Oma raha eest on Venemaal korterit sageli raske osta. Probleemi lahendamiseks ostetakse kinnisvara laenuga, õigemini hüpoteeklaenuga. Mis täpsemalt on hüpoteegi mõistes uusehitis ja milliseid dokumente on vaja, tasub lähemalt mõelda.

Uue hoone kontseptsioon

Uue hoone igapäevane ja juriidiline kontseptsioon ei kattu:

1. Tavaostja seisukohalt on uuselamu korter selline, milles pole varem keegi elanud.
2. Kinnisvaramaakleri seisukohalt on uusehitis hoone, mis on ehitatud ehitusfirma poolt ja müüb selles nüüd kortereid ilma vahendajateta — arendajalt otse ostjale.
3. Arendajad usuvad, et uus hoone on objekt, kus enam kui 50% uutest, vastvalminud elamutest.

Ükski normatiivakt ei määra, millist korterit peetakse uusehitiseks. Seega saad teada, mida uusehitis hüpoteegi jaoks tähendab, vaid panga esitatud eluasemenõuetest. See võib olla ehitatav hoone, sel aastal kasutusse võetud elamu või korter, mida müüb juriidiline isik arendaja, olenemata maja kasutuselevõtu kuupäevast.

Mis on hüpoteek uues hoones

Hüpoteek on teatud tüüpi laen. Viitab tagatisega laenudele, kuna selle tagatiseks on hüpoteegiga laetud korter. Hüpoteeklaenuprogrammi tingimused töötab välja pank.

Samuti seisavad ostjad silmitsi tõsiasjaga, et ehitusfirma pakub hüpoteeke uue maja korteritele. See tähendab, et arendajal on seltsinguleping pangaga kinnisvara jaoks laenu väljastamiseks. Ühishüpoteegi programmi raames uues majas asuva korteri kohta peate teadma seda, et see erineb tingimuste poolest panga omast. Need tingimused hõlmavad järgmist:

• sissemakset pole;
• madalamad intressimäärad võrreldes turu keskmisega;
• sissemakse tasumisega viivitamine.

Hüpoteek eluasemele uues hoones arendajalt on tulus. Näiteks pakuvad pangad intressimäära 8-9% ja sidusprogrammi tingimuste kohaselt on intressimäär 6-7%. Kuid soodustingimused kehtivad ainult konkreetse arendaja korteritele. Teise kodu ostmiseks peate võtma ühendust pangaga.

Ehitusfirmad pakuvad kortereid ka järelmaksuga. Ostja tasub summa mitte kohe, vaid võrdsete osamaksetena 1-2 aasta jooksul. Sel juhul ostja pangaga ühendust ei võta ja hoiab kokku intressid, mis tuleks tasuda krediidivahendite kasutamise eest.

Arendajalt võetud hüpoteeklaenu plussid ja miinused

Ehitusjärgus müüakse 85% Venemaa kinnisvarast ehitusjärgus mitmekorruselistes hoonetes. Uue hoone hüpoteegi korral pakuvad arendajad:

• väikesed sissemaksed (näiteks tavalise hüpoteeklaenu puhul 10-15% asemel 5%);
• lubatud võtta hüpoteegipuhkust lepingutingimuste alusel.

Kuid on ka puudusi. Seega ei kombineerita arendajate programme soodusriikide programmidega. Teenindage soodusriiklikke programme ainult spetsiaalselt heakskiidetud pankades. Seetõttu peab ostja valima arendaja huvitava programmi ja riigi soodushüpoteegi vahel.

Panga hüpoteegi omadused

Kogu arendajatelt pärit kinnisvara loetakse pangahüpoteekide jaoks uueks hooneks. Seega sõltuvad tingimused tellija maksevõimest, mitte sellest, millal korruselamu ehitati.

Pangapakkumised on erinevad:

• kogusumma, mida pank on valmis laenuvõtjale laenama;
• hüpoteegi intressimäär;
• laenu tähtaeg.

Pole raske valida pankade seast neid, kelle intressimäär on madalam. Kuid tavaliselt määrab enamik panku peaaegu samad intressimäärad. Seetõttu tasub lisaks huvile pöörata tähelepanu ka soodusriikide programmidele. Ja ka tingimusi lugege tähelepanelikumalt, et aru saada, milline pank pakkus parimat.

Kuidas osta hüpoteegiga korter uues majas

Kinnisvara puhul tuleb uue hoone hüpoteegi allakirjutamiseks vormistada leping. Kuni 2019. aastani oli tegemist omakapitali osaluslepinguga (DDU). DDU väitel tasus aktsionär korteri eest ehitusjärgus. Ta ei saanud korterit enne ehituse valmimist enda omandisse võtta, kuid võis selle loovutuslepingu alusel müüa.

2019. aastaks ilmus Venemaale palju probleemseid maju. Aktsionärid panustasid raha, kuid ehitusfirmad venitasid ehitusega või kuulutasid end pankrotti. Inimesed jäid kodutuks ja rahata. Seetõttu saavad 2019. aastast kehtivate reeglite järgi DDU lepinguid sõlmida vaid need ehitusettevõtted, kes on ehitanud rohkem kui 30% kinnisvara projektimahust.

Uus skeem ehitatavasse majja kodu ostmiseks kasutab tingdeponeerimiskontosid. Ostja ja arendaja sõlmivad projekti rahastamise lepingu. Sissemakstud raha läheb spetsiaalsele pangakontole. Arendaja võtab need sealt alles pärast seda, kui ta maja kasutusele võtab ja korterite elanikele üleandmise korraldab. Ostja on uutel tingimustel muutunud kindlamaks tehingupooleks nii ostu kui ka hüpoteegi seadmisel uues hoones. Kui maja ei valmi, tagastab riik kogu tingdeponeerimiskontol oleva summa ning ostja saab pangast võetud laenu tagasi maksta.

Hüpoteegilepingu vorm ega selle tingimused ei muutu, kas valmis korter on ostu- või ehitatav korter. Ainus erinevus on selles, et korteri hüpoteegi asemel väljastatakse nõudeõigus. Peale ehituse valmimist allkirjastab arendaja korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti, ostja võtab selle kinnistuna arvele ning pank väljastab pandi.

Hüpoteeklaenu taotlemisel tuleb järgida järgmisi samme:

1. Tutvuge pankade pakkumistega. Lugege hoolikalt tingimusi. Valige sobivaim pakkumine. Selleks kasuta hüpoteegi arvutamiseks pangakalkulaatorit. Igal pangal on oma arvutusvalem. Seetõttu on soovitatav kasutada panga veebisaidil olevat kalkulaatorit, et saada täpne ülevaade kuumaksete suurusest ja tagasimaksmisele kuuluvast summast.
2. Vaadake vajalike dokumentide loendit. Koguge need kokku. Nimekirjas on sissetulekuid kinnitav tõend töökohalt, pass ja SNILS.
3. Taotlege pangalaenu. Enamik inimesi kandideerib veebis.
4. Oodake panga kinnitust.
5. Valige kinnisvara, mis vastab panganõuetele. Arutage eluaseme laenuga ostmist arendajaga ja võtke temalt lepingu projekt.
6. Lepi pangaga kokkuleppe üle.
7. Registreerige tehing Rosreestr.
8. Tehke esialgne makse arendaja kontole. Samuti kannab pank vastavalt lepingutingimustele raha arendajale üle.
9. Pärast ehituse lõpetamist allkirjastage korteri vastuvõtuakt ja registreerige akt Rosreestris. Hankige väljavõte EDRN-ist. Tegemist on omandiõigust kinnitava dokumendiga.

Kuidas võlgnetavat summat vähendada

Pangale hüpoteeklaenu eest makstava summa vähendamiseks on kolm peamist võimalust. Kõik need on seotud laenutingimustega:

1. Sissemakse summa. Mida suurema summa on laenuvõtja nõus sissemaksena tegema, seda madalamad on intressimäärad ja seda väiksema summa ta intressi maksab.
2. Maksjate arv. Tavaliselt väljastatakse hüpoteegid ainult ühele abikaasadest. Kuid seadus ei keela kaaslaenajate võtmist. Nad võivad olla abikaasa või vanemad, kui laenu annavad noored pered. Selle tulemusena väheneb krediidivahendite tagastamata jätmise risk ja suureneb maksevõime. Sellistel tingimustel saab pank pakkuda soodsamaid intressimäärasid ja laenutingimusi.
3. Krediidi summa. Soovitatav on enne korteri ostmist täpselt välja arvutada, kui palju raha vajate ja võtta täpselt see summa. Parem on maksta alguses sissemaksena veidi rohkem, kuid säästa laenusummalt, et vähendada summat, mida pank krediidivahendite kasutamise eest tasuma peab.
4. Krediidi tähtaeg. Hoolimata asjaolust, et hüpoteeklaenu saab võtta 10 aastaks või kauemaks, on soovitatav see väljastada 3-5 aastaks. Mida lühem tähtaeg, seda madalamat intressimäära on pank nõus pakkuma.

Lugege hüpoteeklaenuleping hoolikalt läbi. Tundke panga valimise etapis huvi maksete suuruse ja summa vähendamise viiside vastu. See aitab teil valida pakkumise, mis teie huvidele tõesti vastab.

Lugege artiklit meie ajakirjast: https://qayli.com/journal/chto-schitaetsya-novostroykoy-dlya-ipoteki-osobennosti-pokupki-nedvijimosti/