Üldtunnustatud seisukoht on, et hüpoteek on ehk kõige soodsam viis uue kodu soetamiseks, kui isiklikest säästudest ei piisa selle ostmiseks kõige lihtsamas ostu-müügitehingus. Samas on juba ammu kasutusele võetud sellised mõisted nagu “paenuorjus” jms, mis vihjavad laenuvõtjat painavatele pikkadele kohustustele.

Milline on hüpoteegi oht ostjale peale selle, et ta on kahekümneks-kolmekümneks aastaks laenulepinguga seotud võlgnik? Hüpoteeklaenude atraktiivsust ja eeliseid neutraliseerivad paljud tegurid, sealhulgas kaudsed. Need hõlmavad nii puhtalt individuaalseid nüansse kui ka üldmajanduslikke nüansse, olenevalt pakkumise ja nõudluse tasakaalust piirkondlikul ja föderaalsel kinnisvaraturul.

Suur ülemaksmine

Hüpoteeklaenu peamine oht ja ka selle peamine lõks on märkimisväärne enammaksmine, mis on seotud vajadusega maksta laenu intressi. See nüanss on eranditult kõigile laenuvõtjatele teada, kuid enammakse täielikku ulatust on võimalik realiseerida ja tunnetada alles aja jooksul, laenu tagasi makstes ja kulusid kalkuleerides.

Nagu praktika näitab, võib isegi suure sissemakse korral, mis on võrdne või ületab 50% korteri maksumusest, juba poole laenutähtaja puhul selguda, et maksete summa on vähemalt kahekordne laenusumma. Kui analüüsida edasiste osamaksete kogumaksumust, siis selgub, et kõik hüpoteegikulud moodustavad vähemalt kaks omal ajal valitud korteri täiskulu.

Sellise enammakse teiseks oluliseks puuduseks on hüpoteegiga laetud eluaseme maksumuse muutus. Kinnisvaraturg muutub pidevalt erinevate tegurite mõjul. Hüpoteeklaen võib nii kallineda kui ka langeda. Seetõttu võib pärast laenu tagasimaksmist selle hinnanguline väärtus olla madalam kui hüpoteegi seadmise ajal. Sellise kinnisvara müümine tulevikus, olles saanud vähemalt väikese kasumi, on peaaegu võimatu.

finantsdistsipliini

Veel üks hüpoteeklaenu konks on vajadus järgida kõige rangemat finantsdistsipliini kogu krediidikohustuste tähtaja jooksul. Kui võtta arvesse, et keskmiselt on see periood umbes kakskümmend aastat, saab selgeks, et mitte iga ostja ei saa piirduda teatud kuludega ja otsida ka pidevalt täiendavaid kasumiallikaid.

Arvatakse, et kuumakse suurus ei tohiks olla suurem kui pool vabadest vahenditest, mis jäävad pärast kõigi vajalike kulude mahaarvamist laenuvõtjale. Seda nõuet toetavad ka pangad, kuna suuremad kulutused suurendavad oluliselt maksete hilinemise riski. Teisest küljest suudavad vähesed ostjad aastate jooksul säästa tempot, hoiduda tormakast kulutamisest või ennustada suuri kulusid, mis võivad hädaolukorras tekkida.

Sageli soovitavad eksperdid kaaluda kodu üürimise ja hüpoteeklaenuga korteri ostmise eeliseid. Kuumaksed võivad olenevalt vara väärtusest olla kas keskmisest üürihinnast kõrgemad või madalamad. Hüpoteeklaenud on tulusad vaid siis, kui need maksed on oluliselt väiksemad kui sarnase kategooria kodu üür. Ainult sel juhul on mõttekas end pikaks ajaks võlgadega koormata, et oma vara soetada.

Asukoha sidumine

Üheks argumendiks üürikorteri kasuks on mobiilsus. Ühest küljest, eriti inimestele, kes sageli töö tõttu kolivad, on see parim valik, kuid teistele kodanikele ei pruugi see olla kõige mugavam. Kõige tavalisem hüpoteeklaenu ostjate kategooria on lastega pered. Oma eluaseme peamine eelis on sel juhul alalise registreerimise olemasolu, mis pole alati üürikorteris võimalik, ja sellest tulenevalt võimalus lastel käia registreerimiskohas koolides ja lasteaedades.

Selliseid argumente juhivad inimesed, kes eelistavad eluaset osta, mitte üürida. Kui aga võtta arvesse igakuised kulud ja arvutada kogu laenu enammakse, võib selguda, et sama kool pole kaugeltki kõige olulisem tegur, seda enam, et seaduse järgi saab seal käia elukoht, mitte registreerimine.

Korteri ostja jaoks on hüpoteek ohtlik, sest tegelikult seob ta ühe koha ja piirkonnaga. Sel juhul saab peamiseks komistuskiviks töö. Kui ühe paikkonna piires suudate transpordile kulutatud tundidega siiski leppida, siis teises piirkonnas on risk kasulikust ja hästitasustatud pakkumisest ilma jääda väga suur. Sellise töö kasu, kui peate kulutama raha üürile teises linnas ja tasuma hüpoteegi omas, on väga kaheldav.

Vastutus

Üürikorterit on kõige lihtsam võrrelda näiteks taksoga. Kui tekib rike, saate hõlpsalt teisele autole ümber istuda, ohverdades vaid mõne minuti oma ajast. Täpselt sama olukord on üürikorteriga: kõik remondiga seotud probleemid, üürniku süül tekkinud rikked langevad omaniku õlgadele. Samas peavad kõik kulud, mis varem või hiljem paratamatult silmitsi seisavad kõik elanikud oma korteris, enda kanda.

Samas vähenevad üürile saadavad hüved järk-järgult olematuks, kui inimene läheneb pensionieale. Sellel eluperioodil väheneb oluliselt töövõime ja sellest tulenevalt ka sissetulekud. Sel põhjusel püüavad paljud oma eluaset ette valmistada oma edasijõudnud aastate jaoks. Kui me ei räägi suurele perele eluaseme pakkumisest, siis on tulus ja otstarbekas võtta hüpoteek soodsale võimalusele kesklinnast eemal asuvas vaikses piirkonnas või puhta õhurikkas äärelinnas.

Suutmatus kulusid hüvitada

Väga sageli plaanivad inimesed hüpoteeklaenu taotledes üürida hüpoteegiga laetud korterit üürile ja kasutada saadud raha laenu tagasimaksmiseks. Sellel on mõtet vaid siis, kui laenusaajal on juba oma eluase, mille kulud koosnevad vaid kommunaalmaksetest ja jooksvast remondist. Kui üürite samaaegselt kellegi teise korterit ja üürite välja oma hüpoteegi, tasakaalustab see parimal juhul kulud, kuid ei too mitte mingil juhul märgatavat kasumit.

Kui te ei võta arvesse pealinna ja teisi suuri linnu, on igakuise üüri hind piirkondades umbes 10-15 tuhat rubla. Püsimaksete suurus, sõltuvalt valitud hüpoteegiprogrammist ja muudest seotud teguritest, võib varieeruda vahemikus 5 kuni 20 tuhat rubla. Seega, kui üüritulu ja maksed võrduvad, siis selleks, et maksta laenu ainult nende vahenditega ja mitte investeerida enda oma, tuleb see korter üürida kuni laenukohustuste lõppemiseni. Lisaks tuleks passiivselt tulult maha arvata maks, samuti tuleks arvestada keskmise üüri taseme languse tõenäosusega.

Omandiõigused

Kuni hüpoteeklaenu täieliku tasumiseni on korter tegelikult panga omand. Omanikule väljastatakse omandiõigus, mis sisaldab koormise märki, mis mõnikord saadetakse üldjuhul kuni laenulepingu lõppemiseni panka hoiule.

Kuni selle ajani on kõik tõsised tegevused korteriga võimalikud vaid laenuandja nõusolekul ja nõusolekul, sh välja üürida. Tinglikult oma elamispinna ümberehitust on võimatu teostada, kui olemasolev mingil põhjusel ostjale ei sobi. Selliseid manipuleerimisi saab teha ainult panga nõusolekul ja ainult siis, kui annate talle selliste muudatuste tegemiseks tõsise aluse.

Sellegipoolest saab hüpoteeklaenu eluasemeid isegi müüa, kuid jällegi panga nõusolekul ja mitte nii tulusalt kui teie oma. Reeglina teevad korteriomanikud enne nende müümist värske remondi ja määravad mis tahes hinna. See võib olla isegi väga kõrge – see on müüja probleem, kes peab sobivat ostjat kaua ootama. Hüpoteegiga koormatud korteri puhul see valik ei tööta – see pannakse müüki vaid hinnangulise turuväärtusega ning pole sugugi kindel, et see on kõrgem laenu taotlemisel määratust.

Korteri arestimine

Kinnisvara väljavõtmise tõenäosus võlgade süstemaatilise tasumata jätmise tõttu on peamine põhjus, miks hüpoteegi võtmine on ohtlik ja tulvil äärmiselt ebameeldivaid tagajärgi. Kuna kuni laenu sulgemiseni on eluaseme omanik pank, siis juriidilises mõttes ei valmista korteri tagasilükkamise menetlus raskusi. Pärast seda tõstetakse laenuvõtja välja ja vara pannakse enampakkumisele.

Oksjoni tulemuste põhjal määratakse summa, mille ostja hüvitiseks saab. Sellest arvestatakse maha erinevad kulud ja ka ülejäänud võlasumma, võttes arvesse kõiki tasumata intresse. Alles pärast seda, kui pank on täielikult hüvitanud oma kulud, sealhulgas intressidest moodustatud planeeritud kasumi, kantakse vabad vahendid endisele laenuvõtjale. Arvestades, et enampakkumisel olevad korterid müüakse sageli minimaalse või isegi alandatud hinnaga, ei piisa sellisest hüvitisest mitte ainult uue kodu ostmiseks, vaid isegi uue hüpoteegi sissemakseks.

Lisakulud

Ärge laske end petta arvata, et igakuised maksed koos intressidega on ainuke kuluartikkel, mis laenuvõtjat hüpoteeklaenu taotlemise protsessis varitseb. Isegi kui me ei arvesta riigiasutustes paberite registreerimisel hindamisekspertiisi ja erinevate vahendustasude maksumust, võib laenuleping sisaldada muid maksete suurust suurendavaid punkte.

Esiteks puudutab see laenuvõtja elu- ja tervisekindlustust. Kuigi pangal ei ole õigust nõuda selle täitmist, on selline kindlustus vajalik nii ostjale kui ka finantsasutusele endale. Kui võlgnik ei saa mõjuvatel põhjustel tasuda, hüvitab kindlustusselts tekkinud kahjud ja aitab olukorda vähem kriitiliseks muuta. Lisaks saavad pangad kindlustusest keeldumisel heaks kiita ebasoodsamad hüpoteegi tingimused: kõrgema intressimääraga või suhteliselt lühikeseks perioodiks.

Samuti peaksite pöörama tähelepanu maksete tüübile. Nende fikseeritud versioon ei muutu aastate jooksul ja seda saab vaadata alles pärast võla osalist ennetähtaegset tagastamist. Ujuv intressimäär sõltub otseselt keskpanga kursist ja selle muutusi on tavalisel võhikul väga raske ennustada, olenevalt majandusolukorrast riigis ja maailmas.

Kinnisvaraturu nõiaring

Mõeldes, kas hüpoteegiga korteri võtmine on ohtlik, tuleks arvestada nõudluse ja pankade pakkumiste suhtega just selles kinnisvaraturu sektoris.

Majandusseaduste järgi muutub iga toode soodsamaks, kui selle hind langeb. Hüpoteeklaenude puhul taandub see reegel nõiaringiks. Kuna paljud pangad langetavad intressimäärasid, muutub hüpoteekkinnisvara soodsamaks, mis toob kaasa nõudluse kasvu selle järele. Samas kaasneb nõudluse kasvuga paratamatult korterihindade tõus. Selle tulemusena muutub eluase isegi sama hüpoteegi intressimääraga kättesaadavaks väiksemale hulgale potentsiaalsetele laenuvõtjatele.

Näiteks kui inimesel on sissemakseks kogunenud näiteks 60% korteri maksumusest ja ta plaanib lähiajal hüpoteeklaenu võtta, on ta nende inimeste hulgas, kellele selline laen on tulus ja väga soodne. . Kui aga sel ajal, kui ta valib endale sobiva hüpoteegiprogrammi, eluasemehinnad tõusevad, ei moodusta tema säästud enam 60% korterihinnast, vaid langevad parimal juhul pooleni. Seega muutub valitud eluase tema jaoks eluasemelaenu populaarsuse kasvu ja sellele järgnenud keskmiste kinnisvarahindade tõusu tõttu vähem taskukohaseks.

Lugege artiklit meie veebiajakirjast: https://qayli.com/journal/chem-opasna-ipoteka-glavnye-nedostatki-dlya-pokupatelya/