kas on olemas:

• projekti deklaratsioon — reeglina peaks see olema ettevõtte veebisaidil vabalt kättesaadav;
• ehitusdokumendid — nende hulgas peab olema linnaosa administratsiooni luba, samuti ehituseks eraldatud maatüki kasutusõigus;
• akrediteering paljudes suurtes mahutites — selle olemasolu annab tunnistust ettevõtte finantsstabiilsusest, aga ka sellest, et kogu kortermaja ehitamise dokumentatsioon on korras.

Tasub meeles pidada! Just need olulised dokumendid reguleerivad, mis hetkest alates on arendajal õigus DDU sõlmida – alles pärast ametliku ehitusloa saamist, projekti deklaratsiooni avaldamist ja konkreetse maatüki kasutusõiguse ametlikku registreerimist.

DDU registreerimine Rosreestr

Osalusleping omandab lõpliku juriidilise jõu alles pärast riiklikku registreerimist. Lisaks garanteerib see edaspidi, et ostja saab lepingus märgitud korteri kätte ning vaidluste korral ka kõikide nõuete rahuldamise.

Enamikul juhtudel on arendaja otseselt seotud Rosreestriga lepingute registreerimisega. Selleks on aktsionäril selliseks toiminguks vaja vaid notariaalselt tõestatud volikirja. Kuid saate seda ise teha, külastades Rosreestrit ja esitades lisaks lepingule mitmeid selliseid vajalikke dokumente nagu:

• aktsionäri pass;
• teave ehitusettevõtte kohta;
• projekti deklaratsioon;
• elamu detailne tehniline plaan;
• ehitustööde luba;
• järeldus projekti deklaratsiooni vastavuse kohta FZ-214 normidele;
• riigilõivu tasumise kviitung.

Ehitusloa saab ehitajalt. Kui seda ei tehta, küsib Rosreestr temalt seda teavet iseseisvalt ja kontrollib, kas see vastab tõele. Saanud kõik vajalikud paberid, kontrollib Rosreestr kindlasti, et korter poleks varem registreeritud. Kui riiklik organisatsioon sai selle kohta teavet esimest korda ja kõik muud tehingu andmed vastavad regulatiivsetele nõuetele, registreeritakse DDU.

Omanditunnistuse saab alles siis, kui maja on ametlikult kasutusele võetud, lepitakse kokku vastuvõtmise ja üleandmise akt ning lahendatakse võimalikud erimeelsused.

DDU eelised ja puudused

Täna kehtivad omakapitali osaluslepingu olulised tingimused kaitsevad suures osas ostjate ja nende finantsinvesteeringute huve. Tingdeponeerimiskontod ei ole aga ainus pluss kinnisvara ostmisel esmasel turul. DDU raames eluaseme soetamisel on mitmeid vaieldamatuid eeliseid:

• Madal hind. Võrreldes teisejärgulise kinnisvaraga maksavad ehitusjärgus majas olevad korterid palju vähem, eriti tööde algfaasis. Seega saab kaevejärgus kinnisvara soetades teha hea investeeringu, sest ehituse edenedes sama korteri hind tõuseb. Olles müünud ​​sellise eluaseme pärast objekti kasutuselevõttu, on täiesti võimalik saada head kasumit.
• Turvalisus. Esiteks on aktsionäride raha kaitstud spetsiaalsete kontodega, mis teatud viisil külmutavad kuni ehituse valmimiseni ja korterite ostjatele üleandmiseni. See võimaldab vältida raha kaotamise riske juhul, kui välja kuulutatakse arendaja pankrot või ehitus peatatakse. Teiseks tagab DDU riiklik registreerimine osapoolte õiguste järgimise ja välistab ka korduva müügi fakti.
• Hüvitis. Kui rikuti lepingus märgitud objekti tarnetingimusi või korteri pindala ei vasta sellest tulenevalt tehnilises dokumentatsioonis märgitule, on ostjal õigus saada arendajalt hüvitist. Juhul, kui elamispinda jääb näidatust vähem, on ehitusfirma kohustatud puuduvate ruutmeetrite eest raha omakapitali omanikule tagastama. Kui selgub rohkem, tuleb ostjal pindala ületamise eest juurde maksta.
• Tehniline kontroll. Aktsiaosaluse objekt võetakse kasutusele alles pärast erikomisjoni sõlmimist. See tagab vara seaduslikkuse, samuti selle ohutuse ja elamiskõlblikkuse.

Samal ajal iseloomustavad uute hoonete kortereid ka mõned puudused, mille hulka kuuluvad:

• Ooteaeg. Esmaturul korteri ostmisest saadav kasu on otseselt võrdeline selle valmisoleku ooteajaga. Teisisõnu, mida varem ostetakse elamispind näiteks kaevamise staadiumis, seda odavamalt see maksab ja seda kauem kulub sissekolimiseks.
• Ehituse hilinemine. Seaduse järgi on arendajal õigus pikendada ehitustööde tegemise aega, teatades sellest eelnevalt aktsionäridele. Selliste ülekannete arv pole kuskil reguleeritud, mistõttu võib ehitusfirma tähtaegu seaduslikult nihutada piiramatu arv kordi. Seega võib objekti kasutuselevõtt võtta lubatust mitu aastat kauem aega.
• Inflatsioon. See puudus avaldub juhtudel, kui ostja on mingil põhjusel, näiteks maja üleandmise kuupäeva korduva nihke tõttu sunnitud DDU lepingu lõpetama ja oma raha tingdeponeerimiskontolt välja võtma. Kui ostust on möödunud piisavalt palju aega, on nende vahendite amortiseerumise oht suur, eriti kinnisvarahindade järsu tõusu korral.
• Muudatused projekti deklaratsioonis. Seadus lubab põhidokumendis muudatusi teha konkreetse objekti kohta töö käigus. Peamine tingimus on, et need ei tohiks mõjutada selle ohutust ja sobivust alaliseks elamiseks. Pärast selliseid toimetamisi võib ostetud korteri pind ja planeering märgatavalt muutuda, kuid hüvitist selle eest saada ei ole võimalik. Ainus väljapääs aktsionärile, kui ta pole muudatustega rahul, on leping lõpetada ja leida uus ostuvõimalus.

Omakapitali osaluslepingu sõlmimise peamised riskid

Ühisehituses korteri ostmine on tulus ja mugav lahendus neile inimestele, kes ei vaja kohe eluaset, kuid on valmis uude korterisse kolimisega veidi ootama. Kuid ka sel juhul on investorite jaoks riske. Peaaegu kõik neist lähtuvad ühest olulisest nüansist — eluaseme kui sellise kättesaamatusest.

Enne föderaalseaduse-214 jõustumist oli aktsionäride peamine risk arendaja pankrot või temapoolsed pettused. Nüüd riskib ostja tänu turvalistele kontodele kaotada ainult aega. Lisaks, kui makse tegemisest on möödas üsna pikk ajavahemik, on oht makstud summa amortisatsiooniks, millest ei piisa enam ka kaevamise etapis sarnase kinnisvara ostmiseks.

Teine levinud risk aktsionäride jaoks, mis on tänapäevalgi levinud, on objekti valmimise tähtaegadest kinnipidamine, mis peaks olema DDU-s ette nähtud. Kui arendaja lükkab süstemaatiliselt ostjaid teavitades tarneaega edasi või rikub tähtaegu ette teatamata, on huvivaldajal õigus pöörduda ehitusfirmalt hüvitise sissenõudmiseks kohtusse.

Tõenäosus, et nõue rahuldatakse, on suurem, kui see koosneb mitmest aktsionärist, kes ostsid sellesse majja korterid korraga.

Kolmas esmase eluaseme lõks on lepingus märgitud valmiskorteri mittevastavus. Kui väiksemad kõikumised eluaseme vallas saab üks pool tasuda, siis suur vahe on juba aluseks lepingu lõpetamisel.

Rohkem raskusi tekib arendaja või töövõtja süül ilmnenud ebakõlade, puuduste ja defektide tuvastamisel. Ostjal on õigus antud juhul korter mitte vastu võtta ja nõuda ehitusfirmalt nende likvideerimist.

Tähtis! Alates 25. märtsist 2022 ei kehti mõned tarbijakaitseseaduse sätted esmasele koduostjale. Uute reeglite kohaselt saavad aktsionärid pöörduda kohtusse mitte varem, kui arendaja teostab puuduste kõrvaldamiseks töid või keeldub nende tegemisest.

Teiseks uuenduseks on tuvastatud puuduste olulisuse ja ebaolulisuse kindlaksmääramine. Samas saab neid määrata vaid ekspert, kelle andmed on eriregistris. Kui varem oli aktsionäril õigus selline ekspert omal käel kaasata, siis nüüd on see ülesanne pandud arendajale.

Lisaks ei ole ebaoluliseks tunnistatavad puudused takistuseks vastuvõtuakti allkirjastamisel. Ehitusfirmal on õigus seda ühepoolselt teha ja hiljem vaidluse põhjus kõrvaldada. Omanik ei saa omakorda enam iseseisvalt korteri puudusi parandada ja müüjalt rahalist hüvitist nõuda – kogu sedalaadi tööd teevad ainult arendajafirma spetsialistid.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/