Korteri ostmine otse arendajalt on kõige mugavam, ökonoomsem ja turvalisem viis kinnisvara soetamiseks uues majas. See väide vastab tõele vaid juhul, kui mõlemad pooled, nii arendaja kui ka investor, järgivad seaduse raames kõiki riigi poolt selliste tehingute jaoks kehtestatud protseduure ja nõudeid.

Enamasti saab arendajalt korteri osta isegi vundamendi rajamise etapis. See annab rohkem võimalusi ehituse edenemist isiklikult jälgida, kontrollida selle tempot ja ennustada võimalikke viivitusi. Lisaks võib korteri maksumus elamu ehitamise algfaasis olla oluliselt madalam kui pärast selle kasutuselevõttu. Ja lõpuks on lepingu vorm, mis sõlmitakse peale ehituse algust, kuid enne objekti kasutuselevõttu, ostjale kõige turvalisem ja kindlustab teda paljude riskide vastu.

Korteri ostmine arendajalt samm-sammult

Ühtset universaalset juhist, kuidas korterit valida, ei ole, kuid on mitmeid rangeid reegleid, mida ostja peab järgima, kui soovib sooritada tulusat ostu, hoides närve ja rahalisi vahendeid tervena.

Nende reeglite järgi saate koostada ligikaudse samm-sammult juhise korteri ostmiseks arendajalt. See koosneb järgmistest toimingute jadast:

Esimene samm: ehitaja kontrollimine

Kõik kohusetundliku arendaja regulatiivsed ja asutamisdokumendid on tavaliselt vaatamiseks saadaval ettevõtte veebisaidil. Selle puudumine aga ei tähenda, et selle ettevõttega koostööd teha ei tasuks. Soovi korral saate iseseisvalt teavet hankida Rosreestri veebisaidilt või taotleda väljavõtet juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist, näidates välja arendaja TIN-numbri.

Käes peavad olema järgmised dokumendid:

• registreerimis- ja maksuregistreerimistunnistus;
• avatud litsentsid, märkides nende kehtivusaja;
• valla poolt väljastatud ehitusluba;
• disaini deklaratsioon.

Rosstati veebisaidil on spetsiaalne jaotis, kus on loetletud potentsiaalsed pankrotistunud ettevõtted. Kui sellesse nimekirja satub kindel arendajafirma, siis on väga suur oht, et ehitus jääb rahapuudusel üldse lõpetamata.

Arendajalt korteri ostmisel saate selle kontrollimiseks kasutada ka kaudseid meetodeid. Sellised meetodid hõlmavad ettevõtte tegelike tegevustingimuste ühitamist reklaamlausetes esitatutega. Näiteks võib arendaja rääkida aastatepikkusest edukast tegevusest kinnisvaraturul, kuid tegelikkuses võib see põhikirjaliste dokumentide järgi otsustades eksisteerida mitte kauem kui paar aastat. See kehtib ka ettevõtete kohta, kes osaliselt kopeerivad edukamate ja kogenumate konkurentide nime, lootes ostjate tähelepanematuse peale.

Mõned ehitusjärgus kortereid müüvad arendajad korraldavad objektile perioodilisi kontrollekskursioone, kuhu on oodatud nii juba registreeritud aktsionärid kui potentsiaalsed ostjad, kes soovivad soetada korterit ehitusjärgus majas.

Tänapäeval ammutatakse kõige rohkem teavet Internetist ja teave erinevate arendajate kohta pole erand. Kinnisvarale spetsialiseerunud foorumeid ja temaatilisi teabeportaale on palju. Igal linnal on vähemalt üks selline ressurss.

Soovitav on olla huvitatud arvustustest just sellistes tõsistes ja iseseisvalt tõestatud portaalides. Fakt on see, et sellised saidid modereerivad väga hoolikalt, mille tulemusel jäetakse paljudel välja eritellimusel tehtud ülevaated. Selliseid kommentaare pole aga iseenesest raske tuvastada: need jätavad täielikult tähelepanuta isegi väiksemad vead, on selge reklaamistiiliga ja sageli täis kõnekeelele mitteomaseid termineid.

Teine võimalus arendaja kontrollimiseks on küsida tema valmis, kasutusele võetud ja elamiskõlblike objektide kohta. Küsida saab elanikelt eluaseme kvaliteedi ja mugavuse kohta, erinevatest raskustest, mis võivad tekkida korterite üürimisel ning kas ehitustööde käigus ei esinenud pikki viivitusi.

Teine etapp: lepingu täitmine ja registreerimine

Kui pärast arendaja põhjalikku kontrolli pole selle usaldusväärsuse pärast muret, võite jätkata lepingu koostamise etappi. Levinuimad on kaks tehinguvõimalust: ostu-müügileping (PSA) ja omakapitali osalusleping (DDU).

Korteri ostmine arendajalt DCT alusel toimub alles pärast maja kasutuselevõttu, kuna seda tüüpi tehing on võimalik ainult siis, kui müüja on juba kodu omanik. Peale objekti kasutuselevõttu on tegu arendajafirmaga.

Seda tüüpi lepingu eeliseks on see, et pole vaja oodata ehituse lõpetamist ning kohe pärast Rosreestris tehingu registreerimist ja tasu maksmist saab kolida uude korterisse. Miinustest tuuakse enim välja elamispinna hinda, mis ületab oluliselt just valmivas majas müüdava korteri maksumust.

Paljud arendajad, kui mitte enamik, eelistavad kortereid müüa kohe pärast ehitustööde algust. Sel juhul eelistatakse DDU-d, mis on kohustusliku riikliku registreerimisega seotud ja kindlustab osapooled paljude ettenägematute asjaolude vastu.

Üldises plaanis on aktsialepingu olemus järgmine. Ostja kannab arendajale üle tema poolt valitud korteri maksumusega võrdse rahasumma, mille arendaja kasutab hoone ehitamiseks. Selle tulemusena saab esimene aktsionäriks, see tähendab, et ta saab õiguse saada osa sellest kinnisvarast.

Muu hulgas näeb DDU ette:

• maksetingimused;
• garantiid ja kindlustus;
• korteri täpne tehniline kirjeldus;
• rahaline hüvitis ostjale ehitusaja ületamise eest;
• hüvitise arvutamine lepingus märgitud korteri pinna ettenägematu vähenemise või suurenemise eest;
• arendaja või töövõtja süül tekkinud puuduste tasuta parandamine.

Kuni maja lõplikult kasutusse andmiseni ja võtmete kättesaamiseni ei loeta osanikku korteri omanikuks, kuid saab selle õigusi müüa. Seda nähtust nimetatakse nõudeõiguste loovutamiseks ja see esineb sageli siis, kui näiteks arendaja maksab töövõtjale DDU alusel elamispinna eest.

Vaatamata DDU positiivsetele külgedele on sellel ka mitmeid puudusi. Peamised riskid, millega ostja võib omakapitali osaluslepingu sõlmimisel kokku puutuda, on järgmised:

• Vajadus oodata, kuni ehitus on lõpetatud. Kui ostate korteri väljakaevamise etapis, võib võtmete kättesaamine võtta mitu aastat; teisest küljest on sel juhul rahaline kasu palju suurem.
• Tarnetähtaja ületamine. Seadusest tulenevalt on arendajal õigus pikendada tööde tegemise aega, teavitades sellest aktsionäre kaks kuud enne lõppkuupäeva muutmist. Kahjuks tuleb ette juhtumeid, kus sel viisil ehitus venis mitu aastat üle kokkulepitud aja.
• Varade kulum. Mõnes olukorras, kui arendaja süül lepingutingimusi rikutakse, on ta kohustatud raha ostjale tagastama. Nii juhtub see näiteks siis, kui ehitus mingil põhjusel peatub või tähtajatult külmutatakse. Vahendid tagastatakse aktsionärile vanas mahus, kusjuures hetkel võib eluaseme keskmine maksumus oluliselt tõusta.
• Korteri pinna suurenemine. Maja ehitamise käigus võib muutuda selle projekteerimisdeklaratsioon, millest arendajal on kohustus teavitada ka omakapitali omanikke. Ja kui väiksema korteri puhul maksab firma vahe omanikule tagasi, siis suurendamise korral tuleb ostjal see mitte alati soodsatel tingimustel tasuda.

Teised turul olevad lepinguskeemid, mida tavaliselt nimetatakse «halliks», ei taga ostjale tehingu puhtust ega tähenda lubaduste ja tulemuste lahknevuse hüvitamist. Sellised skeemid hõlmavad järgmist: esialgne DDU, esialgne DCT, broneerimisleping, laenu- või kaasinvesteerimislepingud. Lisaks sellele, et neid tehinguid Rosreestris ei registreerita, ei tähenda mõned neist üldse eluaseme omandiõigust, vaid teevad ostjast arendaja võlausaldaja või panevad talle täiendava rahalise vastutuse.

Kolmas samm: korteri vastuvõtmine

Ehituse lõppedes viiakse korterelamu ekspertiis läbi, misjärel antakse see ametlikult kasutusele. Sellest hetkest alates peavad arendaja ja ostja/aktsionär kolme kuu jooksul koostama vara vastuvõtmise ja üleandmise akti.

Enne selle koostamist peab ostja hoolikalt üle vaatama valmis korteri, kontrollima hoolikalt kõiki tehnilisi nüansse, kõrvaldama või kinnitama ebakõlasid piirkonnas, kontrollima viimistluse ja kommunaalteenuste kvaliteeti. Defektide ilmnemisel peab arendaja need oma kulul kõrvaldama. Kui puudused või abielu ilmnevad pärast vastuvõtuaktis kokkuleppimist, võib nende parandamise vastutuse kindlaksmääramine olla keeruline.

Pärast akti registreerimist peab ostja fikseerima omandiõiguse Rosreestris. Selleks peab ta esitama:

• avaldus;
• pass;
• leping arendajaga, mis kinnitab õigust eluasemele;
• vastuvõtmise ja üleandmise akt;
• STI plaan.

Pärast nende dokumentide esitamist ja riigilõivu tasumist kuu aja jooksul saab omanik registreerimistunnistuse.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-ot-zastroyshchika/