Originaalartikkel ajakirjas

Korteri ostmine uues majas on pikaajaline investeering ja tulus ost kaasaegsete mugavuse ideede seisukohalt. Esmane eluase ei võimalda mitte ainult modelleerida korteri sisemust oma äranägemise järgi, vaid ka elada majas, mis on projekteeritud ja ehitatud vastavalt uusimatele nõuetele ja standarditele, kasutades kaasaegseid materjale ja seadmeid.

Sellise ostu üks populaarsemaid variante on korteri ostmine ehitatavas majas — see valik sobib neile, kes soovivad tulevikus endale või oma sugulastele eluaset soetada. Tänaseks müüakse enamus kortermajade elamispinda ammu enne nende tarnetähtaega. Sellele vaatamata on selline tehing alati riskantne: on juhtumeid, kui ehitus «külmutatakse» määramata ajaks või objekti ei võeta üldse kasutusele.

Nende riskide võimalikult suureks vältimiseks, ehitustempos umbkaudseks navigeerimiseks peaksite teadma, kui palju keskmiselt ehitatakse eraldi tüüpi korruselamut , millised on ehitusetapid, kui kaua need kestavad, ja mis võib põhjustada maja ehituse venitamist.

Korterelamu ehituse põhietapid

Iga hoone, sealhulgas mitmekorruseliste hoonete ehitamine algab projekti väljatöötamisest. See sisaldab: ehituskorralduse projekti (POS) ja tööde teostamise projekti (PPR) — need kaks dokumenti reguleerivad täielikult ehitusprotsessi.

POS kontrollib ehitustingimusi, sisaldab hoone üldplaani ja sidedokumentatsiooni. PPR reguleerib tööprotsessi, ehitusseadmete ja -mehhanismide kasutamise tingimusi, tagab nõuetekohased töökaitse- ja keskkonnaohutuse tingimused.

Peale projekti kokkuleppimist ja kooskõlastamist algab korterelamu otseehitamine. Selle peamised sammud hõlmavad järgmist:

1. Territooriumi ettevalmistus. Selles etapis on valitud maatükk tarastatud, puhastatud, tasandatud. Koostatakse kommunikatsioonide rajamise plaan, määratakse haldus- ja olmeruumide asukoht. Olenevalt tulevase kodu piirkonnast võib ettevalmistus kesta nädalast kuuni.
2. Märgistus. Kõrgtehnoloogiliste mehhanismide abil kantakse maapinnale täpne hoone telgede plaan, seda hinnatakse hoolikalt, kuna kõik paigutuse rikkumised pärast ehituse algust võivad põhjustada korvamatuid tagajärgi. Märgistus, olenevalt hoone kujust ja suurusest, võtab mitu päeva.
3. Väljakaevamine. See etapp hõlmab vundamendi süvendi kaevamist raskete ehitusseadmetega, kaevikute paigaldamist, maa-aluste kommunaalteenuste paigaldamist ja vaiade paigaldamist. Kaevetööde faas kestab tavaliselt kaks nädalat kuni poolteist kuni kaks kuud.
4. Vundamendi ladumine. Kaevu ja kaevikutesse laotakse betoonisegu, mis moodustab hoonele tugeva aluse. Vundamenditööde aeg võib varieeruda, olenevalt aastaajast ja ilmast. Kokku võtab see ajavahemik poolteist kuni neli kuud.
5. Paigaldamine. Selles etapis paigaldatakse hoonekarp: välisseinad, sisemised vaheseinad, katusekate. Paigaldamine on pikim ehitusetapp ja võib kesta üks kuni poolteist aastat.
6. Võrgutehnika. Peale majaboksi paigalduse valmimist teostatakse vesi, elekter, gaas, kanalisatsioon, korteritesse paigaldatud mõõdikud. Insenervõrkude paigaldamine võtab aega kuus kuud kuni aasta.
7. Viimistlustööd ja territooriumi ettevalmistus. Praeguses etapis teostatakse valmis korterites siseviimistlustööd, haljastatakse lähedalasuvat territooriumi: laotakse asfalt, rajatakse lillepeenrad, paigaldatakse piirded, paigaldatakse pingid, paigaldatakse konstruktsioonid mänguväljakutele. Viimistlus- ja ettevalmistustööd kestavad kolm kuni kuus kuud.
8. Kasutuselevõtt. Pärast töö lõpetamist komplekteeritakse komisjon, kuhu kuuluvad arendajafirma ja reguleerivate asutuste esindajad. Komisjoni koosolekul viiakse läbi detailne analüüs ehitise vastavuse kohta deklareeritud projektile ning otsustatakse see kasutusele võtta, kui olulisi puudusi ei tuvastata. Kui avastatakse lahknevusi, võib komisjon kohustada arendajat need kokkulepitud aja jooksul parandama. Maja kasutuselevõtmise etapp võib kesta kuni kuus kuud.

Millest sõltub mitmekorruselise hoone ehituskiirus?

Korterelamu ehitamise iga etapp võtab teatud aja. Mõnikord võivad selle intervalli piirid olla ajaliselt väga kauged, kuna teatud tüüpi tööde tegemise perioodi mõjutavad paljud tegurid.

Objekti üleandmise aeg ja hoone ehituse iga etapi valmimine sõltub järgmistest tingimustest:

• Maja ehitus. Sõltuvalt maja tüübist ja ehitustehnoloogiast võivad objektide valmimise tähtajad olla väga erinevad. Seega kulub paneelkorrusmaja ehitamisele keskmiselt 1-1,5 aastat, telliskivimaja ehitus, mille käigus kasutatakse käsitsi ladumist, aga tavaliselt 3-4 aastat. Monoliitsed hooned ehitatakse olenevalt piirkonnast 2-3 aastaga.
• Põrandad. Ehituse kiirus sõltub otseselt maja korruste arvust, välja arvatud ainult telliskivihooned, mille kõrgus ei tohi ületada 18 korrust.
• Seismoloogilised ja geoloogilised tingimused. Suurenenud seismoloogilise aktiivsusega või pinnase ebastabiilsusega piirkondades kasutatakse täiendavaid tugevdusvaiu, mis paigaldatakse märkimisväärsele sügavusele. Sellest tulenevalt mõjutab see otseselt ehitusaja pikenemist.
• Kliimatingimused ja hooajalisus. Betoonmördi ja muude ehitussegude tahkestumise kiirus, vundamendivaiade paigaldusaeg sõltub ümbritseva õhu temperatuurist.
• fassaadi omadused. Kui hoone fassaadil on täiendavaid dekoratiivelemente, võib objekti tarneaeg pikeneda.
• Keldrid, kõrvalhooned ja abiruumid. Need hooneosad suurendavad selle pindala, nõuavad täiendavat nii välist kui ka sisemist tööd, mille tulemusena pikeneb ehitusaeg.
• Materjalide kohaletoimetamine. Mõningaid ehitus- ja viimistlusmaterjale, eriti haruldasi, mida kasutatakse äriklassi elamute ehitamisel, saab tarnida kaugetest piirkondadest või teistest riikidest. Nende tarnimisele kulunud aeg arvestatakse ka kogu tööaja hulka.

Tavaliselt sisaldab iga korterelamu projekt ühte või mitut tehnilist pausi. Näiteks telliskivihoonete ehitamisel tehakse selline paus talvehooajal, kui külmad takistavad telliskivi normaalset tahkumist ja töötingimused ei vasta sanitaarstandarditele. Monoliitmaja paigaldamisel tehakse ka pause konstruktsiooni iga kihi tahkumiseks.

Objekti üleandmise tähtaegadest mittekinnipidamise põhjused

Kõik tehnilised nüansid, millest ehituse kiirus sõltub, on reeglina ette nähtud projektis. Harvad pole aga juhud, kui kortermaja võetakse kasutusele kaugelt üle seatud piiri, mis on investorite kõige levinum probleem. Tähtaja ületamist maksimaalselt kahe-kolme kuu võrra peetakse lubatavaks, kusjuures kuue kuu või aasta pikkune viivitus on juba põhjus rahalise hüvitise nõudega kohtusse pöörduda.

Põhjuseid, miks kinnisvara üleandmine võib viibida, on mitmeid ja mitte kõik neist ei sõltu arendaja ettevõtte pahausksusest. Kõige sagedamini hõlbustavad valmis maja enneaegset kasutuselevõttu:

• Insenerikommunikatsioonide ühendamine . Lepingute sõlmimine kommunaalteenuste pakkujatega, paberimajandus uue hoone ühendamiseks nende võrkudega võib võtta ootamatult palju aega.
• Maa dokumendid . Korterelamu ehitamiseks kasutatav maatükk peab olema arendaja ettevõtte omandis või ametlikus kasutuses. Kui selliseid juriidilisi dokumente pole, on maja kasutuselevõtt võimatu. Sellises olukorras võib kohtumenetlus kesta aastaid, kuni objekti tähtajatu külmutamiseni.
• Projekti ebakõla . Objekti üleandmise ekspertkomisjon võib paljastada selle vastuolud deklareeritud projektdokumentatsiooniga. Sel juhul määratakse ebatäpsuste parandamiseks periood, tavaliselt mitu kuud.
• Arhitektuuriorganite rike . Reguleerivad asutused kontrollivad objektil arhitektuurseid vigu, tehnilistele standarditele mittevastavust. Nende leidmisel võivad nad kehtestada maja kasutuselevõtu keelu, kuni kõik ebatäpsused ja puudused on parandatud.
• Ebapiisav rahastamine . Praktikas on see kõige levinum põhjus, miks objekti tarnimine hilineb. Hilinemise põhjuseks võivad olla vead ja puudujäägid projekti kalkulatsioonis või muud ettenägematud tegurid: ehitus- ja kütusematerjalide järsk kallinemine, tarnetingimuste muutused. Halvimal juhul võib see kaasa tuua arendajafirma pankrotti, mille tagajärjel võib ehitus kuni teisele omanikule üleminekuni külmutada.

Õigusnormid näevad ette mehhanismid, mis võimaldavad investoril end kaitsta eluaseme ehitamise ja tarnimise ettenägematute hilinemiste korral. Selleks määratakse lepingus kindlaks tarnetähtajad ja nende tähtaegade olulise ületamise korral rahalise hüvitise suurus. Nagu praktika näitab, kohtub enamik arendajaid oma klientidega poolel teel – ja hüvitamisküsimused lahendatakse kohtuväliselt.