Kinnisvara ostmine uues majas on väga tulus investeering. Selle ohutus sõltub suuresti arendaja esmasest usaldusväärsusest, sest kodu ostes räägitakse üsna suurtest summadest. Kahjuks ei ole harvad juhud, kui aktsionärid sihilikult või pankroti tõttu petta saavad aastaid hüvitist ning on sunnitud kulutama aega ja raha arvukatele kohtuistungidele.

Korteri valik koosneb reeglina mitmest järjestikusest etapist. Esiteks määratakse ostja esmase või järelturuga, seejärel, kui räägime uuest hoonest, eelistatakse konkreetset asula piirkonda. Pärast seda kaalutakse võimalusi erinevat tüüpi majade jaoks, valitakse korrus ja tubade arv. Ja lõpuks küsib enamik investoreid endalt küsimuse: kuidas valida uues hoones õiget arendajat?

Probleemsed olukorrad võivad tekkida erinevatel põhjustel. Esimene on ühepäevafirma otsene pettus, mis õnneks tänapäevasel turul nii levinud ei ole. Teine on mõnikord seotud õigusrikkumistega projekteerimisel või seadusjärgses dokumentatsioonis, vajalike lubade puudumisega konkreetse maatüki ehitamiseks või kasutamiseks. Kolmas – nii investoritele kui ka arendajale korraga ebameeldiv – finantskriisiga kaasnev pankrot või viga esialgsetes arvutustes.

Selge arusaam, millist arendajat saab usaldada, tema kohta kõige täielikuma teabe esialgne kogumine võib kõik need riskid viia miinimumini. Milline peaks olema usaldusväärne arendaja ja millele kinnisvaraehitusega tegeleva ettevõtte valikul tähelepanu pöörata?

Dokumentatsioon

Esimene asi, mida tulevase kodu valimisel küsida, on kõige täielikum teave tehnilise ja juriidilise dokumentatsiooni kohta. Mainekate ettevõtete puhul on need andmed tavaliselt veebilehel olemas või arendaja saab need potentsiaalse investori soovil esitada. Sellised dokumendid hõlmavad järgmist:

Teave arendaja ettevõtte kohta

Omades arendajaettevõtte TIN-i või PSRN-i, mis on avalik teave ja peaksid olema selle veebisaidil vabalt saadaval, saate valitud ettevõtet iseseisvalt kontrollida, saades väljavõtte juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist. See väljavõte näitab järgmist, mis on siduvad asutamisdokumendid:

• harta;
• ettevõtte registreerimistunnistus;
• maksuametis registreerimise tõend;
• põhikapitali suurus;
• teave avatud litsentside kohta;
• juriidiline aadress.

Loomulikult ei taga nende dokumentide olemasolu veel tulevase tehingu täielikku turvalisust, kuid see võib palju öelda arendaja avatuse ja terviklikkuse kohta.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata teatud ebakõlade tuvastamisele dokumentides ettevõtte veebisaidil deklareeritud andmetega.

Näiteks võivad mõned ettevõtted, kes soovivad tõsta oma usaldusväärsust teiste ettevõtete arvelt, kellel on positiivne taust ja pikad aastad vastastikku kasulikku koostööd investoritega, tahtlikult luua sarnaseid nimesid, eksitades tähelepanematuid kliente.

Samamoodi on arendajal võimalik väita aastakümnete pikkust kogemust kinnisvaraturul, samas kui ettevõte ise registreeriti alles paar aastat tagasi. Seda on lihtne kontrollida, võrreldes registreerimiskuupäeva deklareeritud andmetega, mis sisalduvad juriidiliste isikute ühtse riikliku registri väljavõttes. Igal juhul tasub valida arendaja, kes on töötanud vähemalt viis aastat. Kui ettevõte on tegutsenud vähem kui aasta, ei tähenda see, et see on ebausaldusväärne, kuid see suurendab oluliselt riski, et midagi võib valesti minna.

Põhikapitali suurus ei ole samuti üleliigne teave. Dokumentides märgitud liiga väike summa vähendab automaatselt ettevõtte maksevõimet kreeditorpankadele, mille tulemusena ei saa arendaja järsu kulude suurenemise korral arvestada lisalaenuga.

Info uue hoone kohta

Põhiteave uue hoone kohta sisaldab kahte kõige olulisemat dokumenti: ehitusluba ja projekti deklaratsiooni. Nende koopiad tuleb postitada arendajaettevõtte veebisaidile, kuna need on riigi otsene luba tööde tegemiseks.

Ehitusluba on ametlik dokument, mille väljastab konkreetse paikkonna administratsioon. Ilma selleta pole ehitust võimalik alustada. Loas on märgitud ettevõtte nimi, kuupäev, tegevuskoha nimetus, pitsat ja ametniku allkiri.

Projekti deklaratsioon on üksikasjalik dokument, mis sisaldab kõige üksikasjalikumat teavet nii arendaja kui ka ehitusplatsi kohta. Samuti on märgitud ettevõtte nimi, kuupäev, litsentside olemus ja kehtivusaeg, teave pankade kohta, kus on avatud ESCROW kontod; finantsriskid räägitakse läbi ja fikseeritakse ettevõtte viimase kolme aasta keskmine kasum. Lisaks sisaldab projekti deklaratsioon järgmisi punkte:

• ekspertarvamus projekti dokumentatsiooni kohta;
• dokumendid, mis kinnitavad õigust maale. Arendaja võib olla nii saidi omanik kui ka rentnik. Teisel juhul ei saa üürilepingu tähtaeg olla lühem kui periood, mil objekt kasutusele võetakse;
• maja ehitamise luba, kus on märgitud selle korruselisus (madal, keskmine või kõrge);
• ehitatava elamu asukoht ja üldkirjeldus;
• kõigi viimase kolme aasta jooksul ehitatud hoonete kirjeldus, eksperthinnang ja kasutuselevõtu tulemused;
• rahaliste kohustuste täitmise viisid: pangagarantii, kindlustus, aktsionäride omavahendite osalus;
• DDU projekt;
• ehitusjärgus maja aadress ja number vastavalt üldplaneeringule;
• ehitusetapid ja tähtajad, märkides iga aasta kohta tööde alguse ja lõpu, tarne, kasutuselevõtu kord kvartalis.

finantsinfo

Samuti tuleb korterit ostes valida õige arendaja, lähtudes olemasolevast infost selle maksevõime kohta. Raamatupidamisandmeid, mis ei ole ärisaladus, saab soovi korral küsida arendajalt või hankida Rosstati veebisaidilt pärast järgmise väljaande värskendamist. Nende dokumentide esitamisest keeldumine või nende puudumine Rosstati nimekirjades on murettekitav nähtus, mis näitab, et arendajal on rahastamisega teatud probleeme.

Analüüsides samas projektideklaratsioonis märgitud paari viimase aasta tulude või kahjumite graafikut, saab koostada ligikaudse tulevaste muutuste dünaamika. Kui tulu on piisavalt suur, viitab see ettevõtte paljulubavale majandustegevusele.

Pangalaenude olemasolu võib viidata arendaja rahalisele maksevõimele erineval viisil. Ühelt poolt teostavad pangad enne laenu andmist, eriti juriidilistele isikutele, võlgniku maksevõime põhjalikku kontrolli. Teisest küljest võib liiga palju laene tulevikus põhjustada nende tagasimaksmise võimatuse ja pankrotti. Ehitatava maja eluasemelaenu olemasolu, mida pakuvad suured usaldusväärsed pangad, võib samuti olla arendaja stabiilse finantsseisundi tagatis.

Arbitraažikohtu ametlikul veebisaidil saate spetsiaalses jaotises kontrollida, kas ettevõte on potentsiaalselt pankrotis. Kui see on seal mainitud, on parem keelduda korteri ostmisest isegi kõige soodsamatest tingimustest. Kohtuvaidlused tõsistes küsimustes: tähtaegade rikkumine, maa omandiõigusega seotud vaidlusküsimused ja nii edasi — veel üks põhjus pöörata tähelepanu teistele ettevõtetele.

Ehituse tingimused ja käik

Ükski professionaalne arendaja ei sega aktsionäride osalemist ehitusetappide jälgimisel. Vastupidi, kohusetundlikud kaasaegsed ettevõtted soodustavad seda protsessi igal võimalikul viisil ja loovad kõige mugavamad tingimused investorite töö jälgimiseks. Teave elamute ehitamise tempo, tähtaegade ja muude tehniliste nüansside kohta peaks sisalduma arendaja veebisaidil, mida perioodiliselt uuendatakse.

Iga ehitusliigi tähtajad

Ehitusaeg tuleks täpsustada, võttes arvesse iga korterelamutüübi tegelikku tehnoloogilist tempot. Põhja- ja lõunapiirkonnas võivad need terminid üsna oluliselt erineda ning sellised nüansid kajastuvad ka projekti deklaratsioonis. Vastavalt standarditele näeb erinevate majade ehitustempo välja selline:

— telliskivi — lõunas 1,5 kuni 2,5 aastat ja põhjas 2,5 kuni 4 aastat;

— monoliitne — lõunas 1,5–2,5 aastat ja põhjas 2–3 aastat;

— Paneel — 7 kuud kuni 1,5 aastat lõunas kuni 1 kuni 2 aastat põhjas.

Traditsiooniliselt fikseeritakse projektideklaratsioonis pikem aeg, kui tööde tegemiseks tegelikult vaja läheb. See ajavahemik võtab arvesse erinevaid vääramatu jõu asjaolusid, mis võivad maja ehitamisel tekkida. Selliste asjaolude hulka kuuluvad: vajadus leida ja asendada töövõtja, ebatavalised ilmastikutingimused, katkestused ehitusmaterjalide tarnimisel.

Kohusetundlik arendaja, kes on oma ala professionaal, näitab ära maksimaalsed tähtajad, arvestades võimalikke ettenägematuid viivitusi. Kui kokkulepitud hinnad jäävad normatiivsetest märgatavalt alla, on väga suur oht, et maja jääb õigel ajal üle andmata või ehitatakse see tehnika rikkumistega.

Ehituse edenemise aruanne

Ehituse edenemisest aru andmiseks on üsna palju võimalusi, alates projekti valmiduse etapi tekstilisest kirjeldusest kodulehel kuni tööprotsessi ööpäevaringse veebikaamera abil edastamiseni. Ideaalis loob arendaja eelnevalt spetsiaalse aktsionäride foorumi, kus on mugav tulevase eluaseme asjus suhelda.

Aktsionärina võib igaüks objektiga vabalt tutvuda, et jälgida lähedalt selle ehitusprotsessi. Kõige parem on seda teha argipäeval tööajal – see näitab, kui optimaalselt ehitustempo liigub. Sageli ei peatu töö isegi nädalavahetustel ning põhjendamatu seisakuaeg ja pikaajaline tegevusetus objektil võivad viidata arendaja probleemidele. Mõne aja pärast saate külastust korrata, et isiklikult hinnata toimunud muutuste ulatust ja orienteeruda ajas ligikaudu.

Samuti võib olla kasulik kaasata tuttav professionaalne ehitaja. Keskendudes ainult fotodele, mis ilmuvad perioodiliselt arendaja veebisaidil ehituse edenemise illustratsioonina, suudab inimene, kes on selle töö kõigi keerukustega hästi kursis, täpselt kindlaks teha, kuidas ettevõte tähtaegadest kinni peab.

Üle antud arendajafirma objektid

Kui arendajal on juba kasutusse võetud ja kasutuses olnud kinnistud, on suur pluss nende külastamine ja elanike käest korteris elamise iseärasuste küsimine. Olulised nüansid on: kui kiiresti tekkis insenerkommunikatsiooni töö pärast kasutuselevõttu, kas nendega esines katkestusi, kui hästi töötavad liftid, kui kvaliteetne on heli- ja soojusisolatsioon, kas korterites on niiskust, milline on keskmised kommunaalkulud?

Kui samas mikrorajoonis asuvad uusehitis ja valmismajad, tuleks küsida infrastruktuuri taseme ja transpordiühenduste kvaliteedi kohta.

Soovitatav on teha päringuid mitte väga vanade hoonete kohta, mitte rohkem kui kaks-kolm aastat, kuna ehitus-, paigaldus- ja viimistlustehnoloogiad muutuvad ja täiustuvad peaaegu igal aastal ning ehitusjärgus maja on keeruline hinnata, keskendudes hoonele. vananenud tehnikaga.

Omakapitalileping

Korteri omandamine toimub erinevat tüüpi tehingute järgi: müügileping või selle esialgne versioon, osamaksete tegemisega, elamukooperatiivi moodustamisega. Turvalisuse seisukohalt on eelistatuim omakapitali osalusleping. Esiteks peab see läbima riikliku registreerimise, mis muudab kahekordse (mitmekordse) müügi võimatuks, ja teiseks tähendab see rahalist hüvitist arendaja põhjustatud ebamugavuste korral.

DDU sisaldab järgmisi kohustuslikke üksusi:

• krundi katastrinumber;
• ehitusaadress;
• korteri detailne kirjeldus: korrus, pindala, planeering, tubade arv, viimistlus;
• korteri võõrandamise täpne aeg;
• maksekorraldus;
• kindlustus ja garantiid.

Näiteks kui objekti üleandmine viibib, peab arendaja aktsionäridega kokku leppima uued tingimused, kusjuures viimastel on õigus jätta selleks oma nõusolek andmata ja pärast tähtaegade ületamist nõuda hüvitist vastavalt kehtestatud valemile. lepingus. Nagu praktika näitab, vastavad ausad ettevõtted sellistel juhtudel alati oma klientide vajadustele ega vii protsessi kohtusse, et mitte heita varju enda mainele.

Garantii ei kehti mitte ainult korterile endale, vaid ka viimistluselementidele ja insenerkommunikatsioonidele. Kui midagi läheb enne garantiiaja lõppu kasutusest välja, on arendaja või töövõtja kohustatud vead tasuta parandama.

Sama kehtib ka korteri pindala kohta. Kui see osutub väiksemaks, kui oli lepingus algselt ette nähtud, hüvitab ehitusfirma osanikule puuduolevate ruutmeetrite maksumuse. Ja vastupidi, kui elamispinda selgub kokkulepitust rohkem, maksab vahe omanik. Sel juhul on soovitav lisamakse summa algselt lisada omakapitali osaluslepingusse.

Tuleb meeles pidada, et huvi valdaja võib seaduslikult teha ettepanekuid lepingusse muudatuste tegemiseks, nii et kui arendaja nõuab kangekaelselt vastuvõetamatut või vastuolulist klauslit, on parem ostust täielikult keelduda.

Kõigi nende omaduste poolest on DDU soodsalt võrreldav näiteks müügilepinguga. Esiteks ei ole teine ​​garantii ebaseadusliku topeltmüügi vastu, kuna see pole riiklikus registris registreeritud. Teiseks ei tähenda see hüvitist ebatäpsuste ja ebakõlade, varjatud või ilmsete defektide eest.

Olemas peab olema ka kindlustusleping ehituse külmumise või täieliku seiskumise puhuks. Seda saab taotleda nii eelnevalt kui ka DDU allkirjastamise etapis.

Mõned ettevõtted pakuvad ka nn «halli» eluaseme soetamise skeeme. Kõige populaarsemad neist:

• Müügi eelleping. Arendaja võtab osa rahast ehituse algstaadiumis, pannes korteri ostjale müüma pärast maja valmimist. Samas võib tõusta eluaseme lõpphind, lahknevuste ja tähtaegade ületamise hüvitamist ei ole ette nähtud, põhileping tuleb sõlmida lühikese ajaga, vastasel juhul vabaneb arendaja vastutusest.
• Esialgne DDU. Vaatamata nimele ei sarnane see tavapärase DDU-ga ega taga tulevase tehingu võimalust, kuna see luuakse ammu enne ehituse algust, kui ehitusloa väljastamine on veel lahtine.
• Broneerimisleping. See ei garanteeri eluaseme saamist tulevikus, kuna seda ei registreerita riiklikes registrites.
• Laenuleping. Juriidiliselt ei ole ostjaks korteri omanik, vaid arendajafirma võlausaldaja.
• Kaasinvesteerimisleping. Sel juhul ei saa ka investor omanikuks, vaid võtab arendajaga võrdsetel alustel vastutuse kõigi finantsriskide eest.

Kõigi ülaltoodud lepinguvõimaluste puhul kannab arendaja minimaalset vastutust, samas kui ostja risk suureneb otseselt proportsionaalselt. Seadus reguleerib ainult DDU-d, mille õiguslik alus on sätestatud 30. detsembri 204. aasta föderaalseaduses nr 214 „Korterelamute ja muu kinnisvara ühisehituses osalemise kohta ning teatud Vene Föderatsiooni seadusandlike aktide muutmise kohta ”.

Arvustused arendajaettevõtte kohta

Arvamusi kinnisvara kohta, nagu ka kõigi teiste toodete kohta, leiab Internetist ohtralt. Selleks kasutage sõltumatuid ressursse, mille jaoks on prioriteetseks teemaks üksikasjalik teave elamute, sealhulgas uute hoonete kohta.

Palju teavet on linna mitmeteemalistes foorumites vastavates jaotistes. Siit leiate viimaseid muljeid ja kommentaare uute või ehitatavate elamute kohta. Sageli otsivad sellistel foorumitel kasutajad ise nõu vastuolulistes küsimustes.

Kuidas leida arendajat korteri ostmiseks, keskendudes muuhulgas arvustustele? Kõigepealt peate pöörama tähelepanu nende arvustuste olemusele.

Ükski toode ei saa nõuda eranditult positiivseid kommentaare, kui need on kirjutatud objektiivselt, ja kinnisvara pole erand. Alati leidub keegi, kellele ei meeldinud näiteks arendaja tapeedi värv või kohaliku piirkonna puhastamise sagedus. Selle tulemusena võib arendajaettevõtte üldine reiting automaatselt langeda. Samas saab ka liiga kiitvaid, professionaalsete terminite rohkuse ja ilmselge reklaamistiiliga arvustusi teha eritellimusel. Tõsised saidid ja platvormid sõeluvad enamiku neist tekstidest pärast modereerimist välja.

Kommentaarid tõsisemate puuduste või liiga pikkade ehitusperioodide kohta peaksid olema murettekitavad, eriti kui need saavad korduvalt kinnitust. Sel juhul ei ole üleliigne konsulteerida hea juristiga, kes suudab asjatundlikult analüüsida kõiki olemasolevaid dokumente.

Kui te selle välja mõtlete, pole õige arendaja valimine lõpuks nii keeruline. Peate lihtsalt uurima kõigi vajalike dokumentide kättesaadavust, eriti kuna need on avalik teave. Kui kõik load ja litsentsid on olemas, tasub tulla ettevõtte kontorisse, et arutada läbi kõik ehitusega seotud üksikasjad: kuidas seda jälgitakse, kas on olemas kindlustus ettevõtte pankroti või ehituse peatamise korral, kui suur on rahaline hüvitis ettenägematute asjaolude korral.

Kui dialoogis arendajaga tekib vähimaidki kahtlusi või vihjeid, tasub pöörata tähelepanu mõnele teisele ettevõttele, kelle valik tänapäevasel kinnisvaraturul on väga suur.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-vybrat-zastroyshchika/