Oma kodu ostmine on inimeste kõige olulisem ost ja rahaliselt kõige kallim. Hooletus, tahtlikud puudujäägid töös dokumentidega viivad selleni, et uus omanik on sunnitud oma õigusi kohtus tõendama, kaotades raha, närve, aega. Selle vältimiseks peate teadma, kuidas ostes kontrollida korteri puhtust.

Kas müüja on omanik

Petturid töötavad sageli võltsitud dokumentidega. Näiteks leiavad nad passi ja kleebivad omaniku foto asemel enda oma. Seetõttu on esimene asi, millest potentsiaalne ostja alustab, passikontroll.

Selleks on Vene Föderatsiooni siseministeeriumi migratsiooni peadirektoraadi veebisaidil spetsiaalne jaotis kadunud või kehtetute dokumentide arvu ja seeriate kontrollimiseks. Tehke müüja passist foto või kirjutage üles selle seeria ja number. Kui need andmed on andmebaasis, saate:

• katkestada kontakt;
• paluda kinnitada omaniku isik ja samas küsida, miks ta ei hoiatanud dokumendi kehtetuse eest.

Põhjus, miks pass andmebaasi kantakse, ei ole alati kriminaalne. See oleks võinud aeguda.

Teine asi, mida korterit ostmisel kontrolliv inimene peaks tegema, on veenduda, et omaniku vastu ei ole käimas kohtumenetlust. Näiteks võttis inimene pangast laenu ja ei tagastanud raha millegipärast. Alustas pankrotimenetlust. Pank nõuab võla tagasimaksmist kohtu kaudu. Leitakse kinnisvara ostu-müügitehing. Suure tõenäosusega selline leping lõpetatakse, raha läheb võla tasumiseks ja õnnetu ostja jääb ilma korterita, ilma rahata, kuid lootusega, et müüja maksab talle kunagi võla tagasi. . Müüja kohtuvaidluse kontrollimiseks kasutage järgmist.

• Interneti-ressurss «Õiglus»;
• vahekohtuasjade toimik, kui omanik on ettevõtja;
• föderaalne pankrotiregister.

Omaniku õigusvõime

Mitteilmne probleem kinnisvara kontrollimisel enne ostmist võib olla omaniku teovõime. See, et teie ees on terve mõistusega, kuid vanem inimene, ei välista väljavaadet silmitsi seista tõsiasjaga, et rahulolematud sugulased kaebavad tehingu kehtetuks ja omanik kui see, kes ei saa oma tegude eest vastutada. Lisaks on omaniku ebakompetentseks tunnistamine üks populaarsemaid petuskeemi. Seega saab aus müüja müügiks valmistuda, võttes eelnevalt tervisetõendi või ostja saab seda nõuda siis, kui ta ise korteri puhtust kontrollib.

Muud viisid tervisliku seisundi hindamiseks:

• intervjueerides naabreid — saate neilt küsida korteri, üürnike ja muude teid huvitavate küsimuste kohta;
• arsti kutsumisega müüja ja ostja kokkuleppel lepingu allkirjastamise päeval;
• dokumentide, näiteks juhiloa, omamine.

Lisateavet teovõime, kodaniku teovõimeliseks või mitteteovõimeks tunnistamise kohta leiate artiklist. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 29, 30.

Volikiri korteri müügiks

Kui läbirääkimisi peab mitte omanik, vaid tema esindaja, siis korteri ostmisel on soovitatav kontrollida volikirja, kuid sellisest soovitusest me hoidume, sest. see on järjekordne pettus. Volikirja saab tühistada vähemalt müügilepingu sõlmimisega samal päeval. Ostjal pole füüsiliselt aega sellest teada saada ning kohus tunnistab tehingu kehtetuks. Selle tulemusel jääb ostja ilma rahata ja loodab petturitelt kohtu kaudu nende tagastus välja pressida.

Kui usaldate müüjat, peate enne volikirja alusel korteri ostmist kontrollima:

• kuupäev — ilma selleta olev dokument on kehtetu;
• isiku õigused ja kohustused — kui dokumendis on kirjas, et müüja esindaja «pidab läbirääkimisi», ei tähenda see, et tal on õigus «lepingut sõlmida». Tema tööülesannete hulka kuulub ainult see, mis on dokumendis sõnaselgelt loetletud;
• allkirjad — kinnisvaratehingu volikiri on notari poolt kinnitatud. Lisaks, kui omanik on haiglas ravil, peab raviasutuse peaarst sellele notari juures alla kirjutama. Samad reeglid kehtivad ka siis, kui omanik on ametiajal ametis, kinnitab asutuse juht.

Kontrollige kindlasti volikirja kehtivust tehingu toimumise päeval. Teades, kuidas kontrollida korteri puhtust, ärge unustage kontrollida selle isiku isikut, kellele volikiri välja antakse.

Kas kinnisvara kuulub müüjale

Milliseid dokumente tuleb korteri ostmisel kontrollida? Peamine dokument, mis kinnitab, et müüjal on õigus müügiobjekti käsutada, on omandiõigustunnistus. Kõigil, kes said selle enne juulit 2016, on see olemas ja pärast seda kuupäeva väljastatakse venelastele USRN-i väljavõte. Huvitav on see, et riiklik register on avatud struktuur ja ostjal on võimalik taotleda väljavõtet (selle koopiat) läbivaatamiseks, kui ta ei usalda müüja esitatud dokumenti (näiteks väljavõte näeb välja räämas või määrdunud).

Mida avalduses kontrollida:

1. Rajatised – veenduge, et ostetav asi oleks väljavõttel märgitud aadressil. Jah, st. Parkovaya-1 ja st. Parkovaya-2 võib pealinna tulnu jaoks tunduda ühe tänavana.
2. Teema – peate veenduma, et dokumenti on kantud sama isik, kes korterit müüb ja kelle passi näidati.
3. Õiguse tüüp — vajalik on kiri «kinnistu». Kui sellel real on kirjas «jagatud omand», siis peate müügiks nõudma ülejäänud omanike kirjalikku nõusolekut.
4. Kohtumine — vajalik on silt «elamu». Ostetav korter või ruum ei pruugi olla elamu, s.t. sinna inimesi registreerida ei saa ja selle hoolduse eest küsitakse kommunaalmakseid erinevalt. Kuid ostjal peab olema selge ettekujutus, mida ta ostab.
5. Põhjus – siia sisestatud dokument annab aimu, kuidas omanik selle kinnisvara kätte sai. Näiteks sugulase tahte alusel või müügilepingu alusel. Kui eelmine tehing toimus 1-2-3 kuud tagasi, siis suure tõenäosusega võtavad korteri õigusjärgselt omanikult ära petturid läbi järjestikuste edasimüükide. Soovitatav on tehingust keelduda või kärpida toimingut “Kuidas enne ostmist ise korterit kontrollida” ja palgata kontrollimiseks advokaat.
6. Koormine — siin on soovitav, et ei oleks koormisi hüpoteegi, kohtuliku aresti vormis.

Arvestada tuleb ka dokumendi väljaandmise kuupäevaga. Kui see väljastati aasta tagasi, siis võib registris olev teave muutuda. Küsige müüjalt värske kuupäevaga väljavõtet või küsige seda ise.

Korteriõiguste saamise alusdokument

Dokumentide loetelus, mille järgi enne ostmist kontrollitakse korteri juriidilist puhtust, on olemas “alusdokument”, mille järgi see vara läks omaniku omandisse. Ostjal võib tekkida küsimus, miks nii kaugele kaevata. Piisab sellest, et ta on veendunud, et näeb võimekat omanikku ja müüb USRN-i väljavõttes märgitud korteri maha.

Dokument-vundament võimaldab advokaadil aru saada, kas keegi võib korterile pretensiooni esitada. Näiteks saadi korter testamendiga. 3 aastat pärast omandi registreerimist kaotavad nõudeõiguse aegumise tõttu eelmise omaniku teised sugulased. Aga kui eelmine omanik müüs korteri alaealiste õigusi rikkudes, siis sellisel juhul ei ole aegumistähtaega. Täiskasvanud laps võib igal ajal kohtusse kaevata, et saada oma osa, mille müüjad talt ebaseaduslikult ilma jäid. Erinevate tõendavate dokumentidega kaasnevad erinevad riskid. Seetõttu uurivad advokaadid neid hoolikalt enne korteri õiguspuhtuse kohta hinnangu andmist.

Väljavõte majaraamatust

Majaraamat on dokument, mis aitab omanikul üürnike üle arvestust pidada. Eramajas on see omaniku juures. Kui me räägime kortermaja korterist, siis majaraamatut pidas maja hooldanud organisatsioon.

Alates 2018. aasta aprillist tühistati Siseministeeriumi korraldusel seni kehtinud halduseeskirjad ja koos sellega ka majaraamatud, sest. raamatupidamine toimub nüüd pigem elektrooniliselt kui paberkandjal. Kuid paljudes MFC-des jätkavad nad nende väljastamist, samas kui teistes annavad nad tunnistuse nr 9 (perekonna koosseisu kohta). Moskvalased saavad EZhD — ühe elamudokumendi.

Sellest dokumendist saab ostja teada, kui palju inimesi on korterisse sisse kirjutatud, aru saada, millised on nende õigused ja kes võivad nõuda osa müüdud varast.

Pange tähele, et avaldusi on kahte tüüpi:

• praegune — nende kohta, kes on korterisse sisse kirjutatud;
• arhiiv — nende kohta, kes olid selles registreeritud.

Ajakohast teavet saab ainult korteri omanik, esitades MFC kaudu avalduse. Kuid arhiiviteavet ei pruugita täna anda isegi omanikule endale. Arhiivi töötajad motiveerivad seda sellega, et «neil pole õigust avaldada kolmandate isikute isikuandmeid». Seega, kuigi kõigis artiklites selle kohta, milliseid dokumente peate korteri ostmisel kontrollima, on kohustusliku dokumendina märgitud majaraamatu väljavõte, ei saa te sellest palju õppida.

Eluaegne õigus elada korteris

Eluaegsete õigustega isikute kategooriad ei piirdu ainult alaealiste lastega. See on sama:

• inimesed, kes on selle õiguse saanud omanikuga sõlmitud kokkuleppe (näiteks abielulepingu) alusel;
• eakad, kes müüsid eluaset elukohajärgse hoolduslepingu alusel;
• need omaniku pereliikmed, kes loobusid oma õigustest korterite erastamise käigus 90ndatel, mil jõustus erastamisseadus.

Kui kontrollisite ostmisel dokumente ja leidsite, et korterisse on registreeritud eluaegse elamisõigusega inimesed, siis on parem ostust keelduda. Kuid mõned eelistavad läbirääkimisi pidada.

Alaealiste õigused

Alla 18-aastaseid lapsi loetakse alaealisteks. Kui korterisse on registreeritud lapsed, kellel on omandiosa, siis on müügiks vajalik eestkoste- ja eestkosteasutuste luba. Müüja on kohustatud tagama lastele samaväärse eluaseme. Ainult sel juhul on tal õigus vara müüki panna.

Abikaasade õigused

Tänapäeval ei ole see, et kaks inimest on abielus, aluseks võrdsetele õigustele kinnisvarale. Seda juhtub igati.

Mida ostmisel kontrollida:

1. Mõlemad abikaasad on USRN-i väljavõttesse kantud omanikena. See tähendab, et sellelt paarilt kodu ostmiseks on vaja mehe ja naise allkirju müügilepingule. Kui korteri müüb üks neist ja teine ​​on füüsiliselt ära (välismaal, puhkusel), siis on tehingu tegemiseks vajalik tema kirjalik nõusolek.
2. Üks abikaasadest on väljavõttel märgitud ja passi järgi on ta abielus. Nõuda teise kirjalikku nõusolekut (igaks juhuks). Lepingule teise abikaasa allkirja ei nõuta.
3. Kui korteris elab kaks inimest ja USRN-i väljavõttes on märgitud ainult üks omanik ja ta ei ole oma passi järgi abielus, siis pidage meeles, et vabaabielus abikaasad, kes on pikka aega abielus elanud, võivad nõuda oma osa omandatud varast kohtu kaudu, sh h. osa korterist, kui nad esitavad tõendid selle kohta, et majapidamist juhtisid ühiselt ja ostsid korteri ühise raha eest. Need. juriidiliselt ei vaja te teise abikaasa nõusolekut, kuid tulevikus on võimalikud probleemid.
4. Kui abikaasad on lahutatud. Nõuda teise abikaasa kirjalikku nõusolekut. Ärge pöörake tähelepanu lugudele «Jah, tal pole sellega midagi pistmist!». Abikaasa võib tehingu õigusvastasuse kohta igal ajal kohtusse kaevata. Pange tähele, et aeg, millest alates hakatakse arvestama, ei ole müügilepingu kuupäev, vaid kuupäev, mil ta sellise tehingu faktist teada sai.

Mõnikord on korteri puhtust raske kontrollida. Võimalik, et müüja pole kunagi abielus olnud (tema sõnul). Kui ostjal on selles kahtlus ja korteri ostukuupäev võib viidata abiellumise ajale, siis on olemas «perekonnaseisudeklaratsioon». See on dokument, mille müüja koostab notari juuresolekul. Selles kinnitab ta kirjalikult, et kellelgi teisel pole korterile õigusi, tegemist ei ole ühisvaraga. Avalduse kinnitab notar, hoiatades, et valeandmete eest vastutab müüja kriminaalkorras.

Müüja võlad eluaseme ja kommunaalteenuste eest

Soovitav on osta korter ilma kommunaalmaksete võlgadeta. Kui need on, on ostjal õigus nõuda müügihinnast allahindlust.

Raamatupidamine eluasemeosakonnas toimub vastavalt finants- ja isiklikule raamatupidamisele. Need on paigutatud igasse korterisse. Müüja peab tellima selle konto väljavõtte ja esitama selle ostjale. Ärge unustage kontrollida väljalaskekuupäeva. Lisaks ei pruugi selles dokumendis sisalduda mõned maksed, näiteks kapitaalremondi võlg, lauatelefoni maksed jne.

Ümberehitus ja katastripass

Dokumentide hulgas, mida tuleb korteri ostmisel kontrollida, märkige katastripass. Seal on kirjas, kuidas korter välja nägi pärast maja kasutuselevõttu ning kõik hilisemad muudatused registreeritakse. Nende hulgas on seinte ümberehitus, autonoomse kütte paigaldamine ja muud nüansid.

Suurema osa neist muudatustest tegid korteriomanikud 1990. ja 2000. aastatel. Enne tegelikku muudatust oli luba vaja, kuid mõned olid liiga laisad ja keegi teadis, et tema ümberehitus on ebaseaduslik. Näiteks ruumi ühendamine lodžaga. Kui eluasemeinspektsioon selle avastab, maksab kinnistu omanik trahvi ja on sunnitud kõik algsesse seisukorda tagastama. Lisaks ei registreeri Rosreestr müügi- ja ostulepingut, mille peal «rippub» ebaseaduslik ümberehitus. Seetõttu on soovitatav kontrollida korteri tegelikku seisukorda dokumentides märgituga.

Kokkuvõttes märgime, et kinnisvara müügil pole peaaegu ühtegi lihtsat olukorda. Eriti kui tegemist on eluaseme ostmise ja müümisega järelturul. Seetõttu on oluline teada mitte ainult seda, milliseid dokumente peate korteri ostmisel kontrollima, vaid ka seda, kuidas seda teha ja mida otsida. Alustuseks võite ennast kontrollida. Kui olukord tekitab küsimusi ja korter teile meeldib, ärge kartke konsulteerida kinnisvarajuristiga. «Ükskõik milline» advokaat ei sobi. Siin on oluline tunda turu nüansse ja osata eristada esimest korda midagi tegevate inimeste loomulikku segadust kogenud petturitest.

Originaal: https://qayli.com/journal/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy/