Peaaegu iga minut tehakse mitmesuguseid kinnisvaratehinguid. Tavapärane on pöörata kõige rohkem tähelepanu eluaseme ostu-müügitehingutele, kuna mõnikord on need elu kõige olulisem ost, hõlmavad suurte summade ringlust, sisaldavad palju juriidilisi peensusi ja lõkse.

Maaklerite ja notarite keeles on tavaks eristada nn otse- ja alternatiivmüüki. Mida tähendab korteri otsemüük ja millised omadused peaksid tehingul olema, et sellesse kategooriasse kuuluda?

Mis on otsetehing?

Seda tüüpi tehingut nimetatakse mõnikord «puhtaks müügiks». Korteri otsemüük tähendab, et sellesse on kaasatud vaid kaks osapoolt, keda esindavad müüja ja ostja ning ostu-müügioperatsioon ise toimub tulu teenimise eesmärgil.

Miks seda puhtaks nimetatakse, saab selgitada alternatiivse tehinguga võrreldes. Viimane puudutab neid olukordi, kus lepingu sõlmimise ja sellele järgneva omandiõiguse käest kätte ülemineku käigus ilmnevad mingid keerulised tegurid. Enamikul juhtudel nõuavad need tegurid kolmandate isikute kaasamist.

Näiteks mitme omanikuga korteri ostu-müügitehing, olenemata sellise omandivormist, on juba alternatiivne tehing. Samas ei oma tähtsust see, et kaasomanikud koos pöördusid kinnisvaramaakleri poole ühehäälse otsusega korter müüa – koos ostjaga on tehingus rohkem kui kaks osalejat ja seega ei ole tegemist otsese tehinguga. üks.

Pealegi on otsetehing leping, mille käigus müüja ei otsi samaaegselt ostuoptsiooni. Ehk kui tal ei ole elamistingimustes kitsas ja pärast tehinguobjekti müüki tal on elamine olemas, loetakse selline müük otseseks ehk puhtaks. Vastasel juhul valib kinnisvaramaakler, kellega müüja ühendust võtab, koos ostja otsimisega ka ostuvõimalused, nagu sellistes olukordades sageli juhtub. Seega on tema ülesandes ilmselgelt kolm osapoolt, mis tähendab, et ta teeb tehingu alternatiivseks.

Otsemüügi põhijooned

Selleks, et tehingut saaks õiguslikult lugeda otseseks, peavad selles olema täidetud teatud tingimused, välistades selle kuulumise alternatiivsete hulka. Kinnisvara otsemüük on võimalik, kui:

• korteris ei ole registreeritud üürnikke;
• kui keegi selles veel elab, tuleb elamispind teatud aja jooksul vabastada — tavaliselt on selleks määratud üks kuu;
• vara on müüja ainuomand;
• välistatud on kolmandate isikute nõuded korteri või selle osa omandiõiguse kohta;
• korteril ei ole koormist;
• müüja ei otsi eluaset, mida osta paralleelselt oma kinnisvara müügiga.

Nagu tingimuste loetelust näha, on otsemüük kõige lihtsam tehinguliik, mille puhul teostatakse vaid sularaha ruutmeetriteks vahetamise fakt. Kui üks pooltest, antud juhul müüja, ei varjanud korteri kohta mingit infot, näiteks koormise või pärijate olemasolu kohta, siis saab kokkuleppeprotsess lõplikult lõpule viia vaid paari päevaga.

Kas ma saan otsemüügiga hüpoteeklaenu võtta?

Esiteks tuleb meeles pidada, et eluaseme ostmine põhivarudest on peaaegu alati otsetehing ilma kolmandate isikute osaluseta. Järelturul olevate korterite puhul on see protsent veidi väiksem ja oleneb erinevatest põhjustest. Lisaks suureneb omal ajal mitut omanikku vahetanud kinnisvara soetamisel alati oht ettenägematuteks asjaoludeks: täiesti süütutest kommunaalmaksetest kuni teadmata pärijate ja omandiprobleemideni.

Korteri müügi otsetehingu käigus on pangad nõus ostjatega hüpoteeklaenu küsimustes vastu tulema. Kui leping puudutab korterit uues majas, isegi kui see on juba teisejärgulise eluaseme kategooriasse läinud, on hüpoteegitaotluse heakskiidu saamise võimalus palju suurem kui vana kodu ostmisel, eriti kui tehing tõotab sündida. alternatiivne.

Samuti arvatakse, et ehitusjärgus või hiljuti üüritud majas kinnisvara soetav inimene ei pea praegu eluaset otsima ning lepingu lihtsus on finantsasutustele kasulikum. Taotluse läbivaatamise tingimused on sel juhul minimaalsed. Ja kui lisaks sellele on arendaja selle panga poolt akrediteeritud, saab hüpoteeklaenu taotleja arvestada laenu vähendatud intressimääraga.

Kõige keerulisem on kodu ostmisel hüpoteeki saada siis, kui sõlmitakse alternatiivne leping, milles müüja vormistab ka laenu kinnisvara ostmiseks. Kui otsemüügi käigus saab ostja raha juurde kohe pärast selle väljastamise kinnitamist, siis selle alternatiivses versioonis peab ta ootama, kuni müüja hüpoteegi kinnitab. Kuna hüpoteegiga tasumisel on tähtajad, siis on suur oht nendest tähtaegadest mööda lasta ja kogu protseduuri uuesti korrata.

Milliseid dokumente on vaja otsetehingu tegemiseks?

Et korteri otsemüük oleks kiire ja edukas, eeldab see vaid nende tingimuste olemasolu, mille korral seda alternatiiviks ei peeta. Lepingu allkirjastamisel peab müüja esitama järgmised dokumendid:

• ostu-müügileping mitmes eksemplaris;
• pass;
• väljavõte USRN-ist;
• notariaalselt kinnitatud volikiri, kui ta on omaniku ametlik esindaja;
• abikaasa müügiks notariaalselt kinnitatud luba, samuti abielutunnistus;
• sünnitunnistus ning eestkoste- ja eestkosteasutuste luba kinnisvara müümiseks, kui omanik on alla 14-aastane;
• omandiõiguse dokumendid: DKP, annetusleping, testament, kohtuotsus jne;
• korteri registreerimistunnistus — samas kui selle kehtivusaeg ei tohiks ületada 5 aastat;
• majaraamatu koopia või väljavõte sellest;
• maksuameti väljavõte võlgnevuse puudumise kohta juhul, kui müügiobjektiks on kingitud või päritud korter.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata USRN-i ja majaraamatu väljavõtetele. Need võimaldavad mitte ainult hoolikalt uurida kogu korteri ajalugu, vaid ka tuvastada registreerimata üürnikke ja muid nüansse, mis võivad tehingu puhtust rikkuda. Loomulikult ei kehti see arendajatelt või ainsatelt omanikelt ostetud uuselamute korterite kohta kogu eluaseme eksisteerimise ajaks.

Otsemüügi plussid ja miinused

Esimene seos, mis korteri otsemüügist välja selgitades meenub, on registreerimise usaldusväärsus ja kiirus. Selliste lepingute muud vaieldamatud eelised nii müüjate kui ka ostjate jaoks on järgmised:

• võimalus tehingu lõpule viia paari päevaga;
• sularahas maksmisel on palju läbirääkimisvõimalusi;
• müüja saab raha käsutada kohe pärast lepingu allkirjastamist;
• leping ei pea olema notariaalselt tõestatud, kui korteri müüja on täisealine;
• hüpoteeklaen eluaseme ostmiseks netotehingu alusel kinnitatakse ja väljastatakse kiiremini;
• ei ole vaja teha mitmeid muid juriidilisi samme, nagu seda tehakse alternatiivsete tehingute puhul.

Kuid puhtal müügil on ka oma varjuküljed. Peamiselt puudutavad need ettenägematuid olukordi, kus tehing nii puhtaks osutub. Kõige levinumad ohud ostjatele on:

• Pärijate välimus. Kõigist paberite keerukusest võib olla väga raske aru saada, isegi kui müüja on kohusetundlikult kogu vajaliku teabe esitanud. Kui kinnistul on olnud mitu omanikku, on võimalus, et üks või mitu teadmata pärijat jääb vahele. Selleks, et end lõpuks sellise riski eest kaitsta, on parem kõigepealt konsulteerida hea juristiga.
• Koormus. Sellised ebameeldivad üllatused juhtuvad enamasti siis, kui müüja vaikib sihikindlalt sellest, et kinnisvara ei sobi netomüügiks. See võib olla koormamine võla, aresti, kautsjoni vormis. Korteris võivad elada või olla sissekirjutatud kolmandad isikud, kellel on mõnikord õigus saada selles osa.

Sellest järeldub, et ka kõige atraktiivsem otsetehingu kaudu ostetud korter tuleb esmalt võimalikult hoolikalt üle kontrollida.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/pryamaya-prodaja-kvartiry-ndash-chto-eto-za-sdelka/