Korteri müügiprotseduuril on mitmeid juriidilisi peensusi ja see on sageli seotud paljude riskidega, mis kogenematut müüjat ees ootavad. Peamine oht seisneb selles, et jutt käib päris märkimisväärsetest summadest ning halvim, mis juhtuda saab, on see, et tehing jääb mis tahes põhjusel ilma rahalise kahju hüvitamata ära.

Kavatsedes seda tüüpi toimingut teha, peate välja selgitama, kuidas korteri müük toimub, milliseid dokumente on vaja selle müügiks, milline on eluaseme keskmine turuväärtus. Kõik need nüansid nõuavad hoolikat ettevalmistust, juristide ja maakleritega konsulteerimist, ettevaatust ja hoolt.

Mida on vaja korteri müümiseks?

Üksikasjalikud soovitused korteri müümisel toimingute kohta saab kuvada samm-sammult juhiste kujul, sealhulgas järgmised sammud:

Samm 1. Vajalike dokumentide koostamine

Kõik vajalikud dokumendid tasub koguda ammu enne korteri müüki laskmist, sest selleks võib kuluda kuni mitu nädalat. Igal ostu-müügitehingul on olenevalt vara liigist oma eripärad. Absoluutselt igaüks neist nõuab andmeid, mida ostjal on õigus nõuda:

• Juriidilised dokumendid. Nende hulka kuuluvad kõik müüja korteriomandiõigust tõendavad dokumendid: müügileping, annetus, pärimine, osalus omakapitalis, vahetus, erastamistõend.
• Laenu tagasimakse avaldus. Kui müüja ostis korteri hüpoteegiga, on vaja pangale kinnitada võla täieliku tagasimaksmise fakt.
• Väljavõte majaraamatust. Sellist väljavõtet on vaja selleks, et ostja näeks, mitu inimest ja mis vanuses on korterisse sisse kirjutatud.
• Tehniline sertifikaat. Katastripass, mis väljastatakse STI-s, annab täieliku kirjelduse kõigi korteri tehniliste omaduste kohta.
• Tõend võlgade puudumise kohta. See peaks sisaldama teavet kommunaalteenuste ja kapitaalremondi võla täieliku tagasimaksmise kohta.
• Psühho-neuroloogilise ja narkoloogilise dispanseri tunnistus. See ei ole seadusega nõutav, kuid näitab müüja täielikku võimsust tehingu tegemise ajal. Vastasel juhul, kui see kohtus tõendatakse, tunnistatakse leping kehtetuks.
• Koormiste puudumise avaldus. Seda saab hankida Rosreestri ametiasutustest või kinnisvaratehingute ühtsest registrist.

See nimekiri puudutab ainult lihtsamaid juhtumeid, kui korteril on üks omanik. Sageli on aga eluruum kaas- või kaasomandis, samuti alaealise vara. Igal sellistel tingimustel sõlmitud tehingul on oma eripärad.

Ühisomand on vara ühisomand, millel on täpne märge selle kohta, kui palju sellest varast ühele või teisele isikule kuulub. Seaduse järgi on võimatu oma osa müüa ilma teiste omanike nõusolekuta. Neil on õigus osta esmalt ja alles pärast ametlikult registreeritud keeldumist saab aktsiat pakkuda välisele ostjale. Lisaks peavad ostu-müügitehingu sõlmimise juures viibima ka teised omanikud. Alaealiste osalejate puhul teeb seda nende eest ametlik esindaja või eestkostja.

Ühisomand, sealhulgas abielu jooksul omandatud vara, on samuti kaasomandi vorm, mille puhul ei ole määratletud iga omaniku konkreetseid osasid. Sellist korterit on võimalik müüa ainult tervikuna ning selleks on vajalik kõigi omanike kirjalik nõusolek. Kaasomanike nõusolekut ei ole vaja notari juures registreerida, nagu seda tehakse põhiosa müügi puhul.

Kui omanik on alaealine, on korteri müügi nõuetekohaseks menetlemiseks vaja eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolekut. Pealegi on eeltingimuseks pakkuda talle vastutasuks teine ​​eluase, mis ei ole kvaliteedilt halvem ega väiksema suurusega. Iseseisvalt võivad tehingus osaleda üle 14-aastased isikud, kellel on esindajate kirjalik nõusolek.

Sarnane on olukord ka sünnituskapitaliga ostetud korteritega. Nad nõuavad:

— kohustuslik, notariaalselt tõestatud, selge aktsiate jagamine;

— eestkosteasutuste luba, mida antakse vastumeelselt;

— sarnase osakaalu pakkumine teistes sama pindala ja kvaliteediga eluruumides.

Eestkosteasutused võivad keelduda, kui uuel eluruumil on suurem omanike arv või see asub vähem mugavas piirkonnas või külas. Alalise elukoha teise linna kolimise puhul on ideaalne variant kinnisvaraga, millele on määratud rasedus- ja sünnituskapital, vahetus.

Teine müügiraskusi tekitav korteritüüp on laenukoormuse all eluase. Sel juhul on ostja, kes seisab silmitsi suurema osa probleemidega, kes peab nõutud dokumendid oma panka esitama. Need sisaldavad:

• esialgne rahapoliitika, mis on tehingu tegemise garantiiks;
• tagatisraha või ettemaksu laekumist tõendav dokument;
• STI pass;
• tõend võlgade puudumise kohta;
• teave kõigi registreeritud üürnike registrist kustutamise kohta.

Peale kõigi eelnimetatud paberite kogumist jääb üle vaid müügilepingu esialgne versioon koostada ja kõik registreeritud isikud korterist välja kirjutada. Seda saab teha igal ajal – nii enne tehingu sõlmimist kui ka pärast omandiõiguse üleminekut.

2. samm. Kaasake kinnisvaramaakler või agentuur

Korteri võid julgelt müüa kas omal käel või kinnisvaramaakleri abiga või sõlmides lepingu kinnisvarabürooga.

Esimene võimalus on kõige ökonoomsem — te ei pea maksma spetsialisti teenuste eest, mis mõnikord võivad ulatuda väga käegakatsutavate summadeni. Samas kasvavad omal käel kinnisvara müües riskid oluliselt, sest mitte igal inimesel pole juriidiline haridus ja ta valdab hästi paberimajanduse peensusi. Viimase osas saab abiks olla notar, kes selgitab, millised dokumendid ja mis vormis tuleb lepingu sõlmimiseks esitada, aga võtab ka konsultatsioonitasu.

Professionaalse hindaja teenused ei ole tasuta. Korteri maksumuse määramisel võetakse sõltumatul hinnangul arvesse kõiki individuaalseid nüansse: remont, maja seisukord ja sissepääs. Isegi kui eluaseme hind on juba ligikaudu teada, võib kõhklev ostja nõuda hindamist.

Kinnisvaramaakler päästab ennekõike müüja kõigi võimalike ressursside reklaamide paigutamisest ja ostjate otsimisest. Samuti oskab ta korraldada ostjale ja müüjale sobival ajal vaatamise, anda nõu, milliseid manipulatsioone minimaalsete kuludega teha, et müügiobjekti hinda tõsta. Keskmiselt maksavad kinnisvaramaakleri teenused 2-4% kinnisvara kokkulepitud väärtusest.

Kinnisvarabüroo suudab asendada ametlikku esindajat ja võtab üle kõik korteri müügi protsessi korraldamise funktsioonid. Juhtudel, kui tegemist on vastuolulise või keerulise tehinguga, eriti paljude inimeste otsesel osalusel, on agentuuri teenused lihtsalt asendamatud.

Lepingu sõlmimisel organisatsiooniga kaasneb kinnisvara müügi kõikide etappidega õigusabi ja järelevalve. Lisaks on protsessi kaasatud maaklerid ja nende enda hindajad, mistõttu ei ole vaja kaasata kolmandate isikute spetsialiste. Kui soovite raha säästa, võite tellida agentuurilt mitte kõiki teenuseid, vaid leppida kokku juriidilise toe osas müügi teatud etapis.

Iga tehingu peamine oht on selle kehtetuks tunnistamine, seega on ekspertide nõuanne vastuolulistes küsimustes väga oluline ja aitab vältida raskusi või isegi kohtuistungeid tulevikus.

Etapp 3. Korteri väärtuse määramine

Tegelik turuväärtus on ehk kõige olulisem asi, mida korterit müües teada. Saate selle kindlaks teha kas professionaali abiga või iseseisvalt, võrreldes sarnase kategooria eluaseme keskmisi näitajaid.

Mõjutab otseselt korteri maksumust:

• ehitusaasta ja hoone tüüp;
• korrus ja korteri asukoht;
• pindala ja paigutus;
• infrastruktuur ja transpordiside;
• sissepääsude varustus ja piirkonna seisukord;
• remondi kvaliteet.

Lihtsaim viis on vaadata sarnaseid sarnaste korterite müügikuulutusi, arvutada keskmine maksumus ja keskenduda sellele näitajale. Elamispinda on võimalik müüa kõrgema hinnaga, kuid sellisel juhul võib sobiva ostja ooteaeg lõputult venida. Ja vastupidi, soodsama hinnaga müüakse korter kiiresti, kuid sellest on kasu vaid väga hädaolukordades.

Hindaja teenused maksavad kolm kuni viis tuhat rubla. Hindamise käigus võtab spetsialist arvesse maksude summat, remondikulusid, amortisatsiooni ja võimalikku inflatsiooni. Mõne tehingu puhul, näiteks hüpoteegiga kodu ostmine, on vajalik professionaalne hindamine.

Etapp 4. Korteri ettevalmistamine

Üle kõige meeldivad ostjatele korterid, milles pole tunda kellegi teise kohalolekut. See psühholoogiline moment võib nii müüja kätte mängida kui ka tekitada ostjas tunde, nagu oleks ta kellegi teise majas. Muidugi on võimatu majapidamisjälgi korterist täielikult likvideerida, kui selles veel inimesi elab, kuid reaalne on see enam-vähem müügikõlblikuks muuta.

1. Esiteks peate võimalusel vabanema mittevajalikest asjadest. Mööbliga täidetud korter tundub visuaalselt palju väiksem, kui see tegelikult on.

Võimalusel on parem elamispind üldse vabastada, jättes alles vaid paljad seinad, torustiku ja kütteradiaatorid. Sellegipoolest on tühjaks jäänud eluruumi arvestaval inimesel kohe peas plaan, kuidas paigutada mööbel ja tehnika, mis värvi seinad värvida jne. Kui ostja leiab ruumide ja akende asukoha endale sobiva, siis kõige rohkem tõenäoliselt nõustub positiivse ostuotsusega.

2. Teiseks peaksite järgima järjekorda maandumisel, sissepääsul ja selle ümber. Vaatamata sellele, et korteriomanikul on nende ühisruumidega vaid kesine suhe, tahavad vähesed inimesed iga päev mööda prügimägesid jalutada, tunda ebameeldivat lõhna ja näha värvitud seinu.

Iga ostja alustab ülevaatust hoonest endast ja juba sissepääsu juures on tal vara ligikaudne hinnang. Siinkohal on ebasoovitav, et korrastamata trepikoda kallutaks kaalud selles suunas, et pakutud eluasemevariant tagasi lükatakse.

3. Kolmandaks on vaja teha vähemalt kosmeetiline remont. Nagu praktika näitab ja eksperdid sellega nõustuvad, ei õigusta enne korteri müümist tehtud kallis kapitaalremont end rahalisest seisukohast kunagi. Erandiks on vaid kõrgklassi korterid. Sellise eluaseme hind on aga sobiv.

Väikesed remonditööd aitavad korterit «värskendada», muuta see hoolitsetud ja korralikumaks. Vahel piisab nn kohaparandusest: korrigeeritud krohv, parketi poleerimine jne. Kõik torustikud ja segistid peavad töötama. Kui üks lekib, on parem see välja vahetada. Need suhteliselt madalad kulud on täielikult õigustatud ostjale jäetud meeldiva muljega.

Mõnikord, kui remont on ammu tehtud või moest väljas, on lihtsam müüki panna nn krobelise viimistlusega korter: eemaldatud tapeet ja plaadid, põrandakate, kui seda ei saa taastada. Mõned ostjad on rohkem valmis tehingut tegema, kui näevad korteri «selgroo».

Loomulikult tuleks enne igat ülevaatust teha puhastus: pühkida tolm, pesta põrand, peita väikesed majapidamistarbed, kui korteris veel inimesi elab.

5. samm. Müügikuulutuse esitamine

Selleks tuleb koostada lühike tekst, mis lühidalt ja sisuliselt kirjeldab korteri omadusi ja objektiivseid eeliseid. See peab olema jagatud semantilisteks plokkideks ja sisaldama konkreetset teavet infrastruktuuri, lähimate metroo- ja maismaatranspordijaamade kohta, märkides vahemaa minutites ning remondi kirjeldust.

Tekstreklaamiga peab kaasnema mitu selget, hästi valgustatud fotot. Optimaalne arv on kuni kümme. Nad peaksid demonstreerima korterit erinevate vaatenurkade alt, näitama siseruumi. saate lisada joonise — näidata korteri planeeringut.

Kõige populaarsemad ja külastatumad saidid selliste kuulutuste paigutamiseks on CIAN, Yandex.Real Estate, Avito. Võite kasutada ka muid tasuta ressursse, postitada oma piirkonna teadetetahvlitele vanaaegseid väljatrükke või tellida oma rõdule riputamiseks bänner.

Samm 6. Suhtlemine ostjaga ja vastused tema küsimustele

Potentsiaalsel ostjal korterit üle vaadates tekivad tal kahtlemata täpsustavad küsimused. Nendeks tuleks eelnevalt valmistuda, kujutledes end külastaja asemele. Reeglina puudutavad sellised küsimused remondi ettekirjutamist, torude ja elektrijuhtmete seisukorda ning korteri sooja säilimist. Paljud ostjad on huvitatud kommunaalmaksete suurusest, tutvuvad naabrite ja haldusfirma tööga.

Suhtlemisel peaksite olema valmis ka vältimatuks kriitikaks, konstruktiivseteks või subjektiivseteks kommentaarideks. Mõnikord üritatakse seda hinda alla viia ja mõnikord püüab inimene sellisel kujul saada põhjalikku teavet teda huvitavate üksikasjade kohta. Mõningaid puudusi saab esitada positiivse poole pealt või anda ostjale nõu, kuidas need minimaalse vaevaga kõrvaldada.

Etapp 7. Eellepingu koostamine

Selliste lepingute puhul on tavaks mõista esialgset DCT-d, mis kajastab asjaolu, et ostja on müüjale tagatisraha või ettemaksu üle kandnud. Seda tüüpi leping ei ole kohustuslik, kuid enamik inimesi eelistab mitte ainult seda sõlmida, vaid ka notari juures kinnitada.

Tagatisraha ja ettemaks ei ole päris sama asi. Kuigi mõlemaga kaasneb osaline kinnisvara eest tasumine, ei ole ettemaks tulevase ostu tagatiseks. Tagatisrahal on omakorda turvafunktsioon – see toimib edaspidi kohustuste täitmise kinnitusena. Kui tehing ei toimu ostja süül, jääb tagatisraha müüjale. Ja juhul, kui müüja keeldub kohustustest, on ta kohustatud ostjale tagastama tagatisraha topeltsuuruses.

Eelleping sisaldab:

• teave müüja ja ostja kohta;
• korteri kirjeldus ja aadress;
• vara väärtus;
• tagatisraha suurus;
• tagatisraha kohta sätestatud tingimused;
• tõend korteri koormiste puudumise kohta;
• poolte vastutus lepingutingimuste rikkumise eest;
• lepingut registreeriva notari andmed;
• eluruumi vabastamise ja alusdokumentide vormistamise tähtajad.

Samm 8. Tehke PrEP

Pärast suulist kokkulepet ostjaga ja eellepingu sõlmimist võite asuda põhilise DCT täitmisele. Parem on usaldada selle ettevalmistamine kogenud kinnisvaramaaklerile või heale advokaadile, kes võtab arvesse kõiki tehingu üksikasju. Müügileping peab sisaldama järgmist teavet:

• müüja ja ostja passiandmed, nende aadressid;
• korteri maksumus;
• korpuse täielik tehniline kirjeldus;
• teave koormiste olemasolu või puudumise kohta;
• kaasomanike või abikaasa luba kinnisvara müümiseks;
• tõend korteriosa või selle omandiõiguse puudumise kohta kolmandate isikute kohta;
• maksekorraldus;
• korteri vabastamise ja võõrandamise tingimused;
• teave poolte õigusvõime ja hea tahte väljendamise kohta lepingu sõlmimisel;
• tingimused, mille alusel võib lepingu kehtetuks tunnistada;
• eluaseme vastuvõtmise ja üleandmise akt.

Samm 9. Registreerige omandiõiguse üleminek

Omandi ülemineku registreerimine on viimane toiming, mis kindlustab korteri kindlale omanikule. Müügilepingu vastastikune allkirjastamine ei muuda ostjat veel eluaseme omanikuks — see juhtub alles pärast Rosreestri või MFC organite riiklikku tunnustamist.

Ligikaudu nädal pärast taotluse esitamist väljastavad need ametiasutused USRN-ilt vastava pitsatiga kinnitatud kirje, mis näitab, et nüüd on konkreetne korter saanud uue omaniku.

10. samm. Hankige raha

Õigusaktides ei ole selgelt välja toodud, millises etapis peab ostja kogu kokkulepitud summa müüjale üle kandma. Seda saab teha nii müügilepingu sõlmimise kui ka vastuvõtuakti vormistamise ajal, kuid enamasti toimub lõppmakse pärast omandiõiguse registreerimist.

Maksmiseks on kaks levinumat skeemi: akreditiivikonto ja seif. Kuid sularaha ülekandmine on tänapäeval ebaturvaline ja ebapopulaarne viis.

Akreditiivikonto on pangakonto, kuhu ostja saab kogu summa ette kanda. Ostja saab selle kontolt välja võtta alles pärast nõuetekohaselt registreeritud müügilepingu esitamist.

Seif on spetsiaalne hoiukoht ühes finantsasutuse filiaalis. Ostja toodud raha loetakse müüja ja pangatöötajate juuresolekul hoolikalt üle, pannakse kotti ja pitseeritakse ning pooled annavad sellele oma allkirjad. Pärast seda ei saa ostja seda summat enam tagasi võtta ning müüja pääseb sellele ligi alles pärast registreeritud PrEP esitamist.

Sellised pangateenused on odavad, kuid tagavad raha ülekandmise usaldusväärsuse ja turvalisuse. Siin lõpeb panga osalemine tehingus – ta ei vastuta tehingu seaduslikkuse ja esitatavate dokumentide õigsuse eest.

Loe artiklit ajakirjast kayli: https://qayli.com/journal/kak-pravilno-prodat-kvartiru-poshagovaya-instrukciya/