Korteri ostmine kinnisvara järelturul on sageli seotud teatud raskustega. Ostja jaoks üks tõsisemaid riske koormatisega korteri ostmisel.

Korteri ajalugu, eriti kõik omandiõiguse ja omandamise viisiga seonduv, ei ole vähem oluline kui selle tehniline seisukord. Tehingu mis tahes osapoole, sealhulgas asjaomase kolmanda isiku õiguste rikkumine võib teoreetiliselt kaasa tuua ebameeldivaid tagajärgi: kohtuvaidlusi, mis ähvardavad lepingu üles öelda ilma ostjale tasutud raha tagastamata.

Kuna seaduse järgi peab ostja iseseisvalt koguma korteri kohta kõige täielikumat teavet kuni müüja teovõime kinnitamiseni, siis pärast lepingu sõlmimist ei saa ta enam vastutusest keelduda. Kui leping sõlmiti seda laadi rikkumistega, vastutavad juriidiliselt nii müüja kui ka ostja.

Koormatisega korter: mida see tähendab?

Arvestades selliseid riske, tekib paljudel ostjatel küsimus: kas tasub osta korterit koormatisega? Sageli on mitte liiga puhta ajalooga eluaseme peamiseks eeliseks alandatud hind, nii et piiratud eelarvega inimestele tundub see valik kõige tulusam.

Alustuseks tasub uurida, mis on koormatisega korter. Koormine on üks või mitu õiguslikku asjaolu, mis piiravad omaniku õigust kinnisvara käsutada. Teisisõnu ei ole omanikul õigust eluruumi müüa, kinkida ega muul viisil käsutada, millega kaasneb omanikuvahetus, ilma asjaosaliste kolmandate isikute nõusolekuta. Reeglina on need üksikisikud, finantsasutused või riik.

Koormatisega kinnisasja omandamine on ebaturvaline nii müüjale kui ka ostjale, sest igal ajal võivad sellele õigusi nõuda kolmandad isikud, kes dokumentide järgi ei ole omanikud. Selle tulemusena põhjustab see pikaajalist ja segadust tekitavat kohtuvaidlust.

Koormamine on vabatahtlik ja kohustuslik. Esimesel juhul loovutab omanik omal algatusel osa oma õigustest kinnisvarale näiteks pangapandi täitmise käigus. Teises toimub koormamine kohtu määrusega, näiteks omaniku võlgade osas, ja seda nimetatakse arestiks.

Millised on peamised koormise liigid?

Koormatisega korteri ostmine on turvaline, kui selle koormise põhjus on kergesti kõrvaldatav. Või pole huviliste ring liiga lai. Peamised koormise tüübid on järgmised:

Hüpoteek

See on võib-olla kõige levinum korteri omandipiirangu tüüp, mille omandamine on seotud minimaalsete riskidega. See seisneb selles, et korteri omanikul ei ole õigust seda käsutada, sealhulgas müüa, kuni võlg panga ees on täielikult tasutud.

Samas on täiesti võimalik osta korter hüpoteegi koormatisega. Selleks on kaks võimalust. Esimene on see, et müügilepingus on punkt, mille kohaselt läheb hüpoteegiga koormatud korteri eest tasutud summa pangale võla tasumiseks. Ehk pärast kogu nõutava summa laekumist panka, koorem eemaldatakse koos hilisema uue omaniku registreerimisega.

Teine viis — veelgi lihtsam — võimaldab osta panga poolt koormatud korteri pandi ümberregistreerimisega uuele omanikule. See soodsate turuhindadega eluaseme soetamise meetod on populaarne mitte ainult ostjate seas, vaid ka pankades, kes on valmis selle lepingu versiooni poolel teel kokku leppima. Ostja vajab vaid tavapärast hüpoteegi võtmiseks ette nähtud dokumentide standardpaketti, samuti kinnisvara eksperthinnangu arvamust.

Rentida

Kuigi seaduslikel üürnikel ei ole korterile tegelikke õigusi, võivad nad selle müümisel probleeme tekitada. See juhtub siis, kui tavaliselt lühiajalist üürilepingut Rosreestris ei registreerita ja uus omanik avastab pärast võtmete kättesaamist korteris elavad inimesed. Probleemi olemus seisneb selles, et enne üürilepingu lõppemist ei saa neid välja tõsta.

Pikaajalise üürilepingu allkirjastamisel ja riiklikul registreerimisel loetakse eluase kuni selle lepingu kehtivusaja lõpuni koormatuks. Kuni selle ajani saab aga korteri osta tingimusel, et müüja ütleb enne müüki üürilepingu ennetähtaegselt või ostja võtab üürileandja kohustused vastu.

Rentida

Üür on omamoodi leping, mille alusel eraisik, tavaliselt eakas, annab korteri omandi üle teisele füüsilisele või juriidilisele isikule tingimusel, et talle tagatakse eluaegne elatis koos õigusega sellel elamispinnal elada. Sellist koormist saab eemaldada ainult ühel juhul — selle isiku surmaga, keda nimetatakse üürnikuks.

Kuna üürileping kehtib kuni üürniku eluea lõpuni, siis uuel omanikul, kes müügihetkel sellise lepingu olemasolust ei teadnud, ei ole võimalik seda isikut mingil seaduslikul viisil välja tõsta. . Sellise koormatisega korteri ostmise seaduslik protseduur hõlmab üürileandja dokumentaalselt tõendatud vahetust üürniku kohustuslikul nõusolekul.

Tasuta kasutamine

Korteri tasuta kasutamise juhtumid ei ole väga levinud, kuid need on seotud oluliste riskidega. Selle koormise olemus seisneb selles, et korterisse registreeritud isikule, kes ei osalenud selle erastamises ega saanud osalust, antakse automaatselt õigus seda elamispinda eluaegselt kasutada.

Miks on tasuta kasutuskoormaga korteri ostmine ohtlik? Peamine probleem seisneb selles, et selliseid isikuid ei mainita kinnisvaradokumentides ega USRNi väljavõttes. Ainus väljapääs ostjale, kes soovib end selliste õnnetuste eest kaitsta, on nõuda majaraamatust väljavõtet, kuhu on märgitud kõik registreeritud üürnikud ja nende õigus korterit kasutada. Korteri tasuta kasutamise õigust omavat isikut on võimatu ühelgi alusel välja tõsta.

Elamisõigus testamendi alusel

Korteri ühe omaniku tahte kohaselt antakse teatud isikule õigus selles teatud või eluaegseks elamiseks. Seaduse kohaselt ei kuulu selline testamendi klausel Rosreestris kohustuslikule registreerimisele, seetõttu ei pruugita seda kinnisvara põhidokumentides mainida.

Enda kaitsmiseks sellise koormuse eest on soovitatav küsida omanikult testamendi koopia, kui eluase jõudis talle sel viisil. Vastasel juhul, nagu tasuta kasutamise puhul, on võimalik selline üürnik välja tõsta kas pärast testamendis märgitud tähtaja möödumist või mitte kunagi, kui elukoht on märgitud eluaegseks ajaks.

Arreteerimine

Korterile seatakse aresti näol koorem alles kohtuotsusega. Sellel võib olla mitu põhjust: lahtised kohtuvaidlused sugulaste vahel omandiõiguse asjus, omaniku võlad, vara jagamine. Seaduse järgi aresti all olevat korterit müüa ei saa.

Mõnikord esitavad hoolimatud müüjad mittetäieliku dokumendipaketi, mis ei sisalda teavet koormise kohta. Et end sellistest riskidest säästa, peate lihtsalt taotlema USRR-i väljavõtet, mis sisaldab alati selliseid andmeid. Kui aresti olemasolu selgus pärast tehingu tegemist ja raha ülekandmist, saab ostja kohtus kinnitada, et ta ei teadnud koormamisest, kuid ta peab selle teadmatuse fakti tõendama. Kohtuvaidlus võib sellisel juhul kujuneda pikaks ja segaseks, mistõttu, kui koormatis puudutab näiteks müüja võlgu, on ostjal lihtsam need ise ära maksta, kaotades seeläbi korterilt aresti.

Ema kapital

Kui korter on ostetud rasedus- ja sünnituskapitali abiga, on lapsel või lastel õigus selle osadele. Seda saab müüa alles pärast alaealistele pindalalt ja tingimustelt samaväärse eluaseme võimaldamist koos osa kohustusliku äranäitamisega. Ainult sel juhul saavad eestkoste- ja eestkosteasutused anda müügiloa, ilma milleta on tehing ebaseaduslik.

Seega, kui rasedus- ja sünnituskapital osales eluaseme omamise õiguse omandamisel, on selline luba esimene asi, mida müüja peab ette näitama.

Kuidas korterit kontrollida?

Kui riske on nii palju, kas siis on võimalik koormiskorter õigesti ja seaduslikult osta? See on tõepoolest võimalik, kuid kõigepealt on vaja välja selgitada selle koormise olemus ja selle kõrvaldamise võimalused.

Enne ostu-müügitehingu sõlmimist soovitavad juristid tungivalt kontrollida, kas korter on koormatud, isegi kui esmapilgul on dokumendid täiesti korras. Seda saab teha USRN-i väljavõtte saamisega Rosreestri veebisaidil, jättes avalduse või MFC-s. Teisel juhul on vaja kirjalikku avaldust, passiandmeid ja tõendit riigilõivu tasumise kohta. Tavaliselt ei kesta sellise ekstrakti valmistamine rohkem kui viis päeva.

Kui konkreetse ostja valik langes teatud koormatud korterile ja ta kategooriliselt ei soovi kaaluda muid võimalusi, soovitavad eksperdid kindlasti maaklerite ja juristidega ühendust võtta. Nende abiga saavad koormise eemaldamise küsimused palju kiiremini ja turvalisemalt lahendatud kui omal jõul, et edaspidi ei kulutaks raha ja närve arvukatele kohtuistungidele, mille tulemus on ettearvamatu.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-bez-riska/