Samal kinnistul võib olla korraga mitu omanikku. Seda tüüpi vara nimetatakse jagatud ja eluruumide osasid, millel on erinevad omanikud, nimetatakse vastavalt aktsiateks.

Kas korteriosa on võimalik müüa seaduslikult ka siis, kui muid elamispinna osi ei võõrandata? Vastus sellele küsimusele on jaatav, kuna aktsia on täpselt sama vara ning omanikul on õigus seda kasutada ja käsutada, sealhulgas müüa.

Mis on osalus korteris?

Osa, nagu juba mainitud, on ühe kinnistu osa, mis kuulub täielikult eraldi omanikule. Kui kinnisvara kohta kasutatakse mõistet kaasomand, võib olla keeruline määrata igale omanikule kuuluvaid vara füüsilisi parameetreid.

Ehk siis osakaalu saab näidata protsendina kinnisvaraühikust, kuid pole võimalik täpselt kindlaks teha, millised ruutmeetrid ühele või teisele aktsionärile kuuluvad. Küsimused, millises toas igale omanikule elada, otsustatakse vastastikusel kokkuleppel ega ole juriidiliselt kuidagi reguleeritud.

Oluline on eristada jagatud ehk ühisvara ühisvarast. Teisel juhul on kõigil omanikel ka võrdne õigus kinnisvara käsutada, kuid nende osad ei ole määratletud. Poolt korterit ei ole sellises olukorras võimalik ühe omaniku poolt müüa, sest see võrduks omandiõiguse müügiga ning seadusega sedalaadi tehinguid ette nähtud ei ole.

Ühisomandi puhul teab iga omanik täpselt, mis suurusega kinnistut ta omab: pool, kolmandik, kaks kolmandikku jne. Kinnisvaraosa müük sellises olukorras on täiesti võimalik.

Mis on aktsiad?

Esmapilgul on ühisvara määratlus lihtne ja arusaadav. Korteriosaluse müügi protseduur võib aga olla täis palju raskusi, millest üks on erinevat tüüpi osaomand.

On tavaks eristada kahte sellist tüüpi: ideaalne ja loomulik osa. Ideaali iseloomustab vara suuruse selge märge murdosa või protsentides. Korteri sellisele osale on väga raske ostjat leida — sellele ei eraldata eraldi ruume, mille tulemusena jäävad kõik eluruumi ruumid kaasomandisse ning kõigil omanikel on õigus neid regulaarselt kasutada. .

Loomulik osa, mida nimetatakse ka eraldatuks, on spetsiifilisem. Sellise kinnistuosa eraldamise olemus seisneb selles, et selle osa omanikule määratakse üks või mitu tuba, harvem — teatud arv ruutmeetreid. Ühiskohtade kasutusõigust ta siiski ei kaota.

Mitterahaline eraldis sobib pigem eramutele kui korteritele. Teatud nõuete kohaselt on loomuliku osa registreerimiseks vajalik eraldi väljapääs ruumidest, kus ainult selline omanik elab. Praktikas on seda üsna keeruline rakendada, mistõttu selliseid nõudeid sageli eiratakse, eriti kui päevakorras on omanikevaheliste suhete klaarimise küsimus.

Korteriosalust on enam-vähem tulus müüa ainult siis, kui see eraldatakse mitterahaliselt. See puudutab peamiselt vara müüki kolmandatele isikutele, mida kõigil juhtudel ei teostata. Fakt on see, et esmaostuõigus on kaasaktsionäridel. Selliste tehingute puhul, mis tehakse lähisugulaste vahel, ei oma osa määramise liik reeglina tähtsust.

Omades selgelt määratletud suurusega ideaalset osa, saab omanik seda aja jooksul suurendada. Sellise võimaluse annavad talle regulaarsed ja märkimisväärsed investeeringud, mis parandavad korteri seisukorda. Elamistingimuste parandamine peaks olema otseselt seotud kinnisvaraga ja olema selle lahutamatu osa, näiteks uute pakettakende paigaldamine, rõdu remont jne. Kui enne seda kuulus omanikule näiteks 50% kinnisvarast, siis pärast selliseid toiminguid võib ta arvestada selle arvu suurenemisega 55% -ni.

Millistel juhtudel võib isik saada aktsia omanikuks?

Omanikud saavad oma osasid vastu võtta ja jagada nii oma suva järgi kui ka iseseisvalt, vastavalt seadusele. Esimene juhtum esineb koos korteri ostmisel, mille käigus lepivad omanikud eelnevalt kokku osade jaotamise. Teine on see, kui osade arvu ja suuruse määrab teine ​​isik, näiteks testaator, kellelt vara läheb teiste inimeste kätte.

Vastasel juhul ei erine kinnisvaraosa omandiõiguse omandamise kord nendest olukordadest, kui omanikust saab eluaseme ainuomanik. Saate osa saada järgmiselt:

• Pärand. See areng on kõige levinum, kui kinnisvara jagatakse korraga mitme pärija vahel. Kui testaator muid tingimusi testamendis ei märkinud, saab kohus reguleerida uute omanike omandiõigusi.
• Vanemlik tahe. Vanemad saavad isegi oma eluajal eraldada oma lastele korteri- või majaosad. See eraldis on teatud juhtudel kohustuslik, näiteks kui eluase ostetakse rasedus- ja sünnituskapitali abil. Sellise ostuga jaotatakse aktsiad kõigi pereliikmete vahel ja nende suurust pole enam võimalik iseseisvalt määrata — seda teevad kohalikud omavalitsused.
• Abielu lahutamine. Ühisomandis olevat korterit saab jagada osadeks mitte ainult abielu lahutamise ajal, vaid ka abikaasade taotlusel. Korteri osa müük — kaasomand on põhimõtteliselt võimatu, kuna seda tüüpi omandiõigus ei näe ette aktsiate olemasolu. Kui eluase jagati, saab üks omanikest võimaluse oma osa maha müüa.
• ühisost. Paljude inimeste, eriti noorte jaoks muutub eluaseme omandamine üle jõu käivaks rahaliseks ülesandeks. Sel juhul võib abiks olla teiste isikute, näiteks lapsevanemate osalemine, kes oskavad puuduoleva summa juurde lisada. See näide on kõige levinum kinnisvara koos ostmisel. Sellise lepingu alusel jaotatakse omandiõigus aktsiate kaupa.
• Erastamine. Kinnisvara munitsipaalomandist isiklikusse omandisse üleminekul on kõigil registreeritud üürnikel võimalik omandiõigus saada või sellest keelduda. Enamasti toimub erastamismenetlus paralleelselt elamispinna osadeks jagamisega.

Kas korteriosalust on võimalik müüa?

Korteri saab müüa koos osakutega tervikuna või osadena. Teiste omanike teadmata on seda võimatu teha – sellise tehingu võib hiljem kohus kehtetuks tunnistada.

Esimesena ostavad kinnisvara selle teised omanikud ja alles pärast seda, kui nad keelduvad osa ostmisest, saate seda teistele ostjatele pakkuda. Seaduse järgi on omanik kohustatud oma soovist aktsionäre teavitama, määrates teatud hinna. Pealegi ei ole tal keeldumise korral õigust oma osa kinnistust kolmandatele isikutele odavamalt müüa.

Palju vastuolulisi ja keerulisi olukordi tekib siis, kui müüakse korter, mille üks osanik on alaealine. See menetlus eeldab eestkoste- ja eestkosteasutuste osalemist, kes on selliste tehingute suhtes väga vastumeelsed. Tavaliselt ilmneb sellistel puhkudel mitte ühe-kahe aktsia, vaid kogu korteri müük, kuid ka siis seatakse kogu protsessile hulk piiranguid.

Lapsele osaliselt kuuluva osa või kogu korteri müügilepingu koostamine on võimalik alles pärast uue, mitte halvema kvaliteediga eluaseme andmist uue osa eraldamisega, mitte vähem kui eelmine.

Igal juhul tuleb kõik ühist kinnisvara puudutavad tehingud sõlmida vastastikusel kokkuleppel ja registreerida vastavalt kehtivatele seadustele. Osaluse saab müüa ilma notarita, kui ka teised omanikud müüvad oma osa korterist, kusjuures müük toimub ühe lepingu alusel.

Seaduseuuendused võimaldavad ilma notariaalse registreeringuta hakkama saada, kuid mitte juhtudel, kui osa müüakse muust eraldi. Kui teised majaomanikud tehingus ei osale, vaid annavad selleks vaid nõusoleku, on dokumentidel vajalik notari allkiri. See kehtib ka olukordade kohta, kus kõigi aktsiate samaaegse müügiga sõlmitakse iga aktsionäri nimel eraldi lepingud.

Millist osa korterist ei saa müüa?

Täiesti võimalik on müüa korter, millel on kaks või enam omanikku ilma nende nõusolekuta, kui on täidetud põhitingimus — ette teatada. Kaasaktsionäride teatise eiramine võrdsustatakse keeldumisega, kui sellise teate saamise fakt on olemas. Raskused võivad tekkida ainult siis, kui aktsionäri asukoht pole teada. Sellises olukorras on oht, et riigi reguleerivad asutused ei registreeri tehingut.

Paralleelselt sellega on ka teisi juhtumeid, mis võivad aktsiatega toimimist segada. Te ei saa oma korteriosa müüa, kui:

• ei ole saadud eestkoste ja eestkoste nõusolekut kinnisvaratehinguks, mille kostja on alaealine;
• hüpoteegiga koormatud korter on panga koormise all ja finantsasutus ei anna osa võõrandamiseks luba;
• korteri omanik on abielus, samal ajal kui eluase osteti ühiste vahenditega — sellisel juhul võib kohus ilma teise abikaasa nõusolekuta keelata korteri või isegi osa müügi, kui on toimunud jagamine vara;
• osa peetakse ebaoluliseks.

Viimane punkt vajab täpsustamist. Teoreetiliselt võib iga omanik jagada oma osa mitmeks komponendiks ja müüa seda mitte täielikult, vaid osade kaupa. Mõnda aega ei olnud see protsess seadusega piisavalt reguleeritud, mis tõi kaasa osade aktsiate killustumise väga kasinateks osadeks.

Tänaseni kehtivad piiravad standardid, mille kohaselt ei saa isik omada osalust, kui selle suurus ruutmeetrites on alla 8 ruutmeetri. m See on minimaalne arv, mis erineb olenevalt riigi piirkonnast. Näiteks Moskvas on see 10 ruutmeetrit. m ja teistes linnades võib see ulatuda 15 ruutmeetrini. m.

Piirangute koostamisel lähtuti sellest, et osa ei ole käsitletav korteri osana, mida ei saa muuta eraldi ruumiks. Seevastu nendele standarditele mittevastavad aktsiate ostutehingud sõlmitakse sageli üksnes registreeringu saamiseks. Need ei kuulu fiktiivse registreerimise mõiste alla, kuid tegelikult vastavad sellele.

Samamoodi on piiratud kogu korteri jagamine osadeks. Kui see on standardite järgi jagatud ainult kaheks osaks, siis pole sellel kolme omanikku.

Kuidas müüa osa korterist: samm-sammult juhised

Korteri müügi aktsiatega saate korrektselt korraldada, kui järgite selliste tehingute puhul hoolikalt kõiki seaduse nõudeid. Protsess sisaldab mitmeid ettevalmistavaid ja korralduslikke etappe, mida tuleb teatud järjekorras vahelduda.

1. samm. Teavitage teisi omanikke

Mitme omanikuga korteri osaluse müügitehingu tunnused on see, et neil on eelisõigus selle eluasemeosa ostmiseks. Kirjaliku teatise võib koostada mis tahes kujul, kuid kindlasti lisage sellele järgmine teave:

• võõrandatud vara kirjeldus;
• müüdava aktsia täisväärtus;
• arvutuste tegemise kord;
• vara üleandmise olemus ja aeg.

Kinnisvara hind on väga oluline, sest antud olukorras on see üks märk müüja ausatest kavatsustest.

Kui huvi valdaja keeldub ostmisest ja müüja otsustab pöörduda kolmanda isiku poole, tuleb tal müüa vara sama hinnaga, mis on märgitud teates. Vastasel juhul keeldutakse talle aktsiate müügilepingu registreerimisest. Kui hind on objektiivsetel põhjustel langenud, tuleb teavitamismenetlust korrata, seega on parem lõplik maksumus eelnevalt otsustada.

Kaasomanikule teatise edastamiseks on kolm võimalust: isiklikult, tähitud kirjaga või notari kaudu. Esimesel juhul peate dokumendist tegema kaks koopiat, millest üks jääb müüjale koos kuupäeva, allkirja ja teise omaniku initsiaalidega, mis kinnitavad kättesaamist. Tähtkirja puhul toimib sellise kinnitusena postikviitung.

Kaasomanikule antakse otsuse tegemiseks kuu aega. Kui ta ei kavatse ostu sooritada, peab ta kirjutama keeldumisavalduse, mille peaks seejärel notar kinnitama. Ilma selle dokumendita ei saa Rosreestr tulevast tehingut registreerida.

2. samm. Leidke ostja

Ühisvara müük kolmandale isikule on võimalik alles pärast osaniku keeldumist, kuid see ei tähenda, et otsingut tuleks alustada mitte varem kui ühe kuu möödumisel teate esitamisest. Tavaliselt teab müüja suure kindlusega ette, kas kaasomanik omandab osa eluruumist või mitte. Igal juhul, et müüki mitte viivitada, saab selle kohta teadaande ette panna.

Selleks sobivad hästi kõikvõimalikud tasuta ressursid ning eriti keerulistel juhtudel võid kasutada kinnisvaramaakleri tuge. Hind, mis, nagu juba mainitud, on väga oluline, tuleks teada anda võimalikult varakult, olles tutvunud kinnisvaraturuga ja otsustanud ruutmeetrite objektiivse maksumuse.

Samm 3. Valmistage ette dokumendid

Korteri müük, kui sellel on mitu omanikku, ei erine tavapärasest kinnisvaratehingust praktiliselt. Siin peate samamoodi kontrollima, kas sellel aadressil on eluaseme- ja kommunaalteenuste tasumise võlg või muud tüüpi rahaline koormus, ja seejärel esitama ostjale täieliku dokumentide paketi. See sisaldab:

• isikutunnistus, antud juhul pass, mida on vaja tehingu riiklikuks registreerimiseks;
• väljavõte USRN-ist, millel on täpne märge aktsia suuruse kohta, mis toimib omandiõiguse dokumendina, või omanditunnistus;
• omandi omandamist kinnitavad paberid: müügileping, annetus, testament või erastamisdokumendid;
• väljavõte korteri katastripassist, sealhulgas selle peamised tehnilised omadused;
• STI tehniline plaan, mis välistab ebaseadusliku ümberehituse või kinnitab nende legaliseerimist;
• teiste omanike eelisostmisest keeldumised või tõendid selle kohta, et nemad said teate kätte, kuid jäid kuu aja jooksul vastamata;
• eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolek, kui korteris on osalus alaealisel;
• panga kinnitus, kui eluase on laenu all;
• teise abikaasa nõusolek müügiks juhul, kui vara osteti ühiste vahenditega.

4. samm. Koostage leping

Kahe aktsia müümisel ühe lepingu alusel, kui korter müüakse tervikuna, ei ole notari osavõtt vajalik. Sellise tehingu puhul on ainult üks tingimus — omanikud peavad olema täisealised, nii et ka tavaline kinnisvaramaakler saab lepingu vormistada.

Kui kinnisvara müüakse osadena eraldi lepingute alusel, näeb seadus sõnaselgelt ette selliste lepingute kohustusliku notariaalse registreerimise. Sel juhul on parem lepingu koostamine usaldada notarile, kuna selline dokument võib sisaldada palju võhikule teadmata nüansse.

DCP ettevalmistamiseks vajate:

• teave ostja ja müüja kohta: passiandmed, elukoha ja registreeringu aadressid;
• andmed müügiobjekti kohta: osa suurus, kinnistu asukoha aadress, katastrinumber;
• eluasemeõigust tõendavad dokumendid: USRN-i väljavõte või omandiõiguse registreerimise tõend, müügileping jne;
• kaasomanike kirjalik keeldumine osa või sellega võrdväärse tõendi ostmisest;
• andmed müüdava aktsia hinna, samuti tasumise ja omandiõiguse ülemineku korra kohta;
• kuupäev ja poolte allkirjad.

Paralleelselt lepinguga tasub notari juuresolekul vormistada raha vastuvõtmise ja üleandmise akt või ostjalt kviitung. Need on koostatud mis tahes kujul ning notari allkiri ja pitser annab neile juriidilise jõu.

5. samm. Registreerige tehing

Lõplik omandiõiguse üleminek ühisvara müügil toimub alles pärast tehingu registreerimist Rosreestris. Seda saavad teha nii müüja kui ostja – selle aluseks on allkirjastatud müügileping. Saate need esitada kas piirkondlikus kontoris või multifunktsionaalse keskuse kaudu. Kõik dokumendid aktsepteeritakse veebis, kuid skaneeritud kujul.

Rosreestri dokumentide pakett on mõnevõrra väiksem:

• registreeringu taotleja pass või mõlema poole passid, kui nad otsustavad selle esitada ühiselt;
• notariaalselt tõestatud ostu-müügileping juhuks, kui müüdi üks osa või võõrandati erinevate lepingutega kogu korter;
• tõendid aktsionäride keeldumise kohta aktsia esmasest omandamisest: kirjalik eitav vastus või teate kättetoimetamise kviitungid;
• kinnisvara omandiõigust tõendav dokument — väljavõte USRN-ist.

Isiklikult esitatud paberid võetakse vastu vastavalt inventuurile vastuvõtva täitja kviitungi vastu. Pärast aktsia ümberregistreerimist uuele omanikule saab ta sellise õiguse tekkimise kohta teate ja omapoolse avalduse.

Korteri aktsiate müügi tunnused teisele omanikule

Kuna teistel omanikel on ostueesõigus, siis tuleb korteriosa müügist esmalt teavitada neid. Mõnikord, kuigi harva, tuleb ette olukordi, kus mitu aktsionäri avaldavad korraga soovi müüdavat aktsiat omandada. Selles küsimuses pole järjestuse reegleid — kõik otsustatakse individuaalselt.

Korteri aktsiate ostjad, kes on samal ajal selle omanikud, saavad selle probleemi omavahel lahendada või jätta selle müüja otsustada. Kui selle osa suurus hinnangulises piirkonnas on piisav, saab selle osa jagada ja müüa taotlejatele osade kaupa. Kahjuks on selle olukorra peamiseks negatiivseks küljeks see, et kui müüja lahendab küsimuse iseseisvalt ühe aktsionäri kasuks, saab teine ​​esitada hagi tehingu vaidlustamiseks. Selle tulemusena võib see kaasa tuua tarbetult pika kohtuvaidluse.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata juhtumitele, kus aktsia annetatakse kolmandale isikule. Sündmuste sellise arenguga kaob teiste omanike eelis kingisaaja ees ning kinkija ei ole kohustatud neid oma otsusest teavitama. Aktsionäridel on aga õigus pöörduda kohtusse hagiga tunnistada annetusleping näilikuks tehinguks, et võtta neilt ostueesõigus. Kui see on tõendatud, siis selline leping tühistatakse.

Kui aktsia mingil põhjusel omanikult ära võetakse ja enampakkumisele pannakse, säilib aktsionäridel ostueesostu võimalus ning müügi faktist on võimalik teada saada juba enne enampakkumise ametlikku algust.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-podrobnaya-instrukciya-prodaji-chasti-kvartiry/