Korteri ostmine uude majja on turvaline – see on iga ostja esimene soov. Kõik teavad juba ammu, et kinnisvara jaoks mõeldud vahendid, mis on enamasti üsna suured, tuleks usaldada vaid usaldusväärsetele, end tõestanud arendajatele, et edaspidi ei tekiks arusaamatusi uue elamispinna hankimisega.

Vaatamata sellele, et riik tegeleb pidevalt vaidluste lahendamisega ja karmistab nõudeid ehitusfirmade tööle, tuleb siiski ette probleemseid olukordi. Need tekivad nii arendajate süül kui ka ostjate tähelepanematuse tõttu, kes kaotavad tehingu olulised punktid silmist.

Mida on vaja teada kehtivatest kinnisvara soetamise reeglitest?

Mida on vaja teada uude maja ostes? Kõige olulisem on finants- ja õigusnormid, mis reguleerivad täpselt seda, kuidas korteri eest tasutakse, millal saab osanik omanikuks, mis saab arendaja pankroti korral?

Makseviisid

1. Tingdeponeerimiskonto. Seaduse järgi ei ole arendajal alates 2019. aasta suvest omakapitali osaluslepingu sõlmimisel õigust ostjalt otse raha vastu võtta. Need saadetakse spetsiaalsele tingdeponeerimiskontole, kuhu need jäävad kuni maja ametliku kasutuselevõtuni.

Seda tehti selleks, et vähendada petetud aktsionäride hulka, sest enne kasutati neid vahendeid otse ehituseks ning arendaja pankroti korral oli nende tagastamine problemaatiline. Tingdeponeerimiskontode puhul tagastatakse raha ostjale ettenägematutel asjaoludel täies ulatuses.

1. Hüpoteek. Seda kohaldatakse juhul, kui ostjal on vaid osa korteri ostmiseks vajalikust summast. Need vahendid, mis tal on, lähevad sissemaksena ja pank kompenseerib puuduoleva osa. Maja ehitamise käigus tagastab osanik järk-järgult laenuraha ning korter loetakse kuni laenu täieliku tagasimaksmiseni panga omandiks.
2. Järelmaksu kasutatakse peamiselt juba valminud majade müügilepingute sõlmimisel ja ehitusjärgus ei kiputa neid kasutama. Fakt on see, et tingdeponeerimiskontode olemasolu avaldab arendaja pangaakrediteeringule positiivset mõju, kuna see toimib omamoodi kindlustusena pankroti korral. Kui korterelamu ehituse käigus on võimalik järelmaks, siis sageli pakutakse seda ebasoodsatel tingimustel: esmamakse 40-50% maksumusest, lühike põhisumma tasumise periood suurte kuumaksetega. Lisaks saab arendaja tõsta korteri lõppmaksumust, motiveerides seda kinnisvaraturul kallinema.

Üleandmise-vastuvõtmise akt

Valmis korteriga tutvumiseks saadab arendaja osanikule eriteate. On väga oluline, et see saadetakse ametliku kirjaga, mitte ainult telefoni või messengeri kaudu.

Nädala jooksul peab aktsionär ilmuma eelkontrollile ja vastuvõtuakti allkirjastamisele. Kui seda ei juhtu, allkirjastatakse akt ühepoolselt ning võimalike puudujääkide tõendamine arendaja süül muutub palju keerulisemaks.

Vaidlusaluse olukorra parimaks lahendamiseks aktsionäri kasuks peaks ta meeles pidama mõningaid selle dokumendi täitmise nüansse:

• aktsionäril on õigus kutsuda korteri seisukorda hindama sõltumatu spetsialist;
• defektide tuvastamisel on arendaja kohustatud need parandama 45 päeva jooksul;
• vastuvõtuakti ei saa allkirjastada enne, kui kõik korteri puudused on kõrvaldatud;
• kui avastatakse olulisi puudusi, mida on praktiliselt võimatu parandada, on intressivaldajal õigus leping ehitusettevõttega lõpetada;
• kui pärast võtmete kättesaamist ilmnesid varem märkamatud puudused, võib omanik saata arendajale ametliku taotluse nende kõrvaldamiseks ja keeldumise korral pöörduda kohtusse.

Omandiõigused

Pärast vastuvõtuakti allkirjastamist ja võtmete kättesaamist peab osanik tingimata registreerima korteri omandiõiguse. Seda saab teha MFC-s või Rosreestris isiklikult või väärtusliku kirjaga, saates kõik vajalikud dokumendid: DDU või hüpoteeklaenuleping, vastuvõtmis- ja üleandmisakt, dokument objekti maksumuse täieliku tagasimaksmise kohta, kui see on juba kasutusele võetud.

Kui korteril on veel hüpoteeklaenuvõlg, saab selle ka kinnistuna arvele võtta, kuid ajutise pangatasuga.

Arendaja pankrot

Kapitalilepingu sõlmimisel on ostja kaitstud paljude riskide eest, samas võib arendaja pankroti korral tekkida mõningaid probleeme. Fakt on see, et vastavalt föderaalseadusele 127 pankroti kohta langeb osa võlakoormast aktsionäride õlgadele, kuna arendaja ise ei saa seda maksta. Ilma seda võlga katmata ei saa tulevane elamuühistu pooleli jäänud objekti omandisse. Selle summa suurus võib ulatuda 5-10% -ni korteri maksumusest.

Ehitusfirma pankroti korral on võimalik kindlustada ka korteriomand. Selleks tuleb esitada vahekohtu juhile adresseeritud asjakohane avaldus kinnistute võõrandamise järjekorda sisenemiseks. See aitab kaitsta korterit enampakkumisele panemise eest.

Näpunäiteid uues majas korteri ostmiseks

Korteri uude majja saab õigesti ja turvaliselt osta, järgides mõnda lihtsat näpunäidet. Oma närvide ja rahaliste vahendite kaitsmiseks peate:

Valige peaaegu valmis maja

Hinna poolest võivad ehituse lõppjärgus olevad korterid maksta oluliselt rohkem, kuid samas on oht ehituse seiskumiseks, külmutamiseks või ehitusettevõtte pankrotistumiseks palju väiksem. Vahetult enne rajatise valmimist pankrotijuhtumeid praktiliselt ei esine.

Kontrollige dokumente ja ehitaja ajalugu

Arendajal peab olema täielik pakett dokumente, mis tõendavad tema õigust seda tüüpi tegevusele, ehitusele konkreetses kohas, omandiõigust või maa kasutusõigust. Reeglina on sellised andmed ehitusfirma kodulehel vabalt kättesaadavad, kuna tegemist ei ole ärisaladusega. Kui neid seal pole, võite taotleda ühtse riikliku juriidiliste isikute registri väljavõtet, mis annab kogu vajaliku teabe.

Eelnevate projektide ajalugu on oluline selle usaldusväärsuse poolest. Selle kohta saate teavet Internetis: temaatilistel foorumitel või spetsiaalsetel sõltumatutel saitidel. Enim tuleks tähelepanu pöörata sellele, kas arendajal on objektide tarnimisega pikki viivitusi või projekte seisma jäänud, kas ta on olnud kostja paljudes kohtuvaidlustes.

Lugege leping hoolikalt läbi

Omakapitalileping on üsna mahukas dokument, millel on harva alla kümne lehekülje, nii et ebaselgete punktide puhul on kõige parem konsulteerida hea juristiga.

Mõnikord lisavad arendajad DDU-sse positsioone, mis seavad aktsionäri juba ette ebasoodsasse olukorda, kui maja üleandmisel tekivad vaidlusalused olukorrad. Kõige levinumad on järgmised:

• Lepingu ühepoolse lõpetamise korral osaniku poolt trahv. Nimetatud arv võib ulatuda 10-20% -ni korteri maksumusest ja juba trahvi mõiste on mõeldud arendaja kaitsmiseks DDU tühistamise eest. Sellist lepingupunkti ei saa isegi allakirjutamisel vaidlustada, kuna see on otseselt vastuolus 214-FZ-ga, mis ütleb, et kui aktsionär lepingu lõpetab, on arendaja kohustatud tagastama talle makstud vahendid täies ulatuses. .
• Korteri väärtuse muutus nõuete loovutamise käigus. Leping võib sisaldada punkti, mille kohaselt on PPT ajal korteri maksumuseks N-s arv rubla. Tavaliselt on see arv esialgsest palju suurem, seetõttu on parem sõlmida leping arendajaga, kes ei kavatse tulevikus sellist ülesannet teha.
• Trahv korteri pindala vähendamise eest, mis algab teatud kaadrist. See tähendab, et kui korter osutub deklareeritust väiksemaks, kuid jääb lepingus määratud maa-alasse, siis omaniku ebamugavust ei hüvitata kuidagi.
• Kuupäev, millest algavad arendaja garantiikohustused. Kehtiva seadusandluse järgi hakatakse seda perioodi arvestama korteri omanikule üleandmise hetkest. Mõned ettevõtted märgivad sellise lähtepunktina maja kasutuselevõtu kuupäeva, kuigi see on vastuolus 214-FZ-ga. Samamoodi saab arendaja fikseerida garantiiaja 45 päeva, kuigi seaduse järgi peab selle kestus olema selline, et see sobiks üheaegselt mõlemale poolele.

Lugege disainideklaratsiooni

Projekteerimisdeklaratsioon on üksiku rajatise kõige olulisem dokument. Selles, mis on eriti oluline, on märgitud maja üleandmise täpsed tähtajad, mille ületamise ajal on aktsionäridel õigus saada asjakohast hüvitist.

Deklaratsioonis on ka märgitud, millised taristuüksused ja mis ajal ehitatakse. Kui dokumendis pole nende ehitamiseks selget kuupäeva ja on ainult mainitud, et see on arendaja plaanides kirjas, võib kuluda väga kaua aega, enne kui ala selliste objektidega täielikult varustatakse. See võib viidata ka ehitusettevõtte mitte liiga heale finantsseisundile.

Küsi hüpoteegi kohta

Isegi kui ostja plaanidesse ei kuulu hüpoteeklaenuga korteri ostmine, on siiski kasulik küsida, millised pangad seda pakuvad. Loomulikult ei ole see arendaja kõrge usaldusväärsuse täielik garantii, kuid see võib viidata panga usaldusele ja see omakorda on arendaja kõrge maksevõime.

Tutvuge ehitusprojektiga

Esmapilgul võib maja asukoht ja vaade korteri akendest tunduda üsna vastuvõetav. Kui aga ehitusprojektis on plaanis ehitada muid hooneid, tuleks uurida, kus need täpselt asuvad.

Esiteks ei taha keegi, et akendest kahe sammu kaugusel kasvaks veel üks mitmekorruseline hoone, mis maja täielikult varjaks. Teiseks tagavad ehitustööd piirkonna elanikele parimal juhul mitmeks kuuks tolmu ja mustuse. Sarnane on olukord ka suurte kiirteede ehitamisega – kord võivad vaiksed alad muutuda mürarikkaks ja nende keskkonnaseisund muutub dramaatiliselt halvemaks.

Viimistleda korteri planeeringut

Enim vaidlusi tekitavaid olukordi tekib korteri siseruumide n-ö vaba planeerimise puhul ja probleemiks pole sel juhul ainult kandvad seinad.

Fakt on see, et vaheseinte asukoha olemus on tavaliselt projektis märgitud. Kui omanik need niimoodi ehitab, siis tehakse kõik seaduse järgi. Aga kui vaheseinte järjekorras tehakse arvestamata muudatusi, tuleb need eelnevalt kokku leppida. Vastasel juhul tunnistatakse ümberehitus ebaseaduslikuks ja selle eest tuleb maksta trahvi, millele järgneb legaliseerimismenetlus.

Vältige liigset säästmist

Soovimatu kokkuhoiu esimene aspekt puudutab korteri pindala. Piiratud eelarve juures tekib kohati soov osta väiksem kodu, kuid see otsus ei pruugi aja jooksul õigustatud olla. Sel juhul tuleb hoolikalt analüüsida soovitud paikkonna kinnisvaraturgu – ehk leiab sobiva võimaluse hea infrastruktuuriga, kuid kesklinnast veidi kaugemal piirkonnas. Lõppkokkuvõttes veedab inimene suurema osa oma elust oma korteris, mitte väljaspool seda, seega on piisav kogus elamispinda otseselt võrdeline mugavusega.

Teine nüanss puudutab erinevaid tutvustusi ja allahindlusi, mida arendajad aeg-ajalt pakuvad. Selliste pakkumiste ootamine raha kokkuhoiu eesmärgil on samuti põhjendamatu, kuna ühest küljest müüakse sellised korterid peaaegu silmapilkselt välja ja teisalt ei pruugi ehitusfirma pakkuda soodustingimusi ostuks, kui kogu eluase on kõrgel. nõuda.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke/