Moskva kinnisvaramaakleri teenused korteri ostmisel on peaaegu eduka ja turvalise tehingu eeltingimus. Pealinna kinnisvaraturg on üleküllastunud nii nõudlusest kui ka erinevat laadi pakkumistest. Just eluaseme populaarsuse kasvu tõttu selles linnas suureneb risk kohtuda ebaausate müüjate või ostjatega või leida ebamõistlikult kõrge hinnaga eluase.

Kinnisvaramaakler, nagu iga teise elukutse esindaja, võib aga olla nii oma ala professionaal kui ka amatöör, omandades vaid selle tegevuse põhitõed. Professionaali kogemuses ei saa esimesel kohtumisel veenduda, seetõttu on nii keerulises asjas nagu kinnisvara soetamine parem valida assistent mitme olulise tunnuse järgi.

Agentuur või eramaakler

Nii eramaakleri kui ka tuntud kinnisvarabüroo poole pöördumisel on omad plussid ja miinused. Valides tuleks juhinduda ühest kriteeriumist – kinnisvaramaakler peab tagama tehingu seadusliku ja positiivse kulgemise.

Enamiku eramaaklerite peamine omadus on individuaalne lähenemine igale kliendile. Muidugi määrab selle piirid maakleri töötamine või spetsialiseerumise kitsas iseloom, kuid kliendikesksus on üksildase spetsialisti üks peamisi eeliseid.

Tegemist on eramaakleriga, kes suudab ära kuulata ja arvestada ostja või müüja arvukaid soove, analüüsida tehingu olemust ning tagada pooltevaheliste läbirääkimiste tulemuslikkus. Reeglina ei pakuta sellistele spetsialistidele ulatuslikku reklaamikampaaniat, seetõttu püüavad nad madalat kuulsust kompenseerida kvaliteetse tööga. Kuid antud juhul räägime eranditult kohusetundlikest ja hoolikatest oma ala professionaalidest.

Eramaaklerite peamine puudus, mis on ka kinnisvarabüroode eelis, on eksimise tõenäosus, mida ei kindlusta mitte miski ega keegi. Ilma teiste seotud spetsialistide abita, eriti kogenematu kinnisvaramaakleri puhul, on oht jätta kahe silma vahele mõned olulised ebakõlad dokumentides, mis võivad viia tehingu ebaõnnestumiseni. Selle tulemusena toob see maakleri vastutuse. Kui ta sellisest vastutusest kõrvale hiilib, siis sellise selle elukutse esindajaga ei peaks põhimõtteliselt tegelema.

Kinnisvarabüroo koosneb omakorda erinevatest spetsialistidest, kellest igaüks võtab tehingust teatud osa. Sellises organisatsioonis on alati advokaat, kes kontrollib eluaseme dokumente ja tuvastab selles ebatäpsused. Sama kehtib ka müügilepingute ja muude kinnisvara käest kätte võõrandamise dokumentide vormistamise kohta.

Kui tegemist on alternatiivse kinnisvaratehinguga, näiteks müük vastuostuga või samaaegne korteriosade müük, on üksikul kinnisvaramaakleril ülesandega väga raske toime tulla. See on võimalik ainult väga kogenud spetsialistidel, kes on spetsialiseerunud selliste tehingute läbiviimisele. Esinduse puhul võib iga lepingupoole järelevalvet teostada eraldi kinnisvaramaakler.

Kinnisvarabüroode miinusteks võib lugeda asjaolu, et olulise osa nende populaarsusest moodustab ikkagi hästi üles ehitatud reklaamikampaania. See ei tähenda, et organisatsioonis töötaksid halvad spetsialistid, kuid agentuuri kliendid jäävad enamasti individuaalsest lähenemisest ilma. Lisaks on igas agentuuris alati uustulnukaid ja praktikante, kellest ühe võib tehingu tegemiseks määrata. Pole tõsi, et kogenematu spetsialist, pealegi organisatsiooni toel, teeb dokumentides tõsiseid vigu, küll aga võib tehingu tegemise protsess ajaliselt venida.

Maine

Ausa ja kompetentse kinnisvaramaakleri leiate Moskvast kas sõprade soovitusi järgides või arvukaid kuulutusi kasutades. Samas tuleb meeles pidada, et spetsialist, kes lähedasega kiiresti ja tõhusalt tehingu sõlmis, ei pruugi tulla toime ülesandega, mis pole talle päris tuttav. Tavaliselt näitavad kogenud maaklerid oma kuulutustes, millisele tööstusharule nad on spetsialiseerunud. Nii võtavad mõned kinnisvaramaaklerid meelsasti enda kanda kinnisvara ostu-müügioperatsioonid, teised aga eelistavad töötada üürikorteritega.

Lihtsaim viis spetsialisti kohta võimalikult palju kasulikku teavet hankida on Internet. Erinevalt agentuuridest ei kuluta kõik eramaaklerid raha kallitele reklaamidele, vaid kasutavad klientidega suhtlemiseks tasuta, kuid mitte vähem tõhusat viisi — sotsiaalseid võrgustikke.

Nagu iga teinegi majandussektor, võib ka kinnisvaraturg ja sellega koos ka müügireeglid muutuda. Uute trendide jälgimine ja veelgi enam potentsiaalsetele klientidele, et olete nendega tuttav, on kõige lihtsam sotsiaalvõrgustike või ajaveebi kaudu. Ostjad ja müüjad peaksid pöörama tähelepanu kinnisvaramaakleri täpsusele ja kompetentsusele tema poolt käsitletavates küsimustes, teenuste kirjelduse selgusele ja ülevaatlikkusele.

Ajaveebi või suhtlusvõrgustike kaudu saate isegi kindlaks teha, kas kliendi ja kinnisvaramaakleri iseloom läheneb. See esmapilgul tähtsusetu tegur on tulevase töö jaoks väga oluline. Kodu müügi või ostu käigus suhtleb klient maakleriga tihedalt ja tihedalt ning on soovitav, et see oleks mõlemapoolselt mugav.

Temaatilised sõltumatud foorumid, mis on pühendatud konkreetse linna kinnisvarale, on hea võimalus huvilise kinnisvaramaakleri kohta üksikasjaliku teabe saamiseks või hea spetsialisti kohta nõu küsimiseks. Lisaks saate alati lugeda arvustusi kogenud spetsialistide kohta, sisestades lihtsalt otsingukasti ees- ja perekonnanime. Arvustused peaksid olema stiililt ja kirjelduselt erinevad, sisaldama nii kiitust kui ka kriitikat.

Paljudes kinnisvara andmebaasides on mitmesuguseid kinnisvaramaaklerite reitinguid. Need reitingud kujunevad enamasti siiski spetsialistide tegevuse põhjal. See tähendab, et neilt ei leia teavet ühe või teise spetsialisti garanteeritud edukate tehingute kohta. Sellistesse nimekirjadesse pääsevad aga vaid ennast tõestanud ja kohusetundlikud maaklerid, kes kahtlaste tehingutega ei tegele ega osale petuskeemides.

Üldmulje

Meeldimised ja mittemeeldimised on puhtalt individuaalsed ettekujutused võõrast inimesest, kuid kinnisvaramaakleriga isiklikult kohtudes tasub siiski tähelepanu pöörata mõnele tema isikuomadusele. Korralikult esitatud kõne, korralik välimus, rahulikkus ja tähelepanu detailidele on omadused, mis peaksid olema spetsialistil, kelle töövaldkond puudutab suhtlemist elavate inimestega. Hooletus, ropp kõnepruuk või hajameelsus tuleb täielikult välistada, isegi kui maakleril on hea kogemus.

Te ei tohiks usaldada maaklereid, kes kinnitavad vestluse esimestest minutitest peale, et teevad kõige keerulisema tehingu kiiresti ja lihtsalt. Esimene asi, mida tõeline professionaal peaks tegema, on esitada võimalikult palju täpsustavaid küsimusi ja vajadusel pakkuda välja oma viise probleemsete küsimuste lahendamiseks. Veel üks hea usu märk on keeldumine osalemast tehingus, mis on kinnisvaramaakleri jaoks ilmselgelt kahtlane või ebaoluline. Teisel juhul peaks ta nõustama kogenud asjatundjat, kes on spetsialiseerunud just sellistele asjadele.

Kliendikesksus

Hea kinnisvaramaakleri ülesanne on saavutada tulemus, mis klienti täielikult rahuldab, aitab tal teha tulusa tehingu ja kaitseb täielikult tema õigusi. Teisisõnu, kinnisvaramaakler peab alati olema oma kliendi poolel, kuni ta tegutseb seaduse piires.

Kahjuks jätavad paljud maaklerid kliendikesksuse kontseptsiooni enda kasu ja tehingu kiirema lõpuleviimise nimel unarusse. Nii saab ta näiteks korterit müües selle asemel, et ostjale kõikehõlmavalt kõiki selle eeliseid kirjeldada, pakkuda kliendile-müüjale soodustust, et leping kindlasti allkirjastada. Sellises olukorras võib kinnisvaramaakleri omakasupüüdlik isiklik huvi palja silmaga jälgida ja müüja kasu vajub tagaplaanile.

Hea maakleri eelduseks on ka kõikides tehinguetappides osalemine. Kui ta võttis kohustuse korteri müüa, ei tähenda see, et tema ülesanne on ainult lepingu õigsuses veendumine. Kinnisvaramaakler peab kodu ostjale näitama, kirjeldama selle tugevaid ja nõrku külgi, õigesti argumenteerima seatud hinna ning teavitama müüja poolt eelnevalt kinnitatud soodustuse piiridest.

Eluasemekulud on veel üks punkt, mida tuleks arutada juba esimesel kohtumisel kinnisvaramaakleriga. Kui see ei vasta tegelikule turuhinnale, peab spetsialist sellest klienti teavitama, samuti sellest, et korterit on raske soovitud hinnaga müüa. Pärast seda saate arutada kinnisvara objektiivset väärtust ja selle suurendamise võimalusi.

Kuna head maaklerit ei vaja mitte ainult müüja, vaid ka ostja, siis on oht, et kinnisvaramaakler hakkab tegema koostööd mõlema poolega korraga. Sel juhul on suur tõenäosus, et topeltsoodustuse saamiseks võidakse rikkuda teda tööle võtnud kliendi huve. Sellise riski kõrvaldamiseks soovitavad eksperdid kinnisvarateenuse osutamise lepingus ette näha punkt, mis keelab koostööd tehingu teise poolega.

Kokkulepe ja vahendustasu

Kinnisvaramaakleri põhisissetulek on vahendustasu korteri müügist või ostust. See kujuneb reeglina nii korteri turuväärtusest kui ka omavahelistest kokkulepetest kliendiga. Keskmiselt moodustab vahendustasu Moskvas 4-6% tavalise ostu-müügilepingu kogueelarvest. See arv võib olla väiksem, kui näiteks lepingu objektiks on esmane või teisene, varem mitteomandatud eluase. Vastavalt sellele suureneb vahendustasu protsent, kui toimub keeruline alternatiivne tehing paljude osalejatega.

Kinnisvaramaakleri valimisel peate keskenduma sellistele keskmistele näitajatele. Liiga madal vahendustasu teeb ettevaatlikuks ja kahtlustab spetsialisti kogenematuses või ebaaususes. Pole kaugeltki tõsiasi, et algaja kinnisvaramaakler tehingu tegemisel vea teeks, kuid selliste tõsiste asjade puhul nagu kinnisvara müük või ost mängib olulist rolli kogemus. Samas ei garanteeri ülehinnatud vahendustasu tehingu tõrgeteta ja kiiret kulgemist, kuna see sõltub suuresti poolte kokkulepetest, mitte aga kinnisvaramaakleri professionaalsusest.

Kinnisvaramaakleri tehingus osalemist ei ole mitte ainult võimalik, vaid ka vajalik ametlikult vormistada vabas vormis vormistatud lepingu abil. See peaks sisaldama spetsialisti töö väikseimaid nüansse: ligikaudsed tähtajad ja garantiid, kodu müügi või ostu hinnanguline maksumus.

Kui rääkida korteri müügist, siis tuleb määrata minimaalne lubatud hind, mille eest saab kinnisvara müüa. Kodu ostmisel on rohkem parameetreid: alates maksimumhinnast kuni korteri asukoha ja tehniliste omadusteni. Selline detailne kirjeldus annab esiteks kinnisvaramaaklerile selgemad omadused õige variandi leidmiseks ning teiseks säästab ostja aega, mis võib kuluda ilmselgelt ebasobiva korteri ülevaatamisele.

Lisaks tuleks lepingusse lisada tehingu olemuse kirjeldus: tavaline või alternatiivne, samuti maakleri vahendustasu suurus. See kaitseb klienti tulevikus enammaksmise ohu eest, kui kinnisvaramaakler soovib tekkinud raskuste tõttu oma teenuste eest makstavat tasu tõsta. Loomulikult peaks selles dokumendis olema kuvatud ka vastutus lepingu ebaõnnestumise või muude probleemide eest, kui need tekivad maakleri eksimuse tõttu.

juriidiline kirjaoskus

Igal kinnisvaramaakleril pole juristi haridust, nagu ka mitte iga advokaat ei saa töötada kinnisvaratehingutes eramaaklerina. Õigusalane kirjaoskus tähendab orienteerumist eluaseme müügi ja ostuga seotud seadustes ja määrustes.

See on väga oluline põhjusel, et eduka tehingu peamiseks tingimuseks on selle puhtuse hoidmine ning osalejate, aga ka kolmandate isikute õiguste kaitse tagamine. Kahjuks on kogenematute maaklerite üks levinumaid vigu kinnisvaramüüja omandiõiguse dokumentide ebatäpsused, mida õigel ajal ei märgatud. Selliste tehingute tagajärjeks on tavaliselt nende tühistamine ja mõnikord ka kliendi suutmatus kulutatud raha tagastada.

Hea kinnisvaramaakleri ülesanne, kuigi see ei kuulu alati tema otseste tööülesannete hulka, on nõustada klienti turvaliste arvelduste korra osas. Sularaha käest kätte ülekandmine on võimalik ainult tuttavatel või sugulastel, kuid ka sel juhul soovitavad professionaalid seifi.

Vahel viib kinnisvaramaaklerite hooletus või täielik teadmatus avansi ülekandmisel valesti. Kui see pole vormistatud ja korralikult fikseerimata, näiteks tagatisraha lepingu sõlmimiseks, võib ostja sellest rahast jäädavalt ilma jääda. Teadlikkus sellistes küsimustes on õigusalase kirjaoskuse põhialused, mis peavad olema eranditult igal kinnisvaramaakleril.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kak-nayti-horoshego-rieltora-v-moskve/