Kuidas osta korter õigesti ja turvaliselt? Absoluutselt iga inimene, kes sellise investeeringu kasuks otsustab, küsib endalt sarnase küsimuse. Korteri ostmine on tõsine otsus, mis tuleks teha hoolikalt ja vastutustundlikult. Hoolikast planeerimisest, kõigi riskide ja enda võimaluste hindamisest sõltub see, kui edukaks soetamine nii koduses kui ka rahalises mõttes saab.

Korteri ostmise protsess

Kinnisvara ostmise protseduur, olgu selleks siis uuselamu korter, järelturul või eramu, algab juba ammu enne notari juurde minekut lepingu sõlmimiseks. Korterit ostes pead teadma, kui seaduslik ja tulus tehing kujuneb, millised on tulevase kodu elamistingimused.

Korteri ostmise sujuvaks kulgemiseks tuleks eelnevalt teha mõned ettevalmistavad sammud:

• Otsustage eluaseme valiku üle. Tasub endal uurida korteri tubade arv, linnaosa, nõuded infrastruktuurile. Sel juhul on vaja arvestada tõenäolise korteris elamise perioodi ja võimaliku pereliikmete arvu suurenemisega.
• Hinnake rahalisi võimalusi. Selleks tuleks analüüsida oma püsivat ja täiendavat sissetulekut, mõnikord ka tööväljavaateid ja riske arvesse võttes. Antud analüüsi põhjal tasub kaaluda mitmeid elamispinna variante, sest sageli saab sama summa eest soetada pindalalt täiesti erineva kortereid, mis asuvad enam-vähem prestiižsetes piirkondades.
• Valige ostuviis. Kinnisvara eest tasumiseks on kolm võimalust: täismakse, hüpoteek ja järelmaksu. Esimene võimalus võimaldab teil eluaseme eest mitte üle maksta, teine ​​aga võimaldab mitte oodata, kuni vajalik summa koguneb, vaid kohe sisse kolida. Järelmaksuplaan on kasulik vaid siis, kui puudujäävale summale on jäänud väga vähe lisada.
• Uurige turgu. Sel juhul ei lähe hea kinnisvaramaakleri ja pädeva juristi abi sugugi üleliigseks. Tuleks analüüsida turul kehtivaid hindu, et õige variandi valikul vältida kahtlasi tehinguid või olulisi enammakseid.
• Võrrelge valikuid. Tihti juhtub, et ühte korterit valides võib meeldida mitu korraga. Sel juhul peate läbi viima kõigi võimaluste põhjaliku võrdleva analüüsi, pöörates tähelepanu absoluutselt kõigile kinnisvara olulistele nüanssidele: alates maja tüübist kuni fondivalitseja olemuseni. Samuti on vaja arvestada kaugust töökohast, oluliste sotsiaalse infrastruktuuri rajatiste olemasolu mikrorajoonis. Tulevikus võib see säästa teid liigsete rahaliste ja ajakaotuste eest.
• Õppedokumendid. See oluline aspekt puudutab korteri omandiõigust. Kui ehitusjärgus majas tegeleb müügiga arendaja ise, siis juba üle antud või omandiküsimustes teisejärgulises kinnisvaras on lõkse. Hoolikalt tuleks üle vaadata, kas müüjal on õigus korterit käsutada – selleks on soovitav kaasata ka advokaat.
• Uuri välja korteri turuväärtus. Iga müüja ülesanne on müüa kallimalt ja ostja — osta odavamalt. See turuseadus kehtib ka kinnisvara puhul. Selleks, et mitte osta korterit esialgu paisutatud hinnaga, tuleb välja selgitada selle tegelik turuväärtus. Selle küsimusega on soovitav pöörduda spetsialistide poole, soovitavalt mitme poole, kes viivad läbi elamispinnale eksperthinnangu, misjärel on tehingu arutamise käigus võimalik pakkuda müüjale oma hinda, viidates hindajate järeldused.
• Lepingu sõlmimine. Tehing vormistatakse notari juures, tunnistajate juuresolekul, peale korteriga tutvumist ja vastuvõtuakti allkirjastamist. Pärast selle sõlmimist peate esitama MFC-le dokumendid omandiõiguse registreerimiseks.

Kuidas läheb korteri ostmine uues majas?

Uues majas korteri ostmise protsessil on mitmeid funktsioone. Olenevalt maja valmisoleku astmest on tehinguks kaks võimalust — osalusleping ja müügileping. Esimene toimub siis, kui rajatise ehitusprotsess pole lõppenud, teine ​​- pärast maja kasutuselevõttu ja selle omandamist.

DDU

Aktsialeping on elamu ehitamise etapis levinum tehinguvõimalus. Ta saavutas oma populaarsuse lisainvesteeringute allikana, mida arendaja kasutas edasiseks tööks. Tänapäeval hoitakse eluaseme eest tasutud vahendeid spetsiaalsetel tingdeponeerimiskontodel ja need on ehitusettevõtte käsutuses alles pärast tema ja ostja vahelise vastuvõtuakti allkirjastamist.

Seega on ehitatavasse majja korteri ostnud inimesed kaitstud paljude riskide, sealhulgas pettuste eest. Vaatamata pikale ooteajale on DDU alusel kinnisvara ostmine rahaliselt tulus, kuna enamasti tõusevad korterite hinnad pärast hoone kasutuselevõttu oluliselt.

Samas ei ole ostjad kaitstud võimalike murede eest, mis võivad tekkida arendaja süül: ehitusfirma pankrot ja selle tagajärjel ehituse külmumine; viivitused alarahastamise tõttu; suutmatus maja tehniliste puuduste tõttu kasutusele võtta; korteri kvaliteedi mittevastavus deklareeritule.

Selliste probleemide vältimiseks peaksite isegi enne lepingu sõlmimist kontrollima mõningaid andmeid:

• arendaja asutamisdokumendid, litsentsid, maatüki kasutusõigus, projekti deklaratsioon;
• ettevõtte finantsaruandlus ja panga akrediteerimine;
• arendaja olemasolu potentsiaalsete pankrotistujate nimekirjades;
• ehitusfirma varasemad objektid: õigeaegne tarne, kohtuasjad, elanike tagasiside jne.

DDU alusel korteri ostmine toimub vastavalt föderaalseadusele nr 214. See sisaldab järgmist teavet:

• arendaja ettevõtte nimi, selle andmed;
• aktsionäri passiandmed;
• korteri tehniline kirjeldus, võttes arvesse kõiki selle omadusi;
• makseviis;
• objekti kasutusse andmise täpne kuupäev.

Täielik või osaline makse, olenevalt kinnitatud meetodist, tehakse alles pärast DDU registreerimist Rosreestris.

PrEP

Müügileping uute hoonete puhul ei ole nii levinud kui DDU. Enamasti kasutatakse seda kalli eluaseme jaoks, mis ei ole turul nii nõutud ja võtab ostja leidmiseks aega. Kuid mõnikord kasutavad arendajad eelarvelise kinnisvara puhul DCT-d arendusprogrammide osana, et saada endale lisatulu.

Vaatamata kõrgematele kuludele on uue hoone valmiskorteritel mitmeid eeliseid:

• on võimalus koheselt hinnata elamispinna kvaliteeti;
• korteris ei ole varem keegi elanud, puudub võimalus sellele õigust esitada kolmandate isikute poolt;
• ei ole vaja oodata ehituse valmimist ja sellega kaasnevaid riske: külmad, tarneprobleemid, piirkonna ebakõlad.

Enne DCT allkirjastamist on oluline välja selgitada, kas arendaja on tõesti müüdava korteri omanik – selle kohta saab infot Rosreestrist. Samuti on kasulik teada saada, kas eluaseme deklareeritud hind vastab selle tegelikule turuväärtusele.

Makse tehakse pärast lepingu sõlmimist, mis seejärel registreeritakse USRN-is. Pärast seda allkirjastatakse korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt.

Nõuete loovutamine

Oma osaluse saavad müüa aktsionärid, kes on muutnud meelt konkreetses majas korteri ostmise osas või konsultatsioonifirmad, kes tegutsevad eluaseme ostmisel vahendajana. Sel juhul sõlmitakse nõudeõiguste loovutamise leping. See sisaldab:

• esialgne DDU koos arendajaga;
• loovutamisleping;
• arendajafirma kirjalik nõusolek;
• makseteave;
• lähetusel dokumentide vastuvõtmise ja üleandmise akt.

Kuidas järelturult korterit turvaliselt osta?

Suurem osa kinnisvara järelturul müüdavatest korteritest on vananenud planeeringuga, lisaks kuluvad aastatega hooned ise, mistõttu võivad sellise eluaseme hinnad olla märgatavalt madalamad kui uuselamu puhul. See pole aga sekundaarsüsteemi ainus puudus. Kõige levinumate vanade eluasemetega seotud riskide hulgas tuuakse kõige sagedamini välja omandiprobleemid.

Isegi kui vaidlusalune olukord pole petuskeem, võib dokumentidesse pugeda vigu, mis ei võta arvesse mitmeid isikuid, kellel on õigus osale korterist või kogu elamispinnast. See toob kaasa arvukaid kohtuvaidlusi, mis toovad kaasa märkimisväärset aja- ja rahalist kahju.

Nendel põhjustel on parem osta selline eluase agentuuri kaudu või hea kogenud kinnisvaramaakleri toel. Mida otsida järelturult korterit ostes? Kõigepealt peaksite tegema järgmised sammud:

• Kinnitage müüja omandiõigus korterile. Selleks tuleb temalt küsida müügi-, pärimis- või annetamisleping, mis kinnitab, et tal on täielik õigus antud kinnisvara käsutada. Kui müük toimub volikirjaga, siis volikiri peab olema notari poolt kinnitatud. Siin on oluline pöörata tähelepanu ka sellele, kas selle kehtivusaeg on lõppenud — tavaliselt on see 1 aasta.
• Veenduge, et müüja on võimeline. Ebameeldivad olukorrad tekivad siis, kui müüja põeb alkoholismi, narkomaaniat või tal on psüühikahäire. Kui hiljem selgub, et ta ei olnud tehingu tegemise ajal oma tegevusest teadlik, saavad tema lähedased lepingu kergesti vaidlustada ja kehtetuks tunnistada. Parim variant, millesse iga kohusetundlik müüja suhtub mõistvalt, on esitada vastav tõend neuropsühhiaatrilisest ja narkoloogilisest dispanserist.
• Välistada koormamine, arest või võlg. Kui korter on aresti all või kasutusel tagatisena, siis ka müügileping tunnistatakse kehtetuks. Korteri müümine koos kommunaalmaksetega ei ole seadusega keelatud, kuid omanikul on kohustus sellest ostjat teavitada, mida praktikas sageli eiratakse. Et mitte tekitada lisakulusid, tuleks küsida isiklike kontode väljavõtet või vaadata maksekviitungeid.
• Kontrollige korteri seisukorda. Kui maja tuleb lähiajal lammutamisele ja selle elanikel on ümberasustamise järjekord, on sellises majas korterite müük ebaseaduslik. Kui kodul on mitu omanikku, millest igaühel on osa või see on ostetud abielus, on ostueesõigus teistel omanikel või abikaasal. Sellises olukorras on välisostja jaoks nõutav osa korteri ostmisest keeldumine.
• Määrata korterisse registreeritud isikute ring. Isegi kui antud aadressil elamisluba omavad inimesed korteriosale ei pretendeeri, tuleb sageli ette ebameeldivaid juhtumeid, kui tuleb end kohtus arvele võtta. Sellised kulud, mis nõuavad ostjalt aega ja närve, on samuti soovitav enne tehingu sõlmimist välistada.
• Vaadake tehnilist dokumentatsiooni. Katastripass ja muud tehnilised dokumendid sisaldavad üksikasjalikku teavet korteri, selle pindala, asukoha korrusel, planeeringu kohta. See on oluline juhul, kui on tehtud ebaseaduslik ümberehitus. Müüja peab selle enne kodu müümist kas omal kulul seadustama või tagastama selle algsesse olekusse. Isegi ilma dokumentatsioonita on soovitav esimeste küsimuste hulgas selgitada, kas paigutusega manipuleeriti.
• Arutage seotud üksikasju. Mõned esmapilgul tähtsusetuna tunduvad küsimused on parem eelnevalt täpsustada ja seejärel lepingusse eraldi punktidesse kirjutada, et edaspidi vältida võimalikke arusaamatusi. Sarnased küsimused puudutavad üürnike vabastamise perioodi ja korteri vabastamist, teatud tüüpi mööbli või seadmete ostjale üleandmise võimalust. Seadus näeb eluaseme vabastamiseks ette mitte rohkem kui ühe kuu, kuid siiski on selliseid peensusi kõige parem käsitleda individuaalselt.
• Sõlmige eelleping. Valdav osa juhtudest ei sõlmita ostu-müügitehingut korraga, vaid see hõlmab väikese osa tasumist, millele järgneb kogu vara väärtuse tagasimaksmine. See osa väljastatakse tagatisraha või ettemaksuna. Paljud müüjad nõuavad kangekaelselt tagatisraha, kuigi ettemaks on ostjale kasulik. Ettenägematute asjaolude korral võimaldab selline eellepingute vormistamine tagastada raha täies mahus, välja arvatud väikesed trahvid, mis on samuti eelnevalt kokku lepitud.

Kas ostate kodu müügilepingu alusel?

Kui kõik juriidilised nüansid ja korteri seisukord ostjale sobivad, saab edasi minna otse müügilepingu sõlmimiseni. Sellele kirjutab alla notar, eelistatavalt tunnistajate juuresolekul. Seaduse kohaselt sõlmitakse PrEP järgmiste andmete alusel:

• müüja ja ostja isikut tõendavad dokumendid (pass);
• STI-s registreeritud korteri omanditunnistus;
• avaldused riigi registripidajale lepingu täitmiseks;
• riigilõivu tasumise kviitungid;
• lisadokumendid: kaasomanike luba, esimesest ostuõigusest loobumine, volikiri, eestkostjate ametlik luba jne.

Müügileping peab sisaldama ka:

• aadress, kus müügiobjekt asub;
• seda vara iseloomustav väljavõte registreerimistunnistusest;
• DKP objekti maksumus;
• ostja ja müüja passiandmed;
• kokkulepitud tingimused väljatõstmise tingimuste, võtmete üleandmise, tasumise korra kohta.

Peale müügilepingu allkirjastamist tõendab notar omandi üleminekut. Tõendatud dokumendid tuleks esitada riiklikule registreerimisteenistusele, kes 3 kuu jooksul väljastab dokumendid, mis muudavad ostja kodu täisomanikuks.

Kuidas korraldatakse hüpoteek?

Ostjale, kes ei suuda kogu kodu maksumust korraga tasuda, on osaliseks tagasimaksmiseks kaks võimalust – järelmaksuplaan ja hüpoteek. Järelmaksu kasutatakse ainult esmase kinnisvara puhul ja see kujutab puuduoleva summa jaotamist tavamakseteks. Reeglina antakse seda suhteliselt lühikeseks ajaks – maksimaalselt kolmeks aastaks.

Hüpoteek omakorda eeldab ka regulaarsete maksete süsteemi, kuid peamise erinevusega — ostja jaoks ei ole laenuandja mitte arendaja ega majaomanik, vaid pank. Hüpoteeklaenu saab anda nii esmasele kui ka teisesele kinnisvarale, kuigi laenu teise panga ostmiseks kinnitatakse palju harvemini.

Üldjoontes on hüpoteegi skeem järgmine: ostja maksab sissemakse omanikule ja pank katab puuduoleva summa ühe maksega. Pärast seda muutub ostja mitte müüja, vaid panga võlgnikuks, kellele ta määratud aja jooksul osamaksetena tagastab kindla laenusumma ja kindla lepingu alusel hüpoteegi intressimääraga määratud intressi. Sel juhul saab korter raha tagastamise garantiiks.

Millised on hüpoteeklaenu andmise tingimused?

Suured kaasaegsed paljude suuremate pankade poolt akrediteeritud arendajad pakuvad lisaks muudele teenustele oma klientidele esialgu erinevaid hüpoteeklaenuprogramme.

