Me ei mõtle sageli sellele, mis moodustab korteri maksumuse enne, kui tekib vajadus kodu osta või müüa. Milline hind oma korterile määrata ja kuidas aru saada, kas teile meeldiv vara on küsitud raha väärt? Vaatleme neid ja muid küsimusi üksikasjalikult.

Ost: kuidas ostetud korterit hinnata

Kinnisvara hinna objektiivseks hindamiseks on kolm võimalust. See:

• müügi võrdlus;
• tulu lähenemine;
• kulukas lähenemine.

Potentsiaalne ostja saab kasutada ühte neist. Igaüks, kes ostab kortereid ärilise kasu saamiseks (edasi müüa, välja üürida), kasutab mitmeid meetodeid, et veenduda esialgse järelduse õigsuses.

Müügi võrdlus

Võrdlusmeetodit kasutavad hindajad ja kinnisvaramaaklerid. Võrrelge sarnaste omadustega ja sama perioodi jooksul müüdud korterite hindu. Ideaalis viimase 30 päeva jooksul. Täpne päevade arv võetakse vastavalt turu aktiivsuse tasemele. Niisiis saavad nad Moskvas analüüsi kasutada 15 päeva. Hajaasustusega Venemaa linnas võib neil analüüsimiseks kuluda kuu, kaks või isegi kolm.

Kõige täpsema hinnangu saamiseks tuleb analüüsiks võtta korter, mis sobib müüa või osta soovitule.

Sarnane peaks olema:

• ala;
• tubade arv;
• maja ehitusaasta;
• sisemuse (juhtmestik, torud) riknemise aste;
• ümberehituse olemasolu või puudumine;
• lisamugavused (videovalve, maa-alune parkla, hoovis laste- ja spordiväljakud, rattahoidla sissepääsu juures).

tulu lähenemine

Teist hindamismeetodit nimetatakse tulumeetodiks. Kinnisvara hinnatakse selle järgi, kui palju äritulu see suudab toota. Oletame, et samas piirkonnas asuv stuudiokorter ja stuudiokorter toovad omanikule välja üürimisel sama tulu. Aga jooksvad kulud kannab omanik. Kord 1-2 aasta jooksul kulutab ta raha kosmeetilisele remondile ja kord 30 aasta jooksul suuremale remondile.

Et hinnata, mis moodustab selle lähenemisviisiga eluasemekulud, kaaluge näidet. Moskvas äärelinnas asuvas elamurajoonis ühetoalise korteri ostuhind 2022. aasta septembriks on 9,5 miljonit rubla. (pindala — 36 ruutmeetrit). Kuu üür — 40 tuhat rubla. (numbeo.com andmetel). Aastaga koguneb 480 tuhat rubla. Tegevuskulud on hinnanguliselt keskmiselt 36% aastasest tulust. Meie ülesandes on see 173 tuhat rubla. Seega on tulu 307 tuhat rubla. Arvutatud protsentuaalne saagis on:

307000 / 9500000=3,2%. Mida suurem on kinnisvara väljaüürimise potentsiaalne tulu, seda kiiremini ostavad selle need, kes investeerivad hilisema kasumi saamise eesmärgil. Kuid variandid on võimalikud. Näiteks ostis investor madala tootlusega korteri, et tõsta selle väärtust – teha remonti ja muuta tavaline stuudiokorter luksusklassi korteriks.

Kulupõhine lähenemine

Kulude meetodit kasutatakse juhul, kui:

• raske leida kinnisvara müügi võrdlemiseks;
• sa ei plaani seda edaspidi välja üürida, seega ei sobi sulle ka sissetulekumeetod.

Arvutuse põhiidee on võrrelda sama objekti nullist ehitamise maksumust ja soovitud hinda. On arusaadav, et kui maja nullist ehitamine maksab 9 miljonit rubla, siis tõenäoliselt ei osta te 10 miljoni rubla eest. sama maja, kuid ehitatud 5 aastat tagasi. Inimesed kasutavad seda reeglit alateadlikul tasandil, isegi ilma ehitusmaterjalide hindu ja muid ehituskalkulatsiooni elemente analüüsimata, millest sõltub eluaseme maksumus. Seetõttu ei soovi ostjad Hruštšovis kortereid osta, mõistes, kui palju nende remont maksab.

Nagu näha, kasutavad kinnisvaraga professionaalselt tegelejad erinevaid hindamismeetodeid. Ei ole lihtne viis neid kõiki ühendada üheks viisiks «tõelise hinna» määramiseks. Kui olete ostja ja soovite kontrollida, kui hästi on müüja teie kinnisvara hinnanud, kasutage ühte meetoditest või looge mitmest meetodist oma kombinatsioon.

Müük: Põhitehnikad

Kõik müüjad ei püüa aru saada, kuidas kinnisvara hind kujuneb. Kuid enamik müüjaid püüab sellest aru saada, et mitte liiga odavalt müüa, ja ka selleks, et mitte jääda ostjateta, kui kulu liiga kõrgeks osutub.

Müüjate jaoks on turundajad välja töötanud ja pakkunud kasutada ühte kolmest strateegiast.

«Strateegia 99»

Seda meetodit on kasutatud igat tüüpi kauplemises alates 1990. aastatest. See ei analüüsi, millest korteri maksumus koosneb, vaid võimaldab mõista, kuidas hinda õigesti määrata. Kui ese maksab 10 rubla, siis on selle väärtuseks märgitud 9,9 rubla.

Sellisel vähenemisel ei ole suurt rahalist tähtsust ei müüja ega ostja jaoks. Kuid arvatakse, et psühholoogiliselt kaldub inimene rohkem ostma korterit 8,9 miljoni rubla eest kui 9 miljoni rubla eest. Alateadvuse tasemel 8,9 miljonit rubla. tajutakse kui «8», mitte kui «9». Vaatamata sellele, et ostja on visuaalselt täisealine, kipub ta end siiski «sügavalt sisimas» kiitma, et ostis soovitud kodu soodsama hinnaga.

Järgmine samm strateegias 99 on õige hinnavahemiku määramine. Näiteks 8,7 kuni 9,2. Selles etapis on parem kasutada kulude kindlaksmääramiseks võrdlevat meetodit. Kuulutusi saab vaadata linnas. Valige need, kus müüakse teie omaga identset korterit, millel on sama pindala, tubade arv, sarnane remont jne. Võrrelge hindu, määrake valimi minimaalne, maksimaalne ja aritmeetiline keskmine.

Võite kasutada ka Yandex.Real Estate teenust «Korteri hindamine aadressil Internetis». Sisestage aadress otsingukasti ja klõpsake nuppu «Otsi». Pärast seda näitab programm nimekirja kõigist viimase 5 aasta korterite müügikuulutustest valitud majas. Need on Yandex.Real Estate kaudu müüdavad korterid. Nimekiri sisaldab järgmist:

• alghind;
• lõplik hind;
• kuulutuse avaldamise ja eemaldamise kuupäev;
• eksponeeritud päevade arv.

Mitte kõik, kuid mõned reklaamid on interaktiivsed. Saate vaadata müügi ajal postitatud fotosid ja kirjeldust. Teile on saadaval ka maja enda kirjeldus. See sisaldab ehituse kuupäeva, korruste arvu, kommunikatsioonide kirjeldust. Kui vahemik on kindlaks määratud, võite jätkata loendihinna kujundamist.

«Tee nagu kõik teised» või pöördumine sügavate reflekside poole

Inimesed on sotsiaalsed olendid. Neile ei meeldi võrdselt üksi olla ja nad eristuvad massist. Seda on hästi näha linnuparves, kes samal ajal söötja juurde lendab.

Kui turul on kortereid hinnaga 8,2, 8,5 ja 9 miljonit rubla, siis nendest, kes neid vaatasid, korter hinnaga 8,5 miljonit rubla. avab rohkem kui 80% potentsiaalsetest ostjatest. Teadaanne 8,2 miljoni rubla eest. avatud mitte rohkem kui 20% inimestest. Nende arv vastab nendele IP-aadressidele, kes vaatasid kõiki reklaame. Seetõttu ärge määrake hinda allapoole vahemiku alampiiri või sellega võrdset. Psühholoogiliselt tajub ostja seda «hinnana vaestele» ja püüdes öelda «ei, ma ei ole selline» valib valiku, mis on veidi üle alampiiri.

«Loov hind»

Vahel läheb müügimees strateegia 99ga loominguliseks ja paneb kirja järgmise hinna: 1787777 või 7878000. Tähelepanu tõmbab kummaline number. Klient imestab, miks ta selle numbri valis. Tõmbate 100% tähelepanu ja teie kuulutus avatakse. Aga selleks, et inimene tahaks korterit vaatama tulla, hoolitsege õigete fotode eest. Need peaksid tekitama soovi selles korteris elada.

Täpne hind

Käitu nagu kinnisvara hindaja.

Proovige välja arvutada, kui palju sama kinnisvara maksaks, kui loote selle nullist. Lihtsaim viis on vaadata hindu uutes hoonetes. Keerulisem on tellida kinnisvara hindamisakt. Sellised toimingud on hüpoteeklaenulepingu vajalik komponent. Laenu kinnitamiseks ei piisa sellest, kui pank kuuleb arendaja hindu. Laenusaaja tellib sõltumatult hindamisfirmalt kinnisvara hindamisakti. Kui hind klapib, siis hüpoteek kinnitatakse. Tehke sama ja küsige hinnangut. Või saab korterit ise hinnata, aga siis tuleb aega kulutada, et uurida, mida ehitusel (betoonplaatidest pistikupesadeni) kasutati, mis koguses ja mis hinnaga. Ilma eriteadmisteta on see raske, seega on hindamist mugavam läbi viia.

Millised tegurid mõjutavad korteri hinda

Aktis võtab hindaja arvesse ka muid tegureid, millest sõltub kinnisvara väärtus:

• mikrorajoon;
• maja tüüp;
• korruste arv;
• tee ristmik;
• infrastruktuur;
• vaade aknast.

Mikrorajoon

Naabruskond on üks teguritest, millest sõltub kinnisvara hind. Kesklinna korterid on suurusjärgu võrra kallimad kui äärelinna korterid — 2 korda. Kuid enamikus linnades on kõik uued hooned ehitatud äärealadele. Nende hulgas on palju äriklassi kortereid ja isegi VIP-kinnisvara. Seetõttu ei ole kõik kesklinnas asuvad korterid kallimad kui äärelinnas asuvad korterid.

Inimeste soov kesklinnas kortereid osta oli varem seotud hästi arenenud taristu ja kõigi haldusasutuste lähedusega. Nüüd toimub suhtlus pensionifondi ja teiste organisatsioonidega riigiteenuste portaali, isiklike kontode kaudu nende organisatsioonide veebisaitidel. Seetõttu jääb iga aastaga vähemaks neid, kes ostavad kesklinnas 200% juurdehindlusega korteri.

Maja tüüp

Maja tüüp mõjutab maksumust. Odavaimad on 1970-1980 ehitatud majad. Nende hulgas on Hruštšov, Brežnevka. Kui maja on ehitatud 20. sajandi keskpaigas, siis hind jääb madalaks põrandatevaheliste lagede kulumise, veevärgi ja kanalisatsiooni tõttu. Kõige kallimad on kaasaegse ehitusega telliskivimajad.

korruste arv

Esimesel ja viimasel korrusel asuvad korterid on soodsamad. Arvatakse, et nad kannatavad rohkem vihma ja kuivendussüsteemide probleemide all. Nende hinda saab alandada 5-10%. Samuti võivad esimese korruse elanikud kannatada autode heitgaaside, tänavamüra ja akendest ebameeldiva vaate tõttu. Sellest sõltub ka korteri ruutmeetri maksumus.

transpordi vahetus

Eluaseme maksumus linnas sõltub sellest, kui lihtsalt ja kiiresti saate kodust tööle. Lastega peredele on oluline, et lasteaed või kool oleks jalutuskäigu kaugusel. Eakad inimesed peavad jõudma poodi, apteeki, kliinikusse. Kui palju kliiniku lähedus hinda muudab, ei oska aga täpselt öelda. See on subjektiivne parameeter.

Infrastruktuur

Kui maja lähedal on aed, poed, siis müüja nimetab suuremat kulu. Kui maja on ehitatud tehase või linna prügimäe vahetusse lähedusse, langeb selle hind oluliselt. Hinnakõikumiste vahemik on kuni 20%.

Nad kontrollivad infrastruktuuri rajatisi veebikaartide abil. Ärge unustage, et «vaikimisi» kuvatakse kaartidel vaid osa objektidest – poed ja enamik kohvikuid. Kui olete koolist huvitatud, otsige sõna «kool» ja klõpsake marsruudi koostamist kodust. Ikoonid ilmuvad kaardil kõigi koolide kohale.

Majad, mille kõrval on park, puhkeala, on väga nõutud. Pandeemia suurendas nõudlust äärelinna kinnisvara järele 23% ja koos nõudlusega hakkasid tõusma ka maamajade hinnad.

Vaade aknast

Linna panoraamvaatega korterid on kallimad kui korterid, kust paistab vaid ümbritsev mikrorajoon. Üks välismaistest kinnisvarabüroodest analüüsis nende müüki ja jõudis järeldusele, et inimesed on nõus jõe-, mere- või mägede panoraamvaatega korterite eest üle maksma 23-25%. Seejärel sõelusime läbi kõik muud lisatasud, mis annavad kokku kinnisvara väärtuse, et välja selgitada, kui palju aknast välja vaatamine maksab. See osutus 1% korruse kohta, kõik muud asjad on võrdsed (samas majas vaatega samale jõele). Samas osutusid linnapargi vaatega korterid kallimaks kui jõevaatega korterid.

Kuidas mõjutab renoveerimine korteri väärtust?

Remont on hinnas kõige problemaatilisem parameeter. Akende ja torude uuendamisega soovib müüja tagasi saada sellesse investeeritud raha. Ehitusmaterjalide kõrge hind seda aga ei võimalda. Seetõttu olge remondiga ettevaatlik. Kas teha odavatest materjalidest nii, et hind ei tõuseks rohkem kui 25-30%, või häälestuda kohe kvaliteetsele remondile, et korter äriklassiks või VIPiks tõsta.

Kuidas riskid hinda mõjutavad?

Riskid võivad hinda langetada 10-15%. Küsimus on ainult selles, kas see on riski väärt. Lõppude lõpuks, kui selgub, et korter oli seotud petuskeemiga, jääb ostja ilma nii korterist kui ka rahast.

Olukorrad, mis suurendavad ostja riske:

1. Sel aastal päranduseks saadud korter. Suure tõenäosusega ilmuvad kaebajad, keda testamendis ei arvestatud või kes osutusid selle tulemustega rahulolematuks ja kavatsevad oma õigusi kohtu kaudu kaitsta.
2. Korter, mida järgmise 2 aasta jooksul mitu korda edasi müüdi. See võib olla osa petuskeemist, kus keti esimene müüja sai vara ebaseaduslikult enda valdusesse, näiteks varastades dokumendid omanikult, kes viibib välismaal või haiglas ja ei tea, et tema vara on juba müüdud. Kui te pole petturid, kuid korter müüdi tõesti paar kuud enne praegust müüki edasi, siis olge valmis selleks, et potentsiaalsed ostjad keelduvad tehingust.
3. Eakas omanik. Sugulased võivad tehingu vaidlustada, apelleerides tõsiasjale, et vana naine «ei olnud tema ise». Müüjal soovitatakse varuda kliinikust dokumente, mis kinnitavad, et omanik on «mõistuse ja mäluga» ning potentsiaalne ostja ei tohiks sellise dokumendi nõudmisega häbeneda.
4. Alaealised. Kui dokumentide järgi korteris lapsi ei ole, näiteks müüja on registreeritud üksinda ja ruumidest on märgata, et korteris elavad lapsed, siis on ka tehingust keeldumine lihtsam. Et mitte eraldada lastele osa uues korteris või mitte võtta ühendust eestkosteasutuste loaga, eemaldavad mõned inimesed alaealised enne müüki registreerimisest ja registreerivad nad teistesse eluruumidesse (vanavanemate juurde). Laps, kelle õigusi on rikutud, saab tehingu kohtus vaidlustada ja täiskasvanuna nõuda korterist osa. Seaduse järgi sellistel juhtudel aegumistähtaega ei ole.

Korteri juriidilise puhtuse kontrollimine aitab ostjal arvestada kõigi riskidega. Kui nad taotlevad hüpoteeki, siis ostja asemel kontrollin eluaset panga juristide poolt. Seaduse mittetundmine ei ole aga vabandus. Seetõttu pöörduvad ostjad sageli iseseisvalt juristide poole, et ostuks valitud korterit kontrollida.

Originaal: https://qayli.com/journal/ot-chego-zavisit-stoimost-kvartiry-i-kakie-faktory-na-nee-vliyayut/