Kaasaegses maailmas on inimese eluaseme olemasolu iseenesest üks edu märke ja on äärmiselt oluline, et see eluase oleks konkreetse kodaniku oma. Õigus omada ja käsutada kinnisvara eeldab võimalust olla maja või korteri täielik omanik, otsustada nende saatuse üle ja kanda ka täielikku vastutust.

Nagu iga teinegi omandiobjekt, on ka korter eraomand. See määratlus pole aga nii lihtne: on olemas erinevat tüüpi vara ja ka nendega seotud iseloomulikud probleemid.

Mida tähendab eraomand?

Kuni 1990. aastani korteriomandit kui sellist ei eksisteerinud. Kuigi eraisikust omanikule määratud vara peeti isiklikuks, siis tegelikkuses seda polnud. Kõik riigi poolt kodanikele antud eluruumid kuulusid seaduslikult talle.

20. sajandi viimase kümnendi alguses algas massiline erastamise protsess. Selleks muudeti ja võeti vastu palju seadusi, mis võisid tollal reguleerida põhimõtteliselt uusi seisukohti kinnisvara omandi kohta. Pärast erastamises osalemist said nende omanikeks üürnikud, kellel oli õigus elada konkreetsetel ruutmeetritel.

Tänapäeval on eraelamu kinnisvara, mis on juriidiliselt füüsilisele isikule, juriidilisele isikule või isikute rühmale, kes saab seda vabalt käsutada ilma riigi või muu kolmanda isiku osaluseta.

Kuidas saada omanikuks?

Kui esimesed korteriomanikud said omanikeks alles erastamise teel, siis nüüd saab igasugust vara erineval viisil. Riik ei anna seda enam tasuta, vaid pakub palju võimalusi soodushinnaga soetamiseks neile elanikkonnakihtidele, kellel on raske iseseisvalt eluaset osta.

Kõige tavalisemad koduomandi vormid on järgmised:

• Erastamine. Mõnel kinnisvaraobjektil ei ole erastamisprotsess veel lõppenud. Lisaks on teatud kinnisvaraüksuste munitsipaalomandist eraomandisse üleandmisel muud õiguslikud alused.
• Ost ja müük. See vorm hõlmab kõiki eluasemega seotud tehinguid, mis on ärilise iseloomuga. Kinnisvara saab osta nii eelmiselt omanikult kui ka selle võlgade eest arestinud pangast või osta oksjonilt.
• Jaga hoonet. Sel juhul ei teki omandiõigust kohe pärast ostu, kuna seda tüüpi leping on võimalik ainult ehitusjärgus majas asuva korteri ostmisel. Ostja saab omanikuna riikliku registreerimise alles siis, kui kõik tööd on tehtud, maja kasutusele võetud, vastuvõtuakt allkirjastatud.
• Teiste tahe. Kõige populaarsemad vaba tahte vormid on kinnisvara võõrandamine kingitusena või testamendi alusel. Sellises olukorras tuleb korteri või maja uus omanik seaduslikult omale, samas kui see on ainus, kus rahalisi arveldusi üldse ei teki.

Kahjuks ei piisa mõnest sõlmitud lepingust või muust dokumendist eluaseme täielikuks käsutusse saamiseks – lõpliku otsuse arvelduse ja omandiõiguste registreerimise kohta jätab riik siiski endale. Alles pärast Rosreestris selle läbimist saab inimene täisomanikuks.

Korteriomandi võimalused

Seaduses ei ole piiranguid “üks korter – üks omanik”, seega võib ühel objektil olla mitu seaduslikku omanikku. Korteri või maja puhul on olemas järgmised omanditüübid: ühis-, ühis- või üksikomandi.

Üksikomand

See vorm tähendab, et korpusel on üks omanik. See võib olla nii füüsiline kui ka juriidiline isik, kes haldab ja käsutab ainult kinnisvara. Mitte keegi peale tema ei saa korterit müüa, välja üürida ega sellega muid juriidilisi toiminguid teha.

Korterelamus saab üksikomandi esemeks olla ainult eraldi korter, kuna kõik muud osad on ühisvara. Küll aga võib teatud juhtudel üürnikul tekkida õigus nö eksklusiivsele varale. See tähendab, et mõnest varem tavaliseks peetud koha saab ta käsutada oma äranägemise järgi ja ilma teiste elanike osaluseta. Sageli hõlmab see omandivorm parkimiskohti, panipaiku jne.

Mõnikord võib üksikvara muutuda ühisvaraks ja enamasti on see seotud õiguste jagamisega abikaasade vahel. Kui üks neist, olles seaduslikus abielus, ostab korteri, hakatakse seda automaatselt pidama ühiseks. See omanik ei saa seda ilma teise abikaasa nõusolekuta müüa ega muul viisil käsutada.

kaasomand

Ühisomandi olemus seisneb selles, et mitmele inimesele kuulub sama eluase võrdsetel tingimustel. Samas puudub selge jaotus, milline osa majast või korterist konkreetsele omanikule kuulub. See tähendab, et absoluutselt kõik kinnisvara puudutavad otsused tuleb teha ühiselt, vastastikusel kokkuleppel.

Abielus oleva vallas- või kinnisasja ostmisel loetakse see ühiseks, välja arvatud juhul, kui on sõlmitud vastavate punktidega abieluleping. Mõnikord tekib seda tüüpi vara lähisugulaste vahel pärast erastamist, kuid enamasti abikaasade vahel.

Tegelikult on sellise kinnisvara omanikul igal omanikul oma osa selles, kuid tegelikkuses ei määra seda ei ruutmeetrite arv ega konkreetsed ruumid. Tegelikult kuulub kaasomandi korral igale majaomanikule sellest võrdne osa, mis annab talle võrdsed õigused selle käsutamiseks.

Korteri müük ilma teise abikaasa või muu kaasomaniku teadmata ja nõusolekuta on võimatu. Seda on võimatu teha ka teie korpuse osaga. Tähtajatu osalus kinnisvaras tähendab ainult õigust sellele ega sisalda tehnilisi erisusi. Ei saa müüa ainult õigust, millele pole määratud selget ruutmeetrite arvu.

Sellisteks olukordadeks on erimeelsuste lahendamiseks vaid üks võimalus – määrata igale omanikule kohtu kaudu kindel osa. Sageli kasutatakse seda meetodit lahutusprotsessi ajal vara seaduslikuks jagamiseks. Pärast seda saate oma osa siiski müüa, unustamata esmaostu reeglit.

Sellise eluruumi omandivormi puhul ei ole alati võimalik hiljem osalusi eraldada näiteks stuudios või väikeses ühetoalises korteris. Sel juhul saab kohus teha otsuse — kohustada ühte omanikest hüvitama teisele tema osa maksumus, lähtudes vara hetke turuhinnast.

Osaomand

Ühisomand põhjustab sellise vara käsutamise osas kõige vaidlusi ja vaidlusi tekitavaid olukordi. Millised on omandiosad korteris ja kuidas need jagunevad, see on oluline mitte ainult kodu omamisel, vaid ka selle ostmisel.

Aktsia on kindlale omanikule kuuluv vara rangelt määratletud osa. Aktsiaid on kahte tüüpi:

• ideaalne — kinnistu osa digitaalse tähisega, mis on tavaliselt fikseeritud murdudena (1/2, 1/3 jne) või harvem ruutmeetrite arvuna;
• loomulik — igale konkreetse ruumide omanikule eraldamisega.

Ideaalset aktsiat võib mõneti võrrelda osaga ühisvaras. See tähistab ainult kinnisvara juriidilist, formaalset omandit. Näiteks 1/2 osa kahetoalisest korterist ei tähenda, et üks tubadest kuulub selle omanikule. See viitab vaid sellele, et see omanik saab osaleda otsustamises ja käsutada kogu korterit võrdsetel alustel teise omanikuga. Teisisõnu, iga selle vara otsus või käsutamine peab olema kooskõlastatud.

Loomulikul proportsioonil, kuigi see näib olevat kindlam, pole tegelikult vähem keerukust kui ideaalsel. Selle eraldamine on tehnilises mõttes väga keeruline, seetõttu leidub seda omandivormi kõige sagedamini eramajades.

Iga omaniku jaoks eraldi ruumi või ruumide eraldamiseks on hädavajalik varustada eraldi väljapääs tänavale või maandumisele. Kortermajades on see harva teostatav, välja arvatud esimese korruse korterid. Teiseks raskuseks on mitteeluruumide jagamine, mis ei saa ka edaspidi olla kaasomandis, kui eluruumid jaotatakse omanike vahel. Seda on väga raske praktikas rakendada.

Potentsiaalsete ostjate jaoks on siiski eelistatavam loomulik osa. Ideaalse osa, st õiguse käsutada omandit teiste omanikega võrdsetel alustel, omandavad enamasti sugulased, kes on selle varaga otseselt või kaudselt seotud.

Omanikule on eluaseme saamise hetkel antud osa koos selle paralleelmääratlusega kaasomandis. See võib juhtuda nii ostmisel kui ka kingituse või testamendi tulemusel, kui kinkija või testaator on nii tellinud. Kui kinnisvara ostetakse emakapitali abil, antakse lapsele või lastele selles tingimata samaväärsed osad. Aktsiad eraldatakse ideaalsel kujul ja nende käsutamine on võimalik ainult eestkoste- ja eestkosteteenistuse loal.

Ühis- ja kaasomandis korterite ostmise tunnused

Olenemata sellest, kui palju omanikke korteril on, on igal kaasosanikul õigus oma osa müüa, sealhulgas kolmandale isikule. Kõik sedalaadi toimingud on seotud teatud raskuste ja piirangutega ning nende teel võib esineda lõkse, mida peaks meeles pidama mitte ainult ostja, vaid ka müüja.

Kui eluase on kaasomandis, on võimalik selles osa müüa ainult teise omaniku nõusolekul — see tingimus on kohustuslik. Sellisel juhul peab nõusolek olema nõuetekohaselt vormistatud ja notari poolt kinnitatud.

Mõnikord võib abielus ühele abikaasale isiklikult kuuluv eluase maha müüa. See juhtub siis, kui korter oli:

• ostetud enne abiellumist;
• pärandina või kingitusena saadud;
• ostetud abielulepingu alusel.

Sellist kinnisvara ostes pead olema täiesti kindel, et müüja on ainuomanik. Korteri omandiliigi leiate USRN kviitungilt, küsides seda ise, kui tehingu seaduslikkuses on kahtlusi. Kasulik oleks kontrollida ka abielu registreerimise kuupäeva — üksikomandis olev eluase tuleb kätte saada varem.

Erinevalt kaasomandist võib ideaalse või mitterahalise osa korterist müüa teiste omanike nõusolekuta, kuid ühel tingimusel. Aktsionäridel on ostueesõigus, mistõttu kui keegi neist otsustab oma osa müüjalt välja osta, ei ole tal õigust sellest keelduda ja see kolmandale isikule maha müüa.

Sellise müügi jaoks on seadusega reguleeritud terve protseduur. Üks omanikest saadab kaasosanikele teatise kavatsusest oma osa eluruumist teatud hinna eest müüa. Nad võivad sellest keelduda või osta. Loobumine peab olema kirjalik – see on hiljem tõendiks, et müüja ei ole rikkunud kellegi esmaostuõigust.

Aktsia võib müüa kolmandale isikule ainult selle hinna eest, mida pakuti kaasaktsionäridele, mitte vähem. Kui see hind muutub, tuleb kogu protseduuri teavitamisega korrata.

Samuti saab ühe omaniku osa jagada täiendavalt. See on aga õigustatud vaid suure pindalaga kinnisvara puhul. Tüüpkorterites võib selline jaotus kaasa tuua väga nappide osakute moodustumise, mida saab omandiks nimetada vaid tinglikult. Vältimaks selliste killustatud osade tekkimist, mida nimetatakse ebaolulisteks, kehtestab seadus kinnisvara omandiõiguse miinimumpinna. Erinevates piirkondades on see erinev ja varieerub vahemikus 8-15 ruutmeetrit.

Kui omanik plaanib esialgu oma osa mõnele kaasaktsionärile müüa, ei ole tal kohustust sellest teistele teada anda. Eesõigusostu reegel ei kehti nendel juhtudel, kui korter kingitakse või pärandatakse pärandina.

Osadeks jagatud korterite lepingute põhiprobleemiks on erinevate pettuste ulatus või kehtiva seadusandluse juhuslik rikkumine. Kui müük toimus kaasosanikest mööda minnes või nende ostust keeldumine oli võltsitud, on neil õigus kolme kuu jooksul pöörduda kohtusse sellise kokkuleppe kehtetuks tunnistamise nõudega. Lihtne on arvata, et tegelik ohver on sel juhul ostja, sest pole teada, kas ta suudab kulutatud raha tagastada.

Samas võivad pettuse faktid toimida ka õigusvaldkonnas, tegelikult ilma õigusrikkumiseta. Näiteks ostab ostja kaasomanike keeldumise järel osa korterist ja asus sellesse elama. Pettuse olemus seisneb selles, et teiste üürnike-aktsionäride poolt luuakse talle äärmiselt ebamugavad elamistingimused. Sellises olukorras ei jää uuel omanikul muud üle, kui müüa neile oma osa soodushinnaga, sest selliste naabrite juures pole võimalik adekvaatse hinna eest teisi ostjaid leida.

Mõnikord müüakse korraga mitu aktsiat. Lihtsaim on see, kui see vormistatakse ühe lepinguna — sellisel juhul pole vaja seda isegi notaris registreerida. Kui aga iga omanik soovib sõlmida eraldi lepingu, kuulub selline tehing kohustuslikule registreerimisele. Lisaks ei ole sellise või mitme paralleelse lepingu koostamine lihtne protseduur, mis eeldab head seaduste tundmist ja soovitavalt ka advokaadi osalust.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/tipy-sobstvennosti-kvartiry/