Kinnisvara kaugmüük, mis asub teises linnas ja isegi riigis, on üsna levinud praktika. Infotehnoloogia ja internetikeskkond loovad täna kõik tingimused kaugkinnisvara ostu-müügitehingu edukaks sooritamiseks. Kuidas protsess välja näeb ja milliseid riske see endaga kaasa toob, kaalume edasi.

Mis on kinnisvaratehing

Kinnisvaratehing on omandiõiguse üleminek müüja poolt ostjale. Ja kõige levinum tehing kinnisvaraturul on eluaseme ost-müük. Kaugmüük/ostmine on selline, mille puhul müüja ja ostja asuvad erinevates linnades. Kuni 2000. aastateni oli dokumentide allkirjastamiseks vaja isiklikult kohtuda, kuid nüüd on silmast silma kohtumine asendunud elektroonilise digiallkirjaga allkirjastatud dokumentide vahetamisega.

Müügilepingu kohustuslikud tingimused

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik määratleb mitmed kohustuslikud tingimused ostu-müügilepingu, sealhulgas kaugkinnisvaratehingu täitmiseks. See peab sisaldama vajalikke elemente:

• teema, st. andmed, mis võimaldavad tuvastada kinnisvara;
• müügiobjekti hind;
• müügitingimused.

Tehing tuleb registreerida Rosreestr.

Varem kasutasid nad ostu-müügitehingu kaugjuhtimiseks vahendajate teenuseid: sõbrale või agendile väljastati volikiri müüja nimel tegutsemiseks.

Vahendajale delegeeriti käsundiandja nimel õigus:

• müügilepingu allkirjastamine;
• dokumentide esitamine Rosreestr’ile ostetud korteri omandiõiguse registreerimiseks;
• korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti allkirjastamine.

Ei saa öelda, et selline korteri ostu-müügitehingu kaugjuhtimise vormistamine oleks turvaline. Vahendaja võib näiteks olla juriidiliste aspektide suhtes tähelepanematu ja osta elamispinda, kus elanikud on selles registreeritud, «kaota» saadud raha või osta korteri, mis käsundiandjale ei meeldiks. Kuid kuni hetkeni, mil Interneti kasutamisest sai massinähtus, polnud muid võimalusi.

Kuidas müüa korterit eemalt

Siiani on kaugkinnisvaratehingu tegemiseks kolm levinumat viisi:

• panga osalusel;
• notari abiga;
• omapäi.

Kõigil neil korteri kaunistamise viisidel on oma plussid ja miinused, mida käsitleme allpool. Peamine erinevus seisneb selles, et neid kasutatakse erinevates olukordades, kui saate kaugjuhtimisega korraldada korteri ostu-müügi.

Kuidas müüa kinnisvara kaugmüügiga panga osalusel

Pank tegutseb tehingu poolena vaid juhul, kui inimene võtab ostuks pangalaenu. Siis saab müüja kaugjuhtimisega sõlmida korteri müügilepingu.

Müüja ja ostja tegevuste algoritm on antud juhul järgmine.

1. Ostja otsib korterit järelturult. Valiku teeb ta müüja poolt antud fotode põhjal. Kui valikuetapis on võimalik korpust isiklikult näha, on parem seda teha: foto ei peegelda alati tegelikkust täpselt, paljud nüansid võivad jääda märkamatuks.
2. Ostja läheb panka, et saada ostuks laenu heakskiit. Kui finantsasutus on valmis raha andma, jätkavad pooled kaugmüügitehingut.
3. Lepingu pooled, müüja ja ostja, kumbki oma linnas, valivad endale sobiva pangakontori, lepivad kokku kaugkohtumise aja ja tulevad kokkulepitud ajal panka.
4. Pangatöötajad kontrollivad müüja ja ostja isikut tõendavaid ning müüja poolt kaasa võetud dokumente.
5. Pooled sõlmivad lepingud: müüja — kinnisvara müügilepingu tingimuslikult kaug teel. «Tingimuslikult», kuna tegelikult sõlmib ta pangaga lepingu. Ostja sõlmib pangaga laenulepingu korteri ostmiseks. Sellest tulenevalt tegutseb pank ühe osapoole jaoks kinnisvara ostjana, teise jaoks — võlausaldajana.
6. Pärast korteri kaugmüügilepingu allkirjastamist esitavad pangatöötajad Rosreestrile registreerimiseks dokumendid. Maksimaalne periood on 30 päeva. Kuid tavaliselt sõlmitakse tehing, mille kohaselt Rosreestril pole dokumentidele pretensioone, kiiremini.
7. Pank saab teate eduka registreerimise kohta ja pärast seda kannab korteri maksumuse müüjale ning edastab dokumendid ostjale.

See on müüjale mugav viis tehingu sooritamiseks distantsilt. Kuid pidage meeles, et pangad registreerivad ainult neid tehinguid, milles nad ise osalevad. Nad ei tegutse teiste vahendajatena.

Kuidas registreerida korter kaugregistris notari kaudu

Kaugtehingute notariaalne tõestamine algas 29. detsembril 2020, mil jõustusid notariseaduses (27.12.2019 föderaalseadus nr 480-FZ) tehtud muudatused. Tehingud legaliseeriti epidemioloogilise olukorra tõttu. Kinnisvara kaugost-müük eeldab seda, et pooled lepivad omavahel kokku korteri ostmises tavapärasel viisil, s.o. telefoni teel või korteri müügikoha messengeri kaudu.

Kui inimene ostab korteri isiklikult, kogu raha käes, siis müüja ja ostja kohtuvad, lepivad kokku lepingutingimused, allkirjastavad lepingu ja korteri vastuvõtmise-üleandmise akti. Vahetage korteri võti raha vastu ja minge laiali.

Kaugtehingus tehakse peaaegu samad toimingud, ainult notari juuresolekul.

Selle jaoks:

1. Pooled lepivad omavahel kokku müügilepingu tingimused.
2. Kumbki pool valib oma linnas notari ja teatab talle, et kavatseb teha kaugtehingu.
3. Pooled lepivad kahe notariga kokku ühise veebikohtumise kuupäeva.
4. Enne selle rakendamist kontrollib müüja linna notar kõik esitatud dokumendid ja koostab ka täiendavad (ostu-müügileping, vastuvõtuakt jne).
5. Pooled lepivad kokku tasumise korras. Näiteks kui ostjal on vaid osa rahast ja ta lubab ülejäänud osa maksta, riskib müüja sellega, et hoolimatu ostja viivitab maksmisega. Ostja riskib ka: kui müüja saab osa rahast kätte ja seejärel otsustab tehingu lõpetada, võib ta saadud summa tagastamisega viivitada.

Sel juhul võivad pooled kokku leppida notari deposiidis. Selle tööpõhimõte on sarnane seifiga: ostja paneb raha sisse, kuid ei saa seda sealt välja võtta. Samuti ei kasuta müüja neid kuni lepingus märgitud hetkeni: tehingu registreerimine Rosreestris, muud tingimused.

1. Määratud päeval tulevad osapooled notari juurde, igaüks oma linnas.
2. Notarid kontrollivad kaugkinnisvaratehingu ostja ja müüja isikusamasust ning korteri kohta esitatavaid dokumente.
3. Lepi kokku müügilepingu lõplik versioon.
4. Osalejad allkirjastavad oma lepingu koopia tavalise allkirjaga ja notar kasutab täiustatud kvalifitseeritud allkirja (see kehtestati 6. aprilli 2011. aasta föderaalseadusega nr 63-FZ ja on mõeldud elektrooniliste dokumentide sertifitseerimiseks ja nende saatmiseks osapooltele või valitsusasutused, nagu kohtud, Rosreestr jne. .d.).
5. Kinnisvara kaugregistreerimise lõpetab müüja notar, saates dokumendid registreerimiseks Rosreestr. See samm ei nõua müüja ja ostja osalemist.
6. Pärast edukat registreerimist edastab notar korteri dokumendid ostjale ja raha müüjale.

Lepingu kaugsõlmimine notari kaudu on mugav mitte ainult seetõttu, et te ei pea raiskama aega teise linna sõitmisele. Notar kontrollib ka tehingu seaduslikkust, nii tunnevad pooled end pettuste eest kaitstuna.

Kas kaugtöö notariga on ohtlik?

Kaugkinnisvaratehingud 2021. aastal on täiesti turvalised. Nii ostja kui müüja dokumendid on notari poolt kinnitatud (iga poole oma linnas). Ta kontrollib kõiki esitatud dokumente. Sisestab lepingud ühtsesse infosüsteemi ja esitab registreerimiseks. Seega on see, et ostja ja müüja tulid kumbki oma linna notari juurde, võrdne sellega, et nad tuleksid kokku sama notari juurde. Dokumentidele allakirjutamise eest vastutab notar.

Kuidas müüa kinnisvara Internetis

Kas ma saan iseseisvalt Internetis kinnisvara müüa? Jah, see on võimalik. Selleks peate Rosreestri veebisaidile üles laadima dokumendid ja allkirjastama spetsiaalse elektroonilise allkirjaga lepingu. Et mõista, kuidas korterit elektrooniliselt müüa ja millised probleemid võivad tekkida, tuleks tutvuda taustaga.

Elektroonilised allkirjad võeti kasutusele föderaalseadusega nr 63 2011. aastal. Allkiri on spetsiaalne fail (programmi kood), mis lisatakse dokumendile juriidilise jõu andmiseks. Allkirjafail antakse kliendile üle. Teave tema kohta on registreeritud spetsiaalses riiklikus andmebaasis. Spetsiaalne tarkvara «kinnitab» dokumendile elektroonilise allkirja. Samuti loeb ja kontrollib see andmebaasist allkirja autentsust, kui tehingu teine ​​pool annab teile elektroonilise allkirjaga dokumendi.

2019. aastal juhtus Moskvas erakordne sündmus. Petturid said enda käsutusse omaniku elektroonilise digiallkirja (EDS) ja müüsid tema korteri kolmandale isikule. Nüüd on tehingu osapooltel jätkuvalt kohustus hankida müügilepingute kaugsõlmimiseks tõhustatud elektrooniline allkiri, kuid dokumentide registreerimise korras on tehtud muudatusi.

Samm-sammult algoritm:

1. Mõlemad pooled saavad täiustatud elektroonilisi allkirju. Neid pakuvad spetsiaalselt akrediteeritud keskused.
2. Mõlemad pooled lähevad oma linnas asuvasse multifunktsionaalsesse keskusesse (MFC) ja kirjutavad EDS-i kasutamiseks nõusoleku. Avaldus tuleb kirjutada omakäeliselt. Vaikimisi arvatakse, et kodanikud ei nõustu elektrooniliste tehingute tegemisega ning selline meede peaks neid kaitsma kinnisvarapetturite eest.
3. Nüüd jääb üle ostu-müügilepingu tekst kokku leppida, see EDS-iga allkirjastada ja Rosreestrile registreerimiseks saata.

Meetod tundub olevat kõige lihtsam kaugkinnisvaratehingute tegemiseks, kuid juristid ei soovita seda kasutada. Tegelikult pole mõlemad osapooled petmise eest kaitstud. Ostja, kes kandis raha täielikult enne Rosreestriga lepingu registreerimist, riskib sellega, et müüja ei ole oma osa tehingust täitnud. Müüja riskib ka sellega, kui saab ettemaksu, registreerib tehingu ja ostja keeldub teist osa raha maksmast. Sellises ahelas on palju nõrku lülisid: alates ühe osapoole valest allkirjast kuni võimaliku pettuseni.

Kas korteri kaugmüügiks on võimalik väljastada volikiri

Sellist võimalust pole. Kui ostja kavatseb korteri osta oma esindaja kaudu, kes tegutseb volikirja alusel, siis vormistatakse dokument traditsioonilise skeemi järgi: huvitatud isik kirjutab välja volikirja, kinnitab selle notariaalselt ja annab kätte. see üle esindajale isiklikult.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-prodat-kvartiru-distancionno-v-drugom-gorode/