Sageli võib tänapäevasel turul leida kinnisvara müügikuulutusi, mille omanik ei ole eraisik, vaid ettevõte või organisatsioon. Enamasti on see asjaolu seotud sedalaadi kinnisvarasse investeerimise populaarsuse kasvuga, kuid see võib ilmneda ka muudel seaduses sätestatud asjaoludel.

Juriidilisest isikust kinnisvara ostmisel on paljuski sarnased riskid nendega, millega ostja kokku puutub tavapärase ostu-müügitehingu käigus: küsitav omandiõigus, korteri ebakindel õiguslik seisund, probleemid uue hoone kasutuselevõtul, ebapiisav eluase. kvaliteet ja palju muud. Paralleelselt sellega kaasneb aga hulk riske, mis on omased vaid organisatsiooni, st juriidilise isikuga sõlmitud lepingutele.

Juriidiliselt isikult kinnisvara ostmise tunnused

Juriidilisel isikul on õigus nii korter osta kui ka müüa igal sobival ajal. Organisatsioonile kuuluv kinnisvara muutub tegelikult selle vara osaks, mida organisatsioon saab käsutada oma äranägemise järgi.

Samuti ei tasu unustada, et juriidiliselt isikult sõlmitud korteri müügileping ei sarnane otselepingutele arendajafirmaga, kes on samuti selline isik. Kui tegemist on tehinguga organisatsiooni või ettevõtjaga, siis arendajad selliste isikute hulka ei kuulu, kuna otse ehitusettevõttelt ostmise ja müügi kord on hoopis teistsugune.

Arendajaga tehingu tegemisel sõlmitakse enne kinnisvara üleminekut järelturu kategooriasse ainult ühte tüüpi leping — DDU. Kokkulepetes kolmanda isikuga võib kokkulepe sõlmida müügi- või nõuete loovutamise lepingu.

Ja lõpuks, kõige olulisem erinevus juriidiliselt isikult kodu ostmise vahel on asjaolu, et müüjaks ei saa selles olukorras olla üksikisik, vaid kogu organisatsioon tervikuna. Lepingule oma allkirja andmise õigus on ainult tema volitatud esindajal, kes on spetsiaalselt selliste funktsioonidega varustatud vastavalt üldisele, ettevõtte otsusele ja konkreetse organisatsiooni põhikirjale.

Millistel juhtudel võib kinnisvara minna juriidilise isiku omandisse?

Levinumad põhjused, miks kinnisvara ettevõtte või üksikettevõtja ametlikuks omandiks läheb, on investeerimine, harvem korteri võõrandamine panga poolt seoses hüpoteegivõlgadega. Mõlemal juhul ei jää eluase pikaks ajaks juriidilise isiku omandisse ja müüakse turuhinnaga.

Investeering

Üksikisiku kinnisvara ostmine juriidiliselt isikult on investeerimisfondide peamine lõppeesmärk. Samal ajal ei loeta fonde endid seadusega juriidilisteks isikuteks, ostu-müügitehingus tegutsevad nende nimel spetsiaalsed volitatud, sageli tütarettevõtted, organisatsioonid.

Praktikas näeb see välja selline. Kindel ettevõte sõlmib arendajaga ehituse kaasinvesteeringu lepingu, mille kohaselt kohustub ta andma tema omandisse kokkulepitud arvu ehitatavas majas olevaid kortereid. Sellises olukorras muutub tulevase ostja jaoks ülimalt kaalukaks küsimus: millise lepinguga kinnitatakse investorfirma omandiõigus sellele elamispinnale?

Kui põhidokumendina kuvatakse DDU, tuleb sellised tehingud Rosreestris registreerida. Seda teavet pole keeruline ise jälgida, kuid müüjad esitavad selle reeglina põhidokumentide hulgas kohe alguses. Kui oli olemas investeerimisleping, mis ei kuulu riiklikule registreerimisele, võib see arendaja ja investori vaheliste vaidluste korral ostjale kaasa tuua ebameeldivaid tagajärgi.

Vastastikune arveldus teenuste eest

Väga populaarne praktika on see, kui arendaja arveldab töövõtja ettevõttega mitte rahaülekandega, vaid korterite kaupa selles majas, kus see töövõtja töötab. Reeglina sõlmitakse sellisteks arvestusteks omakapitali osaluse leping.

Korteri ostmine selliselt juriidiliselt isikult ei ole ohtlik, sest operatsiooni lõpuleviimiseks sõlmivad pooled loovutamislepingu — nõuete loovutamise.

Võlgade väljavõtmine

Kuni hüpoteegivõla tasumiseni on korter panditud võlausaldajapangale ning selle omaniku õigused on oluliselt piiratud — tal ei ole õigust seda müüa, kinkida, pärandada ega muul drastilisel viisil käsutada. Mõnikord ei suuda võlgnik laenu tagasi maksta, mistõttu pank arestib vara laenuraha väljastamise kompensatsiooniks.

Sellise eluaseme edasine saatus on müük oksjonil. Kinnisvara ostmine oksjonil tähendab ka korteri ostmist organisatsioonilt, mis on finantseerimisasutus. Oht ostjale oksjonil on minimaalne, kuna ei kahtle ei vara omandamise fakt ega panga suutlikkus sedalaadi tehinguid teha. Pealegi on võimalus osta väga hea korter üsna mõistliku raha eest, mõnikord alla selle hinnatud väärtuse.

Ainus nüanss, mis ostjat oksjoni ajal ees ootab, on vajadus oksjonil osaleda, aga ka selliseid pakkumisi õigeaegselt jälgida, et mitte jätta kasutamata tasuvat võimalust.

Juriidilisest isikust korteri turvalise ostu nüansid

Esmasel turul

Investeerimisühingute omandiõiguse dokumentidena võib olla kahte tüüpi lepinguid: DDU või investeerimisleping. Kui toimus esimene optsioon, siis sooritatakse ostutehing loovutamislepingu alusel. See on kõige turvalisem viis esmasel turul juriidiliselt isikult kinnisvara soetamiseks. Kui organisatsioon ostis DDU alusel ehitusettevõttelt eluaseme, tähendab see, et tehing registreeriti Rosreestris, nii et müüja omandiõigust ei seata kahtluse alla.

Investeerimislepingu või mis tahes muud tüüpi lepingu puhul ehitusfirmaga on riske rohkem. Peamine probleem seisneb selles, et kui arendaja ja investeerimisühingu vahel tekivad lahkarvamused, võib selline leping lõppeda, mille tulemusena kaotab viimane kinnisvara käsutamise õiguse. Loomulikult võite sellisel juhul loota tehingu edukale lõpuleviimisele, kuid ilma hea advokaadi osaluseta võib see olla üle jõu käiv ülesanne.

Need riskid on aga seotud ainult esmaturu eluasemetega. Kui korter on muutunud teisejärguliseks, registreeritakse selle omand Rosreestr. Selle registreerimise fakti on väga lihtne jälgida — piisab, kui taotlete ise USRN-ist väljavõtet ja pärast müüja esitatud teabe kinnitamist tehke julgelt tehing.

Lisaks on investoritega tehingute tegemisel aktuaalsed ka kõik ehitusjärgus, otse arendajalt ostetud eluasemega seotud riskid. Ehitus võib peatada või isegi täielikult külmuda, korter erineb tehniliste näitajate järgi deklareeritust ja palju muud. Pooleli oleva kinnisvara ostmise üheks eelduseks peaks olema ehitusfirma põhjalik kontroll.

Järelturul

Juriidiliselt isikult korteri ostmisel on nüansid samad, mis füüsiliselt — järelturul tehingute tegemisel kehtivad sarnased turvareeglid. Olulisim neist – müüjal peavad olema vaieldamatud õigused tehingu tegemiseks. Selleks sobib sama USRN-i väljavõte, kuid ettevõttelt, mitte üksikisikult eluaseme soetamisel on muid nüansse.

Fakt on see, et ükski organisatsiooni liige ei saa iseseisvalt otsustada osa vara — antud juhul korteri — müügi üle. Sellise vara müük, mis ületab teatud hinnasumma, tuleb kokku leppida ettevõtte põhikirjas sätestatud viisil. Lisaks saab tehingut teha kas peadirektor või selleks spetsiaalselt volitatud isik, kellel on direktori nimeline volikiri. Ilma nende dokumentideta võib leping muutuda kehtetuks.

Nagu ka eraisikult kodu ostmisel, peaksite hoolikalt lugema tema ajalugu. Ülevaatamisel tuleb erilist tähelepanu pöörata omandi ülemineku olemusele, ajale, registreeritud üürnikele jne. Kõige turvalisemad on selles mõttes uuselamute korterid, mis on hiljuti teisejärgulise kinnisvara ridadesse kolinud ja millel polnud peale müüja teisi omanikke.

Kas juriidiliselt isikult on võimalik korterit osta hüpoteegiga?

Olukordades, kus eluase ostetakse organisatsioonilt või eraettevõtjalt, on pangad vähem nõus hüpoteeklaenuga. Esmase kinnisvaraga tehingute tegemisel saab sellise nõusoleku vaid juhul, kui müüv ettevõte on selle laenuandja partner.

Teisejärguliste korteritega tegeledes võib loota hüpoteegi abile, kuid see võtab rohkem aega kui eraisikult ostes. Fakt on see, et sellistes müügilepingutes on vajalike dokumentide pakett palju suurem, kuna see sisaldab protokolle, volikirju ja väljavõtteid organisatsiooni harta paberitest. Pank peab kontrollima nende kehtivust ja see nõuab pikemat perioodi.

Kuidas toimuvad vastastikused arveldused müüjate-juriidiliste isikutega?

Kinnisvara ostmine ettevõttelt, üksikettevõtjalt või muult juriidiliselt isikult toimub ainult sularahata. Erinevalt eraisikute omavahelistest arveldustest, kus sularahamakse on endiselt üks populaarsemaid, ettevõttega tehingu puhul seda meetodit ei pakuta.

Raha ülekandmise viis kehtestatakse kohe lepingute alguses ja see võib toimuda raha ülekandmisega müüja ettevõtte kontole või akreditiivi avamisega.

Üldjuhul toimub ülekanne kontole enne ostu-müügilepingu allkirjastamist, samas kui raha laekumine akreditiivist on võimalik mitte varem kui ostja registreerib vara omandiõiguse.

Tasumise fakti kinnitavad dokumendid on neil kahel viisil samuti erinevad. Raha kontole kandmisel on need pangakviitungid vajaliku summa kandmise kohta ostja kontolt müüja kontole. Akreditiivi kaudu toimuvaid vastastikuseid arveldusi kontrollib pank tehingu registreerimise kõikides etappides.

Milliseid dokumente on vaja kontrollida?

Enne ostu-müügitehingut puudutavate põhidokumentide juurde asumist oleks kasulik tutvuda müüjafirma sisestruktuuri, selle põhikirjaga. Põhikirjalised või ettevõtte protseduurid on toimingute kogum, mis võimaldab juriidiliselt võõrandada osa organisatsiooni varast. Ehk siis lisaks põhilistele paberitele, mis kinnitavad müüja õigust vara käsutada, peavad olema dokumendid, mis tõendavad tema volitusi sellises tehingus juriidilist isikut esindada.

Lisaks tuleks hoolikalt kontrollida järgmist teavet:

• Võtke USRN-ist värske väljavõte. See annab võimaluse saada teada korteri õiguslikust seisundist, selle omanikust või nõudeõigust omavast isikust; koormiste olemasolu või puudumine.
• Vaadake omandiõiguse dokumente juhtudel, kui tegemist on teise eluasemetega.
• Tutvu omakapitali osaluslepinguga, kui müügiobjektiks on esmasel turul kasutuses olev kinnisvara.
• Küsi väljavõtet majaraamatust. See sisaldab andmeid kõigi registreeritud üürnike ja sellel elamispinnal elama õigustatud isikute kohta.
• Hankige müüja kohta väljavõte juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist. See annab võimaluse veenduda, et tegemist on tõesti juriidilise isikuga, välja selgitada peadirektori ees- ja perekonnanime, juriidilise aadressi ja täitevorgani.
• Kontrollige, kas ettevõte on avalikus kohtumenetluses kostja. Vastasel juhul on oht, et kogu tema vara, sealhulgas elamu, võidakse arestida. Seda saate teha kohtutäiturite ametlikul veebisaidil.
• Veenduge, et juriidiline isik ei ole pankrotis ega ole likvideerimisel. Sellist teavet saate föderaalse ressursi veebisaidilt.
• Tutvuge organisatsiooni põhikirjaga või selle asutamisdokumentidega. Pärast seda selgub, kes saab otsustada, kas müüa kinnisvara või mitte ning olla selles küsimuses esindaja. Näiteks JSC ja LLC puhul on täitevorgani ametisse nimetamise kord erinev.
• Vaata asutajate või osanike protokolli põhivara – kinnisvara – müügi kohta. Kui ettevõtte põhikirja kohaselt ei kuulu korter seda tüüpi vara hulka, tuleb see samuti dokumenteerida.
• Küsi volikirja esindajat. See peaks sisaldama: kehtivusaega, kes selle väljastas, täpselt näidatud volituste ulatust selliseks toiminguks.

Kasutatud korteri ostmisel võib tehingu turvaliseks ja probleemivabaks sooritamiseks vaja minna lisaandmeid. Need sisaldavad:

• Üksikasjalik väljavõte USRN-ist. See võimaldab jälgida kõiki üleminekuid ja omandi olemust, omanikuvahetuse aega, korteriga seotud kohtulahendeid, kui need on varem toimunud.
• Arhiivi väljavõte majaraamatust. Pikendatud väljavõte on vajalik selleks, et saada teada kõigi korteris kunagi elanud registreeritud üürnike kohta, samuti nende isikute kohta, kellel oli õigus saada selles osa.
• Tõend eluaseme- ja kommunaalteenuste tasumise võlgnevuse puudumise kohta.
• Ümberehituse legaliseerimisdokument. Kui sellist dokumenti pole, kuid ostjal on sellise sekkumise suhtes kahtlusi, tuleb küsida maja korruseplaan, mis kahtlusi kinnitab või ümber lükkab.
• Laenuandja nõusolek müügiks. See kehtib juhtudel, kui eluase on panditud pangale või muule finantsasutusele.

Juriidiliselt isikult korteri ostmise peamised riskid

Kinnisvara ostmine on peaaegu alati seotud teatud riskidega, mille määr sõltub paljudest komponentidest. Nii poolte jaoks ettenägematud asjaolud kui ka tahtlikud petturlikud tegevused võivad takistada tehingu sõlmimist või viia selle hilisema tühistamiseni.

Juriidiliselt isikult korteri ostmise riskidel on oma eripärad, mis tulenevad müüja õiguslikust staatusest, tema esindaja volitustest, pooleliolevast ehitusest ja segadusest poolelioleva hoone korteritega seotud dokumentides.

Võltsitud dokumendid

Volikirja või asutajate koosoleku protokolli võivad võltsida nii direktor ise kui ka tavaline organisatsiooni töötaja. Peamine probleem seisneb selles, et ettevõtte nimel kinnisvara müügiks on eranditult kõigi asutajate või teiste selliste küsimuste lahendamiseks volitatud isikute nõusolek. Just sel eesmärgil peetakse erikoosolekuid, mille tulemused kantakse protokolli.

Kui vara müügilepingut ei ole saavutatud vastavalt ettevõtte põhikirjale, ei saa seda müüa. Kuid ainukasu saamiseks võib direktor siiski koostada, samuti pitsati ja allkirjaga kinnitada protokolli ja volikirja. Mõni aeg pärast lepingu sõlmimist ootab ostja hagi sellise tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Parimal juhul leping lihtsalt lõpetatakse, kuid tihtipeale ei suuda sellisest olukorrast mõjutatud osapool kunagi oma raha tagasi maksta.

Teine pettus hõlmab ettevõtete eluasemeid, mida organisatsioon pakub mõnele oma töötajale. Need inimesed saavad nende kätte dokumendid, mis tõendavad nende õigust elada nimetatud aadressil, misjärel nad võltsivad müügiks puuduvad paberid, sealhulgas ettevõtte ja selle asutajate nimel volikirja.

Sellise jämedate seaduserikkumistega tehtud tehingu puhul on tagatud kehtetuks tunnistamine. Pole ka saladus, et pärast tõe selgumist ei pruugita selliseid müüjaid leida, kuid üheskoos võtke raha maha.

Ainus viis end võltsprotokollide ja volikirjade eest täielikult kaitsta on külastada isiklikult asutajate koosolekut ning olla kohal otsuse tegemisel ja vajalike dokumentide vormistamisel.

Alahinnatud või ülehinnatud

Tõsine põhjus olla ettevaatlik juriidiliselt isikult eluaset ostes on hind, mis selgelt ei vasta sellise korteri keskmisele turuhinnale. Seda võib nii oluliselt ala- kui ülehinnata, kuid igal juhul ei räägi märgatavad hinnakõikumised müüja aususe kasuks.

Oluliselt alandatud väärtus võib olla viis müügijärgselt tasutud tulumaksu vähendamiseks, kuid võib sisaldada ka ohtlikumaid lõkse. Müüja selgitab ostjale maksudest kõrvale hiilimise katsena, et hind on liiga madal, ning pakub puuduoleva osa rahast ülekandmist tegelikku maksumusse sularahas. Esmapilgul ei tohiks see kedagi peale maksuteenistuse puudutada, kuid tegelikult pole kõik kaugeltki nii roosiline.

Lühikese aja pärast saab ostja kohtusse hagi. Ettevõttepoolse avalduse olemus seisneb selles, et väidetakse, et leping on koostatud ekslikult, viidates valele hinnale. Pretensiooni esemeks on ostjapoolne lisatasu või lepingu kehtetuks tunnistamine.

Mitte vähem riskantne olukord tahtliku hinnatõusuga. Ostjale saab anda palju erinevaid selgitusi, miks selline toiming ettevõttele kasulik on ning sõlmida temaga suuline kokkulepe korteri tegeliku turuväärtuse tasumiseks. Dokumentidest on näha hoopis teistsugune kinnisvara hind. Pole üllatav, et peagi ootab ostjat taas kohtuasi, mille kohaselt ei maksnud ta lõpuni ära kogu paberitesse kantud summa.

Nendest kahest olukorrast on esmapilgul ebasoovitav, kuid siiski valutu väljapääs – tehing lõpetada ja oma raha tagastada. Kuid just selles etapis ilmneb kõige sagedamini veel üks tegur — ettevõte on likvideerimisel või pankroti väljakuulutamisel. Kinnisvara müük selle protsessi käigus garanteerib petturitele ostjatele reaalse kasumi – lepingut üles ütledes teatatakse julgelt, et pankrotistujad ei saa raha tagastada.

Kahjuks on seda tüüpi pettuste vastu kindlustamiseks vaid üks võimalus – olla ülimalt tähelepanelik pisimategi detailide suhtes ning kontrollida organisatsiooni pankrottide või kohtutäiturite kõiki võimalikke ressursse. Sellistel asjaoludel sõlmitud lepinguga on peaaegu võimatu asja enda kasuks pöörata.

Fiktiivne organisatsioon

Petturid võivad kas lihtsalt dokumente võltsida või juriidilise isiku üsna legaalselt registreerida, mille ainus eesmärk on — kergeusklike ostjate petmine. Kõige sagedamini dubleerib selline organisatsioon peaaegu täielikult tuntud ehitusettevõtte nime, millel on hea kogemus ja laitmatu maine.

Ründajad saavad luua isegi eraldi veebisaidi, kopeerides täielikult arendaja ametlikult veebisaidilt teabe, sealhulgas litsentsid ja projekti deklaratsiooni.

Kuritegelikul skeemil on reeglina sama stsenaarium. Ehitusjärgus maja pakub palju võimalusi väga konkurentsivõimeliste hindadega korteriteks. Diilerid võivad sellist väärtuse langust seletada erinevatel põhjustel: alates aktsiate omamisest kuni maksude sama vähendamiseni. Samas viidatakse, et selliste sooduskorterite arv on piiratud ja need tuleb enne ostmist ette broneerida. See broneering on tasuline ja võib ulatuda 50% -ni eluaseme turuväärtusest.

Mõnel juhul võivad petturid kasutada valedokumente, et tutvustada end arendaja tütarettevõttena ja väita, et nad tegutsevad tema nimel. Pärast raha kättesaamist kaovad kurjategijad teadmata suunas ning ostjad on sunnitud ühendust võtma ehitusfirma peakontoriga. Loomulikult ei saa sellises olukorras rääkida kahju hüvitamisest. Mõjutatud osapooled on nii ostjad kui ka arendaja: esimene kaotab raha ja teine ​​saab rikutud maine.

Ohud ja pettused uute hoonetega

Ehitatavasse majja eluaset ostes ei ole vahet, kas see on arendajalt, investorilt või muult loovutuslepingu alusel juriidiliselt isikult, ostjat ootavad ees mitmed riskid, alates vääramatust jõust kuni ehitusfirma pettuseni.

Maja ehitamine võib viibida või peatada, kuid kui see juhtus kogemata, on intressiomanikel siiski võimalus saada hüvitist ja tagastada kõik või suurem osa oma rahalistest vahenditest. Olukord on palju hullem, kui on tõendeid kuritegude kohta.

Üks neist võib olla dokumentide võltsimine, mille tulemusena soetab inimene ühe teatud tehniliste omadustega korteri ja lõpuks saab hoopis teise ning isegi aadress ei pruugi ühtida. Samamoodi tehakse kelmusi hüpoteegiga laetud korteritega, kus arendaja ja varifirma vahel on vandenõu ning koormise olemasolu elamispinnal on ostja eest hoolikalt varjatud.

Harvad pole juhtumid, kus sama korteri müük mitmele ostjale loovutamislepingu või isegi sama korteri DDU alusel. Seaduslikuks omanikuks saab see, kes esmakordselt registreeris omandiõiguse riiklikus registris. Teised jäetakse oma raskelt teenitud raha tagastamisel kohtute künniseid ületama.

Kui korterite müük toimub arendaja ametlikult esindajalt — elamuühistult või mõnelt muult ettevõttelt — ja selle esindaja pankrot kuulutatakse välja, ei kanna ehitusfirma mingit vastutust, kuna ta ei suhelnud ostjatega otse. Mis tahes müüjaorganisatsiooni pankroti korral on makstud raha peaaegu võimatu tagastada, kuna neid ei hoitud spetsiaalsetel kaitstud tingdeponeerimiskontodel.

Kuidas riske vältida?

Ostu-müügitehingu turvalise sõlmimise esimene tingimus on kõige täielikum teave müüjana tegutseva juriidilise isiku kohta. Tuleb veenduda mitte ainult selle olemasolu faktis, vaid ka õiguses teha selliseid toiminguid oma varaga kõigi asutajate nõusolekul kinnisvara müümiseks.

Hoolikalt tuleb jälgida, et protokollides ja volikirjades oleks ainult üks konkreetne müügiobjekt, mille kohta leping sõlmitakse. Vastasel juhul on see vastuolus mis tahes ettevõtte põhikirjaga, kuigi põhimõtteliselt on see seadusega lubatud.

Tähelepanu tuleks pöörata ka organisatsiooni juhtimisele. Kui see lühikese aja jooksul liiga sageli muutus, pole see kuigi hea märk ja enamasti viitab see sellise juriidilise isiku mitte täiesti kohusetundlikule tegevusele.

Oluline punkt on see, kui kaua aega tagasi omandas müüja kinnisvara omandiõiguse. Soovitav on, et see periood oleks vähemalt kolm aastat. Fakt on see, et ettevõtte pankroti korral saavad võlausaldajad esitada kohtusse hagi sellise varaga tehtud tehingu kehtetuks tunnistamiseks.

Eelläbirääkimiste etapis tuleks välistada juriidilise isiku pankroti võimalus. Kui selle nimi on mõnes ressursis, on parem keelduda sellise korteri ostmisest, et mitte midagi jätta.

Oluline on meeles pidada, et mis tahes organisatsiooniga sõlmitud lepingu alusel makstakse ainult pangaülekandega. Pakkumine osa raha hoiustada sularahas, ükskõik kui motiveeritud, räägib müüja varjatud motiividest, mis ei ole alati ostjale kasulikud.

Ärisaladuseks mittekuuluva teabe andmisest keeldumine on ka põhjus otsida muid kinnisvaravõimalusi.

Ülim hoolikus ja ettevaatus võivad garanteerida tehingu õnnestumise.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-riski-pokupatelya-i-osobennosti-sdelki/