Eluaseme müügilepingu sõlmimisel on mõlemal tehingu poolel omad põhjused, miks nad näitavad DCT-s korteri alahinnatud hinda. Kas peaksin nõustuma või pean täpsustama tegeliku hinna? Lisateavet selle kohta leiate materjalist.

Ostja ja müüja jaoks korteri maksumuse alahindamisega tehingu abikõlblikkus

Ostu-müügitehing on kauba tasuline üleandmine müüja poolt ostja omandisse. See on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 454. Tehingu maksumus määratakse poolte kokkuleppel. Seetõttu võib lepingus esineda mis tahes hind — isegi 1 rubla. Küsimus on vaid selles, mis eesmärgil kavatsevad osapooled 2021. aastal korteri maksumust langetada ja kui põhjendatud on see majanduslikust aspektist.

Leping peab sisaldama järgmist teavet:

• tehingu pooled — ostja ja müüja;
• lepingu ese — siia kantakse korteri detailne kirjeldus;
• tehingu asjaolud — dokumendi pealkirjas on märgitud märge, et tegemist on müügilepingu, annetuse või millegi muuga, ning seda selgitatakse tingimustes;
• lepingu maksumus.

Hinnajaotises näidatavat reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 555. Praegu on ainult kolm reeglit:

1. Ilma hinda määramata on võimatu lepingut sõlmida. See kuulutatakse ebaseaduslikuks.
2. Maatükil seisva ehitise hind peab sisaldama maatüki maksumust või maatüki omandiõiguse üleminekut.
3. Kui hind on märgitud pindalaühiku kohta, siis tasu arvestamisel lähtutakse üleantava vara tegelikust suurusest. Seda kontrollitakse USRN-i avalduse või muude dokumentide alusel.

Muid reegleid hinnapoliitika määramiseks müügilepingus ei ole. Seetõttu toimub tehingu sõlmimine korteri maksumuse alahindamisega ainult müüja ja ostja vastastikusel ja vabatahtlikul nõusolekul.

Kinnisvara maksustamise tunnused

Korteri maksumuse alahindamisega sõlmitud kokkulepe toob poolte jaoks kaasa teatud riskid. Kuid põhjused, mis ajendasid inimest sellisele otsusele, tunduvad mõnikord veelgi kummalisemad. Näiteks mõnes väljaandes kinnisvara müügilepingus olevat alahinnatud hinda seletatakse maksubaasi vähendamise sooviga.

Korteri müügi tulemusena saab müüja tulu. Seega saab temast üksikisiku tulumaksu (PIT) maksja. 2020. aasta lõpus on kinnisvaramaksude arvutamise reeglid veidi muutunud. Sotsiaalselt kaitsetud venelased ja teised privilegeeritud kategooriad vabastati üksikisiku tulumaksu maksmisest. Kasusaajate hulka kuuluvad pensionärid, invaliidid, sõjaveteranid. Alates 2021. aastast on soodustused laienenud ka aktsionäridele.

Maksumäär jääb samaks – 13%. See arvutatakse lihtsa valemi järgi: võetakse korteri müügist saadav tulu, sellest võetakse 1 miljon rubla. ja eraldada 13%. Summa on 1 miljon rubla. on maksusoodustuse maksimaalne summa.

Arvutage maksusumma näite järgi:

1. Korterilt, mis on ostetud pärast 1. jaanuari 2016 ja mis on omandis 5 ja enam aastat, üksikisiku tulumaksu ei maksustata.
2. Kui korter on olnud omandis alla 5 aasta, siis võetakse ostuhinna ja müügihinna vahe, s.o. müüja saadud tulu. 2020. aastal 3 miljoni rubla eest ostetud ja 2021. aastal 3,5 miljoni rubla eest müüdud korteri eest. sissetulek on 500 000 rubla. Ilmselgelt pole siin ka üksikisiku tulumaks märkimisväärne.

Näide näitab, et iga venelane ei pea maksma üksikisiku tulumaksu. Seetõttu ei ole neil soovitav võtta riske, mis on seotud madalama hinnaga korteri ostmisega. Neil, kes peavad makse maksma, tasub kaaluda võimalusi maksusumma seaduslikuks vähendamiseks vara mahaarvamise teel.

Sissetulekute varjamine: mis olukorda ohustab

Teine populaarne põhjus müügilepingus korteri hinna alandamiseks on tulude varjamine. Samuti on võimalik tulusid varjata ja makse mitte maksta. Kuid maksudest kõrvalehoidumise fakti teatavaks saamisel kaasneb sellega haldus- ja mõnikord ka kriminaalvastutus.

Mis ähvardab müüjat korteri väärtuse alahindamine? Maksmata jätmine toob kaasa rahatrahvi 20% kuni 40% maksusummast. Sel juhul tuleb maks ise tasuda. Seega võib soov sõlmida DCT korteri maksumuse alahindamisega kaasa tuua algsest maksusummast 20–40% suurema summa.

Lisaks plaanis valitsus alates 2021. aastast minna üle uuele maksuarvestuse mehhanismile, võttes arvutamisel arvesse eluaseme katastriväärtust, mitte lepingus olevat väärtust ning ostu-müügihinna vahet. Mõned piirkonnad juba rakendavad uut kava. Ülejäänud plaanivad järkjärgulist üleminekut 3 aasta jooksul. Seetõttu muutuvad DCT-s korteri maksumuse alahindamise tehingud mõttetuks.

Tehingu mehhanism kinnisvara väärtuse alahindamisega ostmisel

Kindlustamiseks sõlmivad pooled kaks lepingut. Esimeses lepingus on korteri ostmisel märgitud mittetäielik summa. Teine leping on lisaleping, kuhu kantakse ülejäänud osa hinnast.

Esimene leping esitatakse registreerimiseks Rosreestr. Lisakokkuleppe järgse raha ülekandmisel ostjalt müüjale ja tehingu registreerimisel allkirjastavad pooled korteri võõrandamise vastuvõtmise akti ning müüja annab ostjale üle võtmed.

Riskid müüja jaoks

Kui rääkida sellest, kas osalise hinnaga korterit on ohtlik osta, siis mõeldakse esimese asjana müüja riskidele. Lõppude lõpuks ei pruugi ostja pärast Rosreestris tehingu registreerimist ülejäänud summat maksta. Tõestada, et ostja on panustanud vaid osa kuludest, ei toimi. Lisaleping ei ole kuskil registreeritud, seega on see ebaseaduslik ja kohtus menetlusse ei võeta. Madalama hinnaga korterit ostes müüja tõesti kindlustada ei saa.

Kui müüjal õnnestub kohtus tõendada lisakokkuleppe olemasolu, siis tunnistab ta sel moel end maksudest kõrvale hiilimise katses süüdi. Müügilepingus korterihinna alahindamisega tehing tunnistatakse ebaseaduslikuks. Müüja tagastab korteri. Ta peab ostjale raha tagastama ja maksma trahvi 20-40% tasumata maksusummast. Kohtud ja advokaadid suurendavad ka müüja kogukulusid.

Täiendav aspekt, millele müüja peaks mõtlema, on maksuameti kahtlused alahinnatud ostu-müügitehingu osas. Kokkulepe, mis määrab turuhinnast madalama hinna, tõmbab paratamatult föderaalse maksuteenistuse tähelepanu.

Eriti kui DCT-s märgitud hind osutub katastrihinnast madalamaks. Piirmääraks on 70% katastriväärtusest. 30% hinnakõikumine on seletatav korteri halva seisukorra, vastiku infrastruktuuri või kehva transpordiühendusega mikrorajoonis jne. Olenevalt olukorrast võivad nad siiski kontrollima hakata. Seejärel ootab süüdlast rahatrahv 100-300 tuhat rubla. kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikkel 198.

Maksuametiga konflikti tagajärjed ja madalama hinnaga korteri ostmise riskid on järgmised:

• hagi, milles nõutakse tehingu ebaseaduslikuks tunnistamist;
• täiendavad maksud;
• trahvid;
• põhjalikuma kontrolli läbiviimine, kui tehingu üks osapooltest on juriidiline isik;
• maksuhalduri järgnev tihe kontroll osalejate muude toimingute suhtes.

Ostja jaoks korteri maksumuse alahindamise riskid

Ostja on esmapilgul võidupositsioonil ega riski millegagi. See on ohtlik ja vale pettekujutelm. Põhiprobleem seisneb järgmises: kui kohus tunnistab tehingu ebaseaduslikuks, tagastatakse ostjale ainult Rosreestriga registreeritud põhilepingu summa.

Alahinna pettus ei tohi hõlmata täiendava lepinguga seotud toiminguid. Ja see ei pruugi isegi olla müüjapoolne pettus.

Kuidas vooluring töötab:

1. Ostja kannab raha üle. Leping on registreeritud.
2. Näib, et keegi vaidlustab tehingu. See inimene võib olla igaüks. Näiteks kuulutas müüja end pankrotti. Võlausaldaja esitab kohtule avalduse lepingu ülesütlemiseks. Või on müüja lahutatud. Korter oli ühisvara, kuid abielulahutuse käigus paar vara ei jaganud. Ja nüüd on müüja mees või naine oma osa välja nõudnud.
3. Kavas on kohtuistung. Kui tehing tunnistatakse ebaseaduslikuks, tagastatakse ostjale ainult põhilepingus märgitud raha.

Lepingus madalama hinnaga korteri ostmine võib ostja jaoks tulevikus olla äärmiselt kahjumlik. Ükski advokaat ei selgita välja kõiki inimesi, kes tehingut soovivad ja vaidlustavad. Seetõttu ärge seadke end põhjendamatule riskile.

Teine aspekt, mis tulevikus esile kerkib, on maksusoodustus. Ütleme nii, et tänane ostja otsustab korteri 3 aasta pärast maha müüa. Maksusoodustuse arvutamise aluseks on ostu- ja müügihinna vahe. Loomulikult võetakse arvesse Rosreestris registreeritud kulusid. See vastab korteri ostulepingus märgitud maksumuse alahinnanguga.

Riskid, mis on seotud tehingu protestimisega võlausaldajate poolt

Kui kohtuvaidluse algatavad võlausaldajad, siis see on ostja jaoks kõige suurem risk mittetäieliku hinnaga korter osta. Peale tehingu tühistamist naaseb korter müüjale ja müüakse maha, et tasuda tema võlg võlausaldajate ees. Ostja jääb küll rahata, kuid kohtuotsusega, mille kohaselt võib pankrotistunud müüja kunagi raha tagastada. Selle tõenäosus on null.

Müüja jaoks pole see olukord samuti positiivne. Ta on tunnistatud hoolimatuks võlgnikuks. See muudab pankrotimenetluse ja võlgade kustutamise menetluse keerulisemaks.

Rahapesu ja sellega seotud riskid

Kaasaegses maailmas pole raha legaalse päritolu küsimus vähetähtis. Kodanik võib oma pangakontole sisse kanda mis tahes rahasumma. Kuid nende eemaldamine võib olla problemaatiline. Pank võib nõuda raha päritolu legitiimsust. Ja müüjal on käes leping, mille summa on väiksem kui arvele tulnud. Nende seaduslikku päritolu on raske selgitada.

Seaduslikkuse küsimused on olulised olukordades, mis on seotud kodaniku tegevusega välismaal. Näiteks Euroopa riikides elamiseks või õppimiseks peate tõendama, et taotleja kontol on summa, millest piisab riigis viibimise ajal vajaduste eest tasumiseks. Samuti peate tõendama selle raha päritolu legitiimsust, kui tegemist on hariduse eest tasumisega, kinnisvara ostmisega või ettevõtte asutamisega. Pank peab legitiimsust kinnitama. Kuid ta võib keelduda sellist järeldust tegemast.

Seega, kui otsustate korteri müügilepingus märkida alahinnatud summa, peate kaaluma kõiki riske, plusse ja miinuseid, mis konkreetses olukorras võivad tekkida. Pidage meeles, et mõnikord tabavad tagajärjed «ratsionaalselt mõtlevaid kodanikke», kui mõlemad pooled on juba suutnud unustada eesmärgi, mille nimel nad läksid madalama hinnaga korterit ostma.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/zanijennaya-stoimost-kvartiry-v-dogovore-chto-sleduet-uchityvat-storonam-sdelki/