Majandusolukord ja madalad palgad ei võimalda venelastel sularaha eest kortereid osta. 2010. aastatel sai peamiseks ostuviisiks ühisehitus. 2020. aastaks on ühisehitus kaotanud riigi toetuse. Seetõttu peaksid need, kes plaanivad osta ehitatavasse majja korterit, lähemalt tutvuda praeguse ehituse iseärasustega ja teguritega, millega ostmisel kokku puutuda võib.

Jaga hoonet

Aastatel 2005–2019 domineeris Venemaa praktikas ehitusjärgus korteri ostmine arendajalt. Kortermaja ehitamiseks kulus ehitusfirmal olenevalt piirkonnast 500 miljonit kuni 4 miljardit rubla. Nende laekumise allikaks olid ehitatavas majas korterid ostnud kodanike raha. Huvi tekitamiseks pakkus ehitusfirma osta plaanitava eluaseme turuhinnast 20-30% madalama hinnaga.

Tehing vormistati aktsialepinguga. Kasulikuks sai korteri ostmine ehitatavasse majja. Leping ostjat probleemidest aga ei päästnud. Arendaja võiks alustada ehitusega ja mitte lõpetada. Seadus ei kehtestanud ehitusfirma raha kulutamise reegleid ega kontrollinud protsessi. Seetõttu tekkis riiki üha rohkem “probleemmaju”. 2019. aastaks oli pooleli 894 maja ja 98 570 petetud kinnisvarainvestorit. Vastus küsimusele: “Kas sellisesse uude majja tasub korterit osta?” on ilmne. Kes on juba probleemsesse olukorda sattunud, jääb üle vaid loota, et kunagi saab maja valmis.

Nad üritasid seadusandlust karmistada, kuid see ei toonud tulemust. Seetõttu kehtestati alates 1. juulist 2019 ühiste ehituslepingute sõlmimise keeld. Kas ehitusjärgus majas on võimalik osta korter peale 2019. aasta juulit? Jah, aga hoopis teistmoodi.

Tingdeponeerimiskontod

Nüüd saad projekti finantseerimise ja tingdeponeerimiskontode abil osta korteri ehitusjärgus majja. Uus kava on kehtinud alates 2019. aastast. Arendaja ja ostja tegevuste algoritm on järgmine:

1. Pooled sõlmivad lepingu projekti rahastamise kohta.
2. Ostja raha ehitusjärgus majas korteri ostmiseks «kukub» erikontole. Arendaja saab need sealt välja viia alles siis, kui ta allkirjastab maja kasutusse andmise akti. Ta ei saa neid selle hoone ehitamisel kasutada.
3. Kui ehitusfirmal on ehituse lõpetamiseks raha vaja, siis taotleb ta pangast laenu.
4. Pärast maja valmimist üürib arendaja ostjatele kortereid, võtab tingdeponeerimiskontodelt raha ja arveldab pangaga.

Ostja jaoks on olukord muutunud hoiustatud raha riigipoolse kaitsmise osas. Kui arendaja läheb pankrotti või teie asjaolud muutuvad, saate raha välja võtta. See on pluss. On ka miinus. Laenumäär, mille arendaja ehituse lõpetamiseks pangast võtab, on 13% aastas. Tõenäoliselt tõuseb ostjaga sõlmitud lepingu maksumus sama 13% võrra vähemalt.

Kas uutes tingimustes tasub osta korter ehitatavasse majja? Küsimusele vastamiseks peate end kalkulaatoriga relvastama ja vaatama, kui palju maksavad korterid ostjat huvitavas piirkonnas äsja kasutusse võetud hoonetes. Kui valmis ja ehitusjärgus korteri vahe on 7% või vähem, siis tasub võtta korter uude majja. Kui vahe on 20-25%, siis saab osta korteri ehitusjärgus.

Mida on potentsiaalsel ostjal vajalik ja oluline tingdeponeerimiskontode kohta teada

Kas on võimalik deponeerida raha tingdeponeerimiskontodele? Arvestades, et ostja kannab raha kontole, millelt arendaja ei saa seda enne ehituse lõppu võtta, tekib küsimus, kas pank võtab intressi nagu deposiidilt. Kahjuks ei kogune tingdeponeerimiskontodele veel intresse (seaduse nr 214-FZ artikkel 15.5), kuid see ei tähenda, et see oleks tulevikus võimatu.

Kuidas pank ja arendaja tingdeponeerimiskontodega suhtlevad? Arendaja ei näe laekunud rahasummat ega saa laekumisi reguleerida. Teave rahaliste vahendite liikumise kohta kontodel kujutab endast pangasaladust. Aga arendajal on õigus pakkuda ostjale lepingusse ettepanekute tegemist, et lahendada seaduse raames olukord kontodega. Mis puutub ehitusorganisatsiooni suhtlemisse pangaga, siis see toimub eranditult sõlmitud laenulepingu raames.

Elamuehitusühing

ZhSK on veel üks võimalus arendaja ja tulevaste korteriomanike vaheliseks suhtluseks. Kui elujõulised on elamuühistud, on raske öelda. Selles etapis saame vaid öelda, mis vahe on ja kuidas osta elamuühistutega ehitatavasse majja kortereid.

Ostu algoritm:

1. Ostjad on ühinenud ühistuks. Seda pole keeruline teha ja ühisehituse praktikal on pikad traditsioonid — seda on meie territooriumil praktiseeritud juba keskajast.
2. Ühistu liikmed määravad ühiselt, mida ja kuidas nad ehitama hakkavad. Seejärel vali ehitaja ja sõlmi temaga leping.
3. Aktsionärid kannavad rahalisi vahendeid elamukooperatiivi kontole. Praeguses etapis nad ehitatavasse majja korterit ei osta.
4. Aktsionäride raha jääb elamuühistute arvele ja kandub ehitajatele järk-järgult.

Elamuehituse eelis on see, et inimesed ise määravad, mida ehitada, milliseid materjale kasutada jne. Edu sõltub elamuühistute juhatuse liikmete ehituskogemuse olemasolust. Negatiivne külg on see, et kõik riskid langevad ühistus osalejate kanda. Riik ei garanteeri investeeritud vahendite tagastamist valitud elamuühistute juhatuse või hoolimatute arendajate ebaaususe korral. Kuigi elamukooperatiivil ei ole õigust müüa kortereid ehitatud majas.

Millal saab arendaja hakata kortereid müüma

Kaaluge 2021. aastal arendajale ja ostjale pakutavaid võimalusi ehitusjärgus korterite ostmiseks:

1. Kui firma plaanib alles ehitusega alustada, aga vahendeid napib, siis võtab ta pangast laenu. Igaühel on broneerimislepingute sõlmimine ebaseaduslik.
2. Kui ehitajad said kõik vajalikud dokumendid, kaevasid süvendi ja ehitasid 30% kavandatud tööde mahust, siis lubati neil müüa kortereid ja sõlmida omakapitalilepinguid või sõlmida lepinguid projektide ehitamiseks.

Venemaa suurima arendaja PIK Grupi andmetel moodustas 2020. aastal tingdeponeerimiskontode kaudu müük 25% kogumüügist. Ülejäänud 75% on ehitus DDU lepingute alusel. Raamatupidamiskoja audiitor Svetlana Orlova teatas, et 2021. aasta alguseks on tingdeponeerimiskontodele üle läinud 35% ehitusettevõtetest.

Millises ehitusjärgus saab kortereid müüa? Arendaja saab tingdeponeerimiskontode kasutamisel alustada müüki isegi 6% ulatuses ehitatud majast. Staadiumis, mil on valminud 30% planeeritud ehitusest, on võimalik osta korter DDU lepingu või projektehituslepingu vormistamisega.

Kust alustada ehitusjärgus majas korteri ostmist ja millised peaksid olema ostja tegevused

Plaan sisaldab 6 punkti:

1. Määrake oma ostueelarve.
2. Otsustage tubade arv, uurige kavandatavate korterite kaadreid ja ruutmeetri maksumust. Võrrelge oma rahaliste võimalustega.
3. Tehke otsus hüpoteeklaenude ja riiklike toetusprogrammide kohta.
4. Valige endale sobiv korter.
5. Pidage müüjaga läbirääkimisi.
6. Vajadusel võtke pangast laenu ja seejärel sõlmige arendajaga leping.

Ostueelarve määramiseks on soovitatav arvutada pere aastane sissetulek. Korrutage saadud arv 3-5-ga. Saadud arv on korteri maksumuse ülempiir, mida pere saab ehitusjärgus osta. Venemaal on hüpoteegi keskmine tähtaeg 20 aastat. Selle aja jooksul tasub ostja kulud hõlpsalt ära, keelamata endale igapäevaseid kulutusi, sealhulgas puhkusereise ja suuri oste.

Vead, mida ostjad ehitusjärgus kodu ostmisel teevad

Inimesed teevad sageli vigu, mida oleks saanud mõistlikumalt ja hoolikamalt tegutsedes vältida. Seetõttu peaksid need, kes mõtlevad, kuidas oleks kõige parem osta ehitatavasse majja korter, teadma kolme levinumat ostja viga:

1. Esimene on soov veebis (või telefoni teel) läbi rääkida ja mitte kuhugi minna. See, et pooleliolevasse majja korteriost käib, ei tähenda, et seal midagi vaadata poleks. Näiteks võivad kavandatava elamispinna aknad olla suunatud tagahoovi või kaubanduskeskuse seina poole või mahajäetud vabale krundile. Demofotodel seda näha ei ole. Seetõttu on vaja objektile minna. Suhtlemine arendaja esindajatega aitab mõista, kui läbirääkimisvõimeline on ehitusettevõte. Kas ostja suudab huvide konflikti korral omaette nõuda.
2. Teine on tähelepanematus planeerimise suhtes. Kui arendaja joonistab skeemile mööbli paigutuse ruumis ilma mõõtmeid märkimata, peaks see julgustama ostjat mõõdulint kätte võtma. Olukord «vihjab» ka sellele, et tegelikult ei mahu proportsionaalselt joonistades mööblitükid ära. Seetõttu on soovitatav mõõta olemasolev mööbel ja «korraldada» ruumis näidatud mõõtmetega, järgides skaalat. Jätke vähemalt 1 meeter vaba ruumi kapile või voodile juurdepääsuks. Hinnake akende asukohta. Joonistage diagrammile päikese suund, et mõista, kui hästi on tulevase korteri iga osa valgustatud.
3. Kolmas on väljavaadete ja edasiste arengute alahindamine. Peaaegu alati, et saada vastuseid küsimustele “kuidas osta korterit ehitusjärgus”, “kas see on tulus”, hinnatakse elamispinda tänaste vajaduste alusel, tulevikule mõtlemata. Kas üürnikud saavad oma korrusele tõusta 20 aasta pärast või kui lift läheb katki? Kas mööblit on võimalik teisaldada, et kasutada ruumi muudeks funktsioonideks? Näiteks koolieeliku toast, et teha teismelisele sobiv tuba.

Sõltumata sellest, millises etapis te uue hoone ostate, on oluline arvestada kompleksi kõigi nüanssidega.

Lugege artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-stroyashchemsya-dome-sposoby-vlojeniya-deneg-v-stroitelstvo-v-2021-godu-mdash-plyusy-i — miinus/