Kui plaanime endale või investeerimise eesmärgil kinnisvara soetada, peame langetama mitmeid olulisi otsuseid: millises piirkonnas kinnisvara soetada, mitu tuba on perele optimaalne, kas parem on eramaja või ikkagi korter jne. Kõik need küsimused on seotud ostuobjektiga. Kuid on veel üks oluline küsimus — juriidiliselt isikult kinnisvara ostmise funktsioonide kohta. Sellest räägime edasi.

Juriidilised isikud: kes see on

Enne juriidilise isikuga tehingu sõlmimist tasub mõista terminoloogiat, nimelt kes selline isik on. Juriidilised isikud on riigi poolt registreeritud ettevõtted või organisatsioonid. Igal juriidilisel isikul on:

• vara;
• tegevuse eesmärgid;
• vahendid selle rakendamiseks.

Näiteks ehitusfirma eesmärk on elamute ehitamine. Kuid see võib samal ajal tegeleda ehitatud kinnisvara müügiga. Sellest lähtuvalt saab ostja osta LLC-lt kinnisvara näiteks sularaha eest. Investor võib olla ka juriidiline isik. Sel juhul on ettevõttel võimalik osta kinnisvarasse ehitusjärgus korter ja seejärel müüa see eraostjatele.

Juriidilised isikud jagunevad mitmeks liigiks olenevalt sellest, kuidas nad makse maksavad, milliste intressimääradega ja millised õigused neil on. Venemaal võib juriidiline isik olla:

• avalik või eraettevõte;
• kaubanduslik või mitteäriline.

Äriorganisatsioonid on organisatsioonid, mille eesmärk on teenida kasumit. Need jagunevad omakorda äriettevõteteks, seltsinguteks, seltsinguteks ja ühistuteks. Ettevõtted on organisatsioonid, mille kapitali moodustavad asutajad. Igaühele neist kuulub teatud osa kinnistust. Nende hulka kuuluvad aktsiaseltsid ja piiratud vastutusega äriühingud. Ühistud on kodanike vabatahtliku ühenduse loodud organisatsioonid.

Kõikide seda tüüpi juriidiliste isikute erinevus ei seisne selles, kas nad saavad korterit osta, vaid vastutuse astmes. Näiteks üksikettevõtja (IP) ei tee vahet isiklikel ja ettevõtte finantsressurssidel. Kui ta kohtusse kaevatakse, vastutab üksikettevõtja kohustuste eest kogu oma varaga. LLC või JSC omanike isiklikud ja ettevõtte rahalised vahendid on erinevad. LLC või JSC vastu esitatud nõuete korral ei saa ettevõtjat võlgade tasumiseks oma varast ilma jätta.

Kuidas müüjal läheb

Levinuim viis korterite ostmiseks on eraisikutelt. Sel juhul saab omaniku näidata üks inimene või perekond. Teisel juhul esindab korter selle perekonna liikmetele kuuluvaid aktsiaid. Müüa saab kogu korteri või osa sellest.

Eraisikult kinnisvara ostmise eelised on see, et ostja saab aru, mis on tehingu olemus ja millised riskid sellega kaasnevad. Lihtne on ka eraisikult kinnisvara ostmiseks laenu saamise protsess.

Mõnikord ostavad üksikisikud kinnisvara, et investeerida «lisavahendeid» ja saada tulu korteri üürimisest. Meetodit peetakse tulusamaks kui raha hoidmist pangas deposiidil. Kui olukord muutub ja raha on vaja, siis selline korter müüakse.

Äripartnerluse loovad kaks või enam inimest. See ettevõtte vorm võimaldab sõpradel või kolleegidel oma rahalisi vahendeid ühendada, et osta suuremaid kinnisvara. Näiteks minihotell või mitu üürikorterit «vaikse kontorina». Arvatakse, et eraisiku poolt äripartnerlusest kinnisvara ostmine toob ostjale kaasa rohkem riske. Partnerid võivad tülli minna, siis võib ostja tahtmatult sattuda kohtuasjadesse ühe partneri mittenõustumise tõttu tehingu tulemustega.

Arendaja kui juriidiline isik võib olla aktsiaselts või piiratud vastutusega äriühing. See on teine ​​populaarseim viis kinnisvara ostmiseks. Arendaja suhtleb kliendiga omakapitali osaluslepingu või ostu-müügilepingu alusel, kui korter müüakse juba kasutusele võetud majas. Teised JSC-d või OÜ-d võivad samuti müüa kortereid, mille nad on varem investeerimise eesmärgil ostnud.

Kui OÜ ostab korteri, muutub see ettevõtte varaks. Vastavalt sellele on see bilansis loetletud. Vara müümiseks tuleb nõusolek vormistada kirjalikult. Näiteks,

• aktsionäride koosoleku protokoll;
• asutajate koosoleku protokoll.

Seejärel leiab firma ostja ja müüb talle korteri ostu-müügilepingu alusel. Omandi üleminek on registreeritud Rosreestr. Ostja tasub korteri hinna müüja kontole. Tasub meeles pidada, et müüja pole firma Ivanov I.I. omanik, vaid firma ise, mille omanik on Ivanov. Seetõttu on jaotises «Müüja» dokumentides märgitud korteri müünud ​​organisatsiooni nimi. Pärast LLC-lt ostjale tasumist ja kinnisvara registreerimist allkirjastavad pooled kinnisvara vastuvõtmise ja üleandmise akti.

OÜ-lt korteri ostmisega seotud riskid

Venemaal peab juriidiline isik olema registreeritud juriidiliste isikute ühtses riiklikus registris (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 48). Seetõttu peaks ostja veenduma, et ettevõte on ka reaalselt registris registreeritud ja tegeleb finantstegevusega.

Tavaliselt hirmutavad ostjad sellised hetked nagu organisatsiooni rahaasjade kontrollimine. Kuid see on lihtsam kui tundub. Ehitusettevõtted avaldavad oma veebilehtedel maja lubasid, samuti teavet põhikapitali kohta ja finantstegevuse aruandeid. Vaadake rida «Aruandeperioodi kasum / kahjum». Negatiivne tulemus või null peaks olema murettekitav. See tähendab, et ettevõte on kas esitanud pankrotiavalduse või teeb seda peagi. Ja siis hakkavad võlausaldajad analüüsima varade müügitehinguid ja tagastama need kohtu kaudu juriidilise isiku võlgade tasumiseks. LLC-lt kinnisvara ostmine pole sel juhul seda väärt.

Kuidas osta korterit juriidiliselt isikult

Kui müüja on arendaja, siis:

1. Vara tuleb vormistada omakapitali osaluslepinguga, kui korter ostetakse ehitusjärgus. Pooled sõlmivad lepingu. Ostja (aktsionäri) rahalised vahendid kantakse arendaja kontole. Maja valmimisel ja kasutuselevõtul allkirjastavad pooled korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti ning dokumendid esitatakse registreerimiseks Rosreestr.
2. Tehing vormistatakse kinnisvara müügilepinguga, kui maja on kasutusele võetud. Pärast lepingu sõlmimist ja tasumist antakse dokumendid üle omandi ülemineku registreerimiseks.

Juhul, kui korterit arendaja ei müü, vormistatakse protsess müügilepinguga. Ostjal on aga oluline meeles pidada, et korter on ettevõtte vara, mis tähendab, et see on asutajate või osanike ühisomandis. Kõigi omanike müügi nõusolekut kinnitava dokumendi puudumine muudab tehingu ebaseaduslikuks.

Ettevõtte korteriomandiõigust kontrollitakse registri väljavõtte alusel. See on dokument, mida iga venelane saab nõuda, veendumaks, et müüjal on vara käsutamise õigus. Kui firma väidab, et tal on DDU lepingu alusel õigus, siis see tähendab, et korterit veel ei ole. Ja ostjale määratakse lihtsalt õigus see pärast hoone valmimist arendaja poolt kätte saada.

Nõutavate dokumentide loetelu

Müüjal peab olema:

• kehtiv väljavõte ühtsest riiklikust juriidiliste isikute registrist (juriidiliste isikute ühtne register);
• ettevõtte põhikirja koopia;
• asutajate koosoleku protokoll, millel tehti vara müügiotsus;
• dokumendid, mis kinnitavad ettevõtte kinnisvara omandiõigust;
• koostatud ostu-müügileping.

Kui müügiläbirääkimisi ei pea ettevõtte direktor, siis peavad sellel isikul olema dokumendid, mis kinnitavad tema õigust tehingu tegemiseks. See on ettevõtte tellimus või väljavõte ametijuhendist, kus on kirjas toimingud, mida ametnik saab teha, samuti volikiri ettevõtte nimel lepingu sõlmimise ja dokumentide allkirjastamise õiguse kohta.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 30 kohaselt peab lepingus tingimata olema märgitud:

• lepingu objekt (soovitavalt korteri täielik kirjeldus, mis ei sisalda ainult aadressi ja pindala, vaid ka toas oleva kirjeldust);
• tehingu osapoolte andmed;
• hind.

Kui ostja ei ole kindel, et ta saab iseseisvalt lepingu koostamise keerukusest aru, siis võib tehingujärgsete probleemide vältimiseks pöörduda kinnisvarajuristidega.

Müügilepingu lõksud

Igal korteri ostu-müügitehingul on oma plussid ja miinused. Oluline on mõista peensusi. On palju termineid, mida ostjad ja seadus tõlgendavad erinevalt.

Näiteks võib müügilepingus olla kirjas, et korter müüakse «sellisena, nagu see on». Inimene annab mõista, et me räägime objekti füüsilisest seisundist: kommunikatsioonide olemasolu, seina- ja põrandakaunistused, lambipirnide või mööbli olemasolu. Kuid juriidiline mõiste on laiem. «Nagu on» tähendab, et korter müüakse koos kõigi juriidiliste koormistega, kui need on. Need. kinnisvara all võiks müüja firma võtta laenu ja nüüd on sinu tõenäoline elamispind pangale panditud. Allkirja andmisega nõustus ostja selle ära ostma koos olemasoleva koormatisega.

Seetõttu järgige nõuetekohast hoolsust. Külastage kindlasti müüdavat kinnisvara. Proovige hinnata selle seisukorda, samuti kontrollige tehingu õiguslikku puhtust enne dokumentide kokkuleppimist ja allkirjastamist.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-lica-plyusy-i-minusy-sdelki/