Hüpoteek on sihtotstarbeline laen eluaseme ostmiseks. Hüpoteegitehingu poolte suhtega kaasneb kirjaliku korteri müügilepingu täitmine. Selle tegevust reguleerib 16. juuli 1998 föderaalseadus nr 102-FZ «Hüpoteegi kohta». Seadus esitab lepingule mitmeid kohustuslikke nõudeid.
Hüpoteeklaenulepingu olemus
Venemaa õigusaktides ei ole sellist eraldi dokumenti nagu hüpoteeklaenuleping. Tehingu aluseks on mitu dokumenti:
- Esiteks saab potentsiaalne laenuvõtja pangalt hüpoteegi võtmiseks loa. Selleks koostab ta maksevõimet kinnitavate dokumentide paketi – igal pangal on sellistest dokumentidest oma nimekiri. Seejärel täidab ta avalduse ja lisab sellele dokumendid. Pärast naise nõusolekut läheb ta korterit valima. See võib olla nii eluase uues hoones kui ka järelturul. Kõik oleneb sellest, milleks pank raha eraldas.
- Peale eluaseme valimist koostatakse müüja ja ostja vahel hüpoteegiga seatud korteri müügieelleping. See on mõeldud poolte kavatsuste kirjeldamiseks. Ostja ja müüja kirjeldavad ostu sisu ja oma kohustusi. Eelkokkulepet on vaja selleks, et selle aja jooksul, mil pank valitud korteri heaks kiidab, ei läheks see teisele ostjale. Tehingu osapoolteks on müüja ja ostja.
- Peale korteri kinnitamist sõlmib pank laenusaajaga laenulepingu. Seda dokumenti loetakse hüpoteegi või hüpoteegiga kinnisvara müügilepinguks. See sisaldab eellepingus toodud vara kirjeldust ja olulisi tingimusi. Tehingu osapoolteks on laenuandja ja laenuvõtja. Lepingu tingimuste kohaselt omandab laenusaaja kinnisvara ja laenuandjal tekib õigus sellele sisse nõuda, kui ostja ei tasu laenu kasutamise eest õigeaegselt makseid või ei maksa laenusummat tagasi.
- Peale laenulepingu allkirjastamist sõlmib laenusaaja müüjaga kinnisvara ostu-müügilepingu. Pank kannab maksena raha üle, mille järel ostja registreerib ostu Rosreestris.
Eelleping hüpoteegiga korteri müügiks: omadused
Panga eelnev nõusolek hüpoteegi ostmiseks raha eraldamiseks võib kehtida 90-120 päeva. Mõned pangad väljastavad dokumendi, millel pole tingimusi märgitud. Seega ei piira miski inimest korteri leidmise ja hüpoteegiga müügieellepingu sõlmimise ajas. See dokument garanteerib, et müüja on nõus korterit müüma ja on nõus ootama, kuni pank vormistab ja raha üle kannab. Dokumendis on kirjas:
- osapoolte (müüja ja ostja) andmed;
- lepingu objekt (korteri aadress ja seisukord);
- vastastikuste arvelduste kord ja tähtajad;
- tingimused, mille alusel saab tehingu lõpetada;
- poolte õigused ja kohustused.
Eelleping on mõeldud ainult selle pangale esitamiseks. Eellepingu alusel laekub müüja raha tema kontole. Lepingut ei ole vaja Rosreestris registreerida ega notariaalselt kinnitada.
põhileping
Hüpoteeklaenu vahendite kasutamise põhimüügileping sõlmitakse panga ja laenuvõtja vahel. Tehingu osapooled on:
- keskpanga poolt registreeritud ja finantstehingute tegemiseks tegevusloaga finantsasutus;
- kodanik, kes võtab hüpoteegi;
- korteriomanik.
Omanik tegutseb pantijana, sest annab ostjale oma korteri. Hüpoteegiga korteri müügilepingu pandiks on korter ise või mõni muu kinnisvara. Pank muutub pandipidajaks, sest ei ole korteri omanik, vaid ainult osapool, kes hoiab tagatisraha seni, kuni ostja selle täisväärtuse tagasi maksab. Hüpoteegiga koormatud korteri omand jääb ostjale, kuid ta ei saa:
- müüa või kinkida eluase;
- ajakava muutmine läbi viia.
Samuti peab hüpoteeklaenu korter olema kindlustatud. Ostja ei saa seda tegemata jätta, kuna pank on huvitatud tagatise turvalisusest.
Lepingu peamised sätted
Tsiviilõiguslik leping loetakse sõlmituks, kui pooled on jõudnud kokkuleppele ja väljendanud seda kirjalikult. Dokument peab sisaldama:
- lepingu objekt;
- tingimused, mille alusel see sõlmitakse.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 432 reguleerib lepingulisi suhteid. Lepingu olulised tingimused hõlmavad hinda, selle alusel tasumise korda ja tingimusi.
Lepingu objekt
Hüpoteegi ostu-müügilepingu esemeks on, nagu nimigi ütleb, kinnisvaraobjekt. See võib olla:
- korter;
- eramaja;
- krunt individuaalelamu ehitamiseks.
Teemat kirjeldatakse nii põhjalikult kui võimalik. Näidatud on objekti tüüp: elu- või mitteeluruum. Korterid liigitatakse tavaliselt elamuteks, kuid nüüd võivad mõned korterid olla mitteeluruumid. Näiteks pealinna mitmekorruselistes pilvelõhkujates. Sama hoone võib dokumentide järgi olla kas elamu või mitteeluruum. Staatus mõjutab kinnisvarasse registreerimise võimalust ja kommunaalteenuste eest tasumise suurust, seega tuleb see ära märkida.
Seejärel märkige korteri katastrinumber. Kui räägime uues majas asuvast korterist ja ehitus on alles pooleli, siis katastrinumbri asemel on märgitud kinnistu aadress, asukoht majas (sissepääs, korrus) ja pindala. Kui need andmed on juba eellepingus märgitud, siis kantakse need lihtsalt üle kinnisvara müügi hüpoteegilepingusse. Elamukinnisvara objekti kohta andmete puudumisel peetakse seda ebajärjekindlaks ja seega ei ole see sõlmitud.
Tähelepanu tasub pöörata korteri kirjeldusele: kaunistusega või ilma. Maksusoodustuse summa suurendamiseks ja ruumide viimistlemiseks vajalike vahendite kaasamiseks peab dokumendis olema märgitud, et korter osteti ilma viimistluseta.
Kinnisvara hind
Kinnisasja hind määratakse vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 555. Kui räägime uues majas asuvast korterist, siis võetakse objekti katastriväärtus. Kui tegemist on järelturu kinnisvaraga, siis kasutatakse sõltumatu hindaja aruannet. See määrab kavandatava eluaseme tegeliku maksumuse. Teenuse tellib pank. Sõltumatu hindamise eest tasumine määratakse ostjale, kui tema lepingus pangaga ei ole sätestatud teisiti.
Tasumise kord, tähtajad ja summad
Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 489 määrab kindlaks hüpoteegiga koormatud korteri müügilepingu maksete tegemise korra, tähtajad ja summad. Pank näitab:
- lepingu summa;
- lepingu tähtaeg;
- intress.
Summa näidatakse valuutas, milles maksed tehakse. Tähtaega hakatakse lugema hetkest, mil pooled lepingu allkirjastavad. Intressimäära saab määrata eraldi kogu makseperioodiks või etappide kaupa (iga aasta kohta). Ostja on kohustatud tasuma lepingus kirjeldatud tingimustel.
Ostja on nõus tasuma pangale igakuiseid makseid. Kui tingimused on täidetud, eemaldatakse kinnistult koorem ja ostja saab õiguse see müüa või muul viisil käsutada.
Kui tehakse ettemaks, siis on see ka märgitud. Pange tähele, et ettemaksu jaoks on mitmeid sarnaseid kontseptsioone. Seda kasutatakse kõigis hüpoteegiga korteri ostmise lepingutes (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 457), kus 100% summast ei maksta korraga, vaid jaotatakse osadeks. Kui kannad üle summa, mida plaanid siis lepingu lõpetamise korral tagasi nõuda, siis on tegemist ettemaksuga. See sisaldub lepingu eraldi punktis. Kui teete sissemakse, siis erinevalt ettemaksust see ei kuulu (seaduse järgi). Pooled näevad ette tingimused ja millises olukorras tagatisraha tagastatakse ning millal mitte. Kuid kohus aktsepteerib neid ainult siis, kui tingimused ei ole vastuolus kehtivate seadustega.
Kui korter ostetakse koos kaaslaenajaga, s.o. solidaarselt vastutades lepingutingimuste alusel, peate märkima, kuidas maksed ja omandiosad nende vahel jaotatakse. Kaaslaenajaks on tavaliselt ostja abikaasa või üliõpilaskorteri ostmisel vanemad.
Olulised nüansid
Lisaks DCT põhitingimustele hüpoteegiga korteri ostmisel saavad pooled dokumendis ette näha muud üksikasjad. Nagu näiteks notariteenuste eest tasumine või riigilõivu tasumine. Kui räägime lepingust arendajaga, siis need tingimused on seal standardsed. Kui korter ostetakse järelturult, siis võivad ostja ja müüja vastutada solidaarselt või jätta kulud ostja kanda nii, et müüja näeb ette hinnasoodustuse vms.
Juristid soovitavad kontrollida korteri juriidilist puhtust, samuti tutvuda kinnisvarajuristiga hüpoteegi müügi-müügilepingu näidisega. See aitab vältida probleeme müüja ja ostja lahkarvamuste korral.
Poolte õigused ja kohustused
Pantija, s.o. korteri omanik peab teatud arvu päevade (kuni nädala) jooksul üle andma dokumendid omandi ümberregistreerimiseks. Paberitöö käigus võtad lisaks kohustuse:
- mitte anda pandiobjekti kasutamiseks teistele isikutele;
- ära võõranda seda;
- mitte teha muid toiminguid, mis võivad vara muuta.
Lisaks võib hüpoteegiga seatud korteri müügileping sisaldada protseduuri, mida järgida juhul, kui varale tekivad nõuded kolmandatelt isikutelt. Näiteks otsustas müüja korteri maha müüa, kuid tema lapsed on selle vastu ja kaebavad tehingu tühistamiseks kohtusse.
Ostjal on õigus panditud vara omada, üürida, kui lepingust ei tulene teisiti. Ta kohustub tasuma igakuiseid makseid vastavalt lepingutingimustele.
Pangal kui pandipidajal on õigus kontrollida vara seisukorda, nõuda ostjalt lepingust tulenevate kohustuste täielikku täitmist. Rahaliste vahendite väärkasutamise või laenusaaja poolt oma kohustuste mittenõuetekohase täitmise korral on tal õigus nõuda hüpoteegi täitmist või ennetähtaegset tagastamist. Laenusaaja lahkarvamusel ja kohustuste mittetäitmisel on pangal õigus tagatis kohtu kaudu tagasi nõuda.
Kinnisvara arestimine
Ostu-müügilepingu alusel hüpoteeklaenuga ostetud korteri südametunnistuseta maksjalt ära võtmiseks on vaja kohtuotsust. Kohus võtab panga nõudes märgitud andmeid arvesse ja kui ta tunnistab need õiguspäraseks, võib ta nõude rahuldada. Kuid Venemaal on keelatud korteri äravõtmine, kui see on ainus eluase või kui sinna on registreeritud alaealised. Seetõttu on pangad äärmiselt tõrksad valima seda taastumisviisi.
Kui klient on mingil põhjusel maksevõime kaotanud, saab ta pangaga kokku leppida laenu restruktureerimises või krediidipuhkuses. Kas lubada neid samaaegselt kasutada või mitte, on panga eesõigus. Ümberkorraldamise käigus jagatakse summa jääk võrdseteks makseteks, mis tuleb tagasi maksta. Seda võimalust saab kohe kirjeldada hüpoteegis oleva korteri DCT-s, kuid tavaliselt kasutatakse ümberkorraldamise võimalust harva, seetõttu ei ole see konkreetselt lepingus kirjas.
Krediidipuhkusi reguleerib 1. mai 2019 föderaalseadus nr 76 “Õiguse kohta hüpoteeklaenupuhkusele”. Saate neid ühe kinnisvara suhtes kasutada ainult 1 kord. Sel juhul valib puhkuseperioodi laenuvõtja. Ta võib need enne tähtaega täita, kuid ta ei saa neid pikendada. Seetõttu tuleb tähtajale läheneda läbimõeldult. Pärast avalduse esitamist panka on rahastajatel aega taotluse läbivaatamiseks ja vastamiseks 10 päeva. Kui 10 päeva möödudes kirjalikku vastust ei tule, loetakse puhkused antuks, kuid enne seda soovitatakse maksed teha täpselt graafikujärgselt.
Lepingu lõppsätted
Hüpoteegiga seatud korteri müügileping loetakse sõlmituks hetkest, kui pooled sellele alla kirjutavad. Kehtivusaeg on seni, kuni pooled täidavad oma kohustused täielikult.
Nad koostavad lepingu 3 eksemplaris: üks kummalegi poolele ja Rosreestris registreerimisel on vaja veel ühte dokumendi koopiat. Lahkarvamuste korral juhinduvad pooled kehtivatest Vene Föderatsiooni õigusaktidest. Igal poolel on õigus pöörduda kohtusse, kui kokkuleppele ei jõuta.
Lepingute allkirjastamine
Lepingu sõlmimiseks vajab ostja passi ning tehinguga seotud juriidilised isikud (arendaja või pank) oma andmeid ja isikut, kellel on selliste dokumentide allkirjastamise õigus.
Samuti peab müüja koostama dokumendid, mis kinnitavad tema omandiõigust korterile. Järelturult eluaseme ostmisel vajate tehingu puhtust kinnitavaid dokumente. Nende hulgas elamuameti tõend kommunaalkorteri võlgade puudumise kohta, korteri katastripass, tõend selles registreeritud elanike arvu kohta. Kui korterit müüvad abielus olevad abikaasad, siis on vajalik teise abikaasa kirjalik nõusolek korteri müügi faktiga. Hüpoteegiga korteri müügilepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide täielik loetelu leiate panga veebisaidilt.
Korterikindlustus
Vastavalt «Hüpoteegi» seaduse nõuetele on ostja kohustatud eluaseme kindlustama. Seetõttu nõuab laenuandja kindlustust. Selle maksumuse vastutab ostja. Kindlustusleping sõlmitakse vahetult enne hüpoteegis oleva korteri müügilepingu sõlmimist.
Raha ülekandmine
Et välistada laenuvõtja rahapettus, kannab pank korteri eest raha otse müüja kontole. Ta võib seda teha ühe või mitme makse eest, kui see on lepinguga ette nähtud.
Kui arendajalt ostetakse korter tingdeponeerimiskontode abil, siis raha kantakse sinna. Tingdeponeerimiskonto on deposiidikontoga sarnane spetsiaalne konto, kuhu kantakse rahalisi vahendeid. Arendaja ei saa neid käsutada enne, kui ehitus on lõppenud ja maja kasutusele võetud. Samuti ei saa laenuvõtja seda raha käsutada ega välja võtta. Kui ehitus külmub ja ehitusest kujuneb pikaajaline ehitus, siis võid arendajaga lepingu lõpetada – raha saadetakse panka tagasi.
maksud
Kinnisvara müük on tulu. Seega peab müüja tasuma tulumaksu 13% tulult. Kui korter on olnud omandis alla 3 aasta või see on ostetud enne 1. jaanuari 2016, siis on müüja maksuvaba. Kui ostsite korteri ja müüsite selle 1-3 aasta pärast, siis on maks 13% ostu-müügihinna vahest. Seda on lihtne arvutada, kui tõstate müügidokumendid.
Müügilepingute mallid
Probleemiga tutvumiseks sobivad hästi internetis avaldatud hüpoteegi müügilepingute näidised. Kuid igal pangal on oma juristid ja oma vormid. Näidise saate alla laadida või sellega tutvuda valitud panga veebisaidil. Nii saab inimene konkreetsest dokumendist aimu, märgib ära punktid, mis talle päris selged pole, ning saab need pangajuhiga selgeks teha.
Kui inimene panka ei usalda, siis võite konsulteerida kinnisvarajuristidega, kuid parem on leida pank, mille leping on teile selge ja ei tekita lahknevusi. Pidage meeles, et pärast poolte allkirjade andmist loetakse dokument sõlmituks. Pole tähtis, kas laenuvõtja saab kõigist selles sisalduvatest mõistetest aru või arvab, et ta saab ainult aru. Probleemide vältimiseks on soovitatav kõik eelnevalt selgeks teha.
Loe artiklit meie ajakirjast: https://qayli.com/journal/dogovor-kupli-prodaji-kvartiry-po-ipoteke/