Paljud potentsiaalsed ostjad mõtlevad: kas kaevandamise etapis on võimalik korterit kasumlikult ja ohutult osta? Tänase seisuga sõlmitakse enam kui veerand kõigist kinnisvaratehingutest elamu ehituse ühes või teises etapis, sageli ammu enne selle kavandatud kasutuselevõtu tähtaega.

Investorite kahtlused ja nende küsimused on seotud ennekõike arvukate aktsionäride tahtliku või juhusliku petmise lugudega, mis on pälvinud laialdast avalikkust. Kuna ka kõige ökonoomsem korter on eelarvele üsna käegakatsutav koorem, ei taha keegi jääda ilma kauaoodatud koduta ja halvimal juhul ka raha tagasi saamata, mida paraku ka vahel juhtub.

Vundamendi süvendist korteri ostmise reeglid arendajalt

2021. aastal on kaevandamisjärgus kinnisvarasse investeerimine jätkuvalt üks tulusamaid investeeringuid. Korteri hind ehitustööde alguses võib olla oluliselt madalam kui valmis korpus. Ekspertide hinnangul ulatub see erinevus keskmiselt 10-50%-ni.

Ehitatava eluaseme ostmise lepingute sõlmimine on reguleeritud föderaalseadusega nr 214, milles kirjeldatakse kõiki poolte õigusi ja kohustusi. Lisaks hakkas alates 2019. aasta suvest kehtima tingdeponeerimiskontode eriseadus, mille kohaselt ei saa arendaja täiendava finantseerimisallikana kaasata raha aktsionäridelt. Pärast selle seaduse vastuvõtmist, mis muudab ehitusjärgus kinnisvara eest tasumise turvalisemaks, on viimane märgatavalt kallinenud, kuid mitte nii palju, et oleks võrdne valmiskorteritega.

Kaevetööde etapis korteri ostmine on seotud teatud riskidega. Et need oleksid minimaalsed, tasub enne tehingu vormistamist koguda võimalikult palju infot arendaja ja töös olevate objektide kohta. Selleks, et ostmine oleks meeldiv ja turvaline, peate järgima mõnda lihtsat reeglit:

Valige sobiv objekt

Tehniliste omaduste poolest on kõik kaasaegsete uuselamute korterid enam-vähem sarnased. Sama hinnakategooria piires võivad need pindala, paigutuse ja kaunistuse poolest veidi erineda. Olulisemad on seotud näitajad: infrastruktuur, transpordiühendused, mikrorajooni arengukava.

Vajaliku sotsiaalse infrastruktuuri puudumine jalutuskäigu kaugusel võib lähemal vaatlusel osutuda tõeliseks probleemiks. Erinevate transpordiliikide igapäevane korduv kasutamine toob kaasa olulisi aja- ja rahalisi kaotusi. Seetõttu tasub analüüsida, kui kaugel asuvad kodust koolid ja lasteaiad ning ka alalise töötamise koht.

Mugavuse seisukohalt on oluline kohaliku piirkonna pindala ja paigutus. Soovitav on, et hoovid oleksid kõrvalistele isikutele suletud, varustatud kaasaegsete mänguväljakute ja täiskasvanute puhkealadega. Maa-alune parkla, mis vabastab suurema osa maapinnast, on ideaalne võimalus elanike autode majutamiseks.

Kui mikrorajooni või suure elamukompleksi rajamisega kaasneb tulevikus teiste hoonete ehitamine, peaksid korterielanikud olema valmis pidevaks raske ehitustehnika müra, tolmu ja mustuse tekitamiseks. Sel juhul ei räägi me territooriumi parandamisest ja kvaliteetsete teede rajamisest.

Kontrollige arendajat

Ehitusettevõtte kodulehel on reeglina kogu asutus- ja tehniline dokumentatsioon arendaja üldtegevuse kohta ja iga objekti kohta eraldi. Kui selliseid andmeid seal pole, saab neid vaadata ettevõtte kontoris või küsida ühtsest riiklikust juriidiliste isikute registrist. Laos peab olema:

• litsents selliseks tegevuseks;
• valla poolt väljastatud ehitusluba;
• õigus omada või kasutada maatükki, mille kohaselt ei tohiks rendilepingu tähtaeg lõppeda enne objekti kasutuselevõtu kuupäeva;
• projekti deklaratsioon, mis on konkreetse objekti jaoks kõige olulisem dokument, mis sisaldab selle laiendatud omadusi;
• finantsaruanded. Selle olemasolu arendaja veebisaidil on väga hea märk, kuna ebapiisava sissetulekuga ettevõtted ei kipu selliseid andmeid reklaamima.

Järgmine oluline samm on kontrollida, kas arendaja on potentsiaalsete pankrotistujate nimekirjas. Seda saab teha vahekohtu veebisaitidel või ajalehes Kommersant spetsiaalsetes jaotistes.

Sellised nimekirjad koostatakse ehitusettevõtete tulude ja kulude suhte alusel, samuti avatud laenude mahtu arvesse võttes. Pole kaugeltki kindel, et pankrotistuda võiv ettevõte tegelikult selleks osutub, kuid sel juhul on märkimisväärne oht, et ehitus võib mõneks ajaks venida või peatada.

Külastage ehitusplatsi

Kõrvaliste isikute viibimine ehitusplatsil on rangelt keelatud, kuid keegi ei sega seda lubatavalt lähedalt vaatamast. Nii saate määrata töö ligikaudse edenemise kiiruse, seejärel selle, kui palju objekt on pärast vundamendi rajamist kasvanud. Paljud arendajad avaldavad oma veebisaitidel regulaarselt fotoaruandeid ehituse edenemise kohta, mõnikord juhtub see veebikaamera abil reaalajas. Selline visuaalne hinnang aitab mõista, kas arendaja peab tähtaegadest kinni, eriti kui konsulteerite professionaalsete ehitajatega.

Vestelge pangaga

Kõigepealt tasub uurida, millistes pankades on arendajafirma akrediteeritud. Kui nende hulgas on suuri föderaalse tasandi finantsasutusi, näitab see ettevõtte usaldusväärsust ja maksevõimet. Nendel pankadel on ka teave selle kohta, kas kaevamise etapis on võimalik hüpoteeki võtta.

Mitte kõik pangad ei paku laenu andmise võimalust objekti üleandmise staadiumis. Kui selline laen siiski heaks kiidetakse, on laenusaajal vaja arendajaga registreeritud lepingut ja loovutamislepingut. Kuni võla täieliku tasumiseni on korter panga tegelik omand.

Lõpetage DDU

Föderaalseadusega nr 214 reguleeritud omakapitali osaluslepingut peetakse ainsa juriidilise lepingutüübina, mis kuulub riiklikule registreerimisele. Vastavalt sellele lepingule hoitakse korteri raha eraldi tingdeponeerimiskontol, millele arendajal ei ole ligipääsu kuni korteri vastuvõtmise ja osanikule üleandmise akti allkirjastamiseni. Tänu sellisele organisatsioonile ei kasutata rahalisi vahendeid ehitamiseks ja need jäävad puutumata kuni kogu töö lõpuni.

Ettenägematute asjaolude korral: ehituse seiskumine, DDU ühepoolne lõpetamine aktsionäri poolt, tagastatakse summa ostjale täielikult. Samas jääb selle väärtus muutumatuks, isegi kui korteri turuhind on viimase aja jooksul tõusnud. Mõnes vaidlusaluses olukorras, näiteks omanikuvahetusel ehitusfirma pankroti ajal, saab osa sellest rahast maksta kulude katteks.

Mõned arendajad pakuvad ostjatele elamuühistu lepingut. Juriidiliselt tegutseb ettevõte antud juhul töövõtjana, kelle palkas grupp inimesi kortermaja ehitama. Seda tüüpi lepingutes on korterite hinnad reeglina veidi madalamad, kuid ostjate raha ei ole kuidagi kaitstud.

Vaata korter üle

Peale objekti üleandmist on arendajal kohustus kutsuda omakapitali omanik korteriga tutvuma ja vormistama vastuvõtuakti. Oluline on veenduda, et see kutse väljastatakse ametlikult, sest aktsionärile on antud objekti külastamiseks rangelt piiratud aeg. Kui ta ei ilmu, võib ettevõte allkirjastada ühepoolse akti ning arendaja süül tekkinud defektide või garantiijuhtumite olemasolu tõendamine on problemaatiline.

Loomulikult ei pea aktile alla kirjutama enne, kui kõik vead on arendaja või töövõtja kulul kõrvaldatud. Parem on nende kohalolek fikseerida aktis, mis näitab parandustähtaegu.

Paljud konfliktsituatsioonid tekivad seoses deklareeritud korteripinna lahknemisega. Projekti deklaratsioonis saab ette näha praktiliselt märkamatud kõikumised, ebaolulised — eeldavad rahalist hüvitist nii arendajalt kui ostjalt, kui pindala on deklareeritust suurem. Silmatorkava erinevusega on aktsionäril õigus DDU ühepoolselt lõpetada.

Peamised riskid korteri ostmisel kaevetööde tasemel

Hoolimata asjaolust, et korteri ostmine ehituse algfaasis on rahaliselt kasulik, on sellel siiski teatud riskid, mida täna seadusandlikult reguleerida ei saa:

• Objekti tarnekuupäeva edasilükkamine. Erinevatel, enamasti rahalistel põhjustel võib ehitus peatada või isegi mitmeks aastaks külmuda.
• Arendaja pankrot. Isegi tingdeponeerimiskontode puhul on võimalik rahaline kahju. Esiteks saab raha pika aja pärast tagasi saada. Teiseks võivad kinnisvarahinnad sel perioodil märkimisväärselt tõusta ja makstavad vahendid võivad langeda. Intressihüvitist sel juhul ei pakuta.
• Projekti ebakõla. Objekti kasutuselevõtu ajal võivad ilmneda olulised kõrvalekalded projekti dokumentatsioonist: deklareeritud oluliste infrastruktuurirajatiste puudumine, piirkonna mitterahuldav planeering, mugava parkimise puudumine, kui see oli deklaratsioonis ette nähtud — kõik see praktikas on ostja ootuste poolt petetud.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-na-etape-kotlovana/