Kodu ostmine hädaabihoones: tehingu omadused, plussid ja miinused ning piirangud

Moskva valitsuse 2017. aastal käivitatud renoveerimisprogramm köidab moskvalaste ja pealinna kolimist plaanivate inimeste tähelepanu. See tähendab, et lagunenud elamufondis ja lagunenud korterite omanikud saavad olemasolevate hoonete asemel kortereid uutes majades. Mugavusastme muutmine ei nõua omanikult raha kulutamist. Seetõttu mõtlevad paljud, kas avariihoones on võimalik korterit osta ja kas see on tõesti tulus.

Hädaabimaja ja lagunenud elamufond: mis vahe on

Hädaabieluaseme ostmine tähendab kinnisvara soetamist nõukogude ajal ehitatud majades. Kuid mitte iga maja pole registreeritud hädaolukorras.

Esialgu ehitati NSV Liidus paneelmaju, et:

vahetada välja kommunaalkorterid;
anda igale nõukogude perekonnale eraldi eluase.

Need ei olnud eriti mugavad, kuid mõeldud elama naabritest ja nendega seotud probleemidest lahus. Nagu autorid plaanisid, olid paneelmajad ajutised. «Lähiajal» või pärast kommunismi ülesehitamist kavatseti need asendada avaramate ja mugavamate hoonetega. Möödusid aastad, kommunismi ei ehitatud ja mitte liiga mugavad korterid jäid — ja inimesed elavad neis endiselt. Statistika järgi on Moskvas umbes 30 miljonit ruutmeetrit. m lagunenud eluaseme. Saate selle avariikorpuse osta.

Igapäevaelus kasutatakse nii “lagunenud elamufondi” kui ka “avariielamut”. Esimene on kontseptsioon NSV Liidu eluasemeseadustest. Lagunenud elamufond võis olla elanikele ebamugav, kuid seda ei peetud eluohtlikuks. Sellises majas:

katus lekkis pärast vihmasid;
iga kütteperioodi alguses parandati lekkivad radiaatorid ja torud;
alumiste korruste elanikud kurtsid probleeme kanalisatsiooniga, ebameeldivat lõhna ja keldrist niiskust.

Venemaa seadusandlus kaotas 2006. aastal «lagunenud» maja mõiste ja kehtestas kaks uut — «hädaolukord» ja «elamiskõlbmatu».

Erikomisjon peaks otsustama, et maja on hädaolukorras, kui:

maja on ehitatud ohtliku kiirguse, elektromagnetilise või muu kiirguse tsooni;
on võimalik maalihkeid koos järgneva hävitamisega;
esineb hoone rullimine, kandekonstruktsioonide hävimine või konstruktsioonide deformatsioon;
maja sai looduskatastroofi tõttu kannatada ja seda ei ole võimalik taastada.

Seega peab komisjon esmalt tuvastama «õnnetuse» fakti, seejärel — hindama, kas seda on võimalik taastada. Kui taastamine ei ole võimalik, kuulutatakse maja avariiliseks.

TASS-i andmetel elab Venemaal hädaabielamutes umbes 1 miljon inimest. See teave avaldati 2019. Riiklik programm nägi ette elanike ümberasustamist erakorraliseks tunnistatud majadest. Need, kelle maja tunnistati selliseks enne 1. jaanuari 2017, tuleks ümber asustada 2024. aasta lõpuks.

Kas tasub osta korter avariihoonesse

Avariihoones korteri ostmise teemal on oma nüansid, millest enamik on seotud müütidega:

Keegi arvab, et tänapäevased korterid on pindalalt suuremad. Ostu loetakse investeeringuks. Vana vastu saadud korterit edasi müües plaanib ta võita lisaks 30-50% hinnast.
Keegi usub, et hädaabimajade elanike ümberasustamise programm liigub sama aeglaselt kui NSV Liidus riigilt korteri järjekord. Pärast 3-5 aastat ootamist tunneb ostja ootamisest tüdimust ja hakkab mõtlema, kas lagunevas majas on võimalik korter maha müüa, avastades teel, et ostja leidmisega on tõsiseid raskusi.

LC RF artikkel 32 lõpetab selle küsimuse. Selle punkt 8.2. sätestab, et kodanikud, kes on ostnud eluaseme majja pärast selle erakorraliseks tunnistamist, võivad saada riigilt kulude hüvitamist, s.o. korteri maksumus. Aga neile ei kehti õigus “korterid vahetusse”, st. neile ei kehti punkt 8.1. sama artikkel. Seega on võimatu uue korteri müügist kasu saada. Lisaks on hüvitise suurus võrdne korteri müügilepingus kirjas olevaga. Lepingut ei ole võimalik asendada — see on registreeritud Rosreestris määratud ostusummaga.

Reegel ei kehti ainult inimestele, kes ei ostnud majja korterit ümberasumiseks, vaid said selle kingituseks või päranduseks. Neile jääb õigus uuele elamispinnale vana asemele.

Juhtub, et inimene ei tea, et maja tunnistatakse hädaolukorraks. Kuid seaduse mittetundmine ei ole vabandus. Kui hoone lammutatakse, saab ta ainult selle, mis ei ole vastuolus Art. 32 LCD RF, st. rahaline hüvitis. Kas hoonel on avariiseisund, saate teada linnavalitsusest (linnapea kabinetist). Seda tuleb teha enne ostu-müügilepingu allkirjastamist.

Kui sõlmisite müüjaga lepingu ja pärast seda saite teada, et maja on ametlikult avariiliseks tunnistatud, saate tehingu lõpetamiseks kohtusse kaevata. Alus — Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 475.

Riskid hädaabieluaseme ostmisel

Kui kodu ostetakse elamiseks, siis kaasnevad remondikuludega riskid. Majad tunnistatakse hädaolukorraks vundamendiprobleemide tõttu. Esiteks tekivad kokkutõmbumispraod, mis lõppevad kandekonstruktsioonide kahjustamisega. Seetõttu kutsuge korter üle vaatama ehitusinsener, et hinnata probleemi ulatust ja seda, kas teid aitab ebatasase põranda vahetus või kahekordsete akende paigaldamine vanade raamide asemele.

Muud riskid:

Ohtlikud ehitusmaterjalid. Kuni 1960. aastateni kasutati värve, mis sisaldasid asbesti ja tsementi. Need on tervisele ohtlikud. Nende üle värvimisest ei piisa, pinnad tuleb täielikult puhastada.
Mürgised gaasid — radoon, süsinikoksiid. Vanades korterites ei pruugi pliidid ja ahjud hästi töötada.
Aegunud juhtmestik. Enne 1960. aastaid paigaldatud elektrijuhtmestiku kasutusiga on 70 aastat, kuid 60 aasta pärast on soovitav see välja vahetada.
Sanitaartehnilised probleemid — madal veesurve, lekked, aeglane äravool.
Energiatõhusus. NSV Liidu esimene paneelmajade seeria — «K-7» (neid nimetatakse Laguteniks) pandi kokku paneelidest. Neil on sisepõrandate paksus — 4 cm, korterite vahel — 8 cm Seetõttu on probleeme heliisolatsiooni ja korteri soojuse säilitamisega talvel.

Maja renoveerimiseks tasub korter osta

Elamu renoveerimise programm loodi pealinnas 2017. aasta mais. Selle olemus on vana elamufondi lammutamine. Tegemist on 4-5 korruseliste majadega, mis on ehitatud aastatel 1957-1968. Vabanenud pinnale kerkivad uued hooned. Lammutatud majade elanikud asustatakse esialgselt ümber samasse piirkonda juba ehitatud uutesse hoonetesse. Elanikud saavad:

saada korter võrdne tubade arvuga;
saada korteri asemel hüvitist;
suurema korteri saamiseks teha lisamakse.

Programm on jagatud 3 etappi. Esimene kehtib aastatel 2020–2024, teine 2025–2028 ja kolmas 2029–2032. Linnapea teatel puudutab programm 350 000 Moskva perekonda.

Sellise programmiga plaaniti alustada 1990. aastatel. Seejärel tehti ettepanek asustada kuni 2010. aastani 5-seeriatest viiekorruselistest majadest pered ümber: 1-MG-300, K-7, 1-335, 1605/5, II-32 ja 35 1722 maja ulatuses. 2017. aastaks oli võimalik ümber asustada enam kui 1600 lammutamisele planeeritud maja, s.o. 93%.

Uus programm pidi hõlmama 7934 maja. Nende nimekirja koostas Moskva kultuuripärandi osakonna juures tegutsev teadusnõukogu. Osakonna valitud majade poolt hääletasid elanikud linnapea kantselei loodud spetsiaalses rakenduses „Aktiivne kodanik“. Iga kavandatava maja kohta oli vaja koguda vähemalt 2/3 poolthäältest. Programmi toetasid umbes 4000 maja elanikud. Aasta lõpuks oli nende arv kasvanud 5171 majani.

Elevus renoveerimisprogrammi ümber tekkis seetõttu, et nimekirja koostas kultuuriväärtuste osakond, analüüsides kõiki teatud ajaperioodil ehitatud maju. Seda, kas maja oli hädaolukord, arvesse ei võetud. Kui renoveerimiskavasse võtmise kuupäeval ei peetud hoonet avariiliseks, siis annab see uuele omanikule õiguse oodata pärast üürnike lagunenud majast ümberasustamist uue korteri saamist.

Kui maja on juba tunnistatud avariiliseks, siis renoveerimisprogrammi raames korteri ostmine ei tühista Art. 32 LCD RF, st. ostja saab hüvitist korteri eest makstud summa ulatuses, kuid tal ei ole õigust uuele korterile vana asemele. Järelikult saavad need, kes satuvad tekkinud “aknasse”, osta korteri renoveeritud majja. Pealegi pole majanumbrid ja nende asukoht saladus ning on kõigile moskvalastele kättesaadavad. Samuti pole keeruline teada saada, kas teid huvitava maja on hädaolukorras või mitte.

Kuidas osta korter renoveeritud majja

Renoveerimismajas korteri ostmise algoritm ei erine ühegi teise korteri ostmisest:

Ostja vaatab läbi renoveeritud majas müügiks pakutavate korterite kuulutused.
Valib teda huvitava variandi.
Pidage müüjaga läbirääkimisi ja sõlmige temaga müügileping.
See registreerib enda ümber omandi, misjärel saab müüja kogu korteri maksumuse ning ostja saab selle võtmed ja õiguse vara käsutada oma äranägemise järgi.

Mõned pangad, näiteks Sberbank, pakuvad hüpoteegiga renoveerimiseks korteri ostmist. Selleks vajab potentsiaalne ostja:

Hankige hüpoteegi võtmiseks pangalt eelnev luba;
vali korter;
sõlmima müüjaga müügi kohta eellepingu;
esitama müüjalt saadud dokumendid pangale analüüsimiseks. Taotlust kontrollitakse mõne päeva jooksul, misjärel antakse vastus kokkuleppele või mittenõustumisele.
sõlmida pangaga hüpoteeklaenuleping.

Pank kannab raha müüjale. Korteri omand registreeritakse ümber uuele omanikule. Leping registreeritakse Renoveerimisfondi büroos.

Sberbank pakub renoveeritud majas korteri ostmiseks kolme tüüpi hüpoteegi intressimäärasid:

8,8% panga palgaarvestusklientidele;
9,3% teistele Sberbanki klientidele;
9,6% neile, kes ei suuda sissetulekut tõendada, kusjuures sissemakse suurendati 50%ni.

Renoveerimismajja korteri ostmise riskid

Suurim risk on protsessi pikkus. Programm hõlmab 5000 maja. Nende asustamise määr sõltub linnaelamute osatähtsusest uutes ehitatavates hoonetes. Võimalik, et aastaks 2032 ei asustata kõiki elanikke ümber. Kui jaksad oodata, siis tasub ühe tulusa investeerimisvõimalusena osta korter renoveerimiseks.