Iga inimene, kes kavatseb korterit osta, loodab, et saab ihaldatud eluaseme võtmed ilma vähimagi probleemita ja selgelt paika pandud ajakava järgi. Kui täielikult see soov tehnilises mõttes realiseerub, sõltub ainult arendajast, tema aususest, pädevusest ja suutlikkusest eelarvet hallata.

Selleks, et umbkaudselt mõista, milline ooteaeg oodata ja milleks valmistuda, peab teil olema vajalik teave. Milliseid küsimusi tuleks enne otsuse tegemist küsida arendajalt uue hoone ostmisel?

Loogiline, et esimese asjana tuleb küsida, kas ettevõttel on õigust seda tüüpi tegevusega tegeleda? Selliseid andmeid on lihtne iseseisvalt koguda, vaadates Rosreestri arendajate loendeid, täpsustades litsentsi kehtivusaega ja kontrollides, kas arendaja nimekirjades on võimalikud pankrotid.

Lisaks nendele iseenesestmõistetavatele andmetele on veel suur hulk muid nüansse, mis võivad tulevikus kaasa tuua nii väiksemaid kui ka väga tõsiseid tagajärgi.

Mida küsida arendajalt korterit ostes?

Ausate ja läbipaistvate vastuste korral arendajale esitatavad õiged küsimused võivad suures osas selgitada paljusid vastuolulisi ja keskmise võhiku jaoks mitte täiesti selgeid punkte. Selle järgi, kui hea meelega arendaja kontakti võtab ja oma töö kohta kõige üksikasjalikumat teavet annab, saate hinnata ka tema korralikkust.

Enne korteri ostulepingu sõlmimist on vaja küsida järgmisi üksikasju:

Maa dokumendid

Lisaks linnavalitsuse poolt väljastatud ehitusloale peab arendajal olema ka maa omandi- või kasutusõigus. Maadokument on osa objekti projekti deklaratsioonist ega kujuta endast ärisaladust. Projekti deklaratsioon postitatakse sageli arendaja veebisaidile või esitatakse selle koopia kliendi soovil.

Samuti on vaja selgitada, kes on objekti arendaja: omanik või üürnik? Teisel juhul tuleb olla valvsalt üürilepingu tähtaegade suhtes – need ei tohiks lõppeda enne maja kasutuselevõttu.

Projekti deklaratsioonile määratud maatüki piirid on avalikult nähtavad Rosreestri veebisaidil.

Panganduse akrediteerimine

Panga akrediteerimine tähendab arendaja tegevuse seaduslikkuse täielikku kontrolli finantsasutuse poolt. Auditeeritavad on: krundi ehitus- ja kasutusluba, projekti deklaratsiooni vastavus kehtestatud standarditele, ettevõtte finantsseisund.

Akrediteeringu olemasolu suurtes usaldusväärsetes pankades on märk sellest, et ehitus valmib õigeaegselt ja täies mahus. Lisaks teostavad pangad ehituse edenemist järelevalvet – kui hästi ei lähe, võidakse akrediteering ära võtta.

Saate kontrollida arendaja kinnitusi, et ta on konkreetses pangaasutuses akrediteeritud, panga enda veebisaidil spetsiaalses jaotises. Kui seda ettevõtet nimekirjadest ei leia, tasub otsida mõni teine ​​arendaja.

Finantseerimisallikad

Ehitust saab rahastada kahel viisil: otse ja tingdeponeerimiskontode abil. Otsefinantseerimine tuleb otse pankadest, mille alla arendaja on akrediteeritud ja kus tal on avatud laenud.

Teine viis on veidi keerulisem. Tingdeponeerimiskonto on puutumatu konto, millel hoitakse osaluslepingu täitmisel tasutud aktsionäride raha. Kui varem said arendajad neid vahendeid kasutada otse ehitustööde tegemiseks, siis 2019. aasta suvel keelustas see praktika valitsuse poolt. Nüüd saab arendaja tingdeponeerimiskontolt raha saada alles pärast maja ametlikku kasutuselevõttu.

Selline keeld võimaldas vähendada petetud aktsionäride arvu ja vähendada ehituse ülemäärase viibimise juhtumeid. Mõned ettevõtted, kes said loa elamute ehitamiseks enne 2019. aastat ja märkisid rahastamisallikana tingdeponeerimiskontod, võivad seda praktikat jätkata, kuid tingimusel, et hüvitised kogunevad regulaarselt eraldi fondi.

Finantsaruanded

Arendaja finantsaruannete kontrollimisel peame silmas tema kasumi dünaamikat viimase kolme aasta jooksul. Kui selle ajaintervalli dünaamika on positiivne, võime öelda, et ehitus viiakse loogilise lõpuni ilma viivituste ja muude ettenägematute viivitusteta.

Kui arendajal on vahelduvad kasumi ja kahjumi perioodid, kusjuures viimane domineerib, on lähitulevikus suur pankrotioht. Samuti tuleks võrrelda kasumi ja võlakohustuste suurust. Esimene peaks oluliselt ületama summat, mille arendaja pangale võlgneb.

Varasemad projektid

Arendajafirma kodulehel on reeglina alati täielik teave varasemate projektide kohta, mida nad on valmis potentsiaalsete klientidega jagama. See on suur pluss, kui ettevõttel on mitu kasutusse võetud ja pealegi kasutuses olnud maja, mis õigeaegselt ja puudusi kõrvaldamata kasutusele võetud.

Kui arendaja vastab, et see projekt on tema esimene, ei tähenda see, et ettevõttega ei saaks tegeleda, eriti kui tal on olemas kõik vajalikud dokumendid ja positiivne maine pankades. Hoopis hullem on see, kui arendaja valminud hoonetest sihilikult vaikib või annab nende kohta liiga palju infot. See võib viidata sellele, et varasemate projektidega oli või on olulisi probleeme.

Kuidas saate ehituse edenemist jälgida?

Kõige sagedamini avaldatakse teave ehituse edenemise kohta arendaja veebisaidil regulaarsete fotoreportaažide kujul. Mõnel juhul on tänapäeval populaarsust koguv tava, et ehitusplatsile paigaldatakse veebikaamera, mis edastab 24 tundi. Soovi korral saab sellega reaalajas tööprotsessi jälgida.

Majade ehitamise keskmine kiirus on isegi kõige töömahukamate tehnoloogiate puhul kaks-kolm korrust kuus. Kui fotoreportaažide või isikliku külaskäigu põhjal selgub, et see on palju madalam, võib see viidata liiga aeglasele tempole. Sel juhul on selge oht, et maja ei anta õigel ajal üle.

Tähtaeg

Ettenägematuid olukordi võib ette tulla ka kõige vastutustundlikuma arendaja jaoks. Objekti üleandmise tähtaegade edasilükkumisel peab ta sellest kaks kuud ette teavitama kõiki aktsionäre ja pakkuma vastava lepingu allkirjastamist. Seda tehakse selleks, et mitte maksta hüvitist, mis on tavaliselt 0,01% ostetud korteri väärtusest.

Osanik ei ole üldse kohustatud andma kirjalikku nõusolekut ehituse pikendamiseks ja tal on õigus nõuda sunniraha, seda enam, et selle sissenõudmine toimub igal juhul kohtu kaudu.

Mitu järjekorda on ehituses?

See küsimus on isikliku mugavuse seisukohast oluline. Sageli ehitavad arendajad terveid elamukomplekse, mitu hoonet aastas. Kui kompleksi moodustamine pole veel lõppenud, on tõenäoliselt peamised tänavalt kostvad helid raske ehitustehnika müra.

Kohaliku piirkonna parandamine algab alles pärast igat tüüpi tööde lõpetamist, seega tasub sel juhul olla valmis tolmu, mustuse, müra ja korralike teede puudumiseks.

Korteri pinna vahetus

Korteri täpne pind lepitakse DDU-s läbi. See võib muutuda, kui maja ehitamise käigus tehti muudatusi projekti deklaratsioonis. Tavaliselt pole see erinevus kuigi oluline, kuid sellise tõenäosuse nüansid on kõige parem eelnevalt läbi arutada ja vastavalt lepingusse vormistada.

Pindala, mis on deklareeritust väiksem, hüvitab arendaja ostjale rahaliselt. Kui kaadrid on suuremad, peab aktsionär maksma. Lisatasu arvutamise protsent võib olla erinev, seega peaks see hetk olema fikseeritud määraga lepingus kirjas.

Viimistlus ja ümberehituse võimalus

Tänaseks pakub enamik arendajaid oma klientidele korterite üürimisel erinevaid viimistlusvõimalusi. Paljudel juhtudel saab selle üksikasjad eelnevalt läbi rääkida, et lõpuks endale meelepärane eluase saada.

Kõige rohkem raskusi tekitab aga ümberehitamine. See tuleb arendajatelt korterit ostes küsimuste hulka arvata. See on suur pluss, kui maja kujundus eeldab nn vaba paigutust, kui vaheseinad paigaldatakse omaniku soovil. Sellise võimaluse olemasolul on siiski parem tellida planeering arendajalt või töövõtjalt, sest pärast maja kasutuselevõttu on seda keerulisem teostada.

sotsiaalne infrastruktuur

Kui mikrorajooni infrastruktuur on halvasti arenenud, tuleb arendajalt küsida tema plaanide kohta selle taset tõsta. Vastutustundlike ettevõtete jaoks hõlmab kompleksi projekt lisaks elamutele ka põhilisi sotsiaal- ja kaubandus- ja meelelahutustaristu objekte.

Kui arendaja kirjeldab üksikasjalikult, mida, kus ja mis kõige tähtsam, millal see ehitatakse ja kasutusele võetakse, võib maja pidada perspektiivikaks. Vastasel juhul, kui ettevõte ei plaani oma taristuga tegeleda, vaid jätab selle näiteks linnavalitsuse otsustada, võib mikrorajooni mugavale tasemele arendamine võtta väga kaua aega.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/voprosy-k-zastroyshchiku-pri-pokupke-novostroyki/