Kinnisvara soetamisel uues hoones on üks oluline eelis — äsja vermitud omanike omandiõigus on usaldusväärselt kaitstud, kuna varem polnud sellisel eluasemel omanikke. Tehing teostatakse juriidilise isikuga — ehitusfirmaga, kes tegeleb elamuehitusega, kuid ei ole seaduse järgi selle omanik selle tavamõistes.

Ainus tingimus sellise tehingu positiivseks tulemuseks on, et kõik korteri ostmisel arendajalt vajalikud dokumendid peavad olema täiesti korras. Ainult sel juhul ei varjuta uue ja kvaliteetse eluaseme soetamise rõõmu miski.

Korteri ostmine esmasel turul: alusdokumendid

Erinevalt järelturult kinnisvara ostmisest, kus omandiõiguse ülemineku peamiseks instrumendiks on ostu-müügileping, müüakse uut elamispinda omakapitalilepingu alusel.

Sellisel uues hoones asuva kinnistu soetamise lepingul on üsna huvitav ajalugu. Kuni 2018. aasta keskpaigani nägi tema skeem välja selline. Ostjad, keda DDU sõnul nimetati aktsionärideks, kandsid arendajale ehituse eri etappides raha üle, mida ta kasutas hiljem tööde edasiseks teostamiseks.

Loomulikult oli sellel tegevusel palju puudusi. Ettenägematutel põhjustel, näiteks ehitusmaterjalide järsu hinnatõusu jms tõttu või rahaliste vahendite ebaratsionaalse jaotamise fakti tõttu, võidakse töö peatada või täielikult peatada määramata ajaks. Selle ilmekaks näiteks on arvukad juhtumid, kus aktsionärid langesid arendajate ebaprofessionaalsuse või ebaaususe ohvriks.

Sel põhjusel on omakapitali osaluslepingu olemus oluliselt muutunud, kuigi selle vana nimi on säilinud. Tänapäeval läheb ostjate raha tingdeponeerimiskontodele, millele pääseb ehitusfirma alles pärast seda, kui kõigi reeglite kohaselt on objekti kasutusse andnud ja korterid uutele omanikele üürinud.

Seda tuleks meeles pidada! Mõnikord saab uusi hooneid müüa müügilepingu alusel. Nii juhtubki, kui kinnisvaraturule tuuakse kortereid vastvalminud ja kasutusse võetud majas, millele pole seni ostjaid leitud. Kasutusele võetud hoone saab automaatselt kõrvalkinnisvara staatuse. Omandiõiguste kaitse mõttes on sellised korterid endiselt turvalised, kuid ületavad sageli oluliselt samalaadse esmakategooria eluaseme hinda.

Ostja dokumendid

Arendajalt korteri ostmiseks nõutavad dokumendid on väike nimekiri paberitest, palju vähem kui kõrvalvaraga tehingu tegemisel. Kui korter on ostetud isiklike vahendite eest, peate esitama ainult:

• pass;
• mehe või naise nõusolek tehingu tegemiseks, kui eluase ostetakse abielus;
• tõend riigilõivu tasumise kohta.

Juhul, kui kinnisvara maksumuse täielikuks tagasimaksmiseks kasutatakse ka laenuraha, on arendajalt korterit ostes dokumentide loetelu märgatavalt suurem. Lisaks ülaltoodud dokumentidele sisaldab see järgmist:

• töökoha sissetulekutõend 2-NDFL;
• SNILS;
• teave täiendava sissetuleku allikate kohta;
• laste sünnitunnistuste koopiad;
• abielutunnistus.

Riigilõivu suurus on erinev, olenevalt sellest, kas korter ostetakse oma või laenuraha eest. Esimesel juhul on selle summa üksikisikutele 350 rubla ja eluasemelaenu taotlemisel võib seda suurendada 1000 rublani või rohkem, kuna see sisaldab hüpoteegi riikliku registreerimise lisakulusid.

Nõuanne! Lihtsaim viis on võtta uue hoone ostmiseks hüpoteeklaen ühest pangast, kus arendaja on akrediteeritud. Kui selliseid finantsasutusi on mitu, on see suur pluss, sest kõigi hüpoteeklaenupakkumiste hulgast saate valida kõige kasumlikuma. Kui ehitusettevõttel on probleeme panga akrediteerimisega, on see selge märguanne otsida muid ostuvõimalusi, kuna pangad akrediteerivad ainult usaldusväärseid ja usaldusväärseid arendajaid.

Ehitaja dokumendid

Arendaja peab omakorda ostjale andma palju suurema dokumendipaketi. Mõnda neist nõutakse vahetult korteri võõrandamise ja omandiõiguse vormistamise käigus, kuid teisi tuleb kontrollida juba enne omakapitalilepingu allkirjastamist.

Kõige olulisem, mida aktsionär peaks pärast kõigi paberitega tutvumist saama, on kindlus valitud ehitusettevõtte usaldusväärsuses. Vaatamata mõne arendaja suurepärasele mainele, tuleb ikka ette ettenägematuid olukordi, kus nad ei suuda oma kohustusi täielikult või vajalikul määral täita. Lisaks pole endiselt haruldased juhtumid, kus nendepoolne suhtumine ostjatesse on ebaaus.

Arendajalt korteri ostmiseks vajalike dokumentide loend sisaldab:

• õigus kasutada seda maatükki elamuehituseks — selleks võib olla kas omandiõigustunnistus või üürileping õigusjärgse omanikuga;
• projekti deklaratsioon;
• litsents seda tüüpi tegevuseks;
• projekti dokumentatsioon, mis sisaldab kõiki vajalikke ekspertarvamusi;
• kohalike omavalitsuste väljastatud ehitusluba.

Kehtivate õigusaktide kohaselt ei ole see teave ärisaladus ja see tuleb ostjatele nõudmisel edastada. Mõnikord juhtub, et juba ehitustööde käigus tehakse projektdeklaratsioonis mõni muudatus. Arendajad on kohustatud sellest viivitamatult teavitama tulevasi ostjaid ja eriti aktsionäre, kes on nendega juba DDU lepingu sõlminud.

Märge! Igal ehitusettevõttel on oma veebileht, kuhu ta postitab ajakohased andmed. Tõsised ja kohusetundlikud arendajad avaldavad reeglina kogu juriidilise ja tehnilise teabe, näiteks projektideklaratsioonid, avalikult – meie ajal on see endast lugupidavatele ettevõtetele juba traditsiooniks saanud. Kui saidil selliseid andmeid pole, on see hea põhjus mõelda, kas konkreetse arendaja dokumentidega on kõik korras.

Dokumentide vormistamine omandiõiguse saamiseks uue ehitise ostmisel

Ostetud kinnisvara kinnistuna registreerimiseks on levinud kolm võimalust, mis on ühtviisi mugavad, kuid millel on oma pisinüansid. Seda protseduuri saab läbi viia arendaja, kinnisvarabüroo kaudu või iseseisvalt.

Esimesel juhul saab DDU-s ette näha vara registreerimise korra. Selle punkti järgi kogub ehitusfirma esindaja pärast maja kasutuselevõttu ja kõigi korterite kokkulepitud üleandmist elanikele kokku dokumendid ja vormistab need. Pärast seda jäävad ostjad ootama vaid tunnistuse isiklikult üleandmist.

Sellel meetodil on üks puudus – rühma registreerimine võtab tavaliselt rohkem aega. Sel põhjusel on soovitav DDU-le lisada tingimus, mille kohaselt saab ostja registreerimisega viivitamise tõttu arvestada trahviga.

Kinnisvaras eluaseme registreerimine agentuuri kaudu toimub volikirja alusel, see säästab oluliselt aega ja tagab positiivse tulemuse ilma vigade ja muude viivitusteta. Selle meetodi puuduseks on aga lisakulud, mis kõikuvad sõltuvalt organisatsiooni määradest.

Korteri saab iseseisvalt kinnisvarana registreerida MFC kontorite, riigiteenistuste või otse Rosreestri kaudu. Viimase variandi puhul toimub registreerimine ,,,,, võimalikult kiiresti, kuid paberite kättesaamise järjekord tuleb võtta palju ette.

Uue hoone ostmisel ja hilisemal registreerimisel peavad olema järgmised dokumendid:

• Identifitseerimine. Neid saab kasutada passina, sünnitunnistusena, kui omanik või üks neist on alaealine, muu passiga samaväärne ametlik dokument.
• Ostu kokkulepe. Uusehitiste osas saab seda esindada nii omakapitali osaluse kui ka ostu-müügi lepingutega. Leping on esitatud kolmes eksemplaris: originaal ja kaks koopiat, millest üks jääb Rosreestrisse.
• Ostja ja ehitusfirma esindaja vastastikku allkirjastatud elamispinna vastuvõtmise ja üleandmise akt.
• Korteri katastridokumentatsioon koos üksikasjaliku skeemi ja tekstikirjeldusega.
• Paberkviitung riigilõivu tasumise kohta.
• Laenuleping, kui ost tehakse laenuraha eest.
• Notari kinnitatud volikiri, kui omanikku esindab teine ​​isik.

Mõned ülaltoodud dokumentidest nõuavad selgitust. Esiteks peavad STI-s saadud paberid olema ajakohased. See tähendab, et kui ostja on korteri võtmete kättesaamise hetkest teinud ümberehituse, tuleb see enne kinnisasja registreerimist kokku leppida ja seadustada.

Teiseks on parem väljastada korter täisomandis pärast seda, kui kõik eluaseme tehniliste ja kvalitatiivsete omadustega seotud vastuolulised punktid on kõrvaldatud. Fakt on see, et vead, kui need tekkisid arendaja süül, tuleb tema kulul parandada. Kuni selle hetkeni ei ole soovitatav vastuvõtuakti allkirjastada. Kui puudused ilmnevad hiljem, eriti pärast omandiõiguse tunnistuse saamist, langeb kogu remondi füüsiline ja rahaline koorem omanike õlgadele.

Ära unusta! Kui kinnisasja omanikke on mitu, siis peavad kinnistamise taotlemisel kohal olema kõik. Sama kehtib ka ehitusfirma esindaja, aga ka panga kohta, kui oli hüpoteek.

Peamise kodu ostmise lõksud

Kogu oma atraktiivsuse juures iseloomustavad uude majja korteri soetamist mitmed ohud, mis võivad varitseda eranditult iga ostjat.

Objekti valmisoleku aste

Praktikas on nii, et mida varem ostate korteri ehitusjärgus majja, seda odavamalt see läheb. Sel põhjusel on suurem osa eluasemetest välja müüdud kaevetööde etapis. Siiski on siin asjal ka teine ​​pool – pikem ooteaeg ja suur oht ehituse seiskamiseks.

Sellises olukorras peavad ostjad alati valima riski ja enammakse vahel. Kõige kindlam on võtta korter majas, mis on juba valmis, kasutusele võetud, kuid ainult tingimusel, et see võetakse kasutusele ja võetakse komisjoni poolt vastu kõigi reeglite kohaselt.

Pea meeles! Maja täieliku valmisoleku ja elamute sanitaartehnilistele standarditele vastavuse ekspertkomisjoni järeldusotsust on soovitav küsida arendaja esindajalt vahetult enne korteri esmast ülevaatust.

Lepingu tüüp

Nagu juba mainitud, kohaldatakse uute eluasemetega seotud tehingute puhul omakapitali osalus- ja müügilepinguid. Kuid eksperdid väidavad üksmeelselt, et esimene variant on siiski eelistatavam ja mitte ainult madalamate kulude tõttu.

Uues majas asuva korteri DCT-ga kaasneb topeltmüügi oht. See väljendub selles, et sama elamispinda saab korduvalt müüa erinevatele ostjatele. Samal ajal ei riku ükski neist seadust, vaid esimene, kes Rosreestrisse pöördub, saab omanikuks. Ülejäänud saavad hüvitise saamise lootuses vaid kohtuistungeid.

Muidugi ei patusta kõik arendajad topeltmüügiga, kuid see ei välista seda riski võimalike ohtude nimekirjast.

Korteri seisukord

Palju vastuolulisi olukordi tekib siis, kui korteri parameetrid osutuvad DDU-s deklareeritutest erinevaks. Mõnel juhul tuleb need otsustada kohtus.

Kui väikest erinevust eluaseme pinnas saab tasandada kaadrite ületamise korral lisatasuga või selle vähendamisel allahindlusega, siis olulised kõikumised on juba aluseks lepingu lõpetamiseks.

Allikas: https://qayli.com/journal/kakie-dokumenty-oformlyayutsya-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/