Kinnisvaratehingute aegumistähtaeg on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga. Fakt on see, et sedalaadi vaidlusi ei saa lahendada sõbralikult ega kohaliku vahekohtu äranägemisel. Aegumist puudutavad otsused nõuavad asjakohaste seadustega kehtestatud üksikasjalikku regulatiivset raamistikku.
Statistika järgi vaidlustatakse aja jooksul kohtus vähemalt 5% kõigist kinnisvaratehingutest. Nõuete kohta võib teha nii positiivseid kui ka negatiivseid otsuseid, mis viitavad nende rahuldamisest keeldumisele. Üsna sageli on viimane võimalus tingitud konkreetse tehingu aegumistähtaja möödumisest.
Milline on kinnisvara aegumistähtaeg?
Juriidiliselt on kinnisvara ostmise aegumistähtaeg ajavahemik, mille jooksul saab tehingu kohtusse pöördudes tühistada. Teisisõnu, kui tehingu tegemisel rikuti ühe poole õigusi, võib ta need taastada, kuid sellele on antud rangelt piiratud ajavahemik.
Kinnisvara ostu-müügitehingu aegumistähtaeg on kolm aastat. Kohtusse saab pöörduda hiljem, kuid sel juhul on kostjal õigus tunnistada aegumise aegumine ja esimeste kokkulepete seaduslikuks tunnistamine.
Müügilepingu sõlmimisel määratakse ebakõlade või rikkumiste avastamisel just see aeg, et leping mõnes kohtus vaidlustada või tühistada.
Kuidas Riigikohus lahendab vaidlusi aegumise üle?
Korteri DCT aegumise määramine tundub esmapilgul üsna lihtne, kuid tegelikkuses on väga palju erinevaid vaidlusaluseid olukordi, mida saab lahendada vaid Riigikohus.
Varem arvestati kõiki pretensiooniperioode ainult lepingu allkirjastamise kuupäevast, olenemata konkreetsetest tingimustest. Sageli tõi see kaasa praktiliselt ebaõiglaste kohtuotsuste, millega jäeti hagi rahuldamata põhjusel, et aegumistähtaeg oli möödunud.
Selle juriidilise paradoksi visuaalseks selgitamiseks on vaja modelleerida tüüpiline vaidlusalune olukord. Näiteks ostis inimene korteri, elas selles kolm aastat ja siis ilmus välja kolmas huviline, kellel on selle eluaseme või selle osalus täiesti seaduslik omandiõigus. Seaduse järgi on ostja kohustatud kinnisvara uuele omanikule võõrandama.
Mis on tulemus? Ostja jääb ilma korterita, samuti ilma rahata, mida müüja talle tagastada ei kavatse. Esimesel on seaduslik õigus esitada kohtule vastuhagi müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, et nõuda müüjalt välja varem tasutud summa ja võimalik, et ka teatud protsent hüvitist.
Kohus aga keeldub tema nõuet rahuldamast, kuna kaebuse esitamise ajaks on aegumistähtaeg juba möödunud. Lõpuks on müüjal raha, uutel omanikel on kodu ja ostjal pole kumbagi.
Paraku on sellised seadusetähe lüngad muutunud omal ajal petturite seas väga populaarseks. Näiliselt õnnestunud PrEP-i lõppedes kuulutati pärast kolme-kolme ja pooleaastast ootamist välja “pärijad” ning ostja oli sunnitud kodust lahkuma lootuseta raha tagastada. Isegi ühe korteri puhul võis sellist skeemi korduvalt korrata, kuni korter sattus «ebausaldusväärsete» nimekirja.
See on probleem, mida Riigikohus lahendama kutsuti. Olles hoolikalt analüüsinud kõiki olemasolevaid tsiviilseadustiku artikleid, otsustati sellistel juhtudel muuta aegumistähtaja alguspunkti. Nüüd algab see intervall hetkest, mil ostja sai teada, et ostu-müügileping on sõlmitud rikkumistega, ehk hetkest, mil tehti kohtuotsus ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamiseks. Seega, kaotades oma õiguse eluasemele, on tal täiendavalt kolm aastat aega, et esitada vastuhagi müüjale makstud raha tagastamiseks.
Oluline on hetk seoses korterisse jäetud tagatisrahaga. Kui see oli ametlikult väljastatud tagatisrahana, siis tagastatakse see summa ostjale ja ettemaksena ülekandmisel läheb see üleandmise hetkel automaatselt müüja omandisse ja seda ei tagastata.
Sama kehtib ka teise huvilise kohta. Näiteks üks korteri pärijatest ei teadnud, et tema on pärija ja teda polnud lepingus märgitud. Ta sai sellest teada kolm aastat hiljem. See on kohtu jaoks veelgi suurem ummik: ühelt poolt on aegumistähtaeg möödas, teisalt on pärijal täielik õigus nõuda selle pikendamist. Ainus õige lahendus selles olukorras on kohustada teda tunnistajate osalusel esitama tõendid teadmatuse kohta ja konkreetne kuupäev, millal teda teavitati. Praktikas on seda väga raske tõestada, kuigi nõude rahuldamiseks on kõik alused.
Kas korteri ostmisel on võimalik aegumistähtaega pikendada või taastada?
Kinnisvara ostu-müügi aegumise pikendamine ei ole reguleeritud seaduste eriartiklitega. On ainult üks piirang – selle pikendamise või taastamise võimaluse kogu aegumistähtaeg ei tohiks ületada 10 aastat. Iga üksikjuhtumit selle tähtaja pikendamiseks kohtusse pöördumist käsitletakse individuaalselt ja selle kohta tehakse otsus, võttes arvesse kõiki hageja esitatud kaalukaid tõendeid.
Aegumistähtaega võib pikendada järgmistel juhtudel:
- Aegumist taastada sooviva isiku pikaajaline haigus, mis ei võimaldanud õigel ajal kohtusse pöörduda: kooma, kõne- ja motoorsete funktsioonide kaotus jms.
- Hageja viibimine eriasutustes, kust ei ole võimalik omal soovil lahkuda: ajateenistus, karistuse kandmine vabadusekaotuslikes kohtades, sundravi narko- või psühhiaatriakliinikus. Selliste isikute aegumistähtaeg hakkab kulgema hetkest, mil nad lahkuvad sellisest asutusest või ametlikust meditsiinilisest teovõime tuvastamisest.
- Hageja pikaajaline viibimine väljaspool Vene Föderatsiooni ilma riigipiiri ületamiseta.
- Pärijad, kelle huve pärandi põhijaotamisel ei arvestatud. Sel juhul võib selline pärija esitada kohtusse hagi kolme aasta jooksul pärast tema staatuse ametlikku tunnustamist.
Arvestades neid omadusi, peaksite müügilepingu sõlmimisel hoolikalt tutvuma dokumentidega, eriti kui korter või maja on omandanud omaniku pärimise teel või sellel on mitu omanikku vastavate osadega. Nii saab end lõpuks pidada täisomanikuks, keda soovimatud kohtuasjad ei ähvarda, alles kümne aasta pärast.
Milliseid kokkuleppeid kohtus vaidlustatakse?
Veidi lühem periood on ette nähtud tehingutele, mida nimetatakse tühistatavaks – üks aasta. Koos teist tüüpi lepinguga, mida õiguskeeles nimetatakse tühiseks tehinguks, võib aegumistähtaja mõnel juhul üldse ära kaotada, kuna selliste lepingute sõlmimine on iseenesest vastuolus kehtiva seadusandlusega.
Selliseid lepinguid on kahte tüüpi: tühistatavad ja kehtetud.
tühine tehing
Seda juriidilist terminit kohaldatakse selliste lepingute suhtes, mis iseenesest on esialgu jõustamatud. See juhtub siis, kui need sõlmitakse kehtivate õigusaktide jämedate rikkumistega.
Erinevalt tühistatavatest tehingutest, mille aegumistähtaeg on üks aasta, annavad tühised tehingud tähtajaks kolm aastat, mida saab pikendada kuni 10 aastani. Lepingu võib lugeda tühiseks järgmistel juhtudel:
- kui tehing on tehtud teadlikult asjaomaste kolmandate isikute õigusi rikkudes või eirates;
- kui leping on sõlmitud võltsitud kehtetute dokumentide alusel või kinnisasja käsutamise õiguse kaotanud isiku poolt;
- kui ostu-müügitehing on sõlmitud isikutega, kes on lepingu allkirjastamise ajal ametlikult ebapädevad;
- kui tehing tehti fiktiivsel viisil, ilma vara tegeliku üleandmiseta ühelt omanikult teisele (see juhtub näiteks juhtudel, kui keegi üritab oma vara varjata, mida võivad kirjeldada kohtutäiturid või maksuamet);
- kui ilmselgelt sõlmitakse üht tüüpi leping, kuid tegelikkuses täidetakse teist: näiteks annetusleping müügilepingu tegelikul täitmisel tulude varjamiseks;
- kui tehingu esemeks on kinnisvara, millega on seadusega keelatud või piiratud toimingud: koormatud või aresti all oleva korteri müük, võlgniku või pankrotistunud korteri müük jne.
Selliste kokkulepete aegumistähtaeg algab hetkest, mil asjaomane isik sai teada oma õiguste rikkumisest. Kui lepingute täitmise ajal leidis aset vähemalt üks eelnimetatud tingimustest, tunnistab kohus sellise kokkuleppe kehtetuks.
Tühistav tehing
Vaidlustatud on seda tüüpi lepingud, mille kohtus vaidlustamiseks on hea alus, kuid mis sõlmitakse õiguslikel alustel. Nõude võivad esitada nii nende kokkulepete pooled kui ka kolmandad huvitatud isikud, samuti riigiorganite, näiteks eestkoste ja eestkoste esindajad. Kohus tunnistab kinnisvaratehingu kehtetuks järgmistel juhtudel:
- kui leping sõlmiti füüsilise ja psühholoogilise surve all: ähvardused, väljapressimine, vägivald — sellisel juhul hakkab aegumistähtaega lugema hetkest, mil ähvardavad tegurid kaovad. Lisaks on sellised teod kriminaalkorras karistatavad ja nõuavad viivitamatut pöördumist õiguskaitseorganite poole;
- kui tehing tehti ajutiselt teovõimetu isikuga (narkootikumide mõju all, tugevas joobeseisundis vms). Kohtus tuleb esitada asjakohased tõendid selle kohta, et see pool ei olnud lepingu allkirjastamise ajal oma tegevusest teadlik;
- kui korteri müüjale kuulub see pärimise teel, kuid tehingu tegemisel ei arvestatud teiste seadusjärgsete pärijate õigusi;
- kui üks lepingupooltest on iseseisvalt, ilma eestkostjate või muude esindajate osaluseta 14-18-aastane isik;
- kui leping sõlmiti teadlikult pettusega või vara teatud omadustest vaikimisega. Sellises olukorras võidakse nõuda tõendit, et süüdlane teadis täpselt kinnipeetud faktidest ja eksitas teist poolt tahtlikult;
- kui vara on abikaasade kaasomandis ja selle müümisel ei saadud teise abikaasa nõusolekut;
- kui tehing on tegelikult orjastav, st sõlmitud ühe poole poolt, kes on raskes seisus, tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel;
- kui müügilepingu sõlmimisel rikuti alaealiste õigusi. Eriti palju piiranguid on kinnisvara ostmisel rasedus- ja sünnituskapitaliga — sel juhul on alaealisel õigus osalusele korteris või majas ning selliseid toiminguid saab teha ainult eestkoste ja eestkoste loal. ametiasutused.
Vaidlustatud tehingute aegumistähtaeg on üks aasta alates hageja õiguste rikkumise kohta teabe saamise päevast. Sellist kokkulepet saab vaidlustada ja kehtetuks tunnistada, kuid see ei tähenda, et kohus nõudeid ilmtingimata rahuldab. Iga juhtumit käsitletakse individuaalselt, võttes arvesse poolte esitatud tõendeid või nende puudumist.
Selle ilmekaks näiteks on valeandmete esitamine lepingu allkirjastamise ajal. Kui müüja, kelle vastu nõue esitatakse, suudab tõendada, et ta ise ei teadnud lepingus esinevatest ebatäpsustest või vigadest, siis sellist nõuet ei rahuldata, kuna see puudutab tegelikult mõlemat poolt.
Praktikas on suurim protsent vaidlustatavatest tehingutest, mille puhul inimesed kohtusse pöörduvad, abikaasade ühisvaraga seotud nõuetega ja ühe tehinguosalise pettusega. Viimasega seoses tuleb kriminaalasja algatamiseks ühendust võtta ka õiguskaitseorganitega.
Milliseid dokumente on vaja müügilepingu aegumise taastamiseks?
Kui selgus, et ostu-müügitehingu aegumistähtaeg on möödunud, kuid on tungiv vajadus see tühistada, saab sedalaadi avaldusega kohtusse pöördudes proovida seda taastada. Samas on hädavajalik esitada väga kaalukad tõendid, miks varasem kohtusse pöördumine oli võimatu. Soovitav on neid tõendeid tunnistustega toetada.
Kohustuslik esitada on mõned asutuste ja organisatsioonide ametnike poolt ametlikult kinnitatud dokumendid:
- raviasutuse tõend selle kohta, et hageja viibis pikaajalisel ravil, kus on märgitud selle ravi kestus;
- arsti arvamus, et hageja teises kohas asuv lähisugulane vajab pidevat hooldust;
- sõjaväelise registreerimise ja värbamisameti tõend kohustusliku ajateenistuse läbimise kohta;
- dokumendid, mis kinnitavad, et hageja viibis vabadusekaotuse kohas;
- tõendid selle kohta, et hageja tundis huvi kostja asukoha vastu;
- pikaajalist välislähetust ja piiriületuse puudumist sel perioodil tõendavad dokumendid.
See on vaid soovituslik loetelu dokumentidest, mida võib nõuda aegumise pikendamiseks ja taastamiseks. Tegelikult võib olla palju rohkem mõjuvaid põhjuseid, miks hageja kolm aastat kohtusse ei pöördunud, kuid igaüks neist nõuab kohustuslikku dokumentaalset tõendit.
Kuidas esitatakse aegumise ennistamise taotlus?
Aegumistähtaja ennistamise või pikendamise avaldus tuleb esitada kohtukantseleisse. See esitatakse samaaegselt hagiavalduse enda ja sellele lisatud tõenditega, et varem ei ole võimalik kohtusse pöörduda.
Avalduse tekst koostatakse mis tahes kujul koos selliste dokumentide vormistamise nõuetega: märge organisatsiooni kohta, kelle nimele taotlus on kirjutatud, oma initsiaalid, elu- ja registreerimisaadress, passiandmed. Isiklikult kontorit külastades peaks teil olema selle dokumendi kaks eksemplari kaasas — üks jääb kohtusse ja teine tagastatakse taotlejale koos templi ja vastuvõtuteatisega.
Kandideerida saab ka riigi- ja kommunaalteenuste kodulehel. Selleks tuleb esmalt skannida kõikide seotud dokumentide originaalid ja lisada need antud vormil avaldusele. Kahe kuu jooksul peab kohus selle avalduse kohta otsuse tegema.
Kas nõude saab peatada?
Mõnel juhul võidakse kinnisvaralepingute aegumistähtaeg mõneks ajaks peatada ja seejärel uuesti pikendada. Selle pausi peamised põhjused on järgmised:
- hädaolukorrad, mille olemust ja olulisust käsitletakse individuaalselt;
- dokumentide esitamine eelseisva ajateenistuse kohta;
- selliste õigussuhete reguleerijana toiminud õigusakt kaotab oma õigusjõu või muutub oluliselt.
Samuti peatub aegumistähtaeg, kui kostja tunnistab tema vastu esitatud nõudeid ja astub samme nende lahendamiseks. Kui selle tulemusena jääb nõue rahuldamata ja õiguslik alus tegutsemiseks püsib, hakkab aegumistähtaeg uuesti kulgema.
Paljud vaidlusalused olukorrad tekivad vigade tõttu dokumentide vormistamisel või poolte ebapiisava teadlikkuse tõttu ning ausalt öeldes on petturlikud tegevused protsentides palju vähem levinud.
Ostja, kellel ei ole piisavalt kogemusi selliste tehingute tegemisel, ei pruugi suure tõenäosusega märgata asjaolu, et korteril on koormatis või ei mõista pärimis- ja kaasomandiõigusi. Sel põhjusel soovitavad eksperdid tungivalt mitte iseseisvalt eluaseme ostu-müügi tehinguid sõlmida ning pöörduda kinnisvarabüroo poole ning usaldada lepingu sõlmimine kogenud juristile.
Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/srok-iskovoy-davnosti-po-sdelkam-s-nedvijimostyu/