Enamik panku annab laenu ainult sissemakse tingimusel. Selle suurus võib kõikuda 10-50% korteri hinnatavast väärtusest. Hüpoteeklaenuvõimalusi on ka ilma selle panuseta, kuid need on haruldased, kuna need pole pankadele kasumlikud. Fakt on see, et korteri hind võib ajas muutuda ja kui võlgnik ei täitnud oma kohustusi ja korter läks panga omandusse, saab ta oksjonil selle eest saada väiksema summa, kui oli. algselt maksti arendajale. Seega, kandes ehitusfirmale vaid osa rahast, jääb pank võitjaks mistahes sündmuste arengus.

Isegi juhul, kui pank ei maksa kogu korteri maksumust tagasi, esitatakse laenuvõtjale rangelt määratletud nõuded:

• vanus üle 21 aasta, aga tingimusel, et laenu tagasimaksmise ajal ei ole võlgnik vanem kui 65–75 aastat;
• Vene Föderatsiooni kodakondsus;
• pidev töökogemus viimasel töökohal vähemalt 6 kuud;
• maksevõime tase, mille juures regulaarsete sissetulekute tase, millest on maha arvatud igapäevased kulud, võimaldab võlga tagasi maksta.

Mõnes pangas ei pruugi tähtajad olla nii ranged, kuid sageli kaasnevad sellega ka ebasoodsamad hüpoteegi tingimused. Laenaja ja kaaslaenuvõtjate maksevõimet selle olemasolul kinnitavad töötõendid ja pangakonto väljavõtted.

Kas hüpoteegi pealt on võimalik raha säästa?

Kuna hüpoteeklaenu andmise puhul on tagatiseks kinnisvara ise, on pankade risk minimaalne, mistõttu saavad nad kinnitada hüpoteegi ka mitte kõige parema krediidiajalooga kliendile. On olukordi, kus panga arvutuste kohaselt ei piisa põhisissetulekust võla korrapäraseks tagasimaksmiseks — sel juhul saate esitada tõendi täiendavate sissetulekuallikate, sealhulgas passiivsete tuluallikate kohta, mis arvutatakse kokku võla tegemisel. otsus laenu andmise kohta.

Riigi toel on subsiidiumid ja hüpoteegi soodustingimused saadaval paljudele elanikkonnarühmadele. Riigi toetus tähendab seda, et eelarvelised vahendid katavad osaliselt laenusaaja võlgnevuse panga ees. Kõige tavalisemad seda tüüpi programmid hõlmavad järgmist:

• Ema kapital. Hüpoteeklaenu sissemaksena saab kasutada kuni 450 000 rubla suurust summat, mis on ette nähtud ainult eluasemetingimuste, emapensioni ja laste hariduse parandamiseks. Selleks tuleks küsida, millised pangad seda programmi toetavad ja sõlmida finantsasutusega leping, mis näitab, et selle sissemakse tegemiseks kasutatakse rasedus- ja sünnituskapitali tunnistust.
• sõjaväe hüpoteek. See valik on mõeldud Vene Föderatsiooni kodanikele, kes on NIS-i liikmed ja kellel on 3 aastat tööstaaži. Riiklik akumulatsioonisüsteem sellele elanikkonnarühmale annab võimaluse tasuda kogumisfondist esimene osamakse ja katta sellest osa edaspidi tavapärastest maksetest.
• Abi noortele ja suurtele peredele. See programm on suunatud elamistingimuste parandamisele ja võimaldab teil saada ühekordset toetust hüpoteeklaenu sissemakse jaoks. Võimalusena võib pakkuda alandatud intressimäära või eluasemefondi pakutavat sooduslaenu.
• Toetus noortele spetsialistidele. Toetust eluaseme soetamiseks võib määrata ka avaliku sektori töötajatele, noorteadlastele pärast 10 aastat töötamist oma erialal. Selle tingimused on olenevalt riigi piirkonnast erinevad, kuid eelistatud on inimesed, kes töötavad jaotuse kaudu.

Kui vaadata, siis korteri ostmise reeglid on ülimalt lihtsad – tähelepanu detailidele, kõigi riskide tasakaalustatud suhe, objektiivne hinnang enda rahalistele võimalustele, juristide ja kinnisvaramaaklerite üksikasjalik nõuanne kõigis muret tekitavates küsimustes, arusaamatused. või kahtlema.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru/