Alates 1. jaanuarist 2022 jõustusid mõned muudatused kinnisvara riikliku registreerimise seadustes, samuti teatud punktid seoses andmete kandmisega ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse. Lisaks sisaldab seadusandlus regulatiivseid norme müüdava kinnisvara maksustamise kohta, aga ka muid olulisi nüansse.

Soodustused lastega peredele

Uus kinnisvaraseadus alates 1. jaanuarist 2022 toob kaasa mõningad maksusoodustused peredele, kus kasvab kaks või enam alaealist. See arvestab nii loomulikke lapsi kui ka lapsendatud või eestkostele võetud lapsi, aga ka alla 24-aastaseid täiskoormusega õppes õppivaid täiskasvanuid. Soodustused on seotud üksikisiku tulumaksust vabastamisega kinnisvara müügil enne kolmeaastase perioodi möödumist. See tähendab, et kui perekond kavatseb müüa suhteliselt hiljuti oma omandis oleva korteri või muu elamispinna, ei maksa ta teistele elanikkonnarühmadele kohustuslikku maksu.

Selline eelisõigus ei kehti aga eranditult kõikidele peredele, vaid konkreetsetel juhtudel, mil alaealiste kohalolek on vaid üks mitmest kohustuslikust tingimusest.

Esiteks makstakse hüvitist ainult siis, kui pere ostab müüdud korteri asemel uue elamispinna. Seejuures peab ostu- ja omandiõiguse registreerimise fakt toimuma kas samal aastal, mil eluaseme müüdi, või hiljemalt müügile järgneva aasta 30. aprillil — see tähendab enne uue eluaseme algust. maksustamisperiood. Vaatamata maksu tasumise vajaduse puudumisele tuleb deklaratsioon siiski esitada.

Teiseks , kui katastriväärtuse määramine on ajutiselt problemaatiline, peaks soetatud kinnistu või selle pindala turuhind olema kõrgem kui müügiobjekti oma. Arvutamisel ei võeta arvesse ainult alaealiste osasid, vaid ka kõigi pereliikmete vara ehk kogu valdusse minevat pinda.

Kolmandaks , 2022. aasta uue katastriseaduse kohaselt ei tohiks ostetud eluaseme eeldatav turuhind ületada 50 miljonit rubla. Kulu puudutav reegel sel juhul ei muutu: kui seda ei ole mingil põhjusel võimalik täpselt määrata, võetakse arvesse kogupindala.

Neljandaks ei tohiks ostjale või tema lähedastele ostuhetkel kuuluda üle poole muust kinnisvarast, mille pindala on suurem kui ostetav. Sel juhul võetakse jälle arvesse üldnäitajaid — kõigi pereliikmete koguvara.

Kinnisvara omandi tähtaeg DDU alusel

Varem arvestati esmase kinnisvara omanditähtaega — kolm kuni viis aastat, mille jooksul müüdud vara maksustatakse tulumaksuga — eluaseme omandiõiguse registreerimise hetkest. Reeglina selle aja jooksul, kui korter ostetakse kaevamisjärgus, ehitus lõpeb.

Hiljutised muudatused registreerimisseaduses toovad kaasa põhimõtteliselt uue lähenemise omanditähtaja arvestamisel. Nüüd ei alga see pärast kinnisvara registreerimist Rosreestris, vaid eluasemekulude täieliku tasumise hetkest. Põhimõtteliselt toimuvad uue hoone puhul omavahelised arveldused kas kohe või siis mitme kuu jooksul, kui ostetakse järelmaksuga.

Seega alates tasumise päevast kuni maja kasutusse andmiseni ning vastuvõtmise-üleandmise akti allkirjastamiseni võib omandiõiguse maksustamisperiood lõppeda või olla lõppemas. See on väga mugav neile kodanikele, kes ostavad kinnisvara investeerimise eesmärgil eesmärgiga see pärast hinnatõusu maha müüa.

Deklaratsioonide tühistamine

2022. aasta katastriseadustiku muudatused kehtivad ka kolm kuni viis aastat omandis olnud vallas- ja kinnisasja müügi protsessis maksudeklaratsioonide esitamise korral. Enne seda olid müüjad kohustatud need esitama, sõltumata tehingu eseme väärtusest.

Kui eluaseme eeldatav turu-, katastri-, väärtus ei ületa 1 miljonit rubla, ei nõuta müüjalt maksudeklaratsiooni. Arvatakse, et see kinnisvara hind on tegelikult võrdne maksusoodustusega, seega ei loeta seda nüüd enam maksustatavaks.

Seda küsimust reguleeriv seaduseartikkel jõustus 2021. aastal. Seega uueks 2022. aasta maksustamisperioodiks kehtivad juba uuendatud reeglid, mille kohaselt müüdud odavkinnisvara deklaratsioonile ei kuulu.

Kinnisvara või mitteeluruumide jaoks on veel üks mittemaksustatava väärtuse piirmäär — 250 tuhat rubla.

vara mahaarvamine

2022. aasta uus eluasemeseadus puudutab paljusid kinnisvara mahaarvamise aspekte. Mõned neist on saanud vaid juriidilise dokumentaalse aluse, samas kui teised on läbi teinud väga olulisi muudatusi.

Uued hooned ja maksusoodustus

Järgmised muudatused kinnisvara registreerimise seaduses 2022. aastal mõjutasid vara mahaarvamist esmase kodu ostmisel. Varem tekkis õigus maksusoodustusele pärast rajatise kasutuselevõttu ja vastuvõtuakti allkirjastamist. Uute reeglite kohaselt on selline õigus kodanikele kättesaadav korteri omandiõiguse registreerimisest — see tähendab päevast, mil Rosreestr selle registreeris.

Samas kehtivad uuendused seaduses vaid alates 1. jaanuarist 2022 valduses registreeritud kinnisvarale. Varem soetatud objektidele kehtib vana vara mahaarvamise taotlemise kord.

Hüpoteeklaenu intresside mahaarvamine

Asjaolu, et hüpoteegiga eluaseme ostmisel tehtud intresside mahaarvamist ei saa teistele objektidele üle kanda, on ammu teada. See küsimus ei olnud aga maksuseadustikus korralikult reguleeritud. Nüüd on seal selgelt kirjas, et kui olemasolevast 3 miljoni rubla suurusest limiidist kasutatakse ära vaid tühine osa, ei ole ülejäänut enam võimalik kasutada.

Kulutamata intressimaksukrediiti saab kanda järgmistesse aastatesse, kuid mitte järgmisele ostule. See reegel on väga oluline juhtudel, kui hüpoteegiga koormatud kinnisvara omandavad kaasomandisse näiteks abikaasad. Eksperdid soovitavad hoolikalt kaaluda oma maksevõimalusi ja püüda mitte kasutada laenu tagasimaksmisel intressi mahaarvamist, vaid kasutada ainult tavalist vara. Seega, kui tulevikus tekib vajadus võtta uus eluasemelaen, on võimalik selle intress tagasi maksta, kasutades ühe abikaasa õigust intressidelt maksud tagastada.

Teave mahaarvamise õiguse kohta

Olenemata sellest, kuidas vara mahaarvamine on vormistatud, on selle aluseks maksuteenistuse väljastatud tõend sellise õiguse kohta. Maksutagastuse saamiseks on kaks võimalust — tööandja ja föderaalse maksuteenistuse kaudu. Esimesel juhul peab maksumaksja kirjutama avalduse mahaarvamisõiguse tõendi saamiseks. Pärast seda peab ta selle iseseisvalt üles võtma ja esitama selle töökoha raamatupidamisosakonnale.

Uute reeglite kohaselt pole see enam vajalik. Taotlemise kord jääb samaks, kuid sellega maksumaksja isiklik kaasamine lõpeb. Mahaarvamise õiguse tõend saadetakse tööandjale elektrooniliselt, misjärel annab ta töötajale teada, et edaspidi temalt tulumaksu kinni ei peeta kuni vaba piirmäära täitumiseni.

Pärast maksuametile avalduse esitamist on soovitav sellest oma juhtkonda teavitada, kuna kinnisvaraturu eripäradest kaugel olevad tööandjad ei jää alati sellistele õigusaktide muudatustele silma peal.

Lihtsustatud registreerimise järjekord

Tulumaksu tagastamise avalduse esitamise võimalus on nüüd maksuteenistuse isiklikul kontol. Selle funktsiooniga saate vältida maksudeklaratsiooni pikaajalist täitmist — pangad saadavad iseseisvalt teabe föderaalsele maksuteenistusele selle nõudmisel. Pärast seda peab maksumaksja vaid kinnitama elektroonilises dokumendis sisalduvad andmed ja ootama mahaarvamise õiguse kohta positiivset vastust.

Teoreetiliselt peaks sellise avalduse vorm saama kättesaadavaks, kui maksuametil on info kodaniku tasutud maksude kohta. Kui seda mingil põhjusel pole, jääb alati võimalus teha mahaarvamine deklaratsiooni täites või tööandja kaudu.

Teave USRN-i väljavõttes

Lisaks muule teabele elamukinnisvara kohta, mida saab vastavalt 2022. aasta korteriseadusele saada USRN-i väljavõtte abil, sisaldab see dokument nüüd üksikasjalikumat tehnilist teavet. Eelkõige puudutab see katastriinsenere, kes on määratud ühele või teisele kinnistule. Edaspidi kantakse USRN-i väljavõttele andmed katastri registreerimist ja erinevat tüüpi töid tegevate spetsialistide kohta.

Lisaks kuvatakse selles dokumendis ka see, kui vara kuulub hädaolukorra määratluse alla. Selline tunnus peaks olema võimalikult detailne: kas maja vajab rekonstrueerimist, kas see kuulub lammutamisele jne.

Peamise elukoha registreerimine

Esmase kinnisvara registreerimist puudutavad muudatused on seotud kapitaalehitusega ja eeldavad lihtsustatud menetlust. Seda tehti selleks, et meelitada kinnisvaraturule rohkem investoreid, vähendades omandiõiguste registreerimise kulusid ilma Rosreestriga otse ühendust võtmata.

Selline lihtsustatud skeem kehtib aga ainult ehitusettevõtetele ja arendusettevõtetele. Ühisehituse põhimõttel püstitatud mitmekorruselised elamud lihtsustatud registreerimisele ei kuulu. See on tingitud asjaolust, et sellised objektid koosnevad tegelikult paljudest osadest, antud juhul korteritest, millel on erinevad omanikud.

Katastriväärtuse ümberhindamine

Kinnisvaraobjektide katastriregistreerimine 2022. aastal toimub täiesti uuel viisil — see protsess algab üldise väärtuse ümberhindamisega. Varem viidi selline ümberhindamine läbi väga ebaühtlaselt, mille tulemusena erines riigi erinevate piirkondade majanduslik koormus koos maksudega omanikele ja arendajatele oluliselt. Just need erinevused viisid otsuseni viia ümberhindlus üle föderaalsele tasandile.

2022. aastal läbivad sellise menetluse maatükid ning 2023. aastal individuaalelamud, korterelamud, nendel asuvad elu- ja mitteeluruumid, parkimiskohad jne. Iga ümberhindluse jaoks määratakse konkreetne kuupäev. Lisaks, kui objekti katastriväärtuse dokumentides tuvastatakse ja seejärel parandatakse viga, tõlgendatakse seda õiguse valdaja huvides.

Eluaseme- ja kommunaalteenuste võlad ning toetused

Elamuseadustiku uued muudatused sätestavad, et kodanikud, kellel on võlgnevused eluaseme ja kommunaalteenuste eest, ei saa toetust taotleda. Sellise keelu aluseks on jõustunud kohtulahend eluaseme omaniku võlgnikuks tunnistamise kohta. Samas on oluline, et sellise otsuse tegemise kuupäev oleks fikseeritud mitte varem kui kolm aastat enne toetuse taotlemist.

Kui varem tuli riigi abi saamiseks esitada tõend eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgade puudumise kohta, siis nüüdseks on vajadus selle järele kadunud. Kogu vajalik teave teenuste vahel edastatakse nende enda kanalite kaudu ilma kinnisvaraomanike osaluseta.

Tööandja kohustused

Sotsiaalüürilepingu alusel eluruumi üürivatel isikutel on lisaks eluaseme kasutusõigusele ka mõned lisakohustused. Nad ei pea mitte ainult hoidma üüritavat elamispinda heas seisukorras, vaid tegema selles õigeaegselt jooksvaid remonditöid, teavitamata sellest maja või korteri omanikku ja tegema kõiki töid ainult tema nõusolekul. Lisaks, kui eluase vajab remonti, mis kuulub haldusfirma valdkonda, teavitab üürnik teda sellistest vajadustest iseseisvalt, ootamata üürileandja osavõttu. Samad ülesanded on pandud ka tema pereliikmetele.

Eraldi punktina on seadusemuudatustes mainitud rõdude korrastamist, samas ei kehti mitte ainult üürnike, vaid ka omanike jaoks hulk piiranguid. Üürnikul ei ole õigust rõdusid, eelkõige nende klaasimist, parendada ilma omaniku osaluseta. Ainult omanik saab pöörduda elamute käitamise eest vastutava eriorganisatsiooni poole. Pärast seda otsustatakse, kas selles elamurajatis on võimalik kavandatavaid töid teha.

Need reeglid on seotud esiteks elamispinna turvalise kasutamisega ja teiseks ebaseaduslike laienduste ja ümberehitustega võitlemiseks.

Ehitus põllumassiividel

2022. aastal põllumajandusliku sihtotstarbega krundid võivad olla ehituseks elamuna. Sellel võimalusel on aga väga ranged piirangud: see on saadaval ainult talupidajatele ja laieneb neile kuuluvatele või seaduslikult kasutatavatele maatükkidele. Ehitatav hoone ei tohi olla rohkem kui kolmekorruseline ja selle üldpindala ei tohi ületada 500 ruutmeetrit. Lisaks ei tohi arenduseks kasutada rohkem kui veerand kogu põllumajandusmaast.

Sellistele hoonetele kehtib ka edaspidi taluseadus koos kõigi varem vastu võetud piirangutega. Selline lähenemine on vajalik selleks, et vältida tervete suvilaasulate tekkimist harimiseks eraldatud aladele.

Ajutiste maatükkide likvideerimine

Märkimisväärsed muudatused Rosreestris 2022. aastal on seotud ajutise staatusega maatükkidega. Aastatel 2008-2017 registreeritud ja katastriregistrisse kantud, kuid ametlikult omandisse andmata või rendile andmata krundid kustutatakse registritest. Enne seda anti nende omanikele selliste maatükkide registreerimiseks aega viis aastat. Kui alates 2017. aastast soetatud, kuid siiski ajutiseks liigitatud maad ei registreerita uute reeglite kohaselt, muutub selle kohta käiv teave arhiiviks.

Selline sündmuste areng ei tähenda sugugi seda, et ajutiste maatükkide omanikud kaotaksid nende omandiõiguse. Juhul kui andmed sellise kinnisvara kohta kustutatakse, tuleb kogu registreerimisprotseduur uuesti läbi viia.

Uued elamukinnisvara kategooriad

2022. aastal lahendati lõpuks mõned küsimused, mis puudutasid mitte päris tuttavaid eluasemetüüpe. Kinnisvaraturg on pidevas muutumises ning elamukinnisvara omandab uusi vorme. See põhjustab aeg-ajalt teatud probleeme.

Näiteks selline arendustüüp nagu ridaelamu viitab tegelikult korterelamutele, kuigi enamiku tehniliste omaduste poolest on see pigem eramaja. Nüüd võib linnamaja ametlikult plokkmajaks nimetada.

Hooned, milles on selline määratlemata valik kortereid nagu dupleks, võivad omandada madala kõrgusega elamukompleksi staatuse ja dupleksid ise võivad saada madala kõrgusega elamute staatuse.

Ebatavalistele eluasemetüüpidele staatuse määramisel on palju eeliseid. Varem pidid omanikud omandiõiguse registreerimiseks pöörduma kohtusse – lõpliku otsuse sai vara liigi osas teha vaid tema. Nüüd saab näiteks ridaelamu korterid julgelt katastriregistrisse kanda ja ohutult elamuks liigitada.

Parkimiskohtade piirangud

Parkimiskohtade suurust reguleeriv seadus on muutnud lähenemist piirangutele diametraalselt vastupidiselt. Varem oli kehtestatud maksimaalne lubatud norm — 3,6 korda 6,2 meetrit. Nüüd on norm muutunud minimaalseks lubatavaks — see on vähemalt 2,5 × 5,3 meetrit. Samas on arendajatel keelatud projekteerida väiksemaid parkimiskohti.

Sellise seadusemuudatuse väljatöötamise peamiseks põhjuseks oli eratranspordi lai valik, aga ka mitmesuguse põllumajandustehnika osalemine üldistes arvutustes.

Eramute omakapitali ehitus

Alates 2022. aastast kehtivad osaluslepingu alusel eramute ehitamisel samad reeglid, mis mitme korterelamute puhul. Ehitusfirmad on kohustatud esitama objekti projekti deklaratsioonid, omama samu lube ja litsentse. Piirkonna haljastus, parkimistehnika jne. vastutab ka ehitaja.

Aktsionäride raha muutub turvalisemaks – nende jaoks võetakse kasutusele tingdeponeerimiskontod. Seoses selliste muudatustega ennustatakse nii madalhoonete populaarsuse kasvu investorite seas kui ka ehitusmahtude kasvu.

Need uuendused ei kehti isiklikule maatükile oma maja ehitamisel.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/izmeneniya-v-zakone-o-nedvijimosti-v-2022-godu/