Kinnisvaraturgude tunnuste ja klassifikatsiooni määramine on väga keeruline protsess, kuna sellel majandusharul on palju komponente. See on kombinatsioon väga spetsialiseerunud turgudest, mis suhtlevad üksteisega ja jäävad samal ajal üsna isoleerituks. Peamised kriteeriumid, mida turu analüüsimisel arvesse võetakse, on selle põhikomponentide omadused, samuti kinnisvara klassifikatsioon ja otstarve.

Kinnisvaraturgude klassifikatsioon

Eluasemeturu klassifitseerimiseks kasutatakse erinevaid lähenemisviise. Esiteks on kõik kinnisvaraobjektide ehitamise, käitamise ja kauplemisega seotud toimingud ja tööliigid jagatud tingimuslikeks territoriaalseteks segmentideks: föderaalsed, piirkondlikud ja kohalikud turud. Hoolimata asjaolust, et need komponendid on omavahel väga tihedalt seotud ja tegelikult üksteisest lahutamatud, on neil hinnakujunduses ja nõudluse ja pakkumise tasakaalu kujunemises erinev trend.

Üks olulisemaid piirkondlikku turgu mõjutavaid tegureid on elanikkonna tööhõive määr. Samal ajal liigitatakse selle üksikud üksused kõrge, madala, kasvava või kahaneva tööhõivega turgudeks.

Föderaalne turg on üldine mõiste, mis ühendab seadusandliku raamistiku ülejäänud komponendid, aga ka sise- ja välismajanduse mõjutegureid. Kohalike turgude analüüsimisel võetakse eelkõige arvesse konkreetse paikkonna kitsamaid jooni: elamiseks ja investeeringuteks eelistatud linnapiirkonnad, elanike keskmine sissetulekutase jne.

Kinnisvaraobjektide üldklassifikaator jagab turu põhisegmentideks: esmane, sekundaarne, samuti üüriturg. Esimesed kaks kuuluvad nn ostu-müügi valdkonda, kolmanda põhieesmärk on aga kinnisvara omamise protsessis pideva kasumi saamine. Seadusandluse kohaselt on kahe esimese turusegmendi objektidega võimalik tegutseda sellise vara omamise ja käsutamise õiguse täielikuks üleandmiseks.

Esmane turg on müüdav hoone, mis on pooleli või äsja ehitatud ja mida müüakse esmakordselt. Sellise varem mitteomandatud vara müüjaks loetakse riiki, keda esindab asula administratsioon, ja arendajafirmat. Sel juhul toimivad vallaasutused kinnisvaraobjektide seaduslikkuse tagaja ja reguleerijana, ehitusettevõtted aga võtavad endale teenusepakkuja funktsiooni. Pakkumiste arv turul on otseselt proportsionaalne ehitatavate ja kasutusele võetud elamute arvuga.

Tähtis! Kinnisvaraturu kui terviku edasise arengu aluseks on vaid selle esmane segment. Selle kasvumäärad reguleerivad kõiki selles majandussektoris toimuvaid olulisi protsesse.

Järelturg on ärilisel eesmärgil eluase ja kinnisvara, mis ei esine tehingute subjektidena esimest korda. Teisisõnu on teisene eluase kinnisvara, millel oli varem vähemalt üks omanik.

Seos esmase ja järelturu vahel on palju tihedam, kui esmapilgul võib tunduda. Ühe segmendi populaarsuse kasv või selle keskmiste hindade tõus mõjutab otseselt teist. Kui näiteks teisese eluaseme pakkumiste arv kasvab, siis populaarsus ja nõudlus esmaste objektide järele langeb – need amortiseerivad teatud määral. Samal ajal, kui ehituskulud kutsuvad esile uute hoonete hinnatõusu, tõuseb sekundaarsete objektide maksumus pöördumatult.

Ärge unustage! Uus hoone, mis ametlikult kasutusele võetakse, omandab teisejärgulise eluaseme staatuse, isegi kui selles pole varem keegi elanud. Seega tehakse kõik tehingud sellise vara omandamiseks vastavalt reeglitele, mis kehtivad kinnisvara kohta, millel on konkreetne omanik, st müügilepingu alusel.

Üüriturg on kinnisvaraturu segment, mille funktsioon on saada püsivat tulu, kasutades omanduses olevat vara ilma seda müümata. See tähendab, et selle segmendi sees roteeruva eluaseme omanike peamine sissetulekuallikas on selle väljaüürimine.

Selline toiming hõlmab elamu- või ärirajatiste ajutiseks kasutamiseks üleandmist teistele isikutele teatud tasu eest. Sel juhul toimub ainult kasutusõiguse üleminek — ainult vara omanik saab vara veel täielikult käsutada, sh müüa.

Üüriturg on tihedalt seotud ka esmase ja teisese kinnisvaraturuga. See puudutab peamiselt üürisummat. See kasvab otseselt proportsionaalselt nii müüdava eluaseme kallinemisega kui ka muude kaupade ja teenuste hinnatõusuga. Üüri hind ei sõltu aga niivõrd üldistest majandustrendidest – peamiseks hinnaregulaatoriks on sel juhul nõudlus üürikorterite järele.

Lisaks on veel üks, mitte täiesti ametlik kinnisvaraturu klassifikatsioon. Me räägime selle organiseeritud ja organiseerimata segmentidest. Korraldatud turg on rangelt reguleeritud määrustega, kõik sellel toimuvad tehingud nõuavad kohustuslikku riiklikku registreerimist ja seaduslike vahendajate osalemist. Selliste tehingute tegemisel saavad poolte õigused maksimaalselt kaitstud ning tehingud ise omandavad juriidilise kaalu.

Organiseerimata turg on vaatamata riigi püüdlustele spontaanset kinnisvarakaubandust nii palju kui võimalik piirata. Selle valdkonna poole pöördumise üks peamisi põhjuseid on soov säästa arvukate dokumentide vormistamisel, mis toob paratamatult kaasa kulusid. Samas on iga korralikult korraldamata tehing äärmiselt riskantne – see ei kaitse poolte varalisi õigusi ega suuda tagada õiguslikku usaldusväärsust.

Kinnisvaraturu omadused

Kinnisvaraobjektide tüübid jagunevad looduslikeks (maatükid, istutused, veehoidlad, aga ka aluspinnased) ja tehislikeks (hooned ja rajatised). Kui need muutuvad kinnisvaraturul tehingute objektiks, kehtivad nende suhtes kehtestatud määratlused, mis on seda tüüpi kaupadele iseloomulikud ja mida ühiselt nimetatakse kinnisvaraturu tunnusteks. Need annavad seda tüüpi vara selge kirjelduse, mis eristab seda muudest kaubandusobjektidest.

Turu peamised omadused on järgmised:

• Lokaliseerimine. See mõiste tähendab tehinguobjektide staatilisust, suutmatust neid ruumis üle kanda ilma korvamatut kahju tekitamata. Lisaks viitab lokaliseerimine omandi rangelt määratletud sidumisele piirkonnaga, territoriaalsele kuuluvusele, mis ei kuulu muutumisele.
• Võistlus. Kinnisvaraobjektide ulatuslik klassifitseerimine katastrisüsteemis on põhjus, miks kinnisvaraturul ei saa eksisteerida täiuslikku konkurentsi. Samuti mõjutavad seda protsessi olulised erinevused piirkondlike turgude vahel, mis võimaldavad arendajatel ja investoritel konkureerida võrdsetel alustel vaid piiratud territoriaalsete üksuste piires.
• Unikaalsus. Iga kinnistu on omal moel ainulaadne, kuna see ühendab endas mitte ainult hoone tehnilisi omadusi, vaid ka paljusid sellega seotud nüansse: asukoht, infrastruktuuri arendamise tase, asustus, piirkonna ökoloogiline olukord, naaberhooned, hoone staatus ja väärtus. maa, millel on.
• Pakkumise elastsus. Kinnisvaraturu jaoks iseloomustavad seda kontseptsiooni üsna madalad intressimäärad. Pakutava kauba, antud juhul kinnisvaraobjektide, kogus väheneb või suureneb harva selle keskmise turuhinna muutumise tõttu.
• Konkurentsivõimet mõjutavad tegurid. Kui konkurentsivõimeliseks toode lõpuks kujuneb, sõltub paljudest otsestest ja kaudsetest teguritest. Otseste hulgas on kõrge professionaalsus tööde teostamisel, kvaliteetsed ehitus- ja viimistlusmaterjalid. Kaudsete hulka kuuluvad: potentsiaalsete ostjate ja investorite eelistused, praegused suundumused elamute ja ärihoonete ehitamisel, keskkonnaseisund, asula konkreetse piirkonna arengutempo.
• Objekti kogumaksumus. Iga ehitatud hoone lõplik hind ei kujune mitte ainult kasutatud materjalide maksumusest ja nendele kulutatud vahenditest – see sisaldab ka muid kulusid, sealhulgas kasutatud tööjõu- ja materiaalseid ressursse. Lisaks on hinna kujunemisel arvestatud arenduseks kasutatava maa maksumust, selle õigusi, samuti selliste õiguste saamise ja registreerimisega kaasnevaid kulusid.

Kinnisvara mõiste ja klassifikatsioon

Kinnisvaraobjektide alla kuuluvad kõik kaubaliigid, mis on maapinnaga lahutamatult seotud ja kindlale territooriumile püsivalt kinnitatud. Siia kuuluvad erineva suurusega maatükid, erinevate omanikega eraldiseisvad hooned või hooneosad, äri-, tööstus- ja abihooned, samuti nende erinevad kombineeritud vormid.

Venemaal asuvate kinnisvaraobjektide klassifitseerimine toimub paljude parameetrite järgi, millest igaüks peegeldab kinnisvaraüksuste individuaalseid omadusi.

Kinnisvara põhijooned

Selleks, et vara saaks kinnisasja staatuse, peab see vastama mitmele kohustuslikule kriteeriumile selle omandiliigi määramisel. Kinnisvara klassifikatsiooni põhijooned on taandatud kolmele punktile:

Lahutamatu ühendus maaga

See kontseptsioon tähendab, et eraldi objekt peab olema erilise tehnilise projektiga puutumatult ühendatud maapinnaga. Sellise ehitise olemus, tüübid ja muud kriteeriumid ei ole seadusega reguleeritud – põhireegliks jääb ehitise lõplikult kehtestatud sidumine maaga. See põhimõte on kinnisvara kui sellise määratluse tunnuste hulgas põhiline.

Mõnel hoonel ja rajatisel ei ole aga kinnisvara staatust. Nende hulka kuuluvad arhitektuursete struktuuride need osad, millel ei ole iseseisvat majanduslikku funktsionaalsust. Nende hulka kuuluvad piirded, maapealsed parklad, varustatud platsid jne. — ehk need objekti osad, mis väljaspool seda eksisteerida ei saa.

Sellistel struktuuridel on teine ​​nimi — mittekapital. See tähendab, et neil ei ole maapinnale kinnitatud konstruktsiooni ja teoreetiliselt saab neid teisaldada teise kohta. Kuigi viimane reegel mittepüsivate ehitiste kohta alati ei kehti, ei saa neid siiski nimetada kinnisvaraks.

Mõnda objekti, näiteks teatud tüüpi vee- ja õhutransporti, kuigi need on füüsiliselt teisaldatavad, võib harvadel juhtudel juriidiliselt võrdsustada kinnisasjaga.

Kahjustuseta on võimatu liigutada

Teise tunnuse olemus tuleneb esimese definitsioonist. Lahutamatu ühendus eeldab nii vundamendi kui ka selle maapinnale kinnitavate insenerikonstruktsioonide kohustuslikku olemasolu.

Objekti pole ruumis võimalik liigutada ilma neid struktuure hävitamata. Kuna toimub ka vundamendi enda deformatsioon, kahjustatakse pöördumatult hoone terviklikkust.

Kinnisvara loomise seaduslik protseduur

Ühtegi kinnisobjekti ei tohi püstitada ilma asula munitsipaalasutuste ja linnaplaneerimise eest vastutavate asutuste loata. Lisaks peab hoone olema ehitatud sobivale maatükile, mille kasutusõigus peab olema ehitusfirmal.

Suurt rolli mängib ka ametlik ehitusluba. Kui ehitis vastab kõikide tehniliste omaduste järgi eeltoodud kriteeriumitele, kuid on püstitatud seadust rikkudes, ei tohi sellele üldse kinnisasja staatust omistada.

Kinnisasjade tüübid

Kinnisvara iseloomustamine ja klassifitseerimine toimub paljude kriteeriumide järgi. Esimene neist on konkreetse kinnisasja looduslik või tehislik päritolu.

Teine kriteerium on objektide mastaap. Skaalaklassifikatsiooni rakendatakse nii eraldiseisvate maa- ja maa-aluse maatükkide kui ka ühe ehitise osaks olevate ruumide puhul. Skaleerimise põhimõtte järgi eristatakse: ühe- ja mitmekorterilisi maju, elamukomplekse, kortereid ja ruume ning paljusid muid kinnisvaraturul kaubana toimivaid objekte.

Kolmas kriteerium on valmisolek. See ei tähista ainult ehitatavaid ja kasutusele võetud maju — selle määratluse terminoloogia on palju laiem. Valmisoleku kriteeriumi järgi eristatakse: ehitusjärgus, lõpetamata (valmimist vajavad), rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajavad objektid, valmis objektid.

Neljas kriteerium on ametisse nimetamine. See tähistab eesmärki, milleks see või teine ​​objekt loodi, kuna igal neist on õigusaktides sätestatud oma tehnilised standardid. Hoone võib olla mõeldud: elamiseks, büroopindade korraldamiseks, kaubandus- ja muudeks teenusteks, tööstuslikuks kasutamiseks jne. Iga maatükk on omakorda millekski mõeldud: arendamiseks, ekspluateerimiseks, põllumajanduslikuks otstarbeks.

Viies kriteerium, üks olulisemaid, on kinnisvaraturul levinumate esemete põhitüüpide määratlemine. Üldise klassifikatsiooni järgi jagunevad need järgmisteks osadeks:

• Maa. Seda tüüpi kinnistu kujutab endast maapinna selgelt piiritletud osa, millel on teatud tunnused, mis võimaldavad seda käsitleda kui kinnisasja.
• Hoone. Seda terminit nimetatakse liikumatuks, eraldiseisvaks objektiks, mis on ühtne süsteem. See hõlmab maapealseid ja enamasti maa-aluseid osi, insenerikommunikatsioonivõrku, alaliseks elamiseks mõeldud ruume, majutust, töötegevust või muid majanduslikke vajadusi.
• Struktuurid. Selliste objektide hulka kuuluvad eraldi mahulised kandvate seintega ehituskonstruktsioonid, maapealsed ja sageli ka maa-alused osad. Enamikul juhtudel ehitati need algselt tööstuslikuks tegevuseks, ladustamiseks ja mõnikord ka inimeste või loomade ajutiseks viibimiseks.
• Ruumid. See termin tähistab hoonete siseruumi eraldi osi, mis on spetsiaalselt selleks otstarbeks eraldatud insenerikonstruktsioonidega. Ruumid on elu- ja mitteeluruumid. Kui räägime korterelamust, siis viimasteks on need majasisesed osad, mida ei loeta elanike ühisvaraks ja mis ei ole tehniliselt varustatud alaliseks elamiseks.
• Auto kohad. Seda tüüpi kinnisvaraobjektid on esindatud hoone või rajatise osana, mis on kavandatud elanike isiklikuks transpordiks. Parkimiskoht võib olla muust erikonstruktsioonidega eraldatud või ilma nendeta.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/klassifikaciya-obektov-nedvijimosti/