Kinnisvaraturg on kõige kiiremini kasvav ja mitmekesisem. See kasvab inflatsiooni, inimeste usaldamatuse tõttu hoiuste ja aktsiate süsteemi kui akumulatsiooniallikate vastu. Eraisikud ostavad maju ja kortereid ning ettevõtjad erineva otstarbega hooneid, et saada üüritulu. Seetõttu on investoril oluline mõista kinnisvaraturu põhisegmente. See lihtsustab valikut ja kaitseb valede investeeringute eest.

Mis on kinnisvaraturu segmendid

Kinnistu koosneb 2 osast:

1. maa;
2. selle külge kinnitatud objekt, olgu see siis garaaž või palee.

«Kinnitatud» element võib olla ka loodusvara (veepõhised elemendid, mineraalid, taimed). Ja siis räägime aiaga suvemaja ostmisest, puhkekeskusest mere kaldal jne.

Seetõttu on sihitud esimene viis kinnisvaraturu segmenteerimiseks. Sel juhul on turu segmenteerimise objektid:

• ärikinnisvara (sh tööstuskinnisvara);
• Elamukinnisvara;
• maa ehituseks.

Esimene ostetakse äri või põllumajanduse eesmärgil. Teine hõlmab elamisotstarbega hoonete ja maa ostmist / müüki maja edasiseks ehitamiseks (CLI).

Elamu segmendid

Elamukinnisvara sektor keskendub eluasemena või mitteäriliseks otstarbeks kasutatava kinnisvara ostmisele ja müümisele. Aastatel 2021-2022 selle hind kasvab pidevalt ja kõikides Euroopa riikides.

Elukondliku kinnisvara turu segmenteerimine põhiobjektide kaupa:

1. Maja. Igas suuruses eramaja, mõeldud ühele perele. Sünonüümne mõiste: «eraldi maja», «maja», «eramaja».
2. Kortermaja. Erineva kõrgusega majade rühm, mis on mõeldud rohkem kui ühele perele.
3. Korter. Teistest isoleeritud eraldi elamispind, kus elab üks pere.
4. Korterelamu. Ühe- või kahekorruseline maja eraldi üksustega, mis kuuluvad erinevatele peredele.
5. Mobiilne maja. Alalise elukohaga ratastel sõiduk. Sünonüümid: «haagis», «matkaauto».
6. Villa. Hoone, mida ümbritseb suur ala.

Venemaa elamukinnisvaraturu segmenteerimine eeldab jagunemist:

• asukoht
• kasutustingimused.

Esimesel juhul on jaotus maa- ja linnamajadeks ning teisel teisejärguliseks ja esmaseks. Esmane eluase on see, mida arendaja müüb. Teisene on see, mida omanik müüb. Isegi kui korter osteti arendajalt ja müüdi kohe edasi, kuulub selline eluase ikkagi teisejärgu.

Samuti võib kinnisvaraturu segmenteerimise kriteeriumiks olla mugavuse tase ja viimistluse kvaliteet. Eluase jaguneb järgmistesse klassidesse:

• VIP;
• äriklassi korterid;
• täiustatud korterid;
• ökonoomne kinnisvara.

Puuduvad standardsed kriteeriumid, mis võimaldaksid korteri ühte või teise klassi määrata. Iga arendaja paneb tingimustesse oma arusaama. Seetõttu saavad sama piirkonna korterid, mis on pindalalt, viimistluselt ja tubade arvult absoluutselt identsed samas piirkonnas, ühe arendaja jaoks täiustatud planeeringuga korteriteks ning teine ​​kirjeldab neid kui äriklassi eluase.

Ostja ja investori jaoks on olulisem mitte klassifitseerida, vaid iseloomustada kinnisvara segmente, selle plusse ja miinuseid. Karakteristikud võimaldavad mõista, kas ühte või teist tüüpi kinnisvarasse tasub investeerida.

Maja

Kinnisvaraturu segmentide seas peetakse maja parimaks valikuks, kui teil on lapsi või eakaid sugulasi. Maja lähedal asuv maa võimaldab sisustada mänguväljaku, istutada aeda või luua puhkeala. Kokkupuude loodusega mõjutab soodsalt inimese tuju ja heaolu.

Maja ostmise plussid:

• suurem kodu omandipind;
• avatud alade olemasolu;
• privaatsus — majas olev müra häirib naabreid vähem kui vali muusika korteris.

Ostu miinused:

• kõrgem hind;
• majapidamishooldus.

Maja paneb omanikule rohkem kohustusi. Ühel päeval võib vaja minna kallist katuse remonti, ventilatsioonisüsteemi. Kuid koju investeerimine loob rohkem võimalusi investeeringutasuvuse teenimiseks. Populaarses piirkonnas väikese maja ostmine ja selle veidi uuendamine teenib suure edasimüügitulu. Teine oluline kasu noortele peredele on rohkem eneseväljendusvõimalusi. Saate üle värvida fassaadi, istutada maja lähedusse šiki lilleaia ja nautida teiste imetlust.

Korter

Elukondliku kinnisvaraturu populaarseim segment on korter. Ostjal on juurdepääs neile suurele valikule esmasel ja teisesel eluasemeturul. Nende hulgas on ühetoalisi, kahetoalisi, stuudiokortereid. Need erinevad paigutuse poolest ning korterelamud ise erinevad tüübi (paneel, telliskivi) ja kaunistamisel kasutatud materjalide kvaliteedi poolest. Korterite hinnavahemik on alates 1 miljonist rublast. ühetoalise korteri eest väikelinnas kuni kümneid miljoneid rublasid. VIP-kinnisvara jaoks Sotšis.

Korteri eelised:

• taskukohasus — need on odavamad kui majad, kuid on ka erandeid;
• asukoht — korterid asuvad linnade keskosas ja moodustavad suurema osa magamisrajoonidest, samas kui majad asuvad linnast väljas või äärelinnas;
• väiksemad ülalpidamiskulud — odavam on teha korteris üldpuhastus või teha selles kosmeetiline remont kui majas.

Miinused:

• vähem privaatsust — korterielanikel on vähem võimalusi pereliikmetest pensionile jääda kui eramajade elanikel;
• lisatasud — korteriomanikud ei maksa ainult kommunaalmakseid, vaid ka tasusid üldkasutatavate ruumide korrashoiu ja korrashoiu eest.

Kui ostja valib endale eluaseme eluasemeturul, keskendub ta oma elustiilile. Kellelegi meeldib korter ja kellelegi meeldib pärast tööd lõõgastuda, istudes oma aias.

Kinnisvaraturu segmentide hulgast objekti valimiseks peab investor arvutama tulu. Näiteks ostetakse korter hilisemaks üürimiseks. Selle aasta ülalpidamiskulu on 36% sissetulekust. Ülejäänud tulu jagatakse võimaliku tasuvuse suuruse väljaselgitamiseks korteri maksumusega. Valik tehakse kinnisvara kasuks, mille tasuvusprotsent saab olema suurem.

ärikinnisvara

Kinnisvaraturu segmentide seas eristavad nad oma otstarbe järgi ärilisi, s.o. ettevõtlusega seotud hooned: tööruumi, laoruumi, kuid mitte eluaseme pakkumine. Ärikinnisvara ostetakse hilisemaks liisinguks. Lisaks annab ärikinnisvara erinevalt elamust omanikule kapitalikasvu kaudu lisatulu.

Ärikinnisvara tüübid:

• laod;
• kontorid;
• poed;
• tööstusruumid.

Mitmed objektid klassifitseeritakse täiendavalt. Need on hotellid ja kuurordid, meditsiiniasutused, restoranid. Kõik need on jagatud alamtüüpideks:

• klass A — esindab parimaid objekte esteetika, hoone vanuse, infrastruktuuri kvaliteedi ja asukoha poolest;
• B klass — varem ehitatud ja taristu poolest veidi vananenud hooned; investorid valivad need selleks, et taastada ja pakkuda üürnikele algsest kõrgema hinnaga;
• klass C — vanimad hooned, mis on ehitatud 20 või enam aastat tagasi; need asuvad atraktiivsetes piirkondades, kuid vajavad täiendavat hooldust.

Kinnisvaraturu objektide jagamine eluaseme seisukorra hindamiseks on võimalik ka elamukinnisvara sektoris. 1970-1975 pisipere taastamisse investeerida soovijate hulgas aga investoreid ei leidu. Reeglite järgi, kui remont maksab üle 30% korteri hinnast, siis on tegemist kahjumliku investeeringuobjektiga. Seetõttu teostavad elukondliku kinnisvara turu hinna järgi jagamist ainult ehitusettevõtted. Müügijuhtimise parandamiseks eraldavad nad mugavusklassi, turistiklassi ja äriklassi eluase.

büroohooned

Büroohooned on rühmitatud klasside kaupa:

• A — disaini ja asukoha poolest parim;
• B — kvaliteetsed hooned, kuid asuvad vales kohas;
• C — lagunenud ja asub ebasoodsas kohas.

Äärelinna büroohoonete klassifitseerimine toimub vastavalt korruste arvule, filmimaterjalile, kaasnevate hoonete olemasolule (söökla või kohvik, parkimine).

Tööstushoone

Tööstusrajatised on suuruse ja kasutusviiside poolest väga erinevad. Raske tootmisega kaasneb spetsiaalsete hoonete ehitamine, mida uue üürniku jaoks on raske ümber ehitada. Laopinnad on investori jaoks mugavaim ärikinnisvara liik.

Eriotstarbeline kinnisvara

Ülaltoodud hoonetüübid hõlmavad ärikinnisvara põhiliike. Kuid on ka teisi tüüpe:

• lõbustuspark;
• keegel;
• parkimine;
• staadion;
• teater;
• loomaaed ja palju muud.

Klassifikatsioon võib olla lõputu. Seetõttu on kinnisvaraturu segmentide kaupa analüüsides kaasatud vaid see, mis konkreetsele investorile huvi pakub.

Linnades piirab uusehituse mahtu maa ning investeeringuobjekte iseloomustab erinev tasuvus. Samas on tulu ärikinnisvaralt suurem kui üürikorterite ostmisest. Seega neile, kes otsivad võimalusi raha paigutada, võivad kasuks tulla teadmised kinnisvaraturu segmentide, nende omaduste ja kasumlikkuse kohta.

Allikas: https://qayli.com/journal/segmentirovanie-rynka-nedvijimosti/