Kodu ostmine hüpoteegiga on üsna pikk ja sageli töömahukas protsess. Kuid ainult see võib saada elutingimuste parandamise viisiks, kui säästude suurus ei võimalda seda iseseisvalt teha.

Kuidas hüpoteektehing käib ja milliseid samme on vaja kodulaenuga kinnisvara soetamiseks?

1. samm. Panga ja hüpoteegiprogrammi valimine

Panga valimine on koht, kus peaksite alustama hüpoteegiga korteri ostmise protsessi. Sel juhul on oluline nii finantsasutuse maine kui ka selle pakutavate hüpoteeklaenuprogrammide tüübid.

Mida suurem ja usaldusväärsem on pank, seda tulusamaid programme suudab ta pakkuda. Nende hulka kuuluvad: valitsuse toetatavad kodulaenud, madala intressiga hüpoteegid, aga ka erinevad pakkumised koostöös akrediteeritud ehitusettevõtetega. Sageli pakutakse palgakaartide või arvelduskontode omanikele soodushinnaga hüpoteeklaenu võimalusi, mille intressimäär ja kõikvõimalikud soodustused.

Samuti on oluline uurida hüpoteegiga korteri ostmise tingimusi, mida pangad tulevastele laenuvõtjatele esitavad. Mõnes organisatsioonis võivad sellised tingimused olla väga lojaalsed, samas kui teistes — rangemad, mida iga taotleja ei suuda täita.

2. samm: taotlege hüpoteeklaenu

Hüpoteegiga korteri ostmise protseduur hõlmab avalduse esitamist, samuti mitmete dokumentide esitamist, mida pank vajab, et veenduda taotleja maksevõimelisuses. Need sisaldavad:

• pass ja SNILS;
• palgatõend tööandjalt;
• tööraamat ja töölepingu koopia;
• abielu- ja laste sünnitunnistused;
• dokumendid, mis kinnitavad muu, sealhulgas passiivse sissetuleku olemasolu;
• pangakonto väljavõte.

Tegemist on laenuga korteri ostmiseks vajalike paberite põhikomplektiga ning pank jätab endale õiguse küsida muud lisainfot, samuti kontrollida oma kanalite kaudu juba olemasolevat infot.

Hüpoteeklaenutaotluse saab kirjutada kas isiklikult panka külastades või täites veebivormi — täna on see teenus saadaval peaaegu iga finantsasutuse veebisaidil. Hüpoteeklaenu taotlemise käigus tuleb andmete sisestamisel olla väga ettevaatlik, kuna arvukaid parandusi võib tõlgendada valeandmete esitamisena.

Pärast avalduse esialgset läbivaatamist peate tulema isiklikult panka juhatajaga vestlusele. Kui see õnnestub, planeeritakse esitatud andmete õigsuse kontrollimiseks vajalik kontroll ja seejärel väljastatakse hüpoteegi kinnitamine.

Samm 3. Kinnisvara otsing

Sobiva eluasemevariandi otsimist saab alustada nii hüpoteegimenetluse käigus kui ka enne seda. Pärast kooskõlastuse saamist antakse laenusaajale kolm kuud aega kinnisvara leidmiseks, misjärel tuleb avaldus uuesti esitada.

Korteri saab valida nii esmasel kui ka järelturul, kuid pangad annavad sageli rohkem valmis ja suhteliselt madalama intressiga laenu esimese kategooria eluaseme ostmiseks. Oluline on meeles pidada, et ainult osa kinnisvara maksumusest tasutakse krediidifondide toel ning ülejäänud vahe tuleb laenuvõtjal tasuda sissemaksena oma säästudest.

Ostes omanikult hüpoteegiga korterit, peate veenduma, et see on juriidiliselt puhas. Seega, kui omandamiseks kaalutakse järelturu võimalusi, on parem usaldada see ülesanne heale kinnisvaramaaklerile. Ostes kodu arendajalt, eriti selliselt, kes on akrediteeritud hüpoteegi kinnitanud panga poolt, selliseid riske ei ole. Lisaks on ehitusjärgus kinnisvara puhul hüpoteegi intressimäär tavaliselt madalam ja ehituse lõppedes tõuseb see järk-järgult.

Etapp 4. Korteri kinnitamine panga poolt

Esinduse kaudu või iseseisvalt tehtud hüpoteegi korteri valik peab olema pangaga kooskõlastatud — see on eeldus. Tegelikult on laenulepingu kehtivuse ajaks panditud eluase panga jaoks omamoodi investeering juhuks, kui laenu ei tagastata.

Arestitud kinnisvara oksjonile panemisega kahju hüvitamiseks peab finantsettevõte olema kindel, et selline müük õigustab ennast. Seetõttu eelistatakse ennekõike uusi ja kvaliteetseid elamispindu, mille hind vähemalt lähema kümnendi jooksul ei lange.

Maja, milles valitud korter asub, peab olema heas seisukorras, üldkasutatavate ruumidega ja mitte vajama kapitaalremonti. Teine hädavajalik tingimus on kõigi korralikult töötavate kommunikatsioonide olemasolu.

Pank võib eluaseme õiguslikku puhtust kontrollida ka ise. Kui protsessi käigus selgub, et müüja omandiõigus on vaidlustatud või korteri taga on võlad, siis seda hüpoteegi võimalust ei kinnitata.

5. eksperdihinnang

Eluaseme hind, mis müüja ja ostja vahel kokku lepiti, finantsasutuse jaoks ei oma tähtsust, välja arvatud vastavus tegelikule turuväärtusele. Hüpoteegiga korteri ostmise kord sisaldab kohustuslikku ekspertiisi. Seda saavad teha nii panga krediidiosakonna akrediteeritud spetsialistid kui ka sõltumatud professionaalsed hindajad, kelle teenuste eest tasumine on laenuvõtja ülesanne.

Korteri turuväärtuse hindamine on vajalik selleks, et välistada fiktiivsete tehingute võimalus, mille puhul müügiobjekti väärtust teadlikult üle- või alahinnatakse. Kogenud hindaja, kes hindab oma mainet ja tegevusluba, ei osale kindlasti panga petmises ja näitab kokkuvõttes tegelikku hinda.

Peaksite olema valmis, et hinnanguline maksumus võib olla prognoositust väiksem või suurem. See juhtub seetõttu, et eluaseme hind ei sõltu suuresti ainult selle seisukorrast, vaid ka muudest teguritest: hoone tüüp, selle korruselisus, infrastruktuur, transpordi kättesaadavus jne.

Etapp 6. Ostu-müügi dokumentide esitamine panka

Peale hüpoteegi ja valitud korteri kinnitamist ning hinnangu andmist tuleb pangale esitada järgmised dokumendid:

• müügileping;
• hindamisjäreldus;
• STI andmed — katastripass;
• eluaseme omandiõiguse dokumendid;
• tehniline pass.

Dokumente saab esitada isiklikult või elektrooniliselt. Keskmiselt võtab kogu teabe pangas kontrollimine aega umbes viis päeva, pärast mida saate valitud võimaluse korral liikuda hüpoteegi võtmise edasiste etappide juurde.

Samm 7. Laenulepingu sõlmimine

Hüpoteegitehing pangas hõlmab laenulepingu kinnitamist ja allkirjastamist. Lisaks üldistele andmetele laenuvõtja, müüja, laenusumma ja intressimäära kohta sisaldab see palju muud teavet.

Väga olulised on punktid laenu igakuiste maksete korra, suuruse ja liigi kohta, samuti võimalus saada ettenägematute raskuste korral makse edasilükkamist. Samuti tuleb lepingu allkirjastamise etapis välja selgitada, kas makse ennetähtaegne tagastamine on ette nähtud ja kui jah, siis millistel tingimustel.

Tuleb meeles pidada, et pangal ei ole õigust nõuda laenuvõtjalt tasu lisateenuste eest, näiteks lepingu vormistamise eest, aga ka muude seaduses sätestamata vahendustasude eest.

8. samm. Kindlustuse tegemine

Hüpoteeklaenulepingu oluline osa on kindlustus. See on laenuvõtja jaoks puhtalt vabatahtlik, kuid keeldumise korral võib pank intressimäära tõsta või isegi nõusoleku tagasi võtta. Kolm levinumat kindlustusliiki on:

• Kinnisvara. Seda tüüpi kindlustus on kohustuslik. Selle kohaselt võtab kindlustusselts endale kohustuse hüvitada varaline kahju, kui vara kaotab poliisiga ettenähtud põhjustel oma kasutusomadused.
• Elu ja tervis. Selline kindlustus on pangale kasulikum, kuna tagab kahjude hüvitamise, kui laenuvõtja objektiivsetel põhjustel ei saa laenukohustusi täitma hakata.
• Pealkiri. Seda tüüpi kindlustus kehtib peamiselt teisejärgulistele eluasemele ja kaitseb omandiõigust, mida kohus saab mitmel juhul vaidlustada või tühistada.

Samm 9. Arvelduste tegemine müüjaga

Korteri omandamine hüpoteegiga ei tähenda ostja otsest kontakti laenatud vahenditega. Olenevalt valitud vastastikuse arvelduse viisist kannab pank raha otse müüjale: ülekandega tema isiklikule kontole või seifi kaudu.

See makseviis oli algselt fikseeritud hüpoteeklaenu andmisel, kuna see minimeerib ostja ja müüja ebaausate tegude ning hooletusest ja muudest õnnetustest tingitud rahakaotuse riski.

Mõnikord võib pank lisatagatisena nõuda müügilepingu notariaalset kinnitamist. Notari märgistamisel väheneb oluliselt risk võimalikuks kohtuvaidluseks tehingu poolte vahel.

Samm 10. Omandi registreerimine

Pärast vastastikuste arvelduste lõpetamist algab hüpoteegitehingu viimane etapp — omandi registreerimine Rosreestris. Selle käigus kantakse tunnistusele märge koormise olemasolu kohta. Mõnel juhul eelistavad pangad sellist tõendit laenuvõla tasumiseni enda juures hoida.

Pärast hüpoteegi täielikku tasumist peaks kinnisvaraomanik võtma tõendi laenu sulgemise kohta ja võtma uuesti ühendust Rosreestriga — nüüd koormise eemaldamiseks.

Levinud hüpoteeklaenuprobleemid

Kahjuks ei saa samm-sammult juhised hüpoteegiga korteri ostmiseks muutuda universaalseks viisiks heakskiidu saamiseks ja soodsatel tingimustel hüpoteeki võtmiseks ning seejärel probleemideta tasumiseks. Tihti tuleb ette olukordi, kus laenuvõtjast sõltub vähe, mistõttu tasuks juba enne taotlemist neid riske teadvustada ning võimalusel ette planeerida, mida nende ilmnemisel ette võtta.

Esimene probleem, mis võib ootamatult tekkida, on ebapiisav sissetulekute tase. Jutt käib nendest juhtumitest, kui pealtnäha kõrge palga juures pank siiski keeldub hüpoteeklaenu väljastamast. Fakt on see, et otsuse tegemisel ja laenuvõtja maksevõime hindamisel ei võeta arvesse mitte ainult tema sissetulekuid, vaid ka kohustuslikke kulutusi.

Alaealised lapsed, ülalpeetavad täiskasvanud sugulased, tarbimislaenud, elatised – need on kulutused, mida tulevane laenuandja peab kohustuslikuks. Loomulikult vähendavad need oluliselt olemasolevate vahendite hulka ja laenumaksed ei tohiks ületada poolt neist. Vastasel juhul arvatakse, et laenuvõtja elukvaliteedi järsk halvenemine võib viia selleni, et ta ei suuda oma hüpoteeki õigeaegselt tasuda.

Teiseks probleemiks on suutmatus täita oma krediidikohustusi ettenägematutel põhjustel. Selline sündmuste areng võib halvimal juhul kaasa tuua korteri arestimise ja selle hilisema müügi oksjonil. Laenuvõtja saab kätte vaid väikese osa rahast ja seda alles siis, kui eluase müüakse võlga ja muid oksjoniga seotud kulusid ületava summa eest.

Parim lahendus end selliste hädade eest kaitsta on eelnevalt uurida, kas pangal on krediidipuhkuse või nn hüpoteegi külmutamise võimalus. See termin viitab teatud piiratud perioodile, mis antakse laenuvõtjale tema finantsolukorra stabiliseerimiseks.

Loomulikult keeldutakse neile taotlejatele, kellel on halb krediidiajalugu, või inimestel, kellel pole stabiilset usaldusväärset sissetulekut, hüpoteek isegi taotlemise etapis. Kõik ebatäpsused andmetes, eriti need, mis on tahtlikud ja seotud palgatasemega, loetakse pettuseks ja mõjutavad laenuvõtja mainet selliselt, et tal ei ole võimalik üheski pangas hüpoteeki võtta.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovyy-algoritm-deystviy/