Eriintervjuu kinnisvaraeksperdiga ühisehitusega FZ-214 korteri ostmisest ja sellest, kuidas tingdeponeerimiskontod teid aitavad.

Ehitatavasse majja kinnisvara ostes saab investor aru, et ostab küll arendaja lubaduse maja ehitada, aga mitte garantiid, et lubadus ka täidetakse. Stroykontroli andmetel on täna ainuüksi Moskvas üle 150 pankrotis arendaja. Nüüd käib töö loomise kallal, kuhu postitatakse info mahajäetud ehitusobjektide kohta Venemaal. Selleks, et mitte kaotada suuri summasid, peate suutma õigesti valida arendaja, koostama lepinguid ja investeerima usaldusväärsetesse projektidesse.

Vitali Rusakov. Kinnisvaramaakler kodu- ja välismaise kinnisvara alal. Turul üle 10 aasta. Vitali Rusakov. Kinnisvaramaakler kodu- ja välismaise kinnisvara alal. Turul üle 10 aasta.

Kinnisvaraekspert Vitali Rusakov on tehingutega Venemaal ja välismaal tegelenud alates 2008. aastast. Ta rääkis juhtumi keerukustest, tehingu õiguslikest aspektidest, lõksudest ja sammudest ehitusjärgus majas korteri soetamise suunas. Artiklist leiate ka täiendusi ja täpsustusi Vene Föderatsiooni valitsuse alluvuses asuva finantsülikooli majandustegevuse õigusliku reguleerimise osakonna dotsendilt õiguseksperdilt Oksana Vassiljevalt.

Mõistame põhimõisteid

Täna näitavad arendajad oma veebisaitidel, et nende maju ehitatakse vastavalt föderaalseadusele-214. Vitali, rääkige meile, mis tüüpi föderaalseadus see on ja miks seda vaja on?

Föderaalseadus FZ nr 214 «Ühisehituse kohta» on seadusandlik akt, mille peamine eesmärk on kaitsta aktsionäride õigusi (vastavalt seadusandjatele), kes osalevad oma rahaga elamute — korterelamute (elamukomplekside) ja ridaelamud. Üksikelamuarendustele seadus veel ei kehti.

Selle seaduse põhieesmärk on tagada, et ettevõtted – ehitajad (arendajad) täidaksid rangelt oma kohustusi klientide – aktsionäride ees. Nad ei lubanud rikkuda majade kasutuselevõtu tähtaegu, kodanike õigusi, kes usaldavad neile oma raha maja ehitamiseks.

1. juulil 2014 ilmus selline tehingute tegemise tööriist nagu tingdeponeerimiskonto ja sellest aastast hakkasid ehitusfirmad seda maksesüsteemi juurutama. Mis see on ja milliseid garantiisid nad investoritele annavad?

Tingdeponeerimiskonto — konto föderaalseaduse nr 214 tähenduses — see on spetsiaalne pangakonto, kuhu arendaja reserveerib kogu elamuarenduse ehitamiseks vajalike klientide — aktsionäride raha. Tingdeponeerimine — konto lukustatakse, kuna korterid antakse omanikele üle.

Ühisehituse seadusesse tehti muudatused. Alates 1. juulist 2019 peavad arendajad tegema tehinguid tingdeponeerimiskontodel. Need reeglid ei kehti juba 2019. aasta juulis alanud ehitusprojektidele, mille valmisolekus oli toona üle 30%. Tänapäeval töödeldakse pooltes Venemaa piirkondades juba 90% tehingutest tingdeponeerimiskontode kaudu.

Kuidas muutub kinnisvara väärtus pärast ettevõtte tingdeponeerimiskontole üleminekut? Kuidas see korteri hinda mõjutab?

Alates föderaalseaduse nr 214 uute sätete kehtestamisest, mis puudutavad arendajaettevõtete kohustusi broneerida klientide raha tingdeponeerimiskontodel, on Venemaa Föderatsiooni korterite keskmine maksumus (portaali Domofond andmetel) tõusnud 4% (andmed 71 Vene Föderatsiooni linna jaoks). Samas on paljud eksperdid nõus, et standardi kasutuselevõtt tingdeponeerimiskontode näol ei avalda olulist mõju uute hoonete hindadele. Vastupidi, eeldatakse, et selline süsteem võib ehituse maksumust vähendada, kuna konkurents tiheneb suurettevõtete – turule jäänud arendajate – seas.

Mis on DDU ja miks on vaja seda lepingut sõlmida?

DDU on ettevõtte arendaja ja klient-investori (aktsionäri) vahel sõlmitud omakapitali osaluslepingu vorm. Vastavalt käesolevas lepingus sätestatule kannab osanik raha arendajafirmale maja ehitamiseks ja sellesse sobiva korteri saamiseks kokkulepitud aja jooksul ja sobiva kvaliteediga. Arendaja omakorda kohustub ja tagab kliendi-aktsionäri omandis oleva vara lepingutingimustel kasutusse andmise.

DDU põhispetsiifilisus seisneb selles, et aktsionärist saab maja ehitamise algusest peale tegelik osa ehituses (õigus objekti osale). Ühest küljest on see teatud eelis, teisalt on oht, et arendaja võib enne ehituse valmimist pankrotti minna ja/või kohustusi mitte täita.

Kassasse

Milliseid samme on vaja astuda, et ehitatava korteri ostmine asjatundlikult korraldada? Rääkige meile, millist teed peate minema alates korteri valiku hetkest kuni võtmete kättesaamiseni.

Siin saate määratleda mitu sammu või etappi.

Esimene samm Lepingu sõlmimine arendajaga. Pärast seda, kui klient-investor on valinud endale vajaliku valdkonna, on hoolikalt uurinud (kasutades internetti, isiklikke arvamusi ja «siseringi») kõiki ettevõtte arendaja andmeid, objekti valmimistähtaegu ja muid konkreetse asja nüansse. elamukompleks, saabub hetk valida lepingu sõlmimise vorm. Siin võib olla 3 võimalust:

1. Järeldus ehitusfirmaga DDU. Mõnikord võib arendaja pakkuda DDU asemel (veel tegelikult ehitamata) kinnistu eelmüügilepingu sõlmimist. Formaalselt on see seaduserikkumine, kuna müüja ei saa raha kauba eest, mida ta ostjale üle ei andnud. Selliseid valikuid tuleks vältida ja parem leida uus arendaja.
2. Loovutamislepingu või nõudeõiguste loovutamise sõlmimine. Vahel ei ole ehitusjärgus või valminud korterite müügiga seotud ametliku arendajafirma asemel mitte ehitaja ise, vaid tema töövõtjafirmad. On oht, et maja kvaliteedi osas tekkivate lahkarvamuste korral võite saada osaliseks paljudes kohtuvaidlustes. Kui leping on sõlmitud, tuleb see registreerida.
3. Otse elamuehitusühistuga sõlmitud leping. See protseduur toimub ilma registreerimiseta, kuid seda peetakse siiski seaduslikuks.

Teine samm. Kui valmis maja läheb kasutusele, on aeg allkirjastada ruumide vastuvõtmise ja üleandmise akt. Siinkohal tuleb meeles pidada, et nende kahe sündmuse vahel võib mööduda 3 kuud (vastavalt föderaalseaduse nr 214 standarditele). Kuni selle hetkeni peab arendaja STI-s täielikult ette valmistama kõik ruumide dokumendid, — planeerimise ja insenerikommunikatsiooni kooskõlastamise, katastriregistri dokumendid jne. Niipea kui arendajal on kõik valmis, allkirjastatakse akt.

Samal ajal peaks klient — aktsionär vahetult enne allkirjastamist kontrollima mitte ainult korteri vastavust kõigile lepingus sätestatud nõuetele (kvaliteet, viimistlus, kommunikatsioonide olemasolu), vaid ka väliskonstruktsioone — treppe, rõdusid, veranda varikatus jne.

Kolmas samm. Kui korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt on allkirjastatud ning arendaja on uue korteri võtmed üle andnud, hakkavad kommunaalteenused saatma teenuste eest kviitungeid. Seaduse järgi tuleks neid maksta ainult siis, kui on olemas asjakohane haldusfirma (fondivalitseja), kes esindab MKD [Kortermajade] korteriomanike huve. Kuni selle hetkeni kannab kõik kommunaalmaksete ja teenuste tasumise kulud otse arendaja. Vahel minnakse vingerpussi ja pakutakse kommunaalmaksete tasumist aktile — korteri omanikule vastuvõtmisele — alla kirjutades. Te ei pea seda tegema.

Neljas samm. Ostetud majja on soovitav sisse kolida, tehnikat transportida ning remonti ja eriti ümberehitusi teha alles kinnistu omandiõiguse tõendi saamisel. Ilma selleta on STI-l või eluasemeinspektsiooni esindajatel õigus korterit kontrollida. Kui nad avastavad ruumide esialgse planeeringuga lahknevuse, on neil õigus nõuda omanikult muudatuste parandamist ja isegi kohustada maksma märkimisväärset trahvi.

Viies samm. Viimases etapis on kliendil — aktsionäril korteriomandi sertifikaat (USRN-i väljavõte, mis on kinnitatud Rosreestri ametiasutuste templiga, sinine, «märgpitser»). Pärast seda saate alustada registreerimise või registreerimise protsessi elukohas föderaalse migratsiooniteenistuse linna, piirkonna või piirkonna osakondades.

Oksana Vassiljeva. Vene Föderatsiooni valitsuse all oleva Finantsülikooli majandustegevuse õigusliku reguleerimise osakonna dotsent Oksana Vassiljeva. Vene Föderatsiooni valitsuse all oleva finantsülikooli majandustegevuse õigusliku reguleerimise osakonna dotsent

“DDU lepingu vormistamiseks on vaja kontrollida arendaja tegevusluba , kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud maja ehitusluba ja ehitusplaani . Need on põhidokumendid, mida maja ehitamiseks vaja läheb. Samuti tasub minna arendaja veebisaidile ja analüüsida selle varasemaid õnnestumisi. Kas ta andis maja varem üle, varasemate aktsionäride ülevaated. Kontrollige FSSP veebisaidilt , kas tema suhtes on käimas täitemenetlus.

Kui arendaja korterit õigel ajal üle ei anna, siis on osanikul õigus nõuda sunniraha arvestamist. Selle vältimiseks kohustavad arendajad oma klientidele sõlmima täiendava lepingu eluaseme tarnimise edasilükkamise kohta. Ärge allkirjastage seda , kuna kaob õigus nõuda viivituse eest hüvitist. Pettuste vältimiseks tuleks DDU vangi kontrollida Rosreestris .

Vitali, milliseid dokumente peate lepingu sõlmimiseks ette valmistama ja milliseid kontrollida müüja ettevõttega, et aktsiale korteri ostmiseks tehing õnnestuks?

Arendajafirmaga DDU lepingu sõlmimiseks peavad klient-investoril olema sellised dokumendid nagu:

• Vene Föderatsiooni kodaniku tsiviilpass, millele väljastatakse omandiõigus, see, kes kirjutab alla DDU-le
• lepingu poole avaldus
• kui eluase ostetakse hüpoteegiga, siis on vajalik pangaga sõlmitud lepingu notariaalselt kinnitatud koopia, hüpoteeklaenu kindlustuspoliis.

Arendaja ettevõtte poolt eranditult kõik kliendid — aktsionäridele tuleb esitada sellised dokumendid nagu projekti deklaratsioon, katastriplaan, DDU leping, objekti plaan, vallavalitsuse otsus maa eraldamise kohta, tõend arendaja omandist maatükile, samuti ehitusluba.

Kas tasub organisatsioonilt abi otsida? Keda on sel juhul parem valida: eramaaklerit, kinnisvarabürood või juristi?

Nagu näitab Venemaa praktika, jääb suur osa uutes hoonetes või elamukompleksides renditud objektidest harva läbi ilma arendajatega suhete selgitamiseta, puuduste kõrvaldamise nõuete, kasutuselevõtu viivituste jms. nende küsimustega seotud õiguslikud ja praktilised aspektid. Üldjuhul on soovitatav pöörduda kinnisvarafirmade või eramaaklerite poole.

• Esiteks on neil ulatuslik andmebaas peaaegu kõigist objektidest, ehitusfirmadest. Nad tunnevad seda turgu ja selle osalejaid «seestpoolt».
• Teiseks suhtuvad kinnisvaramaaklerid oma turul valitseva kohusetundliku agenti maine suhtes väga täpselt. Kõige vähem tasub neilt oodata mingit ebaausat suhtumist, kuigi on ka erandeid.
• Kolmandaks on kinnisvarafirmadel, -agentuuridel ja eramaakleritel hea õigusteenus ja/või personaalne koolitus. Nad on pädevad arendajate ja nende klientide vaheliste suhetega seotud õigusaktide uuendustes. Nad võivad säästa klienti, tema raha, halvasti läbimõeldud ja riskantsete tehingute eest.

Veealused kivid

Kuidas vähendada tõenäosust sattuda petetud kinnisvarainvestorite hulka? Milliste märkide järgi saab hoolimatut ettevõtet ette arvutada?

Peamine viis arendaja probleemide vältimiseks (ehkki ilma 100% garantiita) on järgmine:

1. Valige hoolikalt ettevõte. Uurige välja tema maine kohta turul, milliseid objekte ta välja üüris, millised probleemid klientidel samal ajal olid. Selleks on nüüd palju võimalusi alates selle reitingu määramisest ettevõtete — piirkonna, linna arendajate — loendis kuni teabe uurimiseni võrgust, avalikkusest ja vestlustest selle kohta, kes ja kuidas selle või teise projektiga tegeles.
2. Võimalusena saate kasutada sellist tava, et teada saada, kas konkreetne pank annab hüpoteegi konkreetsele elamukompleksile. Kui pangal on kahtlusi, siis suure tõenäosusega teavad nad sellisest arendajast, tema projektist midagi enamat ega ole nõus riskima.

Oksana Vassiljeva. Vene Föderatsiooni valitsuse all oleva Finantsülikooli majandustegevuse õigusliku reguleerimise osakonna dotsent Oksana Vassiljeva. Vene Föderatsiooni valitsuse all oleva finantsülikooli majandustegevuse õigusliku reguleerimise osakonna dotsent

“Et mitte sattuda petetud aktsionäride hulka, on vaja hoolikalt üle kontrollida arendaja (litsents, ehitusluba, ehitatava maja plaan, varasemate klientide ülevaated, kogemused majade üürimisel jms), koostatud. tema poolt DDU-s. Leping peab sisaldama andmeid maja üleandmise kuupäeva, detailide, arendaja vastutuskindlustuse, planeeringu iseärasuste ja korterile viieaastase garantii ning insenertehnilistele seadmetele kolmeaastase garantii.

Kui ettevõte läks pankrotti maja valmimata, mida peaksid siis aktsionärid tegema? Kas nad suudavad sel juhul tingdeponeerimiskontot kaitsta? Mida teha, kui arendaja tegi korteri valmis, kuid see osutus väidetust madalama kvaliteediga?

Kui siiski, vaatamata rakendatud ettevaatusabinõudele, on arendusettevõtte pankroti (maksejõuetuse) fakt siiski aset leidnud, on aktsionäri kliendil tegutsemiseks kolm võimalust:

1. DDU lõpetamine ja raha tagastamine tingdeponeerimiskontolt. See on kõige optimistlikum stsenaarium.
2. Ühisehitusobjekti võõrandamise nõuete kandmine ehituses osalejate nõuete registrisse teise etapi võlausaldajate nimekirja moodustamisel pärast vahekohtu otsust hageja pankroti korral pankrotihalduri määramise kohta. .
3. Ühisehitusobjekti omandiõiguse tunnustamine, kui maja on kasutusele võetud.

Üldjuhul lahendatakse kõik need toimingud, aga ka arenduse kvaliteedi üle tekkinud vaidluste lahendamine kinnistu asukohajärgsete vahekohtute kaudu. See ei ole lihtne ülesanne ja selliste vaidluste lahendamisel on vaja eelarvestada juristide ja spetsialistidega konsulteerimise kulud.

Kas Dolevka on vajalik ja kasumlik?

Milliseid plusse ja miinuseid näete ehitusjärgus korteri ostmisel?

Peamine eelis on see, et ehituse algstaadiumis DDU sõlmimisel saate korteri soodsama hinnaga (maksimaalselt — 30-40% turuhinnast madalamal) kui samalaadne avatud turul müüdav objekt.

Peamine puudus on täieliku garantii puudumine, et arendajaettevõte täidab täielikult oma kohustused klientide — aktsionäride ees.

Lisaks on palju vääramatu jõu asjaolusid, nagu rubla kursi kokkuvarisemine, majandus- ja inimtegevusest tingitud katastroofid, mida keegi ette ei oska ennustada. Seda riski jagavad arendajad ja nende kliendid peaaegu võrdselt.

Öelge oma töökogemuse põhjal, kas korteri maksumus sõltub aastaajast? Kas see on levinud müüt või on hüpoteesil mõni tõde?

Kinnisvaraturg on üks inertsemaid, kõige vähem allutatud hooajalistele kõikumistele. Igal juhul Vene Föderatsiooni territooriumi Euroopa osa parasvöötme laiuskraadidel. Mõnikord näitab see mõningaid hinnakõikumisi aasta jooksul.

Tavaliselt täheldatakse turuaktiivsuse langust suvepuhkuse ajal (juuni-august). Paljud ostjad lükkavad ostuotsuseid puhkuselt naasmiseni edasi. Mõned eeldavad, et sügiseks langevad hinnad suve jooksul veidi. Tavaliselt ületab see hooajaline kõikumine harva 1–2% vahemikku.

Esiteks mõjutavad kinnisvaraturgu, eriti esmaarendust, Vene Föderatsiooni Keskpanga intressimäär (laen) ja inflatsioonimäär. Nendest põhiparameetritest sõltub potentsiaalsete klientide ostujõud ning ehitusettevõtete ja nende töövõtjate kulude ja kulude tase.

Ja lõpuks — millistel juhtudel on parem loobuda ideest osta ehitatav korter valmis korteri ostmise kasuks?

Selliseid olukordi pole nii palju ja tavaliselt tehakse selline otsus järgmistel juhtudel:

1. Kui on kõik objektiivsed põhjused arvata, et arendajaettevõttel on tõsiseid rahalisi raskusi.

2. Kui on eeldusi, et inflatsiooni tõttu kallinevad rahvusvaluuta kursi kasv, ehitusmaterjalid, ehitustöövõtjate teenused. Arendaja võtab siis kõik need kulud nii või teisiti ehitatava korteri hinna sisse. Eriti ebameeldiv on valik siis, kui uude majja korter ostetakse “kareda” viimistlusega. Renoveerimiseks raha enam ei jätku. Näiteks imporditud viimistlus- ja ehitusmaterjalide hindade tõttu, mis “hüppasid” mitu korda.

3. Juhul, kui linnaosa, konkreetse linna paiga elamuarenduse üldplaneering näeb ootamatult ette tööstusrajatiste rajamise, kavandatakse punkt-, kompaktse arenduse vms variante. kinnisvara võib probleeme keerulisemaks muuta. Parem on siis valida järelturul sobivam variant, ilma tulevaste ebameeldivate «üllatusteta».

Sel hetkel saab intervjuu läbi. Nii saime aru, mis on ühisehitus, millised seadusandlikud aktid reguleerivad tööstust ja millised etapid tuleb läbida, et ihaldatud korter turvaliselt kätte saada, ilma petturite alla langemata.

Kontrollnimekiri «Kuidas mitte saada petetud aktsionäriks»

• Uurige hoolikalt ettevõtte ajalugu: leidke teavet selle maine kohta turul, millised objektid on juba kasutusele võetud, kas klientidelt on kaebusi.
• Uurige, kas populaarsed pangad pakuvad konkreetsele elamukompleksile hüpoteeke. Kahtlase ettevõttega pank koostööd ei tee, kuna kahtlase arendajaga lepingut sõlmides riskivad nad oma maine ja rahaliste vahenditega.
• Tutvu dokumentidega: tegevusluba, ehitusluba, ehitatava maja plaan, ülevaated, omakapitali leping.
• Kontrollige, et DDU lepingus oleksid andmed maja üleandmise kuupäeva, üksikasjade, arendaja vastutuskindlustuse, planeeringu iseärasuste, korteri garantii ja inseneriseadmete kohta.
• Kui arendaja ikkagi pankrotti läks, lõpeta DDU ja saad tingdeponeerimiskontolt raha tagasi. Kui arendaja takistab lõpetamist, võtke ühendust vahekohtuga.

Duganova Anastasia. Artikli autor on Duganova Anastasia. Artikli autor

ALLIKAS: https://qayli.com/journal/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom/