Hüpoteegis oleva korteri ostmist peetakse seletamatutel põhjustel ebasoovitavaks ja isegi riskantseks tehinguks, kuigi tegelikult pole see sugugi nii. Paljusid ostjaid peatab juba koormise fakt ja see, et kinnisvara on kuni laenu tagasimaksmiseni tegelikult panga omand.

Tegelikult on pank, kelle käes on hüpoteegiga koormatud korteri omaniku vahetamise asjus lõplik otsus, täpselt samasugune juriidiline isik, mis näiteks arendajafirma, ja võib hüpoteegiga laetud eluaseme müügiga hästi nõustuda. Teisest küljest on igal finantsasutusel täiesti ükskõik, kes täpselt võla tagasi maksab ja kui see juhtub juba enne oksjonit, saab ta märkimisväärsema kasumi.

Kas ma saan osta korterit tasumata hüpoteegiga?

Eluaseme omandamine hüpoteeklaenuga tähendab, et kuni selle täieliku tagasimaksmiseni jääb vara pangale pandituks ja sellega saab toiminguid teha ainult tema nõusolekul. See tähendab, et hüpoteegiga korteri ostmine on täiesti võimalik, kui pank andis müüjale sellisele tehingule jaatava vastuse.

Iga hüpoteeklaenu või isegi tarbimislaene väljastava finantsasutuse peamine eesmärk on teenida kasumit ja loomulikult laen täielikult tagasi maksta. Hüpoteekkorteri seaduslik müük eeldab, et need vahendid tagastatakse igal juhul pangale ja pole vahet, kes täpselt on maksja.

Kunagi kodu ostmiseks laenu väljastanud pank on raha kaotamise eest täielikult kaitstud. Ühest küljest on laenulepingus otse kirjas, et tagatisvara saab tagasi võtta maksegraafiku süstemaatilise rikkumise või maksmisest keeldumise korral ilma varem makstud vahendeid hüvitamata. Seevastu sellisele kinnisvarale seatakse koormis, mida saab eemaldada vaid pangale tõendi võla täieliku tagasimaksmise kohta. Ilma selle dokumendita ei registreeri ükski avalik teenus omandiõigust ega selle üleminekut.

Kinnisvara tagatiseks müügiks nõusoleku andmise või mitteandmise otsustavad pangad ise. Näiteks saate Sberbankist ilma probleemideta osta korteri, millel on hüpoteek — selle esindajad nõustavad müüjaid ja ostjaid meelsasti arusaamatutes küsimustes ning aitavad paberimajanduses. Teised finantsasutused võivad sellisest tehingust keelduda, viidates asjaolule, et omanik, kellega laenuleping sõlmiti, peab esmalt võla tagasi maksma ja seejärel saama oma varaga oma äranägemise järgi teha. Puudub spetsiaalne normatiivakt, mis võiks panka kohustada nõustuma hüpoteegiga tagatud lunastamisega.

Kas hüpoteeklaenu korteri ostmine on tulus?

Hüpoteegiga laetud korteri ostmine pandiks on kasulik ennekõike selle poolest, et sellise kinnisvara puhul on kõik võimalikud juriidilised riskid nullini viidud. Laenuga ostetud eluase läbib panga poolt kõige põhjalikuma kontrolli enne laenuraha väljastamise heakskiitmist.

Hüpoteeklaenu kinnisvara teine ​​eelis on alandatud hind. Enamik müüjaid on sellises olukorras valmis kaubelda ja sageli loobuma kautsjoni vastu korteritest enam kui mõistliku hinna eest. Hoolimata asjaolust, et hüpoteeklaenu iseloomustab suur enammakse, mis on sageli enam kui kaks korda suurem kui algne maksumus, läheb koormatud korteri väljaostmine siiski vähem maksma kui omaette laenuga ostmine.

Pankadest müüki pandud hüpoteekkortereid saab osta nende hinnangulise maksumusega, samas kui sarnased koormisteta eluruumid võivad kallimaks osutuda erinevatel põhjustel: infrastruktuuri tase, remondi seisukord jne.

Kolmas eelis on võimalus soetada endale meelepärases piirkonnas eluase või kasvõi konkreetne elamukompleks. Fakt on see, et hüpoteegiga laetud korterite arvu kasvades suureneb oluliselt hüpoteegiga laetud eluaseme müük. Kui seate sellise eesmärgi, saate kõigi pakkumiste hulgast valida soovitud valiku, et see lunastada ühel saadaolevatest meetoditest.

Ja viimane eelis, mingil määral kaudne, on kinnisvara uudsus. Valdav osa hüpoteeklaenulepingutest sõlmitakse spetsiaalselt esmasele turule kuuluva eluaseme jaoks. Selliste lepingute hulgas on ka teisejärgulisi kortereid, kuid nende sõnul on pangad vähem nõus laenu saama. Suure tõenäosusega müüki pandud koormatud korter võib olla täiesti uus.

Miks müüakse hüpoteeke?

Esmapilgul tundub, et hüpoteegikorterite müük, mille omanikel on võlgnevus, on üsna harv juhus. Tegelikult, kui te kinnisvaraturgu paremini analüüsite, märkate, et selliste ettepanekute osakaal on üsna märkimisväärne. See juhtub seetõttu, et on palju põhjuseid, mis võivad sundida üürileandjat seda müüma.

Esimene põhjus on isiklikud asjaolud. Nende hulka kuuluvad elukoha, töö, perekonnaseisu muutus. Ei ole harvad juhtumid, kus abikaasad omandavad eluaseme ühiselt ja jagavad need lahutuse ajal võrdselt. Paljude inimeste jaoks on selle müümine kõige mugavam viis vara võrdselt ja sõbralikult jagada.

Hüpoteeklaenuga korteri ostuvõimaluste hulka kuuluvad need eluruumid, mille omanikud otsustasid oma elamistingimuste parandamiseks müüa. Täiendav sissetulek, laste tekkimine perre ja muud tegurid julgustavad sageli otsima elamispinda juurde, vanast vabanema.

Teine põhjus on üks levinumaid. Omanik, kes on hüpoteegipidaja, ei suuda mingil põhjusel võlga pangale tasuda. See võib juhtuda töökaotuse tõttu, tervislikel põhjustel, püsiva sissetuleku vähenemise tõttu.

Sellised asjaolud on ette nähtud igas laenulepingus ja pangal on alati võimalik poolel teel kokku saada ja võimaldada võlgnikule krediidipuhkust, hüpoteegi maksetähtaja pikenemist koos kohustuslike maksete summa vähenemisega. Kui aga korteriomanik mõistab, et sellised asjaolud ei ole ajutised, vaid pikale venivad, võib tal olla kasulikum müüa olemasolev eluase ja vastutasuks osta odavam variant. Selline sündmuste areng tuleb talle ikkagi parem kui võlgade eest korteri arestimine.

Hüpoteegikorteri ostmine on turvaline ka siis, kui laenulepingu tingimuste kohaselt on eluase pärast hüpoteegipidaja suutmatust täita oma kohustusi juba panga omandisse.

Põhjuseid, miks hüpoteegiga laetud korter müüki pannakse, võib olla teisigi. Nende hulka võivad kuuluda ebasoodsad linnaosad, halvad keskkonnatingimused, kõrged kommunaalkulud, märkimisväärne müratase. Need tegurid, mis võivad olla iseloomulikud igale eluasemetüübile, mitte ainult hüpoteekidele, vähendavad iseenesest kinnisvara väärtust ja on harva ainsaks põhjuseks, miks praegune omanik soovib sellest loobuda. Igal juhul, kui sellised asjaolud on eluks nii ebameeldivad, peaks ostja kaks korda mõtlema, kas selle korteriga varianti üldse kaaluda.

Kuidas osta hüpoteeklaenu korterit ilma riskita?

Hüpoteeklaenuga korteri ostmise kord erineb veidi tavapärasest kinnisvara ostmisest. Selle peamine omadus, millest tuleneb kogu ostu-müügitehingu sõlmimise protsessi keerukus, on võlg. Laen iga müüdud korteri eest tagatiseks on juba mingil määral makstud ja jääb vaid otsustada, kes ülejäänu pangale tagastab: müüja või ostja.

Hüpoteeklaenu korteri ostmiseks on mitu võrdselt vastuvõetavat võimalust. Enne nende hulgast kõige mugavama valimist tuleks veenduda, et müüjal poleks tavamaksete võlgnevusi. Selleks peaksite paluma tal esitada panga tõend selle puudumise kohta. Alles pärast seda saate valida tehingu valiku.

Krediidikohustuste loovutamine

Hüpoteekkorteri ostmine koos võla loovutamisega on võimalik ainult eelneval nõusolekul ja laenu väljastanud finantsasutuse nõusolekul. Pooled peavad võtma ühendust pangaga, kes positiivse vastuse korral annab nõu seda tüüpi tehingu teostamiseks.

Pärast seda peate koostama lepingu projekti – seda tüüpi lepingute keerukuse tõttu on parem usaldada hea juristi või kinnisvaramaakleri koostamine. Edaspidi teeb pank selles omad kohandused ja täiendused, kui neid vaja läheb.

Tuleb märkida, et krediidikohustuste loovutamise tehingu absoluutselt kõik etapid toimuvad kreeditorpanga seintes. Vastastikused arveldused toimuvad kas pangarakkude abil või kahe erineva akreditiivikonto avamisega. Üks neist on otseselt laenuvõlga moodustava summa eest ja teine ​​ülejäänud raha eest, mida kasutatakse müügilepingu alusel maksevahendina.

Ostja vormistab sellele hüpoteegikorterile jääva võlasumma ulatuses uue laenu, saades seeläbi uueks hüpoteegipidajaks. See summa pannakse esimesse lahtrisse või akreditiivi. Sellele järgneb ostu-müügilepingu allkirjastamine ja esitamine Rosreestr. Alles pärast omandiõiguse registreerimist saab müüja selle raha esimeselt kontolt võtta või välja võtta, et tasuda oma võlg panga ees.

Pärast krediidikohustuste lõppemist väljastab finantsasutus müüjale spetsiaalse dokumendi — laenu tagasimaksmist näitava hüpoteegi, mis tuleb ostjale üle kanda. Tagasimakstud hüpoteek on aluseks USRN-ist väljavõtte saamiseks kinnisvara koormise puudumise kohta. Pärast koormise eemaldamist saab müüja ülejäänud summa teisest lahtrist või kontolt võtta.

Vaatamata näilisele keerukusele on see meetod kõige sobivam hüpoteeklaenu korteri õigeks ostmiseks sularaha eest või konto avamise teel. Samal ajal on see ka kõige usaldusväärsem, kuna seda kontrollivad igal etapil panga esindajad. Pooled on sel juhul maksimaalselt kaitstud kõikide ohtude eest, mis võivad õhutada isegi lepingute notariaalse kinnitamise ajal.

Müügi eelleping

Kui ostja ei soovi end krediidikohustustega koormata ning tal on võimalus koheselt tasuda kogu korteri maksumus, saab sõlmida kokkuleppe müügieellepinguga. Selle olemus seisneb selles, et ülejäänud hüpoteegivõla tasumine toimub korteri kogumaksumusest mahaarvatava summa osa ülekandmise vormis, milles pooled kokku leppisid.

Teisisõnu, laenu tagasimaksmine toimub nende vahendite arvelt, mille ostja peab müüjale tasuma. Selleks sõlmitakse nende vahel eelleping, mille kohaselt kantakse müüjale tagatisrahana teatud summa, mis võrdub ülejäänud laenukohustustega. Samas on väga soovitav sõlmida leping ka tagatisraha kohta.

Pärast seda maksab müüja iseseisvalt võla pangale tagasi ja annab ostjale tagasimakstud hüpoteegi. Pank omakorda eemaldab kinnistult koormise ning pooled sõlmivad põhimüügilepingu.

Hüpoteegikorteri müügi puhul on parem usaldada nii eel- kui ka põhilepingu koostamine advokaadile. Tehingu lõplikuks arveldamiseks vajab notar järgmisi dokumente:

• pidude passid;
• abielutunnistus, kui korter on ostetud kaasomandisse;
• laste sünnitunnistused, kui neile eraldatakse osa ostetud eluruumist;
• abikaasade nõusolek kinnisvaratehinguks, kui see eeldab kaasomandit;
• omandiõiguse registreerimise tunnistus — väljavõte USRN-ist;
• kinnisvara tiitelpaberid: müügileping, osalus, kinkeleping, testament, kohtulahend;
• eestkoste- või eestkosteasutuse luba, kui alaealisel on müüdavas hüpoteegiga koormatud korteris osalus;
• STI pass.

Pärast ülejäänud summa ülekandmist müüjale saab ostja oma omandiõiguse registreerida.

Hoolimata asjaolust, et selline hüpoteeklaenu korteri ostmise viis tundub lihtsam, ei ole see tegelikult nii. Kõigi probleemide lahendamine igas vajalikus organisatsioonis võtab mõnikord palju aega. Kuid peamine oht on ikkagi inimfaktor.

Eellepinguga tehingu peamiseks riskiks on see, et pärast tagatisraha laekumist ja selle kasutamist laenuvõla jäägi tasumiseks võib müüjal tekkida kiusatus edasisest koostööst keelduda. Sellises olukorras peab ostja pöörduma kohtusse. Seaduse järgi, kui müüja rikub eellepingu tingimusi, asub kohus ostja poolele, kuid sündmuste selline areng on igal juhul täis märkimisväärset aja- ja kohtukulude katteks kuluvat raha. .

Samamoodi ostetakse hüpoteegis olev korter ilma kreeditorpanga nõusolekuta. Tihti eelistavad pooled eellepingu asemel sõlmida vaid hoiulepingu. Sellel dokumendil on lepinguga samasugune juriidiline jõud, eriti kui see on registreeritud notari juures.

Tagatisraha seaduse kohaselt on müüja tehingust keeldumise korral kohustatud ostjale selle topeltkulu hüvitama. Praktikas ei juhtu seda sageli: müüjal on kahjum maksta laenuintresse tegelikult topeltsuuruses. Seega, kui pank keeldus taotlusest lubada korteri müük pandiks, jääb see seadusliku tehingu tegemise viis ainsana osapooltele.

Korteri ostmine oksjonil

Hüpoteeklaenukorteri saab soovi korral osta otse pangast. See puudutab juhtumeid, kus hüpoteegipidajad ei täitnud oma laenukohustusi ja neilt konfiskeeriti kohtuotsusega või täitevnotari abiga eluase. Sellises olukorras pannakse vara avalikule enampakkumisele hinnaga, mis on sageli alla selle turuväärtuse.

Teateid pakkumiste läbiviimise kohta avaldatakse pankade veebisaitidel ja paljudel sedalaadi tegevustega tegelevatel saitidel. Tavaliselt näitavad need korteri alghinda ja sammu suurust, mille võrra maksumus võib tõusta. Arvestades, et sellistel oksjonitel pole nii palju osalejaid, ei tasu karta keskmise korteri ülemäärast kallinemist. Ainus erand on eluase, mida ühel või teisel põhjusel müüakse väga madala hinnaga.

Pakkujaks saamiseks peate registreeruma valitud saidil. Pärast registreerimist peate läbima kõigi esitatud dokumentide põhjaliku kontrolli, mida nimetatakse akrediteerimiseks.

Olles valinud endale meelepärase krundi, tuleks selle eest tasuda tagatisraha, mis tavaliselt moodustab 5% kinnisvara väärtusest. Kui potentsiaalseid ostjaid on mitu, peate osalema hinna tõstmises. Peale enampakkumise lõppu saadetakse võitja e-mailile spetsiaalne protokoll-teatis, milles määratakse korteri ostueesõigus enampakkumisega kehtestatud hinnaga.

Selle hüpoteegiga eluaseme ostmise meetodi vähesteks puudusteks on kinnisvara omandamise ja selle omandiõiguse registreerimise keerukas protseduur. Lisaks pole kõigil juhtudel võimalust krundiga tegelikkuses tutvuda: külastage korterit, uurige üksikasjalikult kogu selle ajalugu. Teine miinus oksjonil korteri ostmisel on suutmatus seda hüpoteeklaenuga välja võtta.

Kuid igasugused juriidilised riskid oksjonil osalemisel on välistatud — kogu kinnisvara kontrollitakse hoolikalt erinevate koormiste ja võlgade, teiste omanike jms suhtes.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke/