Kinnisvara on vara, mis koosneb maast ja sellele ehitatud hoonetest ning muudest ressurssidest, mida ei saa teisaldada. Kinnisvaraturg on majandusharu, mis hõlmab hoonete ja rajatiste ostu-müügi, rentimise tehinguid.

Kinnisvaraturu kontseptsioon

Kinnisvaraks on enamiku arusaamades korter kortermajas või eramu eraldi perele. Seetõttu hõlmab kinnisvaraturu määratlus elamu- ja mitteelukondliku kinnisvara kategooriaid.

Elamukinnisvara peamised kategooriad:

• korter;
• kortermaja;
• vallamaja;
• ühistumaja;
• eramu eramu;
• suvila;
• villa.

Korteri ja pinna mõõdud on kirjeldatud meetrites ja ruutmeetrites. Määrake:

• elamu- ja mitteelurajoon;
• soojendatud ja kütmata.

Mitteeluruum või äripind — need on juriidilistele isikutele kuuluvad hooned. Nende hulka kuuluvad poed, tehased, pangahooned, linnainfrastruktuur – monumendid, mänguväljakud, ajalehekioskid jne.

Kinnisvaraturu põhimõisted hõlmavad ka kategooriaid müüja ja ostja, üürnik ja omanik. Nendevahelised suhted on reguleeritud tsiviilõiguslike lepingutega.

Venemaa elamukinnisvaraturu omadused

Venemaal hakkas aktiivne kinnisvaraturg kujunema 90ndatel. Selle tõukejõuks oli seadus «Vara kohta NSV Liidus». See võttis kasutusele mõiste «eraomand». NSV Liidus kuulusid korterid riigile. Inimene sai kinnisvara, elas selles, võis selle vahetada korteri vastu teises linnas, kuid ei saanud seda kasumiga müüa, kuna seaduse järgi jäi korter riigi omandisse. 90ndate erastamine lõi kinnisvaraturu kui korterite ostu-müügituru.

Erastamise protsessiks oli riigivara andmine tasuta erakätesse. Vastav seadus võeti vastu juulis 1991 — nr 1541-1. Seni ei ole kõik kasutanud oma elamispinna erastamise õigust Venemaal. Umbes 30% NSV Liidus välja antud korteritest jäi erastamata.

Seega on kinnisvaraturust saanud üks erastamisprotsessi tulemusi. Erastamisprotsessi lõpetanud isikul on õigus vara käsutada — müüa, vahetada, kinkida, pärandada, rentida või muul viisil käsutada. Kinnisvaraturu eesmärk on aidata isikul teostada tema seaduslikke õigusi.

Kinnisvaraturu põhijooned

Kinnistul on kolm peamist omadust:

1. Seda ei saa liigutada.
2. Asukoht mõjutab selle turuväärtust. Hind võib kõikuda, olenevalt turul toimuvast: nõudlus kasvab madala pakkumisega või vastupidi, pakkumine ületab oluliselt nõudlust. Hinda mõjutavad ka kliima, piirkonna keskkond, linnataristu kaugus ja isegi lärmakad naabrid.
3. Objektile on lisatud omaniku kuuluvust kinnitavad dokumendid. Kinnisvara kuulub valdamise, kasutamise ja käsutamise, valitsemise õiguse alla.

Kinnisvaraturu teemad: milliseid probleeme nad nimetavad

Kinnisvaraturu komponendid keerlevad kahe üksuse – müüja ja ostja – koosmõjus. Nendevahelisi suhteid reguleerib müügileping.

Objektideks on korter ja selle väärtus. Kui ostja hinna peale mõtleb, tundub talle, et müüja võttis keskmise laenumbri. Seetõttu näeb ta oma ülesannet selles, kuidas hinda alla viia. Inimesed nõustuvad kergesti ainult arendajate kuludega, mõistes, et see hind koosneb:

• ehituses kasutatud materjalide maksumus;
• töötajate palgad;
• maksude ülekandmine eelarvesse;
• ettevõtte oodatav kasum.

Ostja ei pruugi maksumusega nõus olla, kuid teoreetiliselt saab ta aru, et kinnisvaraturgu ja arendajat see ei mõjuta.

Järelturul on müüjal keerulisem. Ta mäletab, kui palju remont läks, ja püüab vähemalt osa rahast tagasi saada, kuid on sunnitud potentsiaalse ostjaga vaidlema. Mida teha iga osapoole jaoks ja kuidas hinnad kujunevad, tasub üksikasjalikumalt kaaluda.

Mida on oluline teada müüjal ja ostjal

Potentsiaalsel müüjal on soovitatav lisada elukondliku kinnisvaraturu kontseptsiooni kirje “piirkonna sarnaste kinnisvarahindade analüüs”. Saate määrata reklaamitava müügi keskmise hinna või teha õiglase väärtuse analüüsi. Nii saate teada, kui palju saate tegelikult korterit müüa. Kui remont maksab teile 25% sellest kulust või rohkem, soovitavad kinnisvaramaaklerid sellest loobuda. Turu keskmisest 1,5-2 korda kallimat korterit on raske müüa.

Elukondliku kinnisvara turg Venemaa linnaosas/linnas/regioonis võib koosneda sadadest majadest. Kuid ainult osa neist on igal ajahetkel müügis. Pakkumine ja nõudlus määrab, kas piirkondlik kinnisvaraturg on huvitatud müüjatest või ostjatest. Kui maju on palju, aga ostjaid vähe, siis hinnad langevad. Ja vastupidi: kui pakkumisi on vähe ja osta soovijaid on palju, siis hinnad tõusevad.

1990. aastate alguse Venemaa kinnisvaraturg oli madalate hindade pärusmaa. Ostsime ja müüsime vähe. Peamiselt need, kes kolisid teise linna või emigreerusid maalt. 90ndate teisel poolel ilmusid suurlinnadesse müüki uuselamute korterid. Selleks ajaks oli kinnisvaraturu tähtsus kasvanud ja tekkisid kinnisvarabürood – ettevõtted, kes aitasid kodanikel eluasemeprobleemi lahendada.

Kinnisvarahindade muutuste dünaamika Venemaal XX sajandi 90ndatel:

• algus aastatel 1992-1993 algas ruutmeetrihinnaga 400-600 $;
• 1994-1996 — hind tõusis 1,5 korda — kuni $ 600-900:
• 1996. aastast jäid meelde ruutmeetri maksimumhinnad — need tõusid algsete omadega võrreldes 2 korda.

Edaspidi läksid hinnad iga aastaga madalamaks ja 2000. aastate alguseks jõudsid need tagasi algtasemele. Kui aga hind dollarites langes, siis rublades hind jätkas dollari kursi muutumise tõttu kasvamist.

Kinnisvara hind võtab arvesse kahte tegurit:

• kinnisvara seisukorra hindamine;
• hiljutine võrreldav müük.

Kuidas kujunevad majade hinnad

On mitmeid funktsioone, mis võivad korteri väärtust tõsta. Üks pere võib leida oma korterist rohkem väärtust kui teine, suurendades seeläbi pakkumise väärtust. Nende tegurite hulgas:

• ilus vaade aknast;
• puhas õhk piirkonna tööstusettevõtete puudumise tõttu;
• sääskede ja kärbeste puudumine, kuna akendel on pakettaknad või «ei ulatu 9. korrusele», millel korter asub.

Seetõttu töötavad Venemaal lisaks kinnisvaramaakleritele ka hindajad. Need aitavad objektiivselt hinnata teile meeldiva korteri plusse ja miinuseid.

Õiglase väärtuse mõõtmine ja selle omadused

Kinnisvara hindamist teostavad hindajad. Need on spetsialistid, kelle teenuseid on vaja, kui eluase ostetakse hüpoteegiga. Hindaja tegutseb 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse «Hindamistegevuse kohta» nr 135-FZ alusel. Ta peab:

• analüüsida dokumente;
• valida hindamismeetod;
• koostada ametlik aruanne.

Näiteks kulumeetod hõlmab materjalide hindadest lähtuvate kulude arvutamist, mis tuleks teha, kui täna oleks vaja paljundada hinnatava objekti koopiat. Siis võetakse kulumine ära, st. vähendada eluaseme kulusid, võttes arvesse kasutusaastate arvu. Nii saate hinnata maja või korterit. Ärihoonete puhul kasutatakse tulumeetodit, võttes arvesse võimalikku tulu kinnisvara opereerimisest, makse ja sarnaste objektide kapitalisatsioonimäära.

Võrreldav müügianalüüs hõlmab selle kinnisvara võrdlemist hiljuti samas piirkonnas müüdud kinnisvaraga. See aitab spetsialistil mõista, kas hind on õiglane ja võrreldav praeguse turuga. Korterit võrreldakse teistega, milles sama tubade arv, pind, korruste arv, vanus, seisukord.

Kui plaanite korterit müüki panna, saate sarnase analüüsi ise läbi viia, veendumaks, et teie piirkonnas on hinnad õigluse lähedal. Selleks peate arvutama analüüsiks esitatud korteri ehituse ligikaudse hinnangu.

Kas 2022. aastal peaksime kinnisvaraturul ootama hindade langust

Õige vastus on ei. Kriisiolukorras kinnisvaraturg külmub. Kliendid kaovad kõigepealt. On ainult need, kes peavad probleemi kiiresti lahendama. Näiteks need, kes reisivad välismaale. Ja nende taga eemaldavad pakkumised need, kelle korterite järele pole nõudlust.

Kinnisvaraturul hindade langetamise vajalik tingimus on materjalide või tööjõukulude vähenemine. Ilma selleta hinnad ei lange.

Hooajad ja keskmised kinnisvarahinnad: suundumuste tuvastamine

Kui potentsiaalne ostja võtab endale huvipakkuvas piirkonnas müüdud 10 korteri müügihinna ja arvutab nendest aritmeetilise keskmise, siis selgub, et pooled pakkumistest maksavad rohkem kui saadud arv ja teine ​​pool — vähem. Vahendamine pakub turutrendi mõistmiseks võrrelda mitme kuu keskmist hinda.

Kuid me peame meeles pidama, et eluasemeturg sõltub hooajalisusest. Mereäärsete linnade korterite puhul on hindade kõrgaeg suvi. Nende hinnamiinimum tuleb talvel. Samad suundumused, kuid vähem ilmsed, kehtivad ka teistes linnades. Seetõttu võtke võrdluseks mitte ühe aasta kolm järjestikust kuud, vaid kolm identset kuud kolmel erineval aastal: 2022, 2021, 2020.

Üldised suundumused:

1. Kevadel on hinnad kõrgemad. Tehinguid on 2 korda rohkem kui suvel. Kõigis riikides ostavad inimesed kõige aktiivsemalt kortereid kevadel. Psühholoogid peavad selle põhjuseks talveväsimust ja soovi muutuda.
2. Suvisel ajal kinnisvaraturg aeglustub. See on seotud pühadehooajaga. Lapsed lõpetavad kooli, valmistuvad sisseastumiseks või suvepuhkuseks ning vanemad ei tegele kinnisvara ostmise ja müümisega.
3. Sügisel kinnisvaratehingute arv taas kasvab, kuid ei küündi kevadiste numbriteni.
4. Talvel müüginumbrid taas vähenevad.

Kui olete ostja, peaksite pöörama tähelepanu teie piirkonnas madalamate hindadega aastaaegadele. Näiteks suvel ja talvel. Kui müüja, kasutage kindlasti kevade eeliseid.

Olenemata sellest, millised trendid kinnisvaraturul valitsevad, määrab lõpuks korteri eest saadava rahasumma müüja ja ostja vahelise kokkuleppe. Kumbki pool võib oma seisukohta vaielda, kuid tehing on tavaliselt mõlema poole kompromissi tulemus. Seda peavad meeles pidama nii müüja kui ka ostja.

Originaalartikkel: https://qayli.com/journal/chto-takoe-rynok-nedvijimosti-v-rossii/