Korteri kontrollimine pangas hüpoteegiga on hädavajalik tingimus, ilma milleta ei saa eluasemelaenu väljastada. See väide kehtib konkreetselt kinnisvara kohta, mida laenulepingu kohaselt käsitletakse tagatisena.

Miks pank peab korterit kontrollima?

Kodulaenu kinnitamise otsuse tegemisel alluvad tehingu absoluutselt kõik aspektid detailsele analüüsile: pank kontrollib hüpoteegi väljastamisel laenuvõtja sissetulekuid ja samas püüab veenduda, et tagatisobjekt vastab kehtestatud standarditele. .

Esmapilgul tundub, et finantsasutust ei peaks huvitama ostetud eluaseme kvaliteet ja selle omamine, sest kõik võimalikud probleemid puudutavad vaid ostjaid. Tegelikult ajavad pangad taga väga spetsiifilist huvi – hüpoteegiga laetud korter on nende jaoks omamoodi kindlustus juhuks, kui laenuvõtja laenukohustusi ei täida. Teisisõnu, kui maksetest kõrvale hiilitakse või süstemaatiliselt hilinetakse, siis korter arestitakse ja müüakse. Seega on pangal võimalik hüvitada kulud väljastatud vahendite näol ja saada kavandatud kasum.

Pank kontrollib muuhulgas ka korteri müüjat. See on vajalik selleks, et välistada vaidlused panditud vara omandiõiguse üle. Selle protseduuriga tegeleb finantsasutuse juriidiline osakond ja laenuvõtja jaoks on see täiesti tasuta.

Hüpoteegiga koormatud korteri kinnitatud juriidiline puhtus on vajalik nii laenuvõtjale kui ka laenuandjale ja esimesele isegi suuremal määral. Kui ootamatult ostu-müügitehing kohtus vaidlustatakse ja tühistatakse, läheb eluase tagasi õigusjärgsele omanikule, kuid see ei eemalda laenuvõtjalt laenu tagasimaksmise kohustust. Mõnel juhul on võimalik müüjale üle kantud raha tagastada ja pangale tagasi maksta, kuid see ei ole alati nii.

Võib tunduda, et panka ei huvita, mis saab kinnisvara omamisest, sest laenuleping käib valdavalt rahaga, kuid tegelikult pole olukord nii lihtne. Isegi kui laenuvõtja jätkab võla tagasimaksmist, pole mingit garantiid, et ta kohustustega toime tuleb või neist keeldub. Panga kui vaidlusaluse kinnisasja pandipidaja õigusi antud olukorras ei toeta miski, mistõttu ei ole enampakkumisel müümisega võimalik tema kulusid enam hüvitada.

Just sel põhjusel, kui tunnete huvi statistika vastu, on finantsettevõtted vähem valmis järelturult eluaseme ostmiseks laenu väljastama. Kui pangapoolses pangapoolses hüpoteegi eelses kontrollis on vaid tema tegevuse seaduslikkuse analüüs, siis korduvalt omanikku vahetanud kinnisvara tagatiseks väga meelsasti ei kiideta.

Tähtis! Kui ostu-müügitehing ei läbi pangakontrolli juriidilise puhtuse osas, ähvardab see mitte ainult hüpoteeklaenu väljastamisest keeldumisega, vaid ka tehingu endaga.

Mida pank hüpoteegi saamiseks kontrollib?

Eluaseme kontrollimine panga poolt toimub valitud objekti kinnitamise etapis. Oluline on meeles pidada, et inimesel, kes pole oma sügavast mõistmisest kaugel, on väga raske ja isegi ohtlik kaaluda kõiki tehingu peensusi — on märkimisväärne oht, et jääb midagi väga olulist ilma ja tekib seejärel mitmeid probleeme.

Kahjuks eelistavad vaid vähesed ostjad ilma krediidivahenditeta eluaseme ostmisel nõu saamiseks pöörduda juristi poole. Nagu näitab statistika, langeb märkimisväärne osa ostu-müügitehingute käigus tehtud pettusi ja pettusi just sellistele kodanikele, kes toetuvad täielikult oma jõule. Petturitele, vastupidi, ei meeldi hüpoteekidega tegeleda – on suur oht, et professionaalsed juristid tuvastavad kiiresti kõik ebatäpsused.

Juriidilise puhtuse hüpoteegi puhul kontrollitakse väga üksikasjalikult järgmist:

Müügimees

Hüpoteegi põhidokumentide hulka, mida pank kontrollib, kuuluvad tagatiseks saadava vara omandiõigust kinnitavad dokumendid. Tulevasel laenuandjal on oluline veenduda, et kodu omanik on müüja, otse või vahendaja kaudu, kes tehingu teeb.

Erilist tähelepanu väärivad olukorrad, kus vara on kaas- või kaasomandis. Nendel kahel juhul on ette nähtud veidi erinevad müügiprotseduurid, kuid üks joon jääb ühiseks: tehingus peavad osalema eranditult kõik selle objekti omanikud. Mõnikord muutuvad suure osalejate arvuga kokkulepped kõigi osapoolte õiguste säilimise mõttes üsna keeruliseks, mistõttu on sellistel juhtudel advokaadi osalus lihtsalt vajalik.

Nõuanne! Saate uurida teavet kõigi hüpoteegiga ostetud korteri omanike kohta, küsides USRN-ist väljavõtet. See ei ole saladus ja seda saab pakkuda igale huvitatud kodanikule. Selle laiendatud versioon sisaldab ka teavet kõigi omanike kohta kogu eluaseme eluea jooksul, samuti vara käest kätte üleandmise aluseid.

Olemasolevad koormatised

Teine punkt, mis järgneb müüja kui omaniku korteri käsutamisõiguse kinnitamisele, on koormise puudumine korteril, mis võiks seda õigust kuidagi piirata. Peamised koormise liigid on pant, rent, arest, rent.

Tavaliselt on sellise kinnisvara omaniku käsutusõigus piiratud ainult ajutiselt — kuni koormise põhjuste kõrvaldamiseni ja selle kõrvaldamiseni. Ainus erand on rent. Korter, kuhu üürnik on määratud, võib vabalt saada müügiobjektiks, kuid ostja – uus omanik – on sunnitud üürnikku eluaegselt ülal pidama. Kui üüri fakti varjati, on see otsene põhjus tehing kohtus vaidlustada.

Samamoodi võib tehingu kehtetuks tunnistada, kui selle ese on aresti all või teise võlausaldaja poolt panditud. Sama reegel kehtib ka hüpoteekkorterite kohta, mille võlg on veel tasumata. Nad võivad ostu-müügilepingu tulemusena omanikku vahetada, kuid ainult võlausaldaja nõusolekul.

Seega kaitseb järelturul korteri juriidilise puhtuse kontrollimine tegelikult tulevast tehingut kehtetuks tunnistamise eest ning selle osapooli täiendava rahalise kahju eest.

Volikiri

Tihti pole korteri omanik tehinguga otseselt seotud – selle viib tema eest läbi usaldusisik. Selle fakti dokumentaalne kinnitus on notariaalselt kinnitatud volikiri, millel on oluline, et kehtivusaeg on piiratud.

Volikirja kontrollimisel arvestatakse kahte punkti: kas selline tähtaeg on möödunud või on omanik selle enne selle tähtaja lõppu tagasi võtnud. Mõnikord kasutavad hoolimatud esindajad ära ostjate teadmatust ja müüvad neile kinnisvara kehtetu volikirja alusel. Sellised tehingud on ilmselgelt kehtetud ning võlausaldajapanga ülesanne on ka valitud eluasemevariandi kooskõlastamise etapis veenduda, et selliseid riske ei esineks.

Abikaasade nõusoleku olemasolu

Abielu ajal omandatud kinnisvara loetakse mehe ja naise ühisvaraks. Neil on võrdselt õigus seda käsutada, kuid seaduse järgi ei saa nad seda teha ilma teise abikaasa teadmata.

Hüpoteegi taotlemisel, kui panditav korter on kaasomandis, on vaja teise omaniku dokumentaalset luba, kui müüjaks on vaid üks neist. Vastasel juhul võib pool, kelle õigusi on rikutud, pöörduda kohtusse ja selline ostu-müügitehing tunnistatakse kehtetuks.

Pärand

Tavaliselt kontrollib pank korterit pikalt hüpoteegiga, kui selle sai müüja pärimise teel. Toiminguid selliste korteritega peetakse alati riskantseks, isegi kui esmapilgul ei tohiks kolmandate isikute nõudeid esitada.

Pärandatud korterit müües on alati oht, et ühel hetkel ilmuvad välja teadmata pärijad või muud isikud, kellel on sellele varale otsesed või kaudsed õigused. Tavaliselt lahendatakse sellised erimeelsused kohtus, kuid hüpoteeklaenude puhul võib see laenuvõtja olukorra oluliselt keerulisemaks muuta ja lisakuludesse uputada.

Märge! Et minimeerida pärandi vaidlustamise riske tulevikus, küsivad pangad tavaliselt andmeid müüja perekonna koosseisu kohta pärandisse sisenemise või selle avanemise hetkel. Soovitatav on aja kokkuhoiu huvides paluda omanikul viivitamatult muude paberite hulgas see teave ette valmistada. Pangajuristid selgitavad kindlasti selliseid punkte.

Alaealised omanikud

Üsna keeruliseks peetakse ka olukorda, kus korteri või selle osa omanik on alaealine. Enamasti on tehingu tegemiseks vaja lisaks eestkosteasutuste nõusolekut. See on vajalik lapse omandiõiguste võimalikult suureks kaitsmiseks.

Kõik on palju lihtsam, kui alaealisel või vähemalt tema perekonnal on muu kinnisvara, kuhu saab lapse sisse kirjutada ja kust saab talle osa eraldada. Pangajuristid kontrollivad, kas alaealiste tehingute puhul järgitakse seaduslikke tingimusi. Vähimagi kahtluse korral lükatakse sellise korteri valik tagatisobjektiks tagasi.

Milliseid dokumente pean juriidiliseks kontrolliks esitama?

Kinnisvara juriidilise puhtuse kontrollimiseks vajab hüpoteegi väljastav pank kindlasti:

• müüja pass ja mõnikord täiendav isikut tõendav dokument;
• omandiõigustunnistus;
• ühtse riikliku kinnisvararegistri laiendatud väljavõte, mis sisaldab andmeid kõigi omanike ja varaga tehtud tehingute kohta kahekümne aasta jooksul;
• korteri katastridokumentatsioon;
• kinnisvara omandiõigust tõendav dokument;
• kinnitatud teave majaraamatust;
• tehnilisi andmeid tehingu objekti kohta;
• abikaasa nõusolek, kui eluase on ühisvara liik;
• eestkosteasutuste luba, kui omanik on alaealine.

See ei ole täielik loetelu paberitest, mida panga juriidiline osakond näha tahaks. Kui mõni müüdava vara omandi nüanss küsimusi tekitab, läheb kontroll sügavamaks. Sel põhjusel on soovitatav kõigepealt tutvuda finantsorganisatsiooni juhtide üksikasjaliku dokumentide loendiga.

Kas pangatšekk tagab tehingu positiivse tulemuse?

Kahjuks ei saa sellele küsimusele anda ühemõttelist positiivset vastust. Põhjus ei ole sugugi panga juristide pädevuse puudumises, nagu mõned võivad arvata, vaid hindamise prioriteetides.

Hüpoteeklaenu taotlemisel kontrollitakse võimalikult detailselt laenuvõtja töötasu, tema mitteametlikke sissetulekuid ning saadud andmete põhjal hinnatakse tema maksevõimet. Seda teavet peetakse esmatähtsaks.

Suurpankade põhitegevusala peaaegu ei puuduta ja kui puudutab, siis kaudselt kinnisvaratehinguid. Kui hüpoteegi käsitlust lihtsustada, võib öelda, et laenuandja ei ole tagatise või selle puudumise jaoks nii oluline kui võlgniku suutlikkus laenu tagasi maksta. Nagu praktika näitab, lõpeb vaid väike osa laenulepingutest korteri väljavõtmise ja selle oksjonil müümisega. Lõppkokkuvõttes on panga kasu sündmuste sellisest arengust minimaalne.

Ei saa öelda, et tank täiesti hooletult kinnisvara juriidilist kontrolli läbi viib. Siiski ei tasu unustada, et tavaliselt ei võta selline protseduur liiga palju aega, sest laenuandja esmane ülesanne on laenuvõtjat ise hinnata ja kõiki riske kaaluda. Mõningaid koduomandiga seotud asjaolusid ei ole lihtsalt võimalik lühikese aja jooksul tuvastada ja seetõttu jätab panga juriidiline osakond need sageli tähelepanuta.

Enam-vähem üksikasjalik hinnang kõigi riskide ostmisel teisese korter saab ainult kindlustusasutused. Kuid ka pankadega koostööd tegevad isikud hindavad dokumente vaid elementaarselt ja ilma nendes ilmselgeid ebakõlasid esile toomata tunnistatakse need seaduslikuks.

Pea meeles! Hüpoteeklaenuga korteri ostmisel järelturult on väga soovitav lisaks sõlmida ka omandikindlustus. Erinevalt elu- ja tervisekindlustusest kaitseb see täpselt tiitlit – õigust omandile. Sellele kulutatud lisakulutused kaitsevad laenuvõtjat tulevikus usaldusväärselt palju suuremate probleemide eest.

Tehingu tühistamise riski eest saate end täielikult kaitsta alles pärast vara põhjalikku juriidilist läbivaatamist. Selliseid teenuseid pakuvad paljud litsentsitud asutused, kes tuvastavad dokumentatsiooni võimalikud vastuolud ja ebatäpsused.

Mõned sammud, mida saate ise teha. Selleks on jällegi vaja USRN-i laiendatud väljavõtet, mille saab sümboolse tasu eest. See sisaldab andmeid korteri omanike kohta läbi selle ajaloo, omanikuvahetuse toiminguid, koormiste olemasolu või eemaldamist. Igal juhul peate sellise väljavõtte saama, sest isegi sõltumatu advokaadi jaoks on see peamine teabeallikas.

Originaalartikkel: https://qayli.com/journal/kak-bank-proveryaet-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-ipotekoy/