Sellist kontseptsiooni nagu kinnisvaraturg iseloomustab konkreetse füüsilise asukohaga sidumise puudumine. Seetõttu on selle põhiteguriteks nii ostu-müügi protsessid kui ka mitmesugused sellega seotud finants- ja juriidilised toimingud, mis on seotud kodu soetamise protseduuriga.

Kinnisvaraturu omadused

Venemaa kinnisvaraturu üldised omadused vastavad selliste tehingute jaoks maailmas eksisteerivatele üldistele majandussuundadele. Kinnisasjad on samad kaubaartiklid nagu kõik muud kaubad.

Elamu- või ärihoonete ostu-müügiprotsess kuulub nn ebatäiusliku konkurentsiga turu jagunemisse. See tähendab, et tootjatel, antud juhul ehitus- ja arendusettevõtetel, on võimalus iseseisvalt mõjutada hinnakujundust, samuti teatud viisil reguleerida pakkumise ja nõudluse kõikumisi.

Kinnisvaraturu peamised omadused, mis eristavad seda majanduspiirkonda teistest, on esindatud mitme olulise näitajaga:

• Unikaalsus. Iga erandita kinnisasi on omal moel ainulaadne. Antud juhul ei räägi me erinevatest arhitektuuriprojektidest – ka absoluutselt identsed, tüüpilised hooned on tunnistatud ainulaadseteks, kuna sellist määratlust mõjutavad paljud otsesed ja kaudsed tegurid: geograafiline asukoht, keskkonnasituatsioon, infrastruktuur ja paljud muud nüansid. Selles protsessis ei mängi viimast rolli ehituseks eraldatud maa.
• Likviidsus. Kinnisvaraturu üldiseks tunnuseks on selle objektide madal likviidsus. Likviidsus tähendab aega, mille jooksul toode muutub otseseks kasumiks – see tähendab perioodi, mille jooksul see müüakse. Seega on kinnisvara madal likviidsus seletatav sellega, et mistahes hoone või ruumi, nii elu- kui ka äripinna müük nõuab teiste kaupadega võrreldes palju aega. Ühelt poolt võib allahindlus müügiprotsessi kiirendada, kuid teisest küljest, mida suurem allahindlus, seda väiksem on likviidsus.
• seaduslikud õigused. Mis puutub kinnisvarasse, siis sellele juriidiliste õiguste registreerimine, eriti mis puudutab omandiõigust, muutub üsna keeruliseks ja sageli segaseks protsessiks. Samas ei puuduta omandi keerukus mitte ainult ostjaid, vaid ka ehitusettevõtteid. Iga hoone ehitamise alustamiseks on vaja läbida palju juriidilisi protseduure, samuti koostada ja nõuetekohaselt kinnitada suur hulk dokumente. Reeglina on kinnisvaraga seotud juriidiliste õiguste keerukus seotud nii selle kõrge väärtusega kaubana kui ka sellega, et tegemist on populaarse ja tulusa investeeringuga.
• Finantseerimismehhanismid. Kinnisvaraturul kui keerulisel ja isoleeritud üksusel on palju rahastamisvorme ja -meetodeid. See võib väljenduda nii arendajapoolses vaid omavahendite kaasamises, mis praktikas on äärmiselt haruldane, kui ka krediidiraha, omakapitali varade ja vabatahtlike sissemaksete kasutamises. Enamasti tehakse tööd segafinantseerimismehhanismide abil ning sageli ka eelarveliste vahendite kaasamisega, mis väljendub erinevate toetuste ja toetuste andmises.

Viimasel ajal on olnud tendents selle turusektori aktiivsuse kasvule seoses varade kaasamisega investeerimise eesmärgil. Samal ajal kasvab eranditult seda tüüpi finantstegevusele spetsialiseerunud ettevõtete arv.

Märge! Kinnisvaraturg on eranditult oluline kõikidele majandussektoritele. Põhjus on väga lihtne: teised turud, mille tegevus puudutab kaupu, teenuseid ja muud tegevust, peaksid asuma ruumides või eraldi hoonetes. Neid pakuvad just need organisatsioonid, mis on spetsialiseerunud kinnisvara loomisele, müügile või rentimisele.

Peamised kinnisvaraturgu mõjutavad tegurid

Elukondliku kinnisvaraturu mõned omadused ei võimalda seda liigitada täiusliku konkurentsiga valdkonnaks, kuna neil on teatud toimimisomadused, mis on omased ainult kinnisvaraga kauplemise protsessile. Need tegurid on:

• Spetsiifilisus. Kinnisasjade eripärade määramise põhimõisted on järgmised:
• statsionaarsus — võimetus objekti ruumis liigutada;
• materiaalsus — eseme omadus olla käegakatsutavas füüsilises vormis;
• vastupidavus — pikk, võrreldes muud tüüpi kaupadega, kasutusiga;
• ainulaadsus — võimetus täpselt korrata kahe erineva hoone kõigi seotud omaduste kombinatsiooni;
• kapitalimahukus — materiaalsete, tehniliste, tööjõu- ja rahaliste ressursside kõrge ligitõmbamise tase kinnisvara loomiseks ja hilisemaks müügiks.
• Riski tase. Kinnisvaraturu jaoks peetakse seda taset püsivalt kõrgeks. Üldmajanduslikus mõttes on riskitase kõikumine tulu teenimise või mitteteenimise tõenäosuste vahel. Mida suurem selline ebakindlus ilmneb, seda kõrgem tase kauplemistegevuse liigile omistatakse.

Kinnisvaratehingute puhul reguleerib riskitaset kapitaliinvesteeringute suhe ja tulumäära kavandatav suurus. Seega, mida suurem risk on fikseeritud, seda kõrgem on lõpliku kasumi määr.

• kapitaliturg. Kapitaliturg on otseselt seotud kinnisvaraturu dünaamikaga ja mõjutab seda otseselt. Aeg-ajalt tekib nende vahel tasakaal, mis väljendub selles, et ehituskulud on võrdsed objektide endi maksumusega.

Muudel juhtudel sõltub investeeringu intensiivsus tulumääradest: absoluutsest ja suhtelisest. Praktikas suureneb investeeringute suurenemise korral ehitusettevõtete ettepanekute arv automaatselt ja vastupidi — arendajate ettepanekute vähenemisega pöörduvad investorid rahaliste varade realiseerimiseks tulusamate võimaluste poole.

• Pakkumine ja nõudlus. Nõudlus ja pakkumine on kinnisvaraturu peamised omadused, mis mõjutavad paljusid selle nüansse, eelkõige eluaseme keskmise turuhinna kujunemist. Tegelikult on nende mõistete tasakaal praktiliselt saavutamatu ja hinnakujundus mängib selles olulist rolli.

Näiteks nõudluse suurenemisega ühe korterikategooria järele suureneb selliste ettepanekute arv järk-järgult. See juhtub aga mitte varem, kui uute selliste korteritega rajatised ehitatakse. Samal ajal toimub populaarse eluaseme hinnatõus palju varem. Loomulikult viib see väga kiiresti nõudluse languseni ja tasakaal nihkub ülepakkumise poole.

Vajaliku tasakaalu saavutamine on võimalik ainult range hinnapoliitika abil, mis pole siiani veel korralikult reguleeritud.

• Välised ja sisemised tegurid. Kinnisvaraturgu mõjutavad nüansid on seotud nii riigi sisepoliitika kui ka maailmas toimuvate ja üldist majandusolukorda mõjutavate muutustega. Sisemiste tegurite hulka kuuluvad:
• pankade poliitika nii ehitusettevõtete kui ka ostjate rahastamise osas;
• normatiivaktid teatud nüansside kohta, mis puudutavad eluasemeseadust, kinnisvarakaubanduse küsimusi jne.

Kõige olulisemad välistegurid on valuutakursside kõikumine, inflatsioon ja sotsiaalmajanduslik olukord.

Seda tuleks meeles pidada! Kodumaine kinnisvaraturg ei ole ühtne struktuur, vaid üksikute üksuste kogum: föderaalsed, piirkondlikud ja kohalikud turud. Need võivad oluliselt erineda hinnakujunduse dünaamika, efektiivsuse ja investeeringute mahu, riskide ja muude oluliste näitajate poolest.

Kinnisvaraturu struktuursed segmendid

Venemaa kinnisvaraturu praegusel etapil iseloomustavad mitmed lähenemisviisid selle majandussektori struktureerimiseks. Iga valitud lähenemisviis sõltub erinevate organisatsioonide ja struktuuride poolt huviobjektidele seatud eesmärkidest ja prioriteetidest. Näiteks eksperthindajate jaoks on väga oluline hoonete valmisoleku aste, investoritele aga riskitase ja hetketootlus.

Tavapärane on eristada kinnisvaraturu põhisegmente:

• Kinnisvara tüüp. Selles segmendis eristatakse elamu-, äri-, tööstus-, lao-, bürookinnisvara, aga ka selle segavalikuid. Eraldi hinnatakse elu- ja mitteeluruume ning kõrgelt spetsialiseerunud hooneid. Ärikinnisvara puhul on põhinäitaja prognoositav kasum, mida on võimalik saada sellise objekti käitamise tulemusena mis tahes tegevuse käigus.
• Piirkond. Struktureerimine piirkondade kaupa toimub mitte ainult nende tiheda asustuse, vaid ka tööhõive näitajate alusel. Seega tuuakse eraldi välja riigi kõrge ja madala tööhõivega piirkonnad, samuti piirkonnad, kus on kavandatud sellise hõive langus või kasv. See võimaldab prognoosida ühtse regionaalse turu arengut, mõista, kui tõhusad on investeeringud ja ehituslikviidsus.
• Investeerimismeetodid. Kinnisvaraturul on palju investeerimisinstrumente, mida kasutatakse erinevatel eesmärkidel. Näiteks on turg üürile, sega- ja üldvõlgadele, hüpoteekidele, isiklikele finantsvaradele jne.

Teiseks oluliseks turustruktuuriks on esmane ja teisene kinnisvara. Uusehitise kodu on esmamüük, edasimüügiks olev kinnisvara aga kasutatud kinnisvara. See gradatsioon on olemas ka teiste kaubaliikide puhul, millel on üks erinevus — kinnisvara on staatiline objekt, mida ei saa teisaldada ja mis on samuti seotud konkreetse piirkonna või isegi linnaosaga.

Seos nende kahe segmendi vahel on väga tihe. Kui mitmel põhjusel, näiteks soodsama keskkonnaolukorra või odavnenud hinna tõttu, kogub järjest enam populaarsust sekundaarne eluase, siis nõudlus esmase eluaseme järele automaatselt väheneb. Sama olukord on nõudluse kasvuga uusehitiste järele — teisejärgulise kategooriasse kuuluva kinnisvaraga kaubelda muutub kahjumlikuks.

Tähtis! Praeguseks on esmase turu arengu väljavaated endiselt väga kõrged. See on tingitud asjaolust, et olemasolev elamu- ja ärifond ei suuda katta kõiki ostjate: era- ja juriidiliste isikute vajadusi. Seega on lähiaastateks prognoositud uute kasutusse antud kinnisvara mahu kasvu.

Lisaks ülaltoodud klassifikatsioonile on olemas selline asi nagu «funktsioonide puu». Selline skeem on moodustatud mitut valdkonda hõlmavatest klassifikaatoritest, millest igaüks on seotud turu teatud aspektiga ja võib pakkuda huvi kitsale sihtrühmale. Kinnisvaraturg ise on selle skeemi aluseks, samas kui selle võsud on näitajate kogumid, mis on vajalikud selle majandussektori olukorra kitsaks või terviklikuks analüüsiks.

Miks on vaja kinnisvaraturu analüüsi?

Kinnisvaraturu analüüsi eesmärgid võivad olla väga erinevad. Seda tehakse selleks, et uurida kõiki seda tüüpi tegevusega seotud majandusprotsesse minevikus, et ennustada võimalikke suundumusi tulevikus. Asjade hetkeseisu hindamiseks võetakse arvesse hetke majandusolukorda ning pakkumise ja nõudluse hetkeseisu.

Kõige olulisemad küsimused, millele selline analüüs vastuse saab, on järgmised:

• kui otstarbekas on investeerida rahalisi varasid ehitatavasse objekti;
• kas vahendite eraldamisel on risk laenuandja jaoks suur;
• millised turusektorid on hetkel kõige perspektiivikamad;
• kust leida varasid, et saada madala riskitasemega stabiilset kasumit;
• kuidas moodustada kõrge sissetulekuga konkurentsivõimeline turusegment;
• kui objektiivselt hinnatakse üksikuid kinnisvaraliike.

Lisaks eristatakse analüüsi nii lühi- kui ka pikaajalisi eesmärke. Lähituleviku prognoose kasutavad ehitusfirmad, kelle ehitus on lõpusirgel ning hädasti on vaja müüa seni müümata ruutmeetreid. Turu arengutrendidega pikem arvestamine on kasulik laenuandjatele, kes tunnevad muret selle stabiilsuse, hinnakõikumiste ja riskide pärast.

Loomulikult mängib igas analüütilises lähenemisviisis rolli pakkumise ja nõudluse tasakaal, aga ka selle olukorrani viinud põhjuste väljaselgitamine. See võtab arvesse iga turu piirkondlikke iseärasusi, selle eripära ja suundumusi.

Kinnisvaraturu eelised ja puudused

Kinnisvaraturul tegutsemisel on võrreldes teiste tegevusliikidega mitmeid ainult sellele omaseid eeliseid. Neist olulisemad:

• suurema kasumi saamine ja kogu kinnisvaraobjekti eluea jooksul;
• piisav nõudluse tase isegi kõige madalamate intressimäärade korral;
• madal kokkupuude erinevate majanduskõikumistega;
• kaitse konkurentsi eest, mis väljendub konkurentsiobjektide pikas loomises.

Lisaks kasulikele eelistele iseloomustab kinnisvaraturgu mitmeid puudusi:

• kinnisvaraturu olukorda käsitleva üksikasjaliku teabe suletud olemus, mis raskendab sageli investeeringute teostatavuse hindamist;
• vajadus kasutada edaspidi kõiki andmeid sooritatud kinnisvaratehingute kohta;
• tehinguteabe avaldamise korda reguleeriva nõuetekohase reguleeriva raamistiku puudumine;
• haldusorganite mõju piiramine linnaplaneerimise küsimustes;
• suur sõltuvus praegusest nõudlusest eluaseme- ja äripindade järele;
• olulised kulud, mis on tekkinud paberite vormistamise vajadusest, sealhulgas tehingu eseme juriidilise puhtusega seotud kulud.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/harakteristika-rynka-nedvijimosti-v-2022-godu/