Vara turuväärtuse hindamine on vajalik enne mitut tüüpi tehinguid. Seega on seda vaja enne kodu müümist või ostmist ja lihtsalt enne hüpoteeklaenu taotlemist. See protsess sisaldab mitmeid erimeetodeid, mis aitavad määrata konkreetse kinnisvara väärtust.

Mis on korteri hindamine?

Vara turuväärtuse sõltumatu hindamine on ühe kinnisasja täpse hinna kindlaksmääramise protsess. Hindamisele kuuluvad kõik kinnistud, mis kuuluvad kinnisvara kategooriasse: eramud, korterid ja toad, tööstus- ja ärihooned, garaažid, suvilad ja krundid.

Eksperthinnang on reguleeritud paljude määrustega ja sellel on seadusega kehtestatud kord. Eluaseme tegeliku väärtuse määramise kohta on õigus järeldusi teha vaid tegevusluba omaval hindajal, kelle andmed sisalduvad spetsiaalses registris. Lisaks on selliste spetsialistide ülesanded ja ülesanded reguleeritud eraldi hindamistegevuse seadusega.

Korteri turuhinna määramise eksperdiks võib olla kas eraisik, kellel on tegevusluba ja luba selliste toimingute tegemiseks, või juriidiline isik — kinnisvara hindamisega tegelev ettevõte.

Tähtis! Vallas- ja kinnisasja hindamise maksab isik, kes on sellise ekspertiisi tegemisest huvitatud. Hüpoteeklaenu taotlemisel on see protseduur kohustuslik ning sellega seotud kulud kannab laenuvõtja.

Miks on vaja kinnisvara hindamist?

Kinnisvara hindamine ja hindamine on paljude turutehingute jaoks hädavajalik. Kõige tavalisemad olukorrad, kus seda vajatakse, on järgmised:

• Hüpoteeklaenude töötlemine. Selleks, et pank laenu kinnitaks, peab ta teadma laenuga ostetud korteri täpset hinda. Esiteks tehakse seda selleks, et välistada laenatud vahendite väärkasutamine. Teiseks pööravad finantsorganisatsioonid lisaks turule tähelepanu ka eluaseme nn likviidsele väärtusele — ligikaudsele summale, mille eest on laenuvõtja maksejõuetuse korral võimalik hüpoteegiga kaetud kinnisvara kiiresti müüa.
• Ostu-müügitehing. Korterit on vaja enne müüki õigesti hinnata, et müüa see hetkel kehtiva, jooksva väärtuse eest. Kui müüja seda mingil põhjusel ise teha ei saa, on vaja asjatundja teenust. Kodu ostmisel on vaja ka hindamist — see aitab vältida omaniku petmist, kes tegutseb müüjana ja saab määrata kõrgendatud hinna. Samal eesmärgil rakendatakse hindamist eluaseme vahetuse korras.
• Kohtuvaidlused. Peaaegu kõigis kinnisvaraga seotud kohtuvaidlustes on üheks argumendiks objekti hindamine. Näiteks võib seda pidada tõendiks müüja pettuse ja ülehinnatud nõude puhul. Harv pole ka eksperdiarvamuse kasutamine vaidlustes, kus üks pärija kohustub teistele osa kinnisvarast rahaliselt hüvitama.
• Pant. Kui laenu – enamasti hüpoteegi – tagatiseks on juba laenuvõtjale kuuluv korter, tuleb pangal hinnata ka elamukinnisvara. Vaja on aru saada, kui palju raha saab, kui objekt võlgade eest välja võetakse ja müüki pannakse.
• Ettevõtte ümberkorraldamine. Kinnisvara tehniline hindamine viiakse läbi ettevõtte või ettevõtte saneerimisel. See protseduur võimaldab täpselt loendada juriidilise isiku varasid, sealhulgas kinnisvaraobjekte.

Millised on hindamise liigid?

Müümisel või muudel tehingutel hinnatakse korterit mitme põhikriteeriumi järgi. Nende konkreetse liigi valik sõltub kinnisvaratehingu lõppeesmärgist.

Turuväärtus on hinnanguline summa, mille eest saab kinnisvara praegustel vabaturu tingimustel müüa. Turuhinna hindamine on sedalaadi ekspertiisi levinuim liik ning seda kasutatakse nii ostu-müügitehingute tegemisel kui ka ettevõtete saneerimisel. Selle skeem on väga lihtne — eluaseme maksumus tuletatakse mitmete teiste objektide hindade keskmistamisega, mis on tehniliste ja muude kvalitatiivsete omaduste poolest peaaegu sarnased.

Likvideerimishind on kinnisvara väärtus, millega saab selle kiiresti maksimaalse kasuga maha müüa. Enamasti määratakse päästeväärtus eraldi näitajana objektidele, mis on laenu tagatiseks. Antud hindamisel on arvestatud sarnaste kinnisvaraobjektide keskmiste hindade lühema kõikumise perioodiga ning hinnangu lõppsummaks on tavaliselt ca 80% turuhinnast.

Investeeringu väärtus on kontseptsioon, mida kasutatakse konkreetsesse objekti investeerimise otstarbekuse hindamiseks. Kinnisvara turuhindamist rakendatakse sel juhul näiteks tervetele projektidele, et saada aru, kui palju kasumit saab üürileandja omandatud vara üleandmisest.

Katastriväärtus on riigi poolt igale üksikobjektile kehtestatud hind, arvestades piirkondlikke hinnasuundumusi, samuti konkreetse kinnistu üksikuid tehnilisi omadusi. Vähemalt kord viie aasta jooksul tehakse katastri väärtuse ümberhindlus, misjärel kantakse andmed riiklikku registrisse. Katastrihind ei ole alati võrdne korteri või maja turuväärtusega, vaid viimane kujuneb alati seda arvestades.

Lisaks ülaltoodule on ka teisi – rohkem spetsialiseerunud – hindamisliike. Näiteks võib mõne objekti puhul rakendada taastamishinnangut – sarnase objekti ehitamise maksumuse ligikaudset arvestust, võttes arvesse materjali- ja tööjõukulusid.

Märge! Üldjuhul kasutatakse erinevate kinnisvaratehingute puhul just tehinguobjektide turuväärtuse hindamist. Keeruliste kohtuvaidluste puhul kasutatakse kõige sagedamini kombineeritud ekspertiisi – kõigi lähenemiste kombinatsiooni objekti tegeliku hinna määramisel.

Hindamismeetodid

Kinnisvara hindamise vajadus ja selle eesmärk on kaasa toonud kolm peamist lähenemist elu- ja äripindade väärtuse määramise meetodile. Need lähenemisviisid on väga tõhusad ja on selgelt reguleeritud seadusandlike aktidega. Need sisaldavad:

Võrdlusmeetod

Selle lähenemise üldkontseptsioon on see, et potentsiaalne ostja või investor ei investeeri kinnisvaraobjekti rohkem raha, kui ta saaks kulutada sarnasele objektile. See tähendab, et ekspert võrdleb ennekõike sarnaseid tooteid kinnisvaraturul.

Praktikas viiakse võrdlusmeetod läbi järgmiselt. Hindaja võtab turult mitu pakkumist sama kategooria ja sarnaste tehniliste omadustega eluaseme kohta. Pärast seda määrab ta nende omaduste erinevuse ja seejärel korrigeerib saadud andmete põhjal kinnisvara hinda.

Ettepanekute analüüs viiakse läbi teatud ajaperioodi arvesse võttes, mis võimaldab jälgida hindade dünaamikat ja prognoosida seda lähitulevikuks. Reeglina on see kolm kuni neli kuud.

Võrdlev meetod nõuab väga suure hulga informatsiooni töötlemist. Hinnatava eluaseme objektiivse väärtuse määramiseks on vaja analüüsida mitte ühte või kahte sarnast objekti, samuti teha palju arvutusi. Vaatamata keerukusele peetakse seda meetodit kõige tõhusamaks ja usaldusväärsemaks.

Saagise meetod

Tootlusmeetod hindab korterit või muud kinnisvara eelkõige selleks, et teha kindlaks, kas see on tulevikus kasumlik. Seda lähenemist kasutatakse siis, kui eluase on plaanis soetada investeerimise eesmärgil või kui omanik plaanib selle välja üürida.

Selle meetodi põhieesmärk on veenduda, et tulevikus saadav kinnisvaratulu ületab selle soetamiskulu. Paljude muude tootlusmeetodi andmete hulgas võtavad eksperdid arvesse ka mõningaid konkreetsele piirkonnale omaseid riske, mis võivad hindamisobjekti tulevikus kahjustada, ning analüüsivad ka seda, kas see läheb amortisatsiooni alla.

Kulu meetod

See meetod sisaldab põhimõtet, et sellise kinnisvara loomise teoreetiline maksumus ei tohiks olla väiksem selle ostmise maksumusest. Teisisõnu, kui valitud objekti on odavam ehitada kui osta, siis deklareeritud väärtus ei vasta tõele.

Reeglina kasutatakse kulumeetodit siis, kui kinnisvaraga seotud maatükk kas mängib hinnakujunduses suurt rolli või võib seda tulevikus mängida. Selle krundi hind sisaldub arvutuses. Lisaks võetakse sellisel juhul hindamisel arvesse hoone riknemise astet, samuti restaureerimistööde ligikaudset maksumust.

Kuidas hindamine toimub?

Kui kaua kinnisvara hindamine aega võtab ja kui täpsed tulemused see annab, sõltub otseselt püstitatud eesmärkidest. Olenevalt valitud meetodist kulub paarist päevast mitme nädalani. Näiteks ekspertiisi korteri turuväärtuse määramiseks saab kliendile esitada kahe päevaga, keerulisem menetlus, mis hõlmab mitme meetodi kombineerimist, võtab aega kaks kuni kolm nädalat.

Hindajal on vaja kogu teavet ostetava või müüdava kinnisvara kohta. See sisaldab üksikasjalikku tehnilist dokumentatsiooni, katastripassi ja USRN-i väljavõtet. Viimast on vaja selleks, et spetsialist saaks ligipääsu eluaseme omaniku andmetele ning ka teada saada, kas see on kuidagi koormatud. Ehitatava korteri hindamiseks võib vaja minna muid dokumente, mille nimekirja annab hindaja ise — neid saab hiljem küsida arendajalt.

Hindamisteenust osutatakse lepingu alusel hüvitataval alusel. Lepingus on tavaliselt kirjas tööde tegemise tingimused ja ka nende maksumus. Kinnisvara turuväärtuse määramise hind sõltub selle pindalast ja muudest omadustest. Tavaliste korterite puhul jääb see tavaliselt vahemikku 2-5 tuhat rubla.

Edasi lõpeb kliendi osalemine hindamisprotsessis. Spetsialist ise kogub ja kontrollib kogu vajaliku teabe, valib püstitatud ülesannete alusel hindamismeetodi. Pärast tööde lõpetamist esitab ta omanikule või ostjale üksikasjaliku aruande.

See dokument peab olema vormistatud lehekülgede kaupa, kinnitatud hindaja isikliku pitsati ja allkirjaga. Lisaks korteri lõplikule maksumusele peaks see sisaldama kasutatud meetodite kirjeldust, samuti üksikasjalikku valemit, mille järgi objekti turuhind määrati.

Kas ma saan müüdavale korterile ise hinnangu anda?

Korteri maksumust on võimalik ise müües määrata vaid võrdlusmeetodil. Kuna tavakodanikel ei ole erinevalt litsentseeritud hindajatest juurdepääsu USRNi teabele, tuleb võrdlus teha turul saadaolevate sarnase kategooria pakkumiste põhjal.

Analüüsida tuleks sarnase piirkonna ja planeeringu, sarnase viimistluse ja sama infrastruktuuri arendamise tasemega variante. Lihtsate arvutustega saate teada ühe ruutmeetri keskmise maksumuse ja seejärel korrutada selle hinnatava korteri pindalaga. Samal ajal, kui vaadeldavate kaaslaste seas on märgatavaid hinnakõikumisi, on parem neid korrigeerida 5-10%.

Enesehindamine on võimalik vaid kõige lihtsamate ostu-müügitehingute puhul, millega ei kaasne krediidivahendeid ega kaasne juriidilisi tüsistusi.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-opredelit-stoimost-obekta-nedvijimosti/