Isiklik kinnisvara on enamiku meie kaaskodanike jaoks üks eneseteostuse ja edu sümboleid, iseseisvuse märk. Oma korteri soov on paljuski tingitud soovist raha kasumlikult investeerida, aga ka oma lähedastele eluaset pakkuda.

Mida tähendab korteriomanik?

Paljud inimesed arvavad ekslikult, et majaomanikud on isikud, kes on ametlikult registreeritud kindlatele ruutmeetritele. See on põhimõtteliselt vale, kuna tavaelanikel ei ole isegi väikest osa omaniku õigustest ja vabadustest.

Kehtiva seadusandluse kohaselt on omanik füüsiline või juriidiline isik, kes teostab õigust omada, kasutada ja käsutada kinnisvara seaduslikus raamistikus. Teisisõnu, kinnisvara seaduslik omanik on isik, kelle nimi on kirjas omandiõiguse aktis.

Lisaks õigustele on omanikul ka mitmeid kohustusi ning ta on ka esimene, kes kannab täielikku vastutust tema valduses oleva korteri eest. See tähendab, et kui vara saab kostjaks mõnes vastuolulises teiste isikute õiguste rikkumise juhtumis, esitatakse kõik nõuded eelkõige omanikule.

Kuidas saada majaomanikuks?

Peamine dokument, mis tõendab üksikisiku õigust omada kinnisvara, on omanditunnistus, mille registreerib ja väljastab Rosreestr.

Selle väljastamise aluseks võib olla: müügileping, annetamine, pärimine, vahetus, erastamine. Pärast selliste lepingute allkirjastamist või pärast testamendi jõustumist saab korteri omanik omanikuks alles pärast riiklikku registreerimist.

Omaniku põhiõigused

Korteriomaniku põhiõigused on sätestatud Vene Föderatsiooni elamuseadustikus. Nende hulgas on nii iseenesestmõistetavaid kui ka mitte eriti tuntud esemeid. Üldjoontes eristatakse järgmisi korteriomaniku õigusi:

Korteri elamis- ja kasutusõigus

Kui korteris elamise, elukorralduse ja muude individuaalsete iseärasuste osas on kõik selge, siis selle kasutamise õiguslikud piirid pole tavavõhikule alati selged.

Lisaks otsesele otstarbele saab eluruumi kasutada ka töötamiseks. See tähendab, et omanik saab korraldada oma töökoha korteris ja isegi palgata teisi töötajaid, kui see ei sega naabreid, ei riku tule- ning sanitaar- ja epidemioloogilisi reegleid.

Näiteks on elukorteris võimatu korraldada täisväärtuslikku kontorit, kus on mitu arvutit ja eraldi serveriruum. Sama kehtib ka tööstuslikus mastaabis kulinaarse või küpsetamise kohta. Sellise töö seaduslikuks tegemiseks on vajalik, et ruumid oleksid mitteeluruumi staatuses.

Kui korteriomanik töötab psühholoogi, juristi, juhendajana või osutab näiteks kosmeetikateenust, on tal õigus võtta vastu nii palju külastajaid, kui talle meeldib. Naabrite võimalik rahulolematus selles küsimuses ei ole kuidagi põhjendatud — omanikul on ühesugune õigus vastu võtta nii kliente kui ka isiklikke külalisi.

Korterit saavad kasutada nii eraisikud kui ka üksikettevõtjad. Ainus, mis jääb oluliseks, on kolme kohustusliku tingimuse järgimine:

• eluruumi kasutatakse omaniku loal ja teadmisel, kellel on vastav omandiõigusdokument;
• tegevuse liik ei tekita naabritele objektiivset ebamugavust: puudub müra, sissepääsus ja trepil ei ole võõraid, võõrad sõidukid ei takista läbipääsu;
• korteris ei tehtud ümberehitust, mis ohustab kogu hoone terviklikkust; töö iseloom ei tähenda suurenenud tuleohtu, ei levita teravat, ebameeldivat lõhna, ei sisalda mürarikkaid ja vibreerivaid seadmeid.

Korteris on rangelt keelatud mitmesuguste jumalateenistuste pidamine, õmblus- või kingatöökodade pidamine. Alates 2021. aasta sügisest ei saa korraldada hosteleid ja väikehotelle kinnisvarana, mida iseloomustatakse elamuna.

Pereliikmete sissekolimise õigus

Lisaks isiklikule elukohale võib eluaseme omanik korterisse vabalt asustada suvalise arvu pereliikmeid. Seaduse järgi ei ole pereliige mitte ainult lähedane veresugulane, vaid ka teised isikud, kellel on tegelik suhtega sageli üsna kesine suhe, näiteks ühe mitteomanikust abikaasa lapsed esimesest abielust jne.

Nendel isikutel on koos omanikuga täielik õigus korterit kasutada. Lisaks võivad nad mõnda aega korteris elada ja ikka veel registreerimata. Nende õigused sellel elamispinnal viibida määratakse kindlaks ainult omaniku loal. Ametlikuks registreerimiseks on vaja ka ainult omaniku tunnistust — suguluse fakti pole vaja mingilgi dokumentaalselt kinnitada.

Sellised sugulased saavad iseseisvalt korterisse elama asuda ainult alaealised lapsed. Selle põhjuseks on seaduse nõue, mille kohaselt ei saa lapsed vanematest lahus elada. See ei kehti kõrvalharu sõprade, tuttavate või sugulaste kohta, kellega omanik ei ole seotud. Lisaks on omanikul õigus üürnikud igal ajal välja tõsta, kui neil peale tema hea tahte pole muud põhjust selles korteris elamiseks.

Endiste sugulaste väljatõstmise õigus

See õigus tuleneb loogiliselt eelmisest. Mõnel juhul võib teine ​​üürnik liikuda sugulase staatusest kõrvalseisja staatusesse. Enamasti juhtub see lahutusmenetluses. Sel juhul võib omanik abikaasa välja tõsta, kui korter ei ole käsitatav ühisvarana ega ole kaasomandis.

Siiski on selles olukorras palju vastuolulisi juhtumeid. Näiteks kui endisel sugulasel pole pärast lahutust kusagil elada, võib kohus lubada tal teatud aja samas korteris elada. Või määras kohus alaealise lapse elukoha ühe abikaasaga, kes kaotab korteri kasutusõiguse. Sel juhul ei tohi ka seda abikaasat välja tõsta enne, kui laps saab sobivasse vanusesse.

Üürnike registreerimisõigus

Pereliikmena on omanikul õigus registreerida iga isik, kellega ta ei ole seotud. Registreerimine võib olla ajutine või püsiv. Esimesel omanikul on igal ajal õigus üles öelda, misjärel üürnik on kohustatud välja kolima.

Registreeringut ei ole võimalik iseseisvalt uuendada, olemata kinnisvara omanik. Ainus õigus, mis sellistele isikutele jääb, välja arvatud võimalus kasutada korterit selle seadusjärgse omanikuga võrdsetel alustel, on võimalus asustada nende juurde alaealisi lapsi. Samuti on neil õigus märkida see aadress näiteks laenu saamisel elukohana.

Kui korter on kaasomandis, siis on kõrvaliste isikute registreerimiseks vajalik eranditult kõigi omanike nõusolek.

Õigus säilitada oma ainus elukoht

Iga laenu või muu võla peamine oht on vara arestimine. See kehtib ka võlgniku omanduses oleva kinnisvara kohta, kuid ainult juhul, kui see vara pole tema ainus kodu.

Korterita võid jääda võla tasumata jätmise korral vaid juhul, kui tegemist on hüpoteegiga ning korter on pangale panditud. Muudel juhtudel ei kuulu ainus korter võõrandamisele.

Aeg-ajalt püütakse erinevate seadusandlike aktidega lahendada suure kinnisvaraala arestimise küsimust. See tähendab, et kui omanikul on suur korter, saab ta selle arvelt saada väiksema eluaseme ning kasutada vahet võla täielikuks või osaliseks tasumiseks. Tänaseks jääb see probleem aga lahtiseks, mis tähendab, et isegi väga ruumikat eluaset ei saa omanikult võlgade eest ära võtta.

Õigus võõrandada korter mitteeluruumi staatusesse

Nagu eluasemeks ümberehitatavate korterite puhul, saab ka tavakorteri seaduslikult ümber ehitada mitteelu- või äripinnaks. Seda võib vaja minna, kui omanik otsustab selles hosteli, kontori või poe korraldada. Sellekohane taotlus esitatakse omavalitsusele ja vaadatakse läbi 45 päeva jooksul.

Eluruumi muutmiseks mitteeluruumiks on vajalik, et see vastaks mitmele põhitingimusele:

• selle all ei olnud eluruumide põrandaid;
• oli eraldi sissepääs või võimalus seda varustada;
• naabrite nõusoleku olemasolul võimalikuks juurdeehituste ehitamiseks ja korteri staatuse muutmiseks.

Korteriomaniku kohustused

Lisaks õigustele, mis tulenevad automaatselt pärast vara riiklikku registreerimist, on eluaseme omanikule pandud mitmeid kohustusi. Mõne neist rikkumine võib olla tulvil äärmiselt negatiivseid tagajärgi kuni kinnisvara omandiõiguse kaotamiseni.

Omanik on kohustatud:

• kõigi eluaseme- ja kommunaalteenuste eest õigeaegne tasumine;
• hoidma korras kõik korterelamu ühisvara osad: trepid, sissepääsud, keldrid ja pööningud, maja territoorium jne;
• hoida korter elamisväärses seisukorras: õigeaegselt vahetada välja kulunud kommunikatsioonid, elektrijuhtmestik;
• mitte rikkuma maja teiste korteriomanike õigusi;
• vastutama teiste tema korteris elavate isikute tegude eest;
• kasutada elamut sihtotstarbeliselt.

Lisaks kuuluvad tööülesannete hulka haldusfirma teenuste eest tasumine ja õigeaegsed sissemaksed kogu hoone kapitaalremondiks.

Mis on omanikul keelatud?

Korteri omanikuks olemine tähendab mitte ainult selle vaba käsutamist, vaid ka teatud reeglite järgimist, mis sisaldavad mõningaid piiranguid. Kortermaja majaomanikel ei ole lubatud:

• Takistage teiste elanike ligipääs ühisvarasse kuuluvatele ruumidele: paigaldage keldrite või pööninguruumide ustele lukud, keelake trepiplatsil liikumine jne.
• Mürarežiimi rikkumine: igat tüüpi töid tuleks teha tööpäeviti 8–21 ja nädalavahetustel ainult naabrite eelneval nõusolekul. Reeglite kohaselt ei tohiks müratase ületada päeval 55 dB ja öösel 45 dB.
• Osaleda ebaseaduslikus või kriminaalses tegevuses. Isegi kui üürnikud avastaksid sellise tegevuse ja omanik ei teaks, millistel eesmärkidel üürikorterit kasutatakse, jääb ta ikkagi vastutusele.
• Eemaldage registreerimisest alaealine, kellel pole muud eluaset, ilma tema vanemate, ametlike esindajate või eestkostjate nõusolekuta.
• Korraldada korterisse tööstuslik töökoht, ladu, hostel või muu asutus, mille paigutamine eeldab äri- või mitteeluruumi staatust.
• Viige läbi nii korteri enda kui ka ühisvara kohtade ümberehitus, mis ei ole kooskõlas riigi reguleerivate asutustega.

Millised õigused on registreeritud üürnikul, kes ei ole omanik?

Suurim erinevus omaniku ja korterisse registreeritud isiku õiguste vahel seisneb selles, et teisele antakse vaid võimalus kinnisvara kasutamiseks. Eluaseme omamise ja käsutamise õigus on omaniku ainuõigus. See tähendab, et registreeritud üürnik ei saa korterit müüa, kinkida, vahetada ega pärandada; muuta oma olekut; teha ümberehitust; registreerida teisi inimesi.

Registreerimisel on nõutav kinnisvara omaniku kohalolek, isegi kui see registreering on ajutise vorminguga. Seda saab pikendada ka omaniku nõusolekul — omal algatusel saab ainult välja vaadata.

Registreeritud üürnik, olgu selleks siis sugulane või üürnik, ei ole aga täiesti õigustest ilma jäänud. Ta suudab:

• registreerima oma alaealise lapse korterisse, ilma omaniku nõusolekuta;
• kui üürnik on endine sugulane, on tal õigus elada korteris, kui tal ei ole võimalik uut kodu osta;
• kui lapse elukoht pärast lahutust määratakse ühe abikaasaga, kes ei ole eluaseme omanik ja kellel ei ole oma kinnisvara, võib ta viibida korteris kuni lapse täisealiseks saamiseni. ;
• kasutada tema kasutusse antud korterit sihtotstarbeliselt piiranguteta, kui lepingus ei olnud sätestatud muid tingimusi.

Registreeritud üürnikule on pandud samad kohustused mis omanikule.

Teatud erinevused on nende korterite elanike jaoks, mis on munitsipaalomandis, erastamata omandis. Sel juhul sõlmitakse tingimata sotsiaalüürileping, millega seoses saavad üürnikud õiguse vabalt kasutada eluruumi ning kõiki pakutavaid eluaseme- ja kommunaalteenuseid. Mõnel juhul antakse lugupeetud üürnikele isegi võimalus omalt poolt avalikku eluruumi välja üürida või teisi sinna kolida.

Kuidas saab vara kaotada?

Iga majaomaniku õudusunenägu on tema arestimine ja väljatõstmine ilma omandiõiguse taastamise võimaluseta. Sellel peavad olema väga mõjuvad põhjused, kuid kinnisvara võõrandamine on täiesti võimalik, sealhulgas üliharvadel ja erandjuhtudel üksiku kodu omanikel.

Võite vara kaotada järgmistel juhtudel:

Tasumata hüpoteeklaen

See ei ole päris õige näide arestist, kuna kuni kogu hüpoteeklaenu võlasumma täieliku tagasimaksmiseni loetakse eluase panga omandiks. Kuid peaaegu kõik ostjad, kes on võtnud korteri hüpoteegiga, peavad seda omaks kui mitte juriidiliselt, siis tegelikult.

Ausalt öeldes tasub öelda, et mitte iga makseviivitus või võlgnevus ei ole täis korteri võõrandamist. Pankadel on palju tulusam määrata trahv või muud trahvid, tänu millele saab ta palju suuremat kasumit. Eluaseme väljavõtmise küsimus tekib juhul, kui võlasumma on suurem kui 5% laenusummast.

Mõnel juhul võivad pangad alustada võõrandamismenetlust väiksema võla eest. Sellises olukorras tasub pöörduda kohtusse – tõenäoliselt otsustab ta rahatrahvi maksmise kasuks.

Võlad eluaseme ja kommunaalteenuste eest

Märkimisväärne võlg eluaseme- ja kommunaalteenuste tasumise eest ei ole täis mitte ainult elektri, vee ja kütte väljalülitamist, vaid ka korteri enda väljavõtmist. Elamuseadustiku kohaselt on munitsipaalasutustel õigus algatada eluaseme võõrandamine, kui omanik ei maksa kuue kuu või enama kuu eest. See juhtum on aga ühe eluruumi turvalisuse ilmekaim näide. Kui omanikul muud kinnisvara ei ole ja pärast väljatõstmist pole tal tegelikult ka kuskil elada, siis korterit kommunaalvõlgade eest ära ei võeta.

Sellistel asjaoludel arvestatakse ka kergendavaid asjaolusid: võlgniku haigus, töölt vabastamine ja muud sarnased argumendid. Lisaks, kui ta maksab regulaarselt vähemalt väikese osa arvetest, jääb tema eluase puutumatuks.

Arvukad rikkumised

Kui omanik rikub aeg-ajalt teiste kortermaja elanike õigusi, tekitab korduvalt tuleohtlikke olukordi, eirab sanitaarnorme, saab ta hoiatusi. Pärast mitut kordamist, kui see ei anna soovitud mõju, saab sellise omaniku sunniviisiliselt välja tõsta ja korteri välja võtta.

See juhtum erineb oluliselt teistest eluruumide sundvõõrandamisega seotud olukordadest. Korter müüakse enampakkumisel ning saadud tulu, välja arvatud õigusabikulud ja kulud, kantakse endisele omanikule.

Alates 2016. aastast on see tava laienenud elamupiirkondadele, mis on kultuste ja muude keelatud organisatsioonide kohtumispaigad.

Ebaseaduslik ümberehitus

Tavaliselt algavad probleemid ebaseadusliku ümberehitusega, kui üritatakse korterit müüa, kinkida või teha muid riikliku registreerimisega seotud juriidilisi toiminguid. Sellise eluaseme omandiõiguse üleminekut ei registreerita enne legaliseerimist.

Kuid mõnikord kerkib ümberehituse küsimus teravalt esile palju varem. See kehtib eriti juhtudel, kui see on tehtud ilma kooskõlastuseta ja tulemus võib ohustada kogu hoone terviklikkust. Sellistes oludes ei jõua asjad alati võõrandumiseni. Esiteks püütakse omanikku sundida korterit algsel kujul tagastama. Kui ta nendele nõudmistele ei vasta, võidakse eluase tagasi võtta ja panna oksjonile.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-stat-sobstvennikom-kvartiry/