Jutt korteriehituse keelustamise seaduse vastuvõtmisest on käinud umbes ajast, mil seda tüüpi kinnisvara populaarsust kogus. Peamine komistuskivi korteritega seotud küsimustes on nende õiguslik staatus. Tegelikult on see mitteeluhoone, mida kasutatakse alaliseks elamiseks ja mis on sageli algselt ehitatud just sel eesmärgil.

Selliste korterite õigusliku staatuse probleemi lõplikuks lahendamiseks kavandatud 2021. aasta seaduseelnõu kinnitamist on aasta algusest korduvalt edasi lükatud. Korterite keeldu kui sellist selles ei käsitleta — räägime võimalustest, kuidas neile eluruumi staatust omistada. Samal ajal on plaanis piirata ehitatavate korterelamute arvu, seades neile samad tingimused kui korterelamutele.

Miks on tulus kortereid ehitada?

Tõenäoline korterite ehitamise keeld Venemaal ei tähenda seda tüüpi kinnisvara täielikku kaotamist. Eelnõu kohaselt kerkivad selle heakskiitmise korral kinnisvaraturule põhimõtteliselt uut tüüpi majad — multifunktsionaalsed hooned. See tähendab, et ühte hoonesse tulevad nii elu- kui ka äripinnad.

Loomulikult vastavad kõik multifunktsionaalsetele hoonetele esitatavad tehnilised, sotsiaalsed ja infrastruktuuri nõuded neile, mille jaoks elamuid ehitatakse. Esiteks mõjutab see arendajaid negatiivselt, kuna nende kulud suurenevad märkimisväärselt. Selle tulemusena ennustavad eksperdid: esiteks korterite hinnatõusu ja teiseks nende arvu vähenemist.

Arendusettevõtetele on korterite ehitamine kasulik mitmest küljest, mis osaliselt seletab täna olemasolevate ettepanekute rohkust. Elamute ehitamiseks mõeldud krundid on palju kallimad, samas kui nende arv on piiratud. Ärihoonete ehitamiseks sobiva maa nõuded ei ole nii karmid.

Sel põhjusel teevad arendajad, kes soovivad eelarvet säästes projekteerida spetsiaalselt eluruume, valiku korterite kasuks. Teoreetiliselt saab peaaegu iga maatüki muuta elamuks, kuid praktikas on see väga aeganõudev ja kulukas protsess.

Teine põhjus, miks ehitusfirmadel on korterikomplekse väga tulus luua, puudutab samuti norme ja nõudeid, kuid seekord tehnilisi. Normid kehtestatakse nii hoone paigutuse kui ka selle ehitamise kõigi etappide jaoks. Elamu ei saa asuda suurte maanteede ja tööstusettevõtete läheduses; sellesse tuleb projekteerida piisav heliisolatsiooni tase ja kõik insenerkommunikatsioonid peavad vastama sanitaarnõuetele.

Ärihoone puhul on need piirangud leebemad: see võib asuda isegi tööstuspiirkonnas ja sellel ei tohi olla lisamugavusi, mis on varustatud elamutega. Kõik need nüansid viivad taas selleni, et korteritega ärihooneid on odavam ehitada.

Kolmas põhjus, mis säästab ka arendaja eelarvet, on mikrorajooni taristu arendamisel osalemise vajaduse puudumine. See on üks tegureid, miks vallavõimude korraldusel keelati osades piirkondades korterite ehitamine.

Fakt on see, et kasvav elamute arv suurendab automaatselt linna infrastruktuuri koormust. Kui arendaja ehitaks elamukomplekse, oleks ta kohustatud samaaegselt looma vajalikud infrastruktuuriüksused, eelkõige sotsiaalsed. Korterite puhul eelistatakse kaubandus- ja meelelahutusasutusi ning sotsiaalobjektid, kui neid luuakse, on juba ärilistel alustel. Infrastruktuuri puudujääki ei suuda nad täielikult kompenseerida, sest näiteks iga pere ei saa endale lubada kommertslasteaeda või -kooli.

Miks muuta korterite staatust?

Kõigi sellise kinnisvaraga seotud arutelude sisuks ei ole mitte korterite ehitamise üldse keelamine, vaid nende õigusliku staatuse reguleerimine. Praeguseks on korterid omamoodi vahelüli tavaliste korterite ja ajutiseks viibimiseks mõeldud ruumide vahel. Mõne hotelli staatus muudab olukorra veelgi keerulisemaks, tekitades segadust ja ebakindlust.

Siiski on üsna põhjendatud ja objektiivsed põhjused, miks on vaja kortereid elamufondiks muuta. Need põhjused on tingitud selliste ruumide peamistest puudustest, mille hulgas on kõige sagedamini:

• Registreerimine. Korterite elanikele, isegi omanikele on võimalik ainult ajutine registreerimine. Lisaks puudutab see ainult hotellitüüpi ruume või neid, mida teenindab fondivalitseja. Äri- või tööstushoonete korterites ei saa te end registreerida, hoolimata sellest, kui hästi need on alaliseks elamiseks varustatud.
• Infrastruktuuri puudumine. Suurem osa äri- ja büroohoonetest, mis muuhulgas sisaldavad ka kortereid, asuvad arenenud asumipiirkondades. Sellest hoolimata annab nendes kõige vajalikumate infrastruktuurirajatiste puudus üsna teravalt tunda. Vahetus läheduses võivad olla suured kaubandus- ja meelelahutuskeskused ning toitlustusasutused, kuid tõenäoliselt tuleb transpordiga kooli või kliinikusse jõuda. Võimalus, et arendaja selle puuduse kompenseerib, on korterite puhul äärmiselt väike.
• Sanitaarstandardite mittejärgimine. Isegi avarates korterites võib harva leida rõdu või lodža. Kuna nõuded ärihoonetele pole nii karmid, ei ole harvad ka naaberhoonete ebameeldiv lähedus, milleni saab sõna otseses mõttes käega ligi. Lisaks on korterites halvem isolatsioon ja alati ei järgita nõutavat temperatuurirežiimi.
• Maksud ja kommunaalmaksed. Korteriomanikele ei ole riigi poolt kommunaalteenuste eest maksmiseks ette nähtud toetused ja muud soodusprogrammid saadaval. Lisaks on mitteeluruumide tariifid palju kõrgemad. Samuti soodustab omanike lisakulutusi kinnisvaramaksu suurus, mis võib olla kuni 2% ruumide katastriväärtusest. Võrdluseks, tavaliste korterite puhul jääb see näitaja vahemikku 0,1–0,5%.

Sellise eluaseme peamiseks puuduseks on see, et mõiste «korterid» ei ole õiguslikult sätestatud üheski regulatiivdokumendis ja see on vaid algselt elamiseks kohandatud mitteeluruumi kõnekeelne määratlus.

Kas tasub korterisse investeerida?

Vaatamata mitmetele puudustele on korterite järele investorite seas suur nõudlus. See on suuresti tingitud selliste ruumide madalast maksumusest, mis on sama piirkonna korteritega võrreldes odavamad. Mõnikord võib see erinevus ulatuda 20-30%ni ning vaatamata kõrgele maksule ja kommunaalteenuste kuludele on see tulus investeering.

Raha investeerimiseks ostetakse sageli kortereid tulevaseks üürimiseks. Üürnike seas on selline eluase populaarne, sest nagu juba mainitud, asub see peamiselt mitte vaiksetes elamurajoonides, vaid linna arenenud, sageli kesksetes osades. Ebatavaline planeering, mida sageli leidub ka korterites, suurendab ka nõudlust nende järele.

Seoses äri- ja eluhoonete korterite keelustamise eelnõuga on aga täna ostjate aktiivsuses mõningane langus. See on seotud ebakindluse ja riskidega, mis otsuse langetamise korral omanikke ähvardavad.

Mida oodata korterikeelu seadusest?

Korterite ehitamise keeld võib kaasa tuua raskesti ennustatavaid tagajärgi. Rangelt võttes ei tasu keeldu kui sellist oodata, kuid tõenäolised piirangud võivad korterite positsiooni kinnisvaraturul kõvasti muuta. Eelnõu üks põhieesmärke on nende viimine eluruumide staatusesse.

Selle praktikas rakendamine on üsna keeruline — protsess on pikk ja töömahukas. Üheks suuremaks probleemiks on need objektid, mille ehitus on juba kokku lepitud või alanud. Esimesel juhul peavad ehitusfirmad tööde jätkamiseks ise maatüki staatust muutma. See on keeruline ja üsna kulukas, mistõttu on oht, et paljud projektid peatatakse või külmutatakse. Isegi kui ehitus jätkub, toob see paratamatult kaasa korterite olulise hinnatõusu, mis võib isegi ületada korterite hinna.

Juba ehitatavatele majadele hakatakse rakendama veidi teistsugust lähenemist. Olenevalt kooskõlastatavate ruumide staatuse ülemineku korrast ja nõuetest saavad sellised hooned kas elamuteks või segahooneteks. Selle määrab see, kuivõrd korterid vastavad eluruumide normidele ja nõuetele.

Veelgi rohkem poleemikat tekitavad valmiskorterid, mis pärast seaduse vastuvõtmist ei saa samuti tähtajatult seisma jääda. Selle küsimuse raskused on just üks põhjusi, miks eelnõu lõplik läbivaatamine lükkub pidevalt edasi, samal ajal kui dokument ise vormistatakse.

Suure tõenäosusega langeb valdav osa korterite elamufondiks muutmise kuludest omanike õlgadele. Nad peavad osalema elamutele sobivamate kommunaalteenuste väljavahetamise eest ja panustama vältimatusse kapitaalremondi. Võrreldes eluaseme staatuse muutumisega, mis võib toimuda omaniku isiklikul initsiatiivil ja nõuab ka investeeringuid, võib sundvõõrandamine olla kallim.

Loomulikult ei lähe kõik korterid elamufondi üle. Nende arvu määrab muu hulgas regionaalse linnaarengu programmi maht ja vajadused. Mõnda ärirajatist ei saa põhimõtteliselt elamuks muuta, seega jäävad need äriliseks. Lisaks ei kehti eelnõu hotellide, bürookeskuste ja korterikomplekside rajamisel, mille põhifookuses on investeerimine.

Paljud hirmud on põhjustatud ümberehitamiseks mõeldud, sageli vanade hoonete saatusest. Nende planeering on selline, et see ei võimalda teha elamukorterite standarditele vastavat ümberehitust. Selliseid maju on majanduslikult kahjumlik muuta ainult büroo- või muudeks puhtalt ärihooneteks, mistõttu elamukorterite keelu korral lammutatakse suur osa sellistest hoonetest lihtsalt maha.

Ekspertide hinnangul võib seaduseelnõu heakskiitmine kaasa tuua ühe stsenaariumi: positiivse või negatiivse. Esimesel juhul, kui selle probleemi lahendamiseks siiski välja töötatakse pädevad meetodid, omandavad korteriomanikud korteriomaniku staatuse koos kõigi ette nähtud privileegidega. Samal ajal saavad ehitusettevõtted oma objektidele ka üsna selged ja täpselt määratletud nõuded. Kui pärast seaduse vastuvõtmist ei ole normatiivdokumendid korralikult reguleeritud, võib see kaasa tuua veelgi rohkem segadust, vastuolusid ja probleeme kinnisvara registreerimisel.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/zapret-na-stroitelstvo-apartamentov/