Kinnisvaraturg, nagu ka majandus tervikuna, on paratamatult aeg-ajalt kõikuv. Põhjuseid, miks korterid on 2022. aastal kallinenud, on palju. Nende hulka kuuluvad jätkuv inflatsioonioht, poliitiliselt motiveeritud logistilised häired ning raskesti juhitav nõudluse ja pakkumise tasakaalustamatus.

Kas eluasemete hinnad on käesoleva aasta jooksul läbi teinud suuri muutusi ja millised tegurid mõjutavad kinnisvara väärtuse kujunemist? Alles pärast nende küsimuste analüüsimist on võimalik anda ligikaudne prognoos turu lähituleviku arengu kohta.

Kuidas on kinnisvarahinnad 2022. aastal muutunud?

Tänapäeval ei tunne Venemaa majandus enam värinaid, mida koges selle aasta veebruari lõpus ja märtsi alguses. Tegurid, miks korterid endiselt nii kallid on, on aga otseselt seotud sündmustega, mis vallandasid kevadise kriisi kinnisvaraturul.

Jaanuaris täheldatud küllaltki suur nõudlus korterite ostmise järele kasvas märtsi alguses veelgi. Selle põhjuseks oli asjaolu, et elanikkond üritas sel viisil oma sääste inflatsiooni eest kaitsta. Kui viimane saavutas haripunkti, langes nõudlus järsult.

Teine tegur, mis koos rahvusvaluuta odavnemisega tõi kaudselt kaasa eluasemehindade tõusu, on keskpanga baaskurss. Märtsis ulatusid need näitajad 20%ni, mis oli ebameeldiv üllatus inimestele, kes soovivad kodu ostmiseks kaasata hüpoteeklaenu. Vaatamata nõudluse kahanemisele ja suurema osa elanikkonna võimatusele hüpoteegiga kinnisvara soetada, on korterite hinnad vastavalt turuseadustele kasvanud.

Pärast baasintressi alandamist hakkas nõudlus tasapisi endisele tasemele taastuma, kuid see ei mõjutanud hinnakasvu dünaamikat peaaegu üldse. Kogu 2022. aasta kevade ja suve alguses jätkus kinnisvara väärtuste tõus. Näiteks Moskvas oli Sberbanki registreeritud tehingute järgi jaanuari ühe ruutmeetri hind keskmiselt 248 000 rubla. Veebruaris tõusis see 253 tuhandeni, märtsis 262 tuhandeni, aprillis 272 tuhandeni ja mais koguni 288 tuhande rublani.

Seega, kui võtta arvesse ainult hüpoteegitehingud, kallines eluase maikuuks ligi 6%. Muude lepingutüüpide puhul on näitajad veidi erinevad, kuid hinna tõus jäi kõigi puhul samaks. Seega selgub sooritatud tehingute analüüsist, olenemata sellest, kas tegemist oli laenatud vahenditega, et pealinnas oli korterite hinnatõusu määr 11,4%.

Teisese kinnisvaraga on olukord veidi erinev. Kui arendajate tehnilised ja logistilised probleemid selgitavad, miks esmane eluase nii kallis on, siis teisese segmendi müüjad jäid sellistest probleemidest ilma. Loomulikult on esmane kinnisvaraturg hinda kujundav, mistõttu kasvasid kevade jooksul ka vanade korterite maksumus, kuid palju aeglasemas tempos. Kuid mais, kui uued hooned jõudsid oma hinna haripunkti, teisejärgulised elamispinnad, vastupidi, langesid. Näiteks Moskva oblastis maksis kevade lõpus ruutmeeter keskmiselt 111 tuhat rubla, jaanuaris aga 117 tuhat.

Suvel aktiivsus kinnisvaraturul ootuspäraselt langes, mistõttu eluasemehindade kasv ajutiselt peatus. Sügiskuud iseloomustab reeglina suurenenud nõudlus, mis võib kaasa tuua müüdavate objektide maksumuse tõusu. Hetkel on olukord peaaegu muutumatu.

Asjatundjate hinnangul ei tasu veel kiiret hinnatõusu oodata — turg on pärast kevadel kannatada saanud šokke veel taastumisfaasis. Ja alles aasta lõpu poole on müügi, tarbijate aktiivsuse kasvu ja muude üsna tuttavate nähtuste tõttu võimalikud hinnakõikumised. See on aga võimalik vaid siis, kui üldine majanduslik olukord püsib praegusel tasemel.

Miks kinnisvara on kallinenud: peamised põhjused

Nagu juba öeldud, on põhjusi, miks korterid tänaseni nii kallid on, päris mitu. Kuid ainult mõned neist on põhimõttelised ja otseselt hinnakujunduslikud. Kui mõistad hoolikalt ühe või teise mõjul käivitatud protsesse, on lihtsam ennustada edasist hinnadünaamikat ja mis kõige olulisem – kinnisvara või sellega seotud investeeringute ostmise otstarbekust.

võtmemäär

Tuleb märkida, et trend keskpanga baasintressimäära tõusu suunas on välja toodud juba pikemat aega. Veel 2021. aasta varakevadel oli see rekordmadal, 4,5%. Keskpank on kogu viimase aasta jooksul seda järk-järgult suurendanud, keskendudes muutustele aktsiaturul ja üldises majandusolukorras.

Veebruaris, kui majandus oli sunnitud silmitsi seisma terve paketi sanktsioonidega ja rubla kurss järsult odavnes, otsustati tõsta kursi 20%-ni. Sellest sai ka omamoodi rekord, aga juba maksimum.

Esmapilgul pole selle kasvu põhjused päris selged, sest just enne seda tekkis elanikel massiline huvi investeerimise eesmärgil kinnisvara ostmise vastu. Lähemal uurimisel selgub, et eluasemete hinnatõusu põhjustas ostuaktiivsuse hüpe, mitte rekordiline intressimäär. Viimane omakorda oli mõeldud selleks, et kaitsta majandust tervikuna ja julgustada elanikkonda hoidma sääste pankades.

Seda on väga oluline meeles pidada, sest keskpanga baasintress ei reguleeri mitte ainult hüpoteegi tingimusi, vaid ka muid pangaprotsesse, mis on sageli klientide huvides. Hoiuste intressimäär, mõnikord isegi 25%, võib vähendada raha väljavoolu kontodelt. Praktikas see soovitud mõju ei andnud – vaid tühine osa kodanikest eelistas hoida oma varasid pankades, samas kui paljud soovisid raha välja võtta. Lõppkokkuvõttes seisid pangad silmitsi võimalusega kanda kahju.

See põhjus ja rubla kursi stabiliseerumine sundis keskpanka oma otsust uuesti läbi vaatama ja langetas aprilli lõpus kursi 14%-le. Seejärel jätkus selle vähenemise protsess järk-järgult, kuni juunis jõudis see 9,5%ni ja juulis 8%ni.

Teine oluline tegur, mis keskpanka sellise otsuse tegema ajendas, on püsivalt madal nõudlus nii kinnisvara ostmise kui ka eluasemelaenu saamise järele. See seletab taaskord, miks on korterid Venemaal nii kallid ka ajal, mil ostjatele on soodsad laenud. Teisisõnu, kinnisvarahinnad langesid vähesel määral, hoolimata hüpoteeklaenude vabastamisest.

Ekspertide prognoosid baaskursi edasise kujunemise kohta on erinevad. Ühest küljest, kui praegune inflatsioonitase püsib, on selle vähendamiseks põhjust. Arvestades aga muid majanduslikke põhjusi, aga ka kinnisvaraturu otsest osalust määra kujunemises, on tõenäoline, et 2022. aasta lõpuks ulatub selle suurus 10,8%-ni.

Inflatsioon

Inflatsioon on üks peamisi põhjusi, miks uued hooned kallinevad. Kuna kinnisvaraturu esmane segment mõjutab otseselt teisejärgulise hinnakujundust, siis kaasneb sellega automaatselt vanade või kindla omanikuga korterite kallinemine.

Hinnatõusu põhjuste mõistmiseks tuleb taas pöörduda kevadiste majandussündmuste poole. Ajal, mil rubla kurss järsult langes, oodati korterite hinnatõusu, eriti uusehitistes. Praktikas aga kiiret hinnatõusu ei toimunud. Põhjus peitub selles, et arendajatel on sellisel juhul omamoodi turvapadi ning tingdeponeerimiskontod omakorda tagavad ka ajutise hinna hoidmise samal tasemel. Ruutmeetrite maksumus kasvas aeglaselt, vastasel juhul oleks see ähvardanud turu täieliku kokkuvarisemisega.

Suvel oli võimalik jälgida täiesti vastupidist pilti – deflatsiooni ehk kaubahinna langust. See mõjutas paljusid tõsiseid majandussektoreid, sealhulgas kinnisvaraturgu. Madala nõudluse tõttu olid müüjad sunnitud ostjate aktiivsuse stimuleerimiseks hindu langetama. See sai aga võimalikuks ainult siis, kui rahvusvaluuta vahetuskurss oli stabiilne.

Analüütikute hinnangul jätkub praegune inflatsioonitase ettenägematute majandusšokkide puudumisel ka lähiajal. See tähendab, et kinnisvarahindade edasisel kujunemisel hakkavad suuremat rolli mängima sisemised protsessid: nõudlus, pakkumine, allahindlused jms.

Pakkumine ja nõudlus

Oluline põhjus, miks korterid 2022. aastal kallinesid, on nõudluse kasv. Alati see nii kõrge ei olnud – kohe kriisi alguses kasvas järsult nende arv, kes soovisid oma säästud amortisatsiooni eest kaitsta kinnisvarasse investeerida. Elanikkond hakkas massiliselt raha välja võtma ja eluasemeid ostma. See protsess peatus kõrge võtmemäära heakskiitmisega.

Peamine seletus antud juhul on hüpoteeklaenu taotlemise võimaluse kaotamine suurema osa ostjate jaoks. Teatavasti on krediidifondide abil ostetud eluaseme osakaal turul väga suur ja märkimisväärne. Kui kodanikud, kes varem said endale eluasemelaenu lubada ja kellel oli vahendeid selle tagasimaksmiseks, selle võimaluse kaotavad, mõjutab see kohe ka nõudluse taset. Seega, kui eluasemelaenu intressimäär muutus enamiku potentsiaalsete laenuvõtjate jaoks üle jõu käivaks, vähenes nõudlus kinnisvara järele ning koos sellega hakkas ka selle hind langema.

Nõudlus saavutas haripunkti märtsis, mil registreeriti üle riigi kõige rohkem kinnisvara ostutehinguid. Näiteks Moskvas ületas see näitaja 18 tuhat. Võrdluseks, mais registreeriti pealinnas selliseid tehinguid veidi alla 7,5 tuhande.

Ostjate aktiivsuse vähenedes täheldati ka teist trendi — pakkumiste arvu vähenemist. See sai alguse ka kriisi haripunktist, kui paljud müüjad otsustasid kinnisvara hoida, kuni selle praegune turuhind muutus kahjumlikuks. See protsess võiks tasakaalustada pakkumise ja nõudluse vahelist suhet, et oleks võimalik reguleerida eluaseme hinna tõusu või languse tempot.

Suvel kipuvad nii pakkumine kui nõudlus olema vähemalt aktiivsed. Pakkumiste arvu kasvu, eriti esmasel turul, on oodata sügise teisel poolel ja talve alguses. Kui selleks ajaks kehtiv intressimäär püsib või veidi tõuseb, siis nõudlus kasvab prognoositavalt. See võib kaasa tuua järjekordse korterihindade tõusu.

Esmaturu nüansid

Vaatamata kõikidele rakendatud turvameetmetele ei suutnud esmane turg hindu siiski kriisieelsel tasemel hoida. Isegi ajal, mil nõudlus langes madalaimale tasemele, oli see endiselt elavam kui teisese segment. Uute hoonete populaarsuse taga on erinevad soodusostuvõimalused, millest enamik ei ole teisejärguliste korterite puhul saadaval.

Üks peamisi põhjusi, miks uuselamute korterid nii kalliks on läinud, on materjalide kiire kallinemine ja probleemid nende kohaletoimetamisega. Lihtsam oli neil ehitusfirmadel, kellel oli oma tootmine. Välismaalt materjale tarnima sunnitud arendajad seisid silmitsi rahaliste raskustega ja viivitustega. Sama kehtib välismaiste ehitusseadmete kohta, mille komponendid on muutunud kättesaamatuks.

Logistilised ja tehnilised viivitused põhjustasid rajatiste tarnimise edasilükkamise ja mõnel juhul isegi külmutamise. Arendajad olid sunnitud teatud rahalisi kaotusi kompenseerima, tõstes järk-järgult korterite hinda.

Nõudluse vähenemisega on esmase eluaseme maksumus lakanud kasvamast. Aasta lõpu poole on oodata arvukalt ehitusettevõtete tutvustusi ja eripakkumisi. Siiski ei tasu eriti loota hindade olulisele langusele – suure tõenäosusega jäävad need samale tasemele.

Kui tulus on täna kinnisvarasse investeerida?

Ekspertide arvamused tulevase kinnisvarahindade tõusu osas põhinevad peamiselt sooritatud tehingute statistikal. Selle kohaselt on viimase kahe aasta jooksul märkimisväärne osa maksejõulistest kodanikest talle huvipakkuva eluaseme soetanud. See tähendab, et lähiaastatel ei tasu oodata kinnisvara ümber kära, nagu ka ei tasu loota kõrgele nõudlusele. Seega pole vaja karta ka liigset hinnatõusu.

Hinda saavad tõsta ainult need kinnisvarad, mida peetakse väga likviidseks. See hõlmab populaarsetes piirkondades asuvaid objekte ning korterite maksumuse ja kvaliteedi suhe pole vähim. Seega ei maksa täna soetatud eluaseme hilisemal edasimüügil veel väga suurt kasumit loota. Kõige põhjendatum on pikaks ajaks kinnisvara soetamine, kuna hetkel on nii hinnad kui ka intressimäär seda küllaltki soodsad.

Allikas: https://qayli.com/journal/pochemu-kvartiry-podorojali-i-chto-budet-s-cenami-na-jile-dalshe/