Sageli esinevad mitmesugustes kinnisvaratehinguid puudutavates dokumentides sellised mõisted nagu objektide katastri- ja turuväärtus. Mõnel juhul on olemas ka väga spetsialiseerunud termin — nn laoväärtus, mis tekitab nende vahel lõpliku segaduse.

Kõige rohkem tekitab küsimusi see, et katastriväärtus erineb turuväärtusest, sest need kaks määratlust ei ole identsed ning lõppsummad reeglina erinevad üksteisest.

Korterite katastri- ja turuväärtuse erinevus

Esiteks tuleks varud koheselt eri tüüpi väärtuste nimekirjast eemaldada, kuna seda erinevate kinnisvaratehingute puhul praktiliselt ei esine. Peamine näitaja, mis selle kindlaksmääramisel kaasatakse, on hoone tüüp ja kulumisaste, samuti muud puhtalt tehnilised omadused. Seega ei võta varude hind peaaegu arvesse üksikute objektide individuaalseid omadusi: korterid, ruumid, korterid jne. ja nende asukoht.

Turu- ja katastriväärtuse võrdlusel on praktilisem rakendus. Neid ühendab asjaolu, et mõlemat tüüpi hinnad kujunevad eksperthinnangu alusel, kuid arvestatakse erinevate tunnustega.

Katastrihindamist viib läbi spetsiaalne riiklik komisjon ja see vaadatakse üle iga paari aasta tagant, vastavalt kehtestatud ajakavale. Kuni selle ajani viidi selline hindamine läbi igas piirkonnas eraldi, kord kolme-viie aasta jooksul, kuid lähiajal on plaanis see teha samaaegselt üle kogu riigi. Nii on võimalik kõik kinnisvaraturul osalejad võrdsele alusele seada ning maksubaasi reguleerimine muutub lihtsamaks.

Katastriväärtuse arvutamisel võetakse arvesse hoone tüüpi, ruutmeetrite arvu üksikus korteris ning objekti kuuluvust ühte või teise kategooriasse. Lisaks on oluline asukoht, aga ka linnaosa, kuhu maja on ehitatud. Seega on katastri- ja inventarihindade määramise lähenemisviisid suures osas sarnased, kuid esimesel juhul ei võeta arvesse mitte ainult objekti enda iseärasusi, vaid ka selle geograafilist asukohta.

Korteri katastri- ja turuväärtus ei ole sama asi, neil on olulised erinevused. Lihtsamalt öeldes peegeldab turuhind objekti hetkeväärtust, võttes arvesse kõiki selle omadusi, mis võivad ostja jaoks olulised olla: remondi olemasolu, täiustatud planeering jne. Näiteks kaks täiesti identset korterit samas majas saavad katastriandmete järgi sama väärtuse. Samas on turuhind kõrgem sellel, mis kvaliteedilt teist edestab.

Seaduse järgi põhineb igasugune kinnisvaraga seotud kokkulepe, kui selles ei ole märgitud teisiti, eelkõige tehingu eseme turuväärtust. Peamine dokument, mis kinnitab selle kehtivust, on eksperthinnangu akt. See tõendab, et korterile kindla hinna määramisel võeti arvesse selle kõiki tehnilisi ja sellega seonduvaid iseärasusi ning kinnisvaraturu olukorda arvestades on see väärtus hindamisobjekti suhtes reaalselt kohaldatav.

Turuväärtust ei kasutata ainult ostu-müügitehingutes. See on peamine pandi, sealhulgas hüpoteegi registreerimisel, eluaseme sissenõudmisel ja selle hilisemal enampakkumisel edasimüügil. Mõnes kohtuvaidluses, näiteks vara jagamisel, võib kõne alla tulla nii turuhind kui katastrihind. Seda eriti juhtudel, kui pooled ei lepi kokku materiaalses hüvitises või kahju suuruses.

Peamine erinevus kinnisvara turu- ja katastrihindade vahel seisneb selles, et viimane ei allu kinnisvaraturu mõjule ja kõikumisele kuni plaanilise revisjoni kuupäevani. Teisest küljest on turuväärtus väga muutlik. Selle väärtust mõjutavad nii otsesed tegurid, nagu remondi kvaliteet või koormiste olemasolu, kui ka kaudsed tegurid, nagu hooaeg, nõudluse ja pakkumise suhe ning investeeringute teostatavus.

Ja peamine erinevus seisneb selles, et kinnisvaratehingutes mängib võtmerolli turuhind. Kuigi mõnikord võib selliste tehingutega seotud dokumentides leida katastrihinna mainimist, on see poolte otsustada ja enamasti puudutab see erinevaid vastuolulisi küsimusi.

Märge! Omanik ei saa kuidagi mõjutada eluaseme katastriväärtuse kujunemist — valdaval osal juhtudel toimub hindamine kaugjuhtimisega, objekte spetsialistide poolt külastamata, statistiliste andmete põhjal. Omanikul on täiesti võimalik oma korteri remonti tehes või muul viisil kvaliteedinäitajaid parandades turuhinda ülespoole muuta.

Mille jaoks on katastriväärtus?

Üldjoontes on objekti katastriväärtus riigi seisukohalt selle hind. Sel põhjusel kasutatakse seda peamiselt kinnisvaraga seotud küsimustes, millega on otseselt seotud õigusaktid: maksude, notaritasude jms arvutamisel.

Katastrihind kinnisvaramaksu arvutamiseks

Iga omanik peab igal aastal tasuma kinnisasja omandimaksu. Olenemata sellest, mis on kallim: korteri katastri- või turuväärtus, arvestatakse ainult katastrisse kantud andmeid. Teisisõnu, olenemata sellest, kuidas objekti turuhind ajas muutub, jääb selle maks konstantseks kuni uute andmete sisestamiseni pärast ümberhindamist.

Teatud maksusumma arvestamise lähtepunktiks on kehtiv katastrihind 1. jaanuaril. Mõnikord juhtub, et hiljem üüritud eluaseme eest tuleb makse maksta. Sel juhul tuleks juhinduda Rosreestri andmetest — kui objekt kasutusele võetakse, määratakse sellele kohe katastriväärtus.

Mõnel juhul võib üksiku korteri katastrihindamist üle vaadata ka varem, näiteks oluliste struktuurimuudatuste tegemisel: radikaalne ümberehitus, juurdeehitus jne. Sellistel asjaoludel võib katastriväärtus mitte ainult turuväärtuse suhtes, vaid ka riiklikes registrites osutuda kõrgemaks ning maksusumma määratakse eraviisiliselt muudetud arvude alusel.

Katastrihind eluaseme müümisel või kingituseks saamisel

Seaduse järgi on osa omanikke kohustatud korterit müües tasuma tulumaksu. See kehtib nende kodanike kohta, kellel on kinnisvara vähem kui viis ja mõnel juhul kolm aastat. Ükskõik, milline summa tehingudokumentides ka poleks, maksustatakse ainult katastriregistrites märgitud summalt.

Kuna kinnisvara katastri- ja turuväärtus võivad erineda, on maksuarvestuse erivorm. Seega, kui lepingus märgitud eluaseme maksumus on üle 70% katastriväärtusest, maksustatakse sellelt summalt maks. Kui kinnisvara hind on alla 70% katastriväärtusest, jäävad need 70% ikkagi maksu arvestamise aluseks.

Kinnisvara kinkimisel on tulumaksust vabastatud ainult kinkija lähisugulased, ülejäänud peavad selle tasuma, kuna sellisel viisil väärtusliku, antud juhul kinnisvara, vara soetamist peetakse üheks tululiigiks.

Maksu arvutamiseks võetakse kas annetuslepingus märgitud turuhind või selle puudumisel katastriväärtus. Maksumäär on sel juhul venelastele 13% ja teiste riikide kodanikele 30%.

Notari tasud

Komisjonitasu, mida makstakse nii riigi- kui ka eranotaritele, on iga kinnisvaratehingu kulude asendamatu osa. Selliste vahendustasude aluseks on tavaliselt objekti katastriväärtus, veel harvem turuväärtus.

Oluline on meeles pidada, et mõnede notariteenuste eest tasutakse fikseeritud määraga. Need hõlmavad mitmesuguseid ettevalmistavaid toiminguid enne lepingu allkirjastamise põhimenetlust. Ja alles selles etapis muutub oluliseks kinnistu katastrihind.

Millistel juhtudel võib katastriväärtus olla turuväärtusest suurem või väiksem?

Praktikas ei võrdu katastriväärtus peaaegu kunagi turuväärtusega. Enamasti on turuhinnang katastrihinnangust ees, kuna, nagu juba mainitud, on see objektiivsem. Kuna varude andmeid hinnatakse suhteliselt harva ümber, ei vasta nende asjakohasus lihtsalt praeguste turuarengutega.

Näiteks kui nõudlus teatud kategooria kinnisvara järele on järsult kasvanud, siis tõuseb ka selle hind. Katastri seisukohalt ei ole sellised maksumuse suurendamise põhjused objektiivsed, sest need ei ole otseselt seotud iga objekti tehniliste omadustega eraldi. See tähendab, et olukord, kus turuväärtus on katastriväärtusest tunduvalt kõrgem, on normaalne.

Mõnikord on aga korteri, eramu või maatüki katastri- ja turuväärtuse vahe selline, et riiklikesse registritesse kantakse kõrgem hind, kui turu seisukohalt objektiivselt eksisteerib. Seda juhtub harva ja see on pigem erand. Peamised põhjused, miks katastriväärtus võib turuväärtust ületada, on järgmised:

• Kasutades järgmisel massihindamisel vale metoodikat.
• Konkreetse objektiga seotud paberitesse sisestati valed andmed: korteri pindala oli vale, mõni muu linnaosa vms.
• Liiga kiire kinnisvarahindade langus, mille põhjuseks on ettenägematud asjaolud: looduskatastroofid, järsud poliitilised ja majanduslikud murrangud.
• Asula või piirkonna elanike arvu järsk vähenemine, nende kiire väljavool.
• Üksikjuhud, kui näiteks omanik on sunnitud vara esimesel võimalusel minimaalse hinnaga maha müüma.

Pea meeles! Liiga suur erinevus eluaseme turu- ja katastriväärtuses, mis müügilepingus esile kerkib, võib kaasa tuua väga ebameeldivaid tagajärgi. Kui lepingus märgitud turuhind on liiga kõrge, jääb see asjaolu ostja otsustada. Kui seda aga märgatavalt vähendada, võib tehingut kahtlustada kui fiktiivset.

Kas katastriväärtuse revisjoni on võimalik saavutada?

Juhul, kui kinnisvara katastrihind ei vasta asjade tegelikule seisule, tähendab see, et see on turuväärtusega võrreldes kas ala- või ülehinnatud. Kui katastrinumbrid on väiksemad kui kinnistu olemasolev turuhind, ei valmista see omanikule erilisi probleeme. Selgub, et ta maksab kinnisvaramaksu palju madalama määraga, kui tema korter väärt on. Ülepaisutatud katastrihind, eriti kui see ületab oluliselt turuhinda, võib kaasa tuua mitmeid ebameeldivaid tagajärgi, näiteks sama kõrgendatud maksu.

Tavaliste tehniliste vigade tõttu võivad katastrisse ilmuda valed andmed. Nii suurt erinevust katastrihinnangu ja turuväärtuse vahel saab korrigeerida, ootamata ära järgmist väärtuse revisjoni. Selleks on õigus ainult otseselt huvitatud isikul, omanikul.

Katastrihinna vaidlustamiseks on kaks peamist võimalust — Rosreestri kaudu või kohtus. Eksperdid soovitavad alustada esimesest, sest kui hind määrati vea tõttu, siis see parandatakse ilma pikema kohtuvaidluseta.

Mõnikord, kuigi see on üsna haruldane, võib Rosreestri komisjon keelduda sellist taotlust rahuldamast. Sel juhul peate esitama kohtusse hagi ja hoolikalt tõestama oma nõuete paikapidavust. Need tõendid peavad olema tõesti kaalukad, sest nagu praktika näitab, ei ole kohus sarnastel juhtudel väga valmis kohustama Rosreestrit uuesti hindama. Seega on parem proovida komisjoniga suhtlemist piirata.

Mõnel väga harvadel juhtudel võidakse määrata kinnisvarale erakorraline hindamine. Selline sündmuste pööre on võimalik, kui Rosreestri poole pöördub selliste nõuetega suur hulk kodanikke. Objektide arvu järgi peab eraldi haldusüksuses olema nõutav kõnede arv vähemalt 30%. See tähendaks, et tegemist oli massilise tehnilise veaga, mistõttu tuleks üle vaadata kogu riigi konkreetse subjekti kinnisvara katastriväärtus.

Kuidas teada saada eluaseme katastrihinda?

Teavet kinnisvara katastriväärtuse kohta säilitatakse Rosreestr. Samuti saate teada USRN-i väljavõttest. Kuna see teave ei ole konfidentsiaalne, on igal kodanikul, kes soovib teada, kui palju riik hindab teda huvitavat eluaset, õigus seda nõuda.

Teavet saate isiklikult, võttes ühendust multifunktsionaalse keskuse või Rosreestri piirkondliku filiaaliga. Sellise kulu saate aga veebis Rosreestri veebisaidil palju kiiremini teada, märkides spetsiaalsele väljale kinnistu aadressi või katastrinumbri.

Originaalartikkel: https://qayli.com/journal/na-skolko-kadastrovaya-stoimost-nedvijimosti-mojet-otlichatsya-ot-rynochnoy/