Erinevates kinnisvara müügitehingutes varitseb palju riske nii müüjal kui ostjal. Samas võib tehingu igas etapis ette tulla sekeldusi ka siis, kui osapooled on justkui kokkuleppele jõudnud.

Sularahas arveldamine kinnisvara soetamise käigus on vaid üks riskantsetest etappidest lepingu sõlmimise protsessis. Sularahas raha ülekandmist on pikka aega peetud ohtlikuks meetodiks, mis annab palju võimalusi pettusteks, mistõttu eelistavad vastutustundlikud ostjad ja müüjad ühe turvalisema viisina üle kanda makseid, mis mõnikord võivad olla päris suured summad.

Tavaliselt on nendes kaasatud kolmas asjast sõltumatu isik – pank või notar –, kes garanteerib tehingu läbipaistvuse. Selliste turvaliste arvelduste hulka kuulub ka pangaakreditiiviga maksmine.

Mis on panga akreditiiv?

Korteri müük akreditiiviga on üks sularahata maksevõimalustest. Selle poole pöörduvad esmakordselt sõlmitavas tehingus osalejad ning pooled pole kindlad teineteise kavatsuste täielikus aususes. Makseprotsessi usaldamatuse probleemi lahendamiseks kaasatakse kolmas osapool – antud juhul pank.

Raha ülekandmiseks ostjalt müüjale, keda nimetatakse akreditiiviga tehingutes kasusaajaks, avatakse ostja valitud pangas spetsiaalne konto, mis on mõeldud eranditult käesoleva tehingu vastastikusteks arveldusteks. Ostja kannab talle kogu vajaliku summa, misjärel raha külmutatakse kontol kuni lõpliku omandiõiguse üleminekuni.

Ülaltoodud punkt on seda tüüpi maksete usaldusväärsuse seisukohalt väga oluline. Fakt on see, et ostu-müügitehingut ei loeta toimunuks alles pärast raha deponeerimist ja lepingu allkirjastamist. Ka nendel etappidel saab selle ühepoolselt lõpetada, kui kumbki pool kinnisvara ostmise või müügi osas meelt muudab.

Sellel põhinevad teatud tüüpi pettused või muud ebaseaduslikud tegevused. Müüja võib pärast sularaha kättesaamist, eriti kviitungi või muude dokumentidega tagamata, lihtsalt keelduda edasistest kohustustest. Ostjapoolne süütegu võib väljenduda võltsitud pangatähtedes ja muudes pettustes.

Akreditiiv toimib korteri müümisel teisiti. Müüja pääseb raha juurde ainult siis, kui esitab omandiõiguse riikliku registreerimise tõendi. Just see dokument, mis on lõplik kinnitus müügiobjekti omaniku vahetuse kohta, võimaldab tal kanda raha enda arvelduskontole.

Akreditiivitehingus osalemine kohustab pooli täpselt täitma kõiki lepingu tingimusi, samuti järgima omandiõiguse registreerimise korda. Lisaks võtab pank selliste teenuste eest tasu — vahendustasu 0,1–0,6% summast. Kui akreditiivi kasutatakse püsivalt, näiteks hüpoteegitehinguteks, võib sellele määrata fikseeritud intressimäära.

Hüpoteeklaenu akreditiiv

Akreditiiviga hüpoteek on sama arveldusprotseduur kui tavamakse, ainult et akreditiivi abil kantakse müüjale üle vaid sissemakse summa.

Samas pangas on võimalik ja isegi soovitav võtta hüpoteeklaen ja avada akreditiiv. Esiteks on pankadevahelistes tehingutes võimalikku segadust lihtsam vältida ja teiseks saab pank vahendustasu oluliselt alandada või sellise erikonto kasutamise tingimuste alt täielikult välja jätta.

Ostuaegse akreditiiviarve arvelduskord, mille juurde kuulub ka laenuleping, on järgmine. Sissemakse summa kantakse akreditiivile, millest pank teavitab müüjat. Pärast neile omandiõiguse ülemineku tõendi esitamist, mis on enamasti USRN-i väljavõte, kannab pank puuduoleva summa talle üle. Pärast seda ammendab ostja oma kohustused müüja ees ja jääb võlgu vaid finantsasutusele.

Akreditiivide liigid kinnisvara ostmisel

Panga akreditiive ei kasutata mitte ainult korteri müümisel, vaid ka muude tehingute tegemisel, mis nõuavad pooltepoolse kohustuste täitmise garanteeriva vahendaja osalust. Sel põhjusel on seda arvutusmeetodit palju erinevaid, mis sobivad enam-vähem kinnisvaratehingute jaoks:

Aktsepteerimine ja mitteaktsepteerimine

Inglise keelest tõlgituna tähistavad need mõisted vastavalt kinnitatud ja kinnitamata akreditiivi. Kolmandast isikust vahendajapank liitub akreditiiviga ja võtab endale sügavad kohustused saaja müüja ees. Seoses nende kohustustega peab just tema tagama raha laekumise kontole, samuti tasuma need müüjale. Kõige sagedamini esineb akreditiivi aktsepteerimise tüüp rahvusvahelistes tehingutes, millesse on kaasatud kahe või enama riigi pangad.

Kinnisvaralepingutes kasutab valdav enamus mitteaktseptiivakreditiivi. Otsene akreditiiv kinnisvara ostmisel ei näe ette ostja osalemist raha ülekandmises või raha väljavõtmises – selleks on vaja vaid müüja poolt edastatud teavet ametliku omandiõiguse ülemineku kohta. Pank ei ole kohustatud ostjat sellest teavitama.

Tühistav ja tühistamatu

Juba tühistatava akreditiivi nimi näitab, et selle saab tühistada või tühistada maksja ja kinnisvaratehingute puhul ostja soovil. Samas ei ole tema ega pank kohustatud müüjat kontolt raha väljavõtmisest teavitama.

Akreditiivi tühistamatu versiooni saab aga tagasi võtta ka pärast akreditiivi saajat teavitamist. Lisaks peab müüja andma loa sellise konto tühistamiseks. Loomulikult on ilma sellise loata võimalik akreditiiv tagasi võtta, kuid sel juhul ootab ostjat ees pikk protseduur, mille käigus peab ta pangale tõendama, et tehingut ei toimunud ning ei ole kinnisvara omanik.

Tühistatavad akreditiivid on keelatud paljudes rahvusvahelistes kaubandustehingutes ning neid kasutatakse harva ka eluaseme müügi puhul. Ostetud kinnisvara eest tasumisel seisneb akreditiivi atraktiivsus just selles, et sellel olev raha külmutatakse enne vara kinnistamist. Kui ostja saab need igal ajal tagasi võtta, on seda tüüpi vastastikuste arvelduste kasutamine kadunud. Kui konto avamise saatedokumentides ei ole märgitud teisiti, loetakse akreditiiv automaatselt tagasivõtmatuks.

Katmata ja hoiule võetud

Seda tüüpi akreditiivid on seotud finantskomponendiga tehingutega, milles osalejad on juriidilised isikud. Deponeeritud või kaetud akreditiivi tüüpi kasutatakse pankade vahel, millel on tehingus osalejate kontod avatud. Garantiipank, kus see on avatud, kannab raha üle müüja finantseerimisasutusse, kus need ka külmutatakse kuni omandiõiguse ülemineku kinnitamiseni.

Katteta akreditiiv on tagasivõtmatu akreditiivi variatsioon, välja arvatud see, et see viitab taas konto omanikule – juriidilisele isikule. Vahendeid hoitakse pangas, kus akreditiiv avatakse, ning pärast tehingu sooritamist uue kinnisvaraomaniku registreerimisega kantakse need üle akreditiivi saajale.

Akreditiive on ka teist tüüpi, kuid kinnisvaratehingutel neid praktiliselt ei kasutata. Enamik neist on loodud spetsiaalselt rahvusvaheliste finantstehingute jaoks ja hõlmavad korraga mitme sõltumatu panga suhtlust.

Nn punase klausliga akreditiiv on erikonto liik, mis on saanud nime vanade dokumentide märkmete järgi. Tänapäeval tähendab selline akreditiivi tõlgendus, et akreditiivi saajal on õigus saada sellelt kontolt ettemakse, mille suurus on tavaliselt märgitud lepingus.

Konto avamise ja akreditiivi alusel raha laekumise kord

Kuna akreditiivi osalemine ostu-müügitehingus eeldab kõigi reeglite ranget järgimist, tuleks selle rakendamisel järgida teatud järjestust. Akreditiivi avamise ja sellega arveldamise peamised etapid on järgmised:

• DCP koostamine. Lisaks tavapärastele klauslitele, mis tavalises ostu-müügilepingus sisalduvad, peaks see näitama, et arveldamine toimub akreditiivi abil. See kirje sisaldub tavaliselt maksemenetluse jaotises.
• Akreditiivi avalduse koostamine. Panka tuleb tuua poolte allkirjastatud leping, milles on sätestatud maksetingimused, millele tuleb lisada avaldus akreditiivikonto avamiseks.
• Akreditiivi avamine. Raha hoitakse sellel seni, kuni finantsasutuse esindajad saavad teate omandi ülemineku riikliku registreerimise kohta.
• DCT registreerimine. Sellise registreerimise tähtaeg Rosreestris on kuni 10 tööpäeva, pärast mida saab ostja ametlikult kinnisvara uueks omanikuks.
• Pangale teabe esitamine. Rosreestrist võetud omandiõiguse ülemineku tõend, samuti USRN-i väljavõte omandiõiguse registreerimise kohta, mille ostja peab ise hankima, on peamised panga toimimiseks vajalikud dokumendid.
• Andmete kontrollimine. Pank võtab enda peale ja viib läbi kõik täiendavad kontrollid registreerimise seaduslikkuse ja muude tehingu aspektide kohta.
• Raha krediteerimine kontole. Pärast raha laekumist müüja isiklikule kontole loetakse kõik poolte kohustused ammendunuks ja akreditiivikonto saab sulgeda.

Akreditiiv on tingdeponeerimiskonto ja seifi kõrval üks usaldusväärsemaid makseviise, tänu millele sujub tehing täiesti võõraste inimestega sujuvalt ja seaduslikult. Akreditiivikonto on kasulik ka selle poolest, et see ei sisalda sularaha ja kõikvõimalikke sellega kaasnevaid riske.

Erinevalt tingdeponeerimiskontost ei seo akreditiiv müüjat ja ostjat muude piirangutega peale müügilepingus sätestatu. Tegelikult aitab pank pooli, kaitstes neid eelnevalt võimalike vastastikuste nõuete ja kahtluste eest. Kui vaadata asja teisest küljest, siis poolte vastastikune kokkulepe tasuda ja akreditiiviga raha saada viitab otseselt kavatsuste puhtusele ja soovile poolel teel kokku saada.

Kui arvestada sellise arveldusviisiga tagatud turvalisust, siis panga poolt võetav vahendustasu on väga väike tasu meelerahu ja kindlustunde eest tehingu positiivses sooritamises.

Artiklit saate lugeda ajakirjas Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti/