Ajakiri Kylie intervjueeris Heliose kinnisvarabüroo direktorit ja selgitas välja, millised nüansid ootavad inimest uues majas korterit valides ning milliseid skeeme kasutavad arendajad ostjate raha saamiseks.

Syamicheva Oksana. Kinnisvarabüroo «Helios» direktor Syamicheva Oksana. Kinnisvarabüroo «Helios» direktor

Tere päevast. Enne kui asute otse intervjuu teema juurde, rääkige meile natuke endast. Mis su nimi on? Kellena te töötate? Mitu aastat sellel erialal?

Tere, minu nimi on Oksana Syamicheva. Olen sellel erialal tegutsenud üle 10 aasta. Olen hariduselt jurist, kuid perekondlike asjaolude tõttu vajasin vaba töögraafikut, mistõttu otsustasin minna kinnisvarasse. Karjääri algfaasis töötasin 3 aastat arendaja juures uusehitiste õigusnõustajana, seega tean ilmselt kõike ja rohkemgi uutest hoonetest. Ma tean mitte ainult ostjate, vaid ka arendajate poolelt: kus on lõksud; mis nippe nad välja mõtlesid, et kortereid kallimalt müüa. Ja nüüd, olles ostjate poolel, näen kõiki nippe ja abi. Töötan ka järelturul, kuid olen spetsialiseerunud uusehitistele.

Kas teie juriidiline haridus aitab teid elus ja tööl?

Jah. Usun, et kinnisvaramaakler peaks omama vähemalt keskharidust, sest seadusandlus muutub iga päev. Mida vähem inimesi kohtusse pöördub, seda parem.

Oletame, et inimene soovib osta korterit esmaturult. Millele peaks ta uut hoonet valides tähelepanu pöörama?

Kõigepealt vaadake arendaja teavet, kas see töötab seaduslikult või mitte. Petuskeeme on palju ning hoolimata seadusandluse algatustest (näiteks tingdeponeerimiskontode kasutuselevõtt) on inimesel oht jääda ilma rahata ja ilma korterita.

Tutvu ehitaja dokumentidega. Internetis on häid saite, näiteks Domclick. Homeclickil töötav arendaja on 99,9% usaldusväärne arendaja, kuna Sberbank ei anna kõigile akrediteeringut. Enne arendajaga koostööd alustamist kontrollib ta hoolikalt dokumentatsiooni. See on see, mis on saadaval isegi lihtsale võhikule. Vahendajatel on juurdepääs teistele saitidele, mis postitavad teavet arendaja akrediteeringu ja selle kohta, kuidas nad maale ehitavad. Näiteks kord Jaroslavlis rentis arendaja maad 1 aastaks ja plaanis sellele 2 aastaga maja ehitada. See peaks kohe murettekitav olema.

Vaadake arvustusi. Kui see pole arendaja esimene maja, võib internetist leida elanike isiklikku arvamust varasemates ehitusprojektides. Inimesed suhtlevad, loovad sotsiaalvõrgustikes gruppe, kus kirjutatakse kuuldavusest, veest, küttest – sellistest hetkedest, mida vastuvõtmisel näha pole.

See on väga mugav, et nüüd näete kõike Internetis.

See on lahe, jah, varem oli see raskem. Eelis on see, et kinnisvaramaakler juba teab seda infot ja orienteerub, milline ehitusplats on hea ja milline halb. Kui arendaja müüb konkreetselt oma maja, mida ta ehitab, siis kinnisvaramaakler teab kõigi ehitusprojektide plusse ja miinuseid ning annab kliendile valikuvõimaluse.

Millistele teguritele lisaks arendajale veel tähelepanu pöörata? Infrastruktuurile, piirkonnale tervikuna?

Ehitus toimub peamiselt uutes piirkondades. Kohapealset arendust tehakse kesklinnas harva, kuna see pole eriti mugav (uue hoone aknad võivad näiteks paista teise hoone akendele). Ja kus on suured elamukompleksid — need on uued äärealad, äärelinnad. Infrastruktuur muutub aja jooksul paremaks. Olge aga valmis selleks, et suurde elamukompleksi uut hoonet valides tekib probleeme teede, koolide, lasteaedadega. Aga seda kõike ehitatakse, nagu üldplaneering ette näeb. Küsimus on ainult ajas: kõik saab, aga millal?

Mainisite ka tingdeponeerimiskontosid. See tähendab, et need loodi algselt selleks, et aktsionäril oleks mingisugunegi usaldusväärsus, et tema raha on kuni ehituse valmimiseni pangas. Ja kuidas arendajad õppisid sellest hetkest mööda saama?

Jaroslavlis on arendajaid, kellega me loomulikult koostööd ei tee. Nad paluvad inimestel kanda raha mitte kontodele, vaid anda see sularahas. See tähendab, et paned raha hoiule, sõlmid investeerimislepingu ja kui maja on ehitatud, siis arendaja “registreerib” sulle korteri. Siin on riskid tohutud, kuna maja ei pruugi valmis saada ja arendaja saab vastava maine. Mida suurem linn, seda rohkem selliseid skeeme.

Teadmatud inimesed langevad selle triki alla?

Nõus on jah, sest selliste skeemide järgi müüakse kortereid kordades odavamalt. Ehk kui ühetoaline korter maksab tavaliselt turul ütleme 3 miljonit, siis selle skeemi järgi pakutakse korterit 2 miljoniga.Ja inimesed võtavad laenu ja sõlmivad neid investeerimislepinguid.

Tuleme tagasi uute hoonete juurde. Valisime maja, nüüd valime korteri. Millele peaksite tähelepanu pöörama?

Esimene küsimus, mida ma küsin, on: kes hakkab korteris elama?
Keskealised, noored, vanavanemad. Sellest sõltuvad korteri kaadrid, kardinaalsete punktide suund (põhja, lõuna) ja muud nüansid. Kontrollige ka:

Maja valmimise tähtaeg
Oma klientide jaoks valin alati parima variandi. Kui inimesed näiteks üürivad korterit, siis sobib uus maja järgmise tarnega kuu-kahe pärast, et ei peaks pikalt hüpoteeki maksma ja üüri maksma. Kui inimesed saavad oodata ehk elavad oma korteris ja saavad hüpoteegi maksta, siis valime soodsama variandi, aga maja valmib aasta-kahe pärast.

Materjal
Tean, et Vologdas ehitatakse ikka tellistest ja edasi lõuna poole ehitatakse monoliite, siin pole suurt valikut. Tellistest maju on vähe, aga tellis on muidugi klassika, lahedam, ilmselt pole midagi leiutatud. Monoliidid on aga uue põlvkonna majad. Nende kohta ei saa midagi halba öelda, sest nende majade aegumiskuupäeva ei saa jälgida, kuna pole ühtegi, mis oleks seisnud 25-30 aastat.

Kuuldavus
Uusehitiste kuuldavus kannatab isegi telliskivimajades. Ostjatel on raske jälgida, kuidas heliisolatsiooni tehakse, nii et kõik jääb ehitajate südametunnistusele.

Viimistlus
Kontrollime aktsialepingu alusel. Kõik, mis selle kättesaamisel korterisse jääb, on arendajate DDU-s kirjas. Hinnake oma tugevusi: kas soovite teha remonti või soovite võtta kohvri ja minna juba valmis korterisse?

Kujutage ette olukorda: kahe väikese lapsega ema soovib osta korterit. Kumb neile sobib?

Kas euro-üks, see tähendab suur tuba ja suur köök, või on see lõppude lõpuks kahetoaline korter, kus korraldada lasteaed, tuba ja köök. Aknad, soovitavalt hoovi poole, et last juhtida. Nüüd teeb enamik arendajaid autodeta hoovi, vähemalt Jaroslavlis. Hoovides pole parkimiskohti ja see on lahe, kuna autod sisse ei sõida ja traumaatilised hetked on välistatud. Hoovid on varustatud laste- ja spordiväljakutega. See tähendab, et vabastad lapse ja näed rahulikult aknast, kuidas ta kõnnib ja mida ta seal teeb.

Järgmisena vaataksin ilmselt lasteaedade ja koolide lähedust asukoha ja ligipääsetavuse mõttes, nimelt kuidas laps sinna jõuab ja milliseid teid läbib.

Kahe lapsega emad soovitaksid viimistlusega korterit, et ei peaks remontimise kvaliteeti kontrollides meeskondi palkama ja närve raiskama. See tähendab, et võtke kohver ja helistage kohe sisse. Lisaks on lastega peredele spetsiaalsed riiklikud programmid: perehüpoteegid intressimääraga umbes 5%, riigi toetus ja paljud arendajad pakuvad 0,01% hüpoteeklaene koos toetustega. Arendaja maksab pangale lisatasu ja inimene võtab hüpoteegi 0,01%. See pole isegi hüpoteek, vaid järelmaks.

Kas see hüpoteek kehtib tavaliselt konkreetsetele korteritele?

Jah. Selle programmi raames töötavad arendajad ei kavatse turult lahkuda. Need on end tõestanud, usaldusväärsed ja valmis kompenseerima inimestele mõningaid korterikulusid.

Oleme valinud uue maja, oleme valinud korteri ja millised tehingu etapid ootavad meid nüüd hüpoteegiga uude majja korteri ostmisel?

1. Lepingu allkirjastamine. Kui ostate korteri arendajalt, siis peamine leping, mille pooled sõlmivad, on osalusleping (DDU). Hüpoteeklaenu väljastavas pangas allkirjastame DDU ja laenulepingu. Pank viib läbi ka omandiõiguse elektroonilist registreerimist, nii et te ei pea MFC-sse kuhugi minema. Seejärel saadetakse kõik dokumendid Rosreestrisse ja seejärel registreerituna postkontorisse. Siis istume ja ootame, millal maja üüritakse.
2. Korteri vastuvõtmine. Kõige huvitavam algab pärast maja kasutuselevõttu. Pole vaja mitte ainult korter vastu võtta ja vastuvõtuaktile alla kirjutada, vaid teha ka korterile hinnang ja see kindlustada. Kuna tegemist on hüpoteegiga, siis kindlustust ei tehta lepingu sõlmimise etapis, vaid tehakse pärast.
3. Omandi saamine. Seejärel viime kõik dokumendid panka ja saame omandiõiguse. St kuni maja üleandmise hetkeni ei ole korterile omandiõigust.

Selgub, et viimane etapp on omandiõiguse saamine ja peale seda juba väljastatakse võtmed ja inimene saab juba korteris elada?

Jah see on õige

Ja kuidas soovitaksite osta korter ise või koos kinnisvaramaakleriga?

Igal juhul mängib arendaja oma väljakupoolel, pakkudes ainult oma kortereid. See ei paku naaberkorterite kompleksi, isegi kui see on parem. Arendaja pakub ennekõike vähemnõutud kortereid. Kinnisvaramaakler mängib alati ostjate poolel ehk võrdleb mitut elamukompleksi. Ühes elamukompleksis võrdleb ta kõigi korterite planeeringuid ja pakub välja parima variandi. Arendajad sõlmivad ka lepinguid kinnisvaramaakleritega ja annavad häid allahindlusi, kui kinnisvaramaaklerid toovad ostjaid. See tähendab, et kinnisvaramaakleri kaudu saate allahindlust, mida te ise ei saa.

Kas tasub kohe korter osta või on parem oodata, kuni intressid langevad?

Minu ennustus on järgmine: isegi kui intressimäärad langevad, ei lange see tõenäoliselt üle ühe protsendi. Kui tekib vajadus korteri ostmiseks, tuleks see kohe ära osta, sest uute majade korterite hinnad kasvavad kiiresti. Ja Jaroslavli järelturg langeb nüüd märkimisväärselt. Avitoga tuleb iga päev teateid, et korter on 30-70 tuhat odavamaks läinud. Uued hooned ei kuku niisama, igal juhul lähevad need kallimaks. Mida lähemale maja üleandmisele, seda kallimaks korter läheb.

Vundamendi staadiumis ei soovita osta, sest 1,5-2 aastat on suht pikk aeg ja pole teada, mis selle aja jooksul riigis toimuma hakkab. Parem võtta siis, kui maja üleandmiseni on jäänud maksimaalselt aasta. Ja lugege kindlasti DDU-d, sest reklaamides ei näita arendaja alati tegelikku tähtaega. See tähendab, et kuulutuses lubatakse maja ehitada enne 2022. aasta detsembrit ja DDU-s on kirjas 2023. aasta lõpp. Arendaja ütleb: «Ole, lõpetage, kõik on lahe, meil on aega ehitada enne 2022. aastat.» Ta võib öelda mida iganes, aga kuna 2023. aasta lõpp on DDU-s, siis vääramatu jõu korral ehitatakse maja enne 2023. aasta lõppu. DDU-s fikseeritud termin on peamine.

See tähendab, et me tugineme omakapitali osaluslepingule, et kõik oleks selgelt ja selgelt kirjas ning ühtiks arendaja sõnadega?

Jah, DDU on põhidokument arendajalt korteri ostmisel. Eraisikult loovutuslepingu alusel uue hoone ostmiseks on võimalusi, kuid ilma kinnisvaramaaklerita ei soovitaks seda üldse.

Selgub, et siin on selline samm-sammult juhis esmasel turul korteri ostmiseks.

1. Valime uue hoone, arvestades asukohta, piirkonda ja infrastruktuuri
2. Kontrollime ehitajat. Selle usaldusväärsuses veendumiseks vaatame dokumentatsiooni, akrediteeringut, ülevaateid
3. Uues majas korterit valides pöörame tähelepanu maja tarnekuupäevale, materjalile, viimistlusele.
4. Oleme valinud uue maja, oleme valinud korteri ja nüüd tahame seda osta. Millised etapid meid ees ootavad?
5. Aktsialepingu allkirjastamine
6. Laenulepingu allkirjastamine
7. Omandiõiguse elektrooniline registreerimine
8. Korteri vastuvõtmine:

• vastuvõtuakti allkirjastamine
• korteri hindamine
• korterikindlustus
• omandiõiguse omandamine
• võtmete saamine

Ja mis kõige tähtsam — me lugesime jagatud osaluslepingut (DDU), seal on kirjas kõik, mis teie tulevases korteris olema saab. Kinnisvaramaakler aitab ja saadab ostjat igas ostuetapis, alates uue hoone valikust kuni omandiõiguse dokumendi allkirjastamiseni. , vaata, millist dokumentatsiooni kontrollida. Säästan klientide jaoks väikese summa raha, närve ja aega. ”- kommenteerib oma tööd kinnisvarabüroo direktor Oksana Syamicheva